Sindalah, the first luxury island development in NEOM, northwest Saudi Arabia (copyright: NEOM Company)

作为通往红海的一个主要出海口，在这里可以享受定制的航海体验，预计从2024年初开始，游客们就可以开始在Sindalah享受这里精致的设施和独有的活动。预计该发展项目将为旅游业和酒店及休闲服务业创造3,500个就业机会。

Sindalah占地约84万平方米，是NEOM将开发的多个岛屿之一，每个岛屿都有其独特的愿景和设计。

殿下说："这是NEOM的又一个重要时刻，也是沙特王国实现《2030年愿景》旅游雄心的重要一步。"Sindalah将成为NEOM的第一个豪华海岛旅游胜地，这里风景优美，是通往红海的必经之地，将成为该地区最精彩绝伦的旅游景点。在这里，游客可以在水上和水下体验NEOM和沙特阿拉伯的真正美丽，使Sindalah成为豪华旅游业的未来。"

除了NEOM日益增多的旅游项目以外，Sindalah将重新塑造豪华国际游艇项目，使游客们和客人们享有全新的体验。这里将建有86个泊位的著名码头，是容纳豪华船只的理想目的地，而离岸浮标将可容纳超级游艇。在Sindalah可享受独一无二的航海体验，这里将提供413间超高档酒店客房，以及333间顶级服务公寓。奢华的海滩俱乐部、迷人的游艇俱乐部，以及38种独特的烹饪产品将使您在红海拥有无与伦比的体验。

凭借这里令人难以置信的一系列娱乐设施、最先进的海洋设施、战略位置和独特的自然景观，Sindalah有望成为红海中最具吸引力的岛屿之一。

NEOM凭借其从头开始设计新的旅游机会的能力，正与世界级休闲和酒店品牌合作，使Sindalah成为红海地区独家迷人的世界游艇社区，将Sindalah发展成为一个优质的旅游目的地，被令人惊叹以及多样化的海洋环境包围着，拥有世界上最美丽的珊瑚保护区之一。

Sindalah也有望成为一个受欢迎的高尔夫旅游胜地，为爱好者们提供体验世界级6474码（5920米）70杆高尔夫球场的机会。Sindalah高尔夫球场拥有18个球座，将提供两种独特的九洞体验。

Sindalah的宣布肯定了NEOM在实现王储殿下的雄心愿景之路加速其发展步伐，包括发展这里的旗舰项目，如王储殿下最近透露的设计The LINE；全球山地旅游胜地TROJENA，将成为阿拉伯海湾的第一个户外滑雪度假村；以及OXAGON，重新设计的制造业和创新城市。所有的NEOM项目都旨在重新定义人类与自然和谐相处的生活和工作方式。

关于NEOM

NEOM是人类进步的加速器，也是对"新未来"的愿景。它位于沙特阿拉伯西北部红海沿岸，作为一个活生生的实验室从零开始建造——在这里，企业家将为这个"新未来"指明路线。对于那些有远大梦想远大，同时希望参与打造卓越宜居新模式、创造繁荣商业、重塑环境保护的人来说，这里将是他们的目的地和家园。

NEOM将建设多个超连接、认知城市、港口和企业园区、研究中心、体育娱乐场所和旅游胜地。作为创新中心，企业家、商业领袖和公司将以开创性的方式来研究、孕育新技术和将其企业商业化。NEOM的居民将体现国际精神，拥抱探索、冒险和多样性的文化。

iBUILDING建筑生态全景

当前，建设数字孪生城市已列入我国"十四五"规划纲要。发布会上，美的楼宇科技研究院研发负责人程俊为我们介绍了iBUILDING在数字孪生维度的突破和创新。作为面向智慧建筑领域的综合解决方案，iBUILDING发布数字孪生中台，将数据映射、智能仿真与虚实相生在数字化产品中应用并不断迭代升级，加速智慧建筑及相关领域的数字化转型升级。

双管齐下，高效定制可视化管理场景

数字孪生将数字世界和物理世界紧密联系在一起，在智慧建筑的运维、降耗等领域发挥重要作用，呈现了楼宇设备全生命周期的运营状态，帮助用户直观感知数据，通过智能算法优化策略方案，使楼宇管理全场景更加高效、智慧、人性化。

iBUILDING打造的数字孪生中台以数据中台和算法中台为底座支持，搭建分离可视化引擎、低代码平台、Smart Builder智能资产平台、Smart Server云渲染平台等四大主要技术架构，可实现一站式服务，定制可视化、智能化的管理场景，全面提升数字化建筑管理场景体验。

iBUILDING数字孪生次世代与WebGL解决方案

基于不同体量项目对于数字场景搭建的需求，iBUILDING数字孪生研发了两套可视化场景解决方案——次世代和WebGL，双管齐下满足用户的实际管理需求。

——程俊

次世代解决方案：高仿真、强互动

通过运用了覆盖前后端的高仿真渲染引擎及技术创新应用，次世代解决方案具有高品质仿真、游戏级动态交互、云端渲染部署等特质，呈现出极具质感的视觉画面，主要用于医院、园区、企业总部、美术馆等大型建筑大屏展示管理需求。

WebGL解决方案：轻量级、高适配

WebGL网页端主打轻量和实用性的特质，可在网页端实现实时数据渲染，可以降低企业的使用成本和门槛，适用于对易用性要求高的单一建筑空间管理场景。

iBUILDING次世代与WebGL解决方案可囊括市面主流数字孪生开发技术流程，通过全链路工程化服务可以快速响应用户的需求，进行数字化系统搭建，且具有易部署、自动化、快速化、低成本的特点，在定制化满足用户个性需求的基础上，为智慧建筑领域提供高复用性的数字化解决方案。

数字向实，革新建筑空间管理方式

数字化发展的本质是形态变革，通过改变孤立的数据信息方式，释放数据价值。而iBUILDING数字孪生依托云平台提供强大的数据和算力的支持，实现了数字世界和现实世界数据的互联互通，以真正改变建筑空间的管理难度为出发点，打通楼宇内不同设备系统，满足楼宇管理流程的多角色需求，正在不断推进楼宇管理方式升级。

iBUILDING数字孪生"大脑"正在全面革新建筑空间管理方式，在智慧建筑平台中展现见即所得、数据继承、智能溯源、业务仿真的应用价值，并已成功在美的全球创新中心落地应用。

——程俊

见即所得，高效运维管理模式

将智慧建筑业务功能，如实时调控空调设置参数、调用视频监控画面等，与设备模型进行关联，用户可以在三维数字孪生空间中选择相应的模型构件进行业务操作，方便用户在数字化管理系统中查找需要管控的设备，实现所见即所得的高效运维模式。

数据继承，贯通建筑全生命周期

系统加载的模型可包含建筑从规划、设计、施工及运维阶段全生命周期的数据，系统可以实时解析模型中的这些海量建筑数据，为智慧建筑运维管理提供管理数据，无需手工录入建筑静态数据。

智能溯源，实时定位业务场景

数字孪生正在变革传统建筑的运维模式，将智慧建筑环境品质报警、设备故障报警、维保工单等运维管理业务与构件关联，用户可以快捷、实时定位业务发生场景，通过数据溯源提高设备运维效率。

业务仿真，数据预演辅助决策

将建筑实时运行数据映射到数字孪生空间，再结合数字孪生原生的楼层、房间、区域、设备坐标等空间数据，对建筑运维相关业务进行虚拟仿真，配合数据模型和运维历史数据进行场景预演及管理决策支持。

立足iBUILDING，美的全球创新中心6栋通过打造数字孪生办公空间管理系统，不仅实现了全空间场景内设备及系统的可视化，更为数字孪生技术在智慧建筑领域虚实互动落地提供了样板案例。

当前，管理人员仅需点击就可以快速查看各类设备信息；当需要调节温度时，通过调节室内机模型的制冷制热、设定温度、设定风速等，就可以实现对室内环境的控制；而当设备异常时，通过系统报警及定位，可查看设备过往信息，从而快速解决设备问题。

产品力沉淀，创新数字空间应用场景

作为以技术驱动的云平台，iBUILDING已荣获8个国际设计奖项、15项发明专利、57项软件著作权，持续将数字孪生与其他前沿技术融合，发挥美的暖通产品、楼宇智控等优势，将软硬一体的综合解决方案在不同领域落地应用，并不断沉淀提升产品力，以数字化助力打造更多低碳、智慧的建筑空间。

当前，依托数字孪生技术与行业知识，iBUILIDNG已沉淀打磨数智医院、数智园区、数智工厂、数智低碳等多个综合解决方案，并在上海同济医院、美的工业园西区、美的楼宇科技荆州工厂、和美术馆、美的总部大楼、梅林万科大厦等多个项目落地应用。iBUILIDNG数字孪生技术代表产品之一为智慧运营中心，可以实现对楼宇全场景跨系统的数字可视化，覆盖设备、空间、安防、能源等多态势，可根据不同行业需求进行差异化打造。

将数字孪生与双碳目标相结合助力建筑低碳转型，美的工业园西区不仅实现了零碳发展目标，荣获LEED和WELL双金级认证，更依托iBUILIDNG智慧运营中心和碳管理系统实现了日常零碳运营，从而持续走低碳可持续发展之路。

将数字孪生与双碳目标相结合助力建筑低碳转型，美的工业园西区不仅实现了零碳发展目标，荣获LEED和WELL双金级认证，更依托iBUILIDNG智慧运营中心和碳管理系统实现了日常零碳运营，从而持续走低碳可持续发展之路。

在本届科技月活动中，iBUILDING美的楼宇数字化平台凭借智慧建筑数字化创新能力获美的科技月银奖。探索永无止境，美的楼宇科技将持续夯实iBUILDING底层技术基石，坚持用数字的眼光建筑世界，构筑面向未来的可持续发展力。

保利X华侨城佛山云禧北园项目

中粮厦门云玺壹号项目

今年8月,工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部、国家市场监督管理总局等四部门联合发布了《推进家居产业高质量发展行动方案》,要求到2025年,家居产业实现创新和高质量发展,这也成为智能家居和地产行业最重要的发展命题。在各种利好的环境和政策推动下,“地产+科技”将成为后地产时代住宅发展的主流,各大实力地产纷纷携手欧瑞博,通过欧瑞博全屋智能系列产品构建全屋智能化控制系统,以科技赋能高品质住宅,在为业主打造全场景智慧生活体验的同时,也将推动传统地产行业向更具前景的智慧科技地产的方向迈进。

欧瑞博作为全球科技美学全屋智能引领者,以强大的HomeAI OS为核心,构建了以超级智能面板MixPad和基础电器为切入点的全屋智能系统与生态,提供智能照明、智能暖通、智能遮阳、智能安防的全宅基础环境系统,以及生态家居电器产品,丰富的产品种类可满足用户在全宅智能场景中的不同应用需求,更可以为用户实现更舒适、多模态、主动式的人居交互和便捷、高效的家居设备操作体验,用科技让琐碎的生活化繁为简,打造领先时代的未来居住空间,大大提升地产项目的创新吸引力和科技附加值。

凭借极具科技美学的产品设计和独有的全屋智能操作系统,欧瑞博多年来一直深受众多知名地产商的信赖。据不完全统计,欧瑞博全屋智能已落地超过500个智能精装修地产项目,并与万科地产、保利发展、华润置地、金地集团、中粮大悦城、华侨城等数家标杆地产商达成了项目采购合作关系,多次入选中国房地产供应商智能家居品牌前五强,也是国内智慧地产项目落地规模最大的智能家居品牌之一。

此次多家央国企地产选择欧瑞博,充分说明地产行业对欧瑞博产品竞争力和综合实力的高度认可,在全面智能化正成为国内房地产行业大趋势的背景下,欧瑞博将持续以创新的科技、科技美学产品与设计助力更多的地产项目实现智能化升级,以全新智慧生活居住体验提升房产项目附加值,将进一步加速智能家居与智慧地产的融合,让更多家庭体验科技带来的智慧舒适生活。

在国家政策指引、市场环境变化、消费需求升级、数字技术支撑等多重因素共同驱动下，国内地产科技进入发展“快车道”，科技正渗透至房地产更多的业态和应用场景。

房地产行业进入深度调整期，行业企业降本增效压力凸显，亟需通过业务模式创新和能力重塑来更好地应对市场下行带来的挑战。数字化技术助力房地产企业全链路革新，突破市场困境，向精益化经营、精细化管理变革。

数字平台+营销运营双驱动，激活全链路营销增长力。

面对房地产行业下行及获客难度显著增大，开发商逐步从重视营销平台建设，向营销平台与营销运营双重升级转变。因此，营销链路方面，开发商需要打通全渠道拓客到私域运营的转化链路，做到客户统一沉淀与运营管理；策略运营方面，通过搭建完善的运营体系，为营销转化提供产品与服务支撑；数据支撑方面，搭建客户数据管理平台，对数据进行标签化处理，并借助于自动化营销工具对客户进行千人千面的营销策略制定以及营销内容触达。

AIoT重构案场业务流程，促进转化效率提升。

线下案场是客户转化成交的关键场所，基于数智化设备，通过AI+ IoT能力重塑案场业务场景，构建案场客户来访、接待洽谈、客户跟进、客户成交、渠道风控等全流程数智化体系，实现精细化案场管理、精准逼定，提升案场转化能力。

科技赋能，物业数字化走向平台化发展。物业企业数字化转型聚焦三大方向：

一是场景数字化，数字化技术将延伸至更多业务场景，实现物业服务流程重塑和模式升级；

二是收入多元化，物业企业由单一物业基础缴费收入来源向多元经营收入盈利转变；

三是应用平台化，平台化业务模式是物业企业规模化发展、拓宽营收的关键支撑，头部物业企业正着力搭建统一集成平台，打破数据孤岛，实现多业态、多场景的统一管控。

“在存量时代精细化运营、数字经济发展浪潮、品质居住需求的共同驱动下，房地产产业链上下游企业都在不断探索数字化转型的路径和模式。尤其是面对近两年市场下行、企业经营压力倍增的挑战，数字化能力或将成为地产企业破局与长远发展的关键所在。”

——黄勇 爱分析合伙人&首席分析师

01

地产科技市场分为“业务应用场景”、“通用职能场景”、“基础技术平台”三层。

其中“业务应用场景”是覆盖房地产土地获取、规划设计、招标采购、工程建造、营销销售、运营管理、后市场七个环节的解决方案；

“通用职能场景”包含人力资源共享中心、财务共享中心、协同办公平台等对内管理的解决方案；

“基础技术平台”包括云平台、数据中台、IoT平台、BI商业智能平台等，是房地产数字化转型的“基础设施”支撑。

在地产销售环节，线上营销获客+线下案场转化已经成为开发商的主要营销模式。伴随房地产市场下行，开发商获客难度显著增大，如何实现快速去化、增加营收是现阶段面临的关键性问题。

在地产运营环节，加快物业市场发展是开发商面对存量时代做出的重要布局。伴随物业行业规模扩张与并购重组的增加，物业市场竞争加剧，物业企业需要借助于数字化手段变革业务流程与创新经营模式，突破企业发展瓶颈，提升竞争力。

综上，本次报告聚焦于数字营销、智慧案场、物业科技三大市场重点研究，通过对各市场标杆企业数字化实践案例的实施过程剖析与方法总结，为房地产企业决策层以及业务、IT部门负责人提供企业数字化转型的实际落地经验，助力其更好完成数字化转型升级改造。

02

数字营销：数字平台+营销运营双驱动，

激活全链路营销增长力

2.1开发商获客难度加大，传统营销体系面临挑战

疫情因素催生线上营销时代全面到来，开发商纷纷通过搭建线上营销平台来实现引流获客。受到本轮调控加码、信贷收紧等政策影响，以及消费需求不足，房地产市场进入下行阶段，开发商获客难度显著增大，传统营销体系存在的公域拓客精准度低、私域承接能力不足、数字营销运营能力薄弱、缺乏数据支撑问题突显，开发商逐步从重视营销平台建设，向营销平台与营销运营双重升级转变。

2.2以数字营销平台为基础，打造公私域高效联动与运营

开发商可以构建全渠道获客平台，通过精准营销手段触达客户并统一沉淀至私域流量池，然后借助于内容运营、活动运营、数据运营等产品和服务，以CDP+MA为基础对客户进行精细化运营，从而提高获客转化效率。具体解决方案如下：

首先，打通全渠道拓客到私域运营的转化链路，做到客户统一沉淀管理。

其次，搭建完善的运营体系，为营销转化提供产品与服务支撑。

最后，搭建CDP+MA，以数据驱动开发商营销决策。

03

智慧案场：AIoT重构案场业务流程，

促进转化效率提升

3.1传统案场转型面临“人、房、场”多方面挑战

随着互联网发展深化，房地产销售逐渐形成客户线上找房+选房、线下体验+购房的模式，线下案场到访客户意向度高，已经成为转化成交的关键场所。传统案场虽然将销售业务场景在线化，但在“人、房、场”方面仍存在客户把控难、置业顾问专业水平差异大、项目亮点呈现不突出、飞单乱象丛生、数据采集不合规的问题。

3.2案场智能设备全新升级，推动实现更高效、精细的案场管理

基于数智化设备，通过AI+IoT能力重塑案场业务场景，构建案场营销全流程数智化体系，实现精细化案场管理、精准逼定，提升案场转化能力。

客户来访场景，开发商可以通过接入智能话机、来访登记、接访机器人等智能设备实现访客自动化识别、登记和渠道判客，提高案场来访登记效率和准确度。

接访洽谈场景，AI语音工牌能够帮助置业顾问分析和辅助提升销讲话术水平，并智能挖掘客户信息及需求，实现高效逼定促进客户成交；同时，智慧销讲IPAD、VR看房、3D沙盘、AR虚拟展厅等产品能够全方位展现项目信息，为置业顾问逼定客户提供抓手。

客户跟进场景，开发商可以通过搭建CRM系统，实时进行数据采集与分析，使企业获得客户跟进、数据报表、业务分析等核心功能，满足置业顾问、销售经理、销售总监等各类角色对案场客户管理和运营管理需求，有效促进客户资产沉淀。

客户成交场景，开发商可以通过在线验资、智能认购、摇号系统、在线开盘、智能收款等高效工具，实现整个交易环节的智能化升级变革，促进购房交易提效。

渠道风控场景，开发商可以搭建合规风控管理系统，借助于安防摄像机和视频流回溯算法，在获得客户授权后进行视频数据、渠道报备数据、刷证数据对比，实现合规管理要求下降低渠道风险。

04

物业科技：科技赋能，

物业数字化走向平台化发展

4.1多重利好驱动，物业数字化仍面临四大挑战

万亿物业蓝海市场下，越来越多的物业服务企业加速向数字化方向转型。但是，现阶段物业数字化仍存在以下挑战。

首先，数字化技术在中小物业服务企业的渗透率较低，受限于从业者认知水平有限、数字化投入成本高且见效慢等影响，技术赋能应用价值未得到有效实现；

其次，单一物业缴费收入模式已经不能满足企业的多元营收需求，部分物业企业在开展多元增值收入时，对社区周边业态的整合能力不足；

再次，物业企业现有的信息化系统，是在业务发展过程中分散采购搭建，规划缺位导致各个系统独立运行，彼此之间处于数据割裂状态，无法实现数据驱动运营和服务效率提升；

最后，大量的功能和业务在多个系统中同时存在，重复建设导致物业企业成本和资源的浪费。

4.2搭建智慧物业平台，助力物业数字化转型升级加快

智慧物业平台是以云平台、大数据、物联网等为技术底座，覆盖物业服务、增值服务、智慧物联、职能管理四大业务平台，收入中台、数据中台、工单中台、营销中台等中台，以及主数据管理平台，能够帮助物业企业实现对外服务、对内管控、管理决策全面覆盖，从而提升物业服务质量和管理水平。

具体来看，物业企业数字化转型主要聚焦在三个方面：

第一，场景数字化。数字化技术将延伸至更多业务场景，实现物业服务流程重塑和模式升级。

第二，收入多元化。物业企业由单一物业基础缴费收入来源向多元经营收入盈利转变。

第三，应用平台化。平台化业务模式是物业企业规模化发展、拓宽营收的关键支撑，头部物业企业正着力搭建统一集成平台，打破数据孤岛，实现多业态、多场景的统一管控。并且，为了实现业务系统的集约管理，降低重复建设产生的资源浪费，头部物业企业正在从能力复用、数字创新的视角构建中台，例如收入中台、数据中台等。

05

结语

现阶段国内地产科技仍处于初级阶段，未来随着行业发展与技术应用成熟，数字化必将对房地产更多场景进行重构。从应用场景来看，开发环节的建筑机器人市场处于新兴蓝海，未来发展空间广阔。国家政策的大力支持、建筑施工痛点的亟待解决、以及机器人技术的不断突破共同决定了建筑机器人的应用趋势具有不可逆性，未来建筑机器人将广泛应用于建筑全生命周期阶段，促进建筑施工综合效率的提升。

数字技术与业务场景更加深度融合，地产元宇宙是热门创新应用方向。通过元宇宙相关技术可以提升业务流程的智能化程度，例如利用元宇宙技术可以进一步提升工程进度的透明化展示过程，通过构建施工现场虚拟全景，实现远程监控可视化与安全可预警；元宇宙能够赋能物管业态，基于数字孪生技术生成社区全覆盖式虚拟空间，助力物业企业提供更精细化的运营服务。元宇宙相关技术也可应用于商业地产中，购物中心通过打造AR智能导购、AR景观、AR导航、虚拟IP互动游戏等服务，创新消费场景体验。

杉杉奥特莱斯广场-深圳

深圳杉杉奥特莱斯广场是杉杉商业集团在全国的第12家门店，坐落于20万m2集吃、喝、玩、乐、购于一体的微度假胜地，拥有近200个全球品牌，包含20家华南奥莱首店、36家深圳奥莱首店，涵盖国际名品、运动潮流、时尚魅力、青春童趣、品质绅士等一众奥莱零售品牌，配套3000余停车位，全方位满足顾客的购物需求。

通过与满京华的强强联合，深圳杉杉奥莱进一步升级了杉杉系奥莱的商业模型，重奢名品云集、大量首店引进、多业态、全客群的融入，全面放大了项目的社交及微度假属性，双方携手为区域注入了蓬勃的商业活力。

杉杉奥特莱斯广场-深圳

缤纷多彩又充满品质调性的多业态组合与品牌呈现，赋予项目独一无二的特性与吸引力，为前来休闲购物的消费者提供更为新颖趣致、层级丰富的现场体验，满足消费者更为多样性与综合性的消费目的。 

多年来，杉杉商业集团秉持奥莱业态"大品牌 小价格"的行业特色，倡导"聪明购物精致生活"的消费理念与生活方式，并着力将这种理念与方式影响更多的城市，让更多消费者能够用更合适的价格购买到更多大牌奢侈品，享受理性消费带来的体验生活品质与乐趣。

杉杉奥特莱斯广场-深圳

开业活动不仅为消费者呈现精彩纷呈的演绎互动，更叠加折扣、满减、满赠、换购、消费券、抽奖、等多种大力度福利加码。深圳杉杉奥莱积极参与、响应政府在各层面上对广大市民的消费补贴，全力践行"奥特莱斯+ 奥莱生活家"的理念，满足更多消费者"大牌好价"的消费需求与品质追求。

Voyager Space规划中的Starlab空间站

Voyager Space 董事长兼首席执行官 Dylan Taylor 表示："Starlab 将不仅仅是一个目的地。引入希尔顿团队的创新、专长和全球视野后，它将成为更独特、更精巧的空间探索非凡体验。Voyager 和希尔顿集团极其关注为人类的未来创造创新解决方案，此次合作将为太空探索和居住打开注重舒适体验的新篇章。"

2021 年，Voyager 及其运营公司 Nanoracks 获得美国国家航空航天局（NASA）提供的 1.6 亿美元项目基金用于开发Starlab空间站，以在未来接替国际空间站（ISS）。依托Voyager 及 Nanoracks 的全球客户体验管理经验及对国际空间站十余年的运营研究，规划中的Starlab空间站将能够持续容纳多达4名宇航员，并搭载乔治·华盛顿·卡弗（GWC）科技园。GWC科技园是太空中首个科技园区，同时也是一个先进的实验室系统。

借助希尔顿集团全球领先的创意设计和创新专家团队，双方将在建筑架构及设计领域合作，开发 Starlab 空间站的 Space Hospitality 宇航员总部，包括宇航员公共区域、套房（睡眠舱）及睡眠设施。此外，希尔顿集团和Voyager还将共同探索长期发展机会，包括从地面到太空的宇航员体验、全球联合市场营销和品牌推广、以及其他旅游、教育和商务活动。

希尔顿集团携手Voyager Space提升太空宾客体验

希尔顿集团全球总裁兼首席执行官克里斯托弗·纳塞塔表示："一个多世纪以来，希尔顿集团一直锐意创新，不断提升宾客体验，并开拓新的旅行目的地。我们非常兴奋并期待与 Voyager携手，将这种专长和基因带到 Starlab的太空之旅。几十年来，探索太空的发现为地球上的生命带来了非凡的积极意义，现在希尔顿集团将有机会在另一个独一无二的环境中重新定义宾客体验。这项里程碑式的合作再次彰显了我们传播‘热情好客'的阳光与温暖，提供可靠而友好的入住体验的承诺与使命。无论是在地球还是外太空，有旅行的地方就有希尔顿的待客之道。"

希尔顿集团在新兴市场上的卓越影响、太空探索的历史和渊源*、以及在全球住宿与酒店行业的领先地位为这一开创性的合作项目奠定了基础。希尔顿集团旗下十八个卓越酒店品牌遍布 122 个国家和地区超过 7,000 家酒店，为超过 30 亿宾客提供服务。通过与Voyager的合作，希尔顿集团希望将其独特的规模优势和宾客视角延续至Starlab，不断在每一次旅行中为每一位旅行者提供美好的入住体验。

*  希尔顿集团太空探索的历史和渊源：

• 1967年，在太空探索的鼎盛时期，希尔顿集团负责人Barron Hilton随即大胆畅想在月球开设一家希尔顿酒店，并将其命名为Lunar Hilton。希尔顿集团还为这项计划描绘了概念图，并制作了预定卡、客房钥匙模型等宣传资料。

• 2019年，希尔顿集团成为全球首家参与国际空间站研究的酒店集团。希尔顿逸林曲奇面团与概念式烤箱一同进入国际空间站，宇航员通过特制烤箱进行烘焙后，即可在太空中享用温暖的标志性希尔顿逸林曲奇。

关于希尔顿集团

希尔顿集团（NYSE: HLT）是国际知名的酒店管理公司，旗下拥有十八个卓越酒店品牌，在全球122个国家和地区拥有7,000家酒店和110万间客房。希尔顿集团一直致力于实现"让世界充满阳光和温暖，让宾客感受到‘热情好客'"的创始愿景，在其百年发展历程中，为超过 30 亿宾客提供服务。希尔顿集团在《财富》杂志与卓越职场研究所"全球最佳职场"百强评选中名列前茅；连续五年在道琼斯可持续发展指数评比中成为全球产业领导者。希尔顿集团推出了诸多包括电子房卡分享（Digital Key Share）、金卡及钻石卡会员客房自动升级、"直订连通房"等先进的服务，持续完善顾客体验。通过屡获殊荣的宾客忠诚度计划"希尔顿荣誉客会"，1.39亿会员可享受物超所值的积分兑换住宿。通过免费希尔顿荣誉客会专属 APP，宾客可以方便地完成住宿预订。更多详情请登录 stories.hilton.com，并可通过"希尔顿Hilton"微信公众号、官方微博，以及希尔顿荣誉客会中文APP与希尔顿集团联系。

关于 Voyager Space

Voyager Space 具有近 20 年太空飞行历史的太空技术公司。Voyager的长期使命是创建一家垂直整合的新太空公司，能够完成人类可以设想的任何太空任务。公司的行业首创模式非常独特，旨在通过以提供永久资本的长期方法取代传统的私人资本模式，从而支持商业太空公司的增长需求。

一个独一无二的家 

这座独一无二的顶层豪宅距离地面1416英尺，位于世界上最高的住宅大厦顶层，拥有17545平方英尺的室内生活空间和1433平方英尺的户外露台。这座空中豪宅一共三层，拥有最高的私人露台和私人宴会厅 。

Central Park Tower设定了新的度假风格生活标杆，建筑结构新颖，室内设计完美，而顶层豪宅是集大成者，"Extell Development Company创始人兼主席Gary Barnett表示。 "在过去一年里，我们开展了重要的销售活动，这进一步坚定了我们的信念，即买家需要亲眼看到竣工后的大楼。 我们相信，SERHANT.将在我们的成功基础上，用他们自己的方法来销售这座前所未有的住宅。"

Central Park Tower顶层豪宅超越了获奖物业的概念，上升到自我结盟概念，可从131楼用肉眼看到地球的曲线。 广阔的维度、玻璃幕墙和27英尺的巨大层高可将最大的多视角极致美景尽收眼底。 这座豪宅有七间卧室、八个卫生间和三间化妆间，设有独特的生活和娱乐空间以及两个精心设计的厨房，一个是专业的宴客厨房，另一个是私人家庭厨房。

"顶层豪宅是定制生活的真正缩影，理所当然地赢得了纽约最壮观明珠的称号。这一独家房源提升了我们SERHANT. Signature服务，增强了我们团队的创造性知识内容，推动着全球超高端奢侈品市场的参与和商业化，"SERHANT.创始人、首席执行官兼经纪人Ryan Serhant表示。这座住宅的设计、功能和视野提供无与伦比的居住体验，奢华、宽敞，令人兴奋。这是一个销售此房产的千载难逢的机会，我们很高兴能参与Central Park Tower项目。我们迫不及待地想要与世界分享这一现代奇迹。"

SERHANT. Studios

关于Central Park Tower

Central Park Tower楼高1550英尺，是现代工程的壮举。大厦由Adrian Smith + Gordon Gill Architecture（AS+GG）设计，室内设计由Rottet Studio完成，大厦视野开阔、结构独特、布局优雅并且提供度假式服务和设施。Central Park Tower的标志性特征是Central Park Club，包括5万平方英尺的白色手套服务和分布在三层楼中的配套设施。每个区域都经过精心设计，提供独特的体验，并辅以五星级服务，由生活方式顾问、设计师和作者Colin Cowie共同打造。 最近推出的100楼是纽约最高档的私人俱乐部，提供私人餐饮和娱乐空间。 精心设计的空间设有可容纳130多人的大宴会厅，提供米其林星级厨师时令菜单的私人酒吧和餐厅，以及葡萄酒和雪茄休息室，——所有这些地方都拥有独一无二的Central Park、哈德逊河和东河以及著名的曼哈顿天际线的360°全景视图。

Extell与上海城投（一家领先的基础设施投资公司，负责建造了世界第二高楼"上海中心大厦"）的美国子公司SMI USA（SMI）合作开发了Central Park Tower。

SERHANT.的持牌房地产经纪人Ryan Serhant和Loy Carlos将代表公司管理Central Park Tower顶楼豪宅的销售事宜。

如需了解更多信息或安排私人预约，请访问www.theoneaboveallelse.com或发送电子邮件至info@theoneaboveallelse.com。 

关于SERHANT.： 

SERHANT.是一家多维度房地产和媒体公司，致力于不懈追求一切可能，是全球最受关注的房地产品牌。  SERHANT.是一家全方位服务经纪公司，由全球数字教育平台和屡获殊荣的电影工作室提供支持，在运营仅一年后，就获评为2021年纽约市12强经纪公司。  公司的内容和技术发展模式利用创造力和创新来彻底改变房地产行业，将媒体、教育和娱乐相结合，覆盖当今全球受众。 SERHANT.房地产经纪公司包括住宅房地产和专业部门SERHANT. Signature（专注于价格超过1000万美元的物业）以及SERHANT. New Development（包括已形成品牌标志的ID Lab，销售新的建设项目）。SERHANT. Studios是一家全方位服务内容工作室，为社交媒体及YouTube上的LISTED频道提供概念和分发内容。SERHANT. Ventures作为公司的教育和创新部门，管理Sell It Like Serhant在线教育系统并孵化和投资教育科技。SERHANT.由Ryan Serhant于2020年创立，他在纽约市运营着一支排名第一的住宅房地产销售团队。  他不安于现状，致力于支持他人取得成功和发挥潜力，满怀彻底改变房地产行业的愿景。如需了解更多信息，请访问https://www.serhant.com。

关于Extell Development Company： 

由Gary Barnett创建和领导的Extell Development Company是一家美国知名房地产开发商，业务涵盖住宅、商业、零售、酒店和混合用途物业，主要在曼哈顿和美国其他主要城市运营。Extell与世界一流的建筑师和设计专业人员合作，打造以高端设计、宽敞的平面布局和一流配套设施而著称的物业。

公司开发了曼哈顿最畅销的一些豪华公寓，包括一座破纪录的玻璃幕墙大楼One57，这栋大楼俯瞰中央公园，重新定义了纽约市天际线，低楼层区域是柏悦酒店（Park Hyatt）新开的一家旗舰酒店，高层是超豪华公寓。现有项目包括One Manhattan Square和Brooklyn Point，前者是下东区海滨最大公寓建筑，拥有超过10万平方英尺的配套设施，后者在布鲁克林市中心拥有西半球最高的无边泳池。最近竣工的大楼还包括位于东95街200号的The Kent，这是一栋致敬纽约市一些装饰艺术风格的大楼；70 Charlton是将在哈德逊广场建设的第一个豪华住宅开发项目；555TEN是一座56层高的豪华出租大楼，位于Hell's Kitchen和Hudson Yards交界处。  如需了解更多信息，请访问www.extell.com

涩谷Upper West Project的最高高度将达到164.8米（540英尺）。从这个角度来看，东京市最高的摩天大楼虎之门之丘(Toranomon Hills),高达248米（814英尺）--东京晴空塔(Tokyo Skytree)的高度是这个高度的两倍多，但并不是摩天大楼。

该建筑将位于东京著名的涩谷十字路口旁边，这是城市中特别繁忙的部分，也将迎来Foster + Partners的木制百货商店。这座新的摩天大楼的阶梯式区域旨在参考遥远的富士山山麓，而其陶瓷外墙则向日本的传统建筑技术致敬。虽然陶瓷外墙并不常见，但KPF、UNStudio和SHoP建筑事务所都制作了陶瓷外墙，这种材料提供了一个不寻常的外观，而且它可以在亚洲的几个地方生产。

涩谷Upper West Project的内部将包括零售区、豪华酒店、出租公寓以及艺术和文化设施。在其绿色露台上还将有几个休闲区，外加一个屋顶花园。

Snøhetta解释说：“由于其突出的位置，即东急百货旗舰店目前所在的地方，该项目位于宁静的高端住宅区Shoto、文化街区Kamiyamacho和Tomigaya以及充满活力的涩谷区的交叉口。该项目坐落在涩谷边缘，这里是能量与平静的交汇点，它希望成为东京最新的‘城市隐居地’--在城市的喧嚣中成为和平和放松的圣地。主要特点包括The Hive，一个充满活力和生机的中庭，是项目的核心；以及The Sanctuary，一个带有郁郁葱葱的屋顶露台的疗养空间，供游客放松和放松。”

Snøhetta还表示，该建筑将达到“最高的可持续发展等级”。鉴于该公司的产出包括一些令人印象深刻的正能量建筑，绿色设计应该是重要的，尽管在这个早期阶段还没有关于其可持续性的进一步信息。

涩谷Upper West Project将于2027年竣工，并将与日建设计公司和东急建筑工程公司合作创建。

　　5月7日，“快手成立房产业务中心，探索大宗线下交易业务”的消息不胫而走。对此，快手内部人士对《证券日报》记者表示，从2019年开始，快手房产垂类（快手理想家）就开始探索“房产主播促进新房交易”的新型房产经纪模式。

　　对此，艾媒咨询CEO张毅对《证券日报》记者表示，房地产的产业链很长，快手等互联网平台介入行业不会太深，主要集中在信息、交易两个方面，比如直播卖房、房产信息发布。对于此时切入房地产赛道的快手而言，缺少的并非是商业模式，而是持续输出高消费的用户。

　　直播售房引关注

　　“通过挖掘孵化房产主播、帮助主播提升专业及服务能力，形成依托直播、短视频获客，再带动成交的业务模式。底层基因是快手强互动、高黏性、有信任的社区特性，以及快手电商在后链路产研方向的能力。”上述快手内部人士进一步称，快手房产主播的成交率高于传统销售模式，买房的业主和房产主播之间有强信任关系。“信任关系”和“成交效率”是快手房产相比传统房产交易模式的优势。

　　数据显示，刚刚过去的“五一”假期，快手理想家联合房产主播在沧州、沈阳、天津等地发起了“五一购房节”活动，5天时间线上成交近40套新房，交易总额达3500万元。其中，沈阳成交17套，交易额超1700万。

　　快手研究院在新书《信任经济》中也着重描述了直播售房案例：一位名为王贝乐的房产经纪人，在过去两年（2020年至2021年）平均每年在快手平台销售1000套房，GMV（商品交易总额）达到20亿元。

　　王贝乐表示，一方面，通过直播，获客的难度降低，获客数量增加，每天直播下播后，主动来联系的客户达到几十个，有时甚至上百个；另一方面，通过直播，可以更敏锐地捕捉市场变化，及时调整业务方向，获客更精准。

　　据悉，2022年，快手理想家计划在天津、沈阳、长春、沧州、郑州等18个城市和地区联动房产主播和优质开发商，探索房地产销售新业态。

　　互联网售房是伪命题吗？

　　事实上，不少互联网平台都想切分卖房这块蛋糕。

　　早在2010年，淘宝就曾试水房产频道，尽管没有溅起多少水花，但开启了互联网卖房的新思路；2014年，京东也开始试水房地产业务，三年后，其上线房产频道；2017年，苏宁上线房产频道；2020年，阿里和易居联手推出“天猫好房”，打出的口号是“让天下没有难卖的房子”。

　　同时，短视频平台也开始发力。2018年，基于头条房产频道，字节跳动成立房产信息平台“好多房”，2019年更名为“幸福里”，为用户提供房产信息资讯和促成房屋交易。2021年，幸福里收购北京麦田旗下一家房产经纪公司，经营范围包括房地产经纪。

　　不可否认，互联网生态改变了传统销售模式，直播带货也备受年轻人追捧，但大部分互联网房产业务仍停留在“房产资讯”和“渠道引流”层面，尚未出现“互联网+房产”巨头。对于在线售房，直播能带来新变革吗？

　　透镜公司研究创始人况玉清对《证券日报》记者表示，房子不同于普通商品，有一定的资质标准，同时货源也不像普通商品一样通过供应链管理来解决。更重要的是，房子的超高货值决定了购房者无法轻易在线上下单，通常在购房前都需要去实地细看体验调查，因此直播只能作为补充手段，有限地解决前期找房的问题，而实地看房、交易等很多问题都解决不了。

　　但快手的野心不止于直播卖房。在2021年初快手“理想家创作者大会”上，快手家居负责人曾透露，快手理想家的未来，是要循序渐进地从“房产-家装-家居”展开，用“信任电商”建立壁垒。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，快手、抖音（字节跳动）入局后，以短视频、直播等形式售房，确实做到了互联网售房的差异化，基于娱乐的模式，吸引、促进了房地产的消费新需求。但房地产与普通零售存在区别，营销层面不能只停留在直播带货的套路中，需要更多地与线下互动。

　　此外，业界普遍认为，房地产行业已由“白银时代”转为“青铜时代”。根据国家统计局数据，1月份至3月份我国商品房销售面积为31046万平方米，同比下降13.8%。

　　快手此时大举切入，是否为时已晚？对此，严跃进认为，目前互联网售房还处于初期探索阶段，尚未有头部企业脱颖而出，即便是地产行业增速放缓，对于新销售渠道而言也存在突围的机会。

2022年第一季度，虽然受到春节假期以及三月中下旬疫情突变的影响，上海写字楼市场整体保持平稳。预计部分租赁需求将会受到一定影响，且相关影响可能波及后续季度的市场表现；同时，租赁成交活跃度较去年四季度有所放缓。但鉴于稳定的租赁需求和多元化的租户类型，有效降低了空置率，并在传统春节淡季及有大量新增供应入市的整体市场环境下，租金仍呈现出微幅增长。

一、整体租金持续上涨，空置率持续下降

• 需求

受疫情影响，本季度的净吸纳量略有放缓，但我们对2022年整体市场仍保持谨慎乐观，预计全年净吸纳量也将会较去年继续有所提升。

• 供应

本季度有四个新项目入市，分别是上海金融街二期、前滩信德文化中心、高尚领域 T3和真如星光耀二期 T1，总供应量约为25.3万平方米。

• 租金

本季度全市整体租金持续上涨，核心区的租金环比上涨1.4%至人民币9.16元每平方米每天，次中心区的租金环比上涨0.7%至人民币6.15元每平方米每天。

• 空置率

得益于持续稳定的办公需求，本季度空置率持续下降，环比降低了0.3%至17.7%，呈现四个季度以来最低点。

TMT仍是本季度上海市写字楼租赁需求的最大来源，其次为专业服务及医药产业，这三大行业占净吸纳量的76.5%。金融业，先进制造业等新经济行业将进一步拉动整体需求。展望未来，我们预计来自TMT行业的需求将保持稳定。

二、未来市场趋势预估

2022年供应高峰过后，租金将逐步反弹，空置率也将在2023年重新进入下降趋势。未来市场大环境或将更有利于业主方，租户方需积极应对市场环境变化并调整其策略。

高力国际观点：

上海疫情的后续影响可能对于未来写字楼市场的走势带来不确定性。对于品质较好的物业，在未来的市场竞争中受到青睐。业主方应积极评估未来市场供需情况，对于优质租户采取更积极的租赁策略。

未来更加完善的营商环境都将为企业进驻各商圈提供有利条件。核心区的租金增长趋势应明显优于整体市场。次中心区将在未来两年面临供应高峰，对其租赁市场的表现有一定的压力。

关于高力国际

高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在65个国家建立的运营网络，超过18,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。逾25年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年度投资回报率。公司年化营收36亿美元（包括附属公司则为40亿美元），旗下管理的资产总额为460亿美元，我们能够最大限度地发挥地产潜力，并且加速客户和员工的成功。

该宗地面积约3.82万平方米，土地用途为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地、商务金融用地，规划容积率小于1.5，建筑密度小于40%，建筑高度小于24米。

郑东新区管委会2020年12月3日为该宗地量身定制了产业实施方案（下称“方案”），将项目定位为文化产业类，建成后主要业态必须从事文艺演艺、文化展览、文化创意产业办公、酒店及服务型公寓。

具体来看，该项目包括一座建筑面积约6000平方米文艺演艺中心，一所面积约3000平方米的艺术展览馆，一个面积约11000平方米的文创产业园区，一家面积约18000平方米的国际五星级酒店，以及面积约19200平方米、可对外销售的服务型公寓。

铁嵩科技的两大股东为河南铁投综合开发有限公司和河南沅翰实业有限公司（下称“沅翰实业”），持股比例分别为51%、49%。其中，沅翰实业最终受益人为目前河南嵩山少林寺方丈释永信。从股权路径看，释永信持有河南少林无形资产管理有限公司（下称“少林无形资管”）80%股权，后者持有沅翰实业70%股权。

少林寺官网信息显示，释永信1965年生于皖北，1981年（16岁）出家到少林寺，1987年接任少林寺管委会主任，1999年担任少林寺方丈。

1998年，释永信成立河南少林寺实业发展有限公司，在其带领下，少林寺开始不断扩大自己的商业版图。经过多年发展，少林寺的业务横跨文化、餐饮、药品、服饰等多个领域，并且注册多个公司和商标。

其中，少林无形资管为少林寺的重要资产之一，也是少林寺商业化运作的重要平台，其股东为中国嵩山少林寺和两位自然人释永信、释永乾，持股比例分别为10%、80%、10%。除了对少林及少林寺自有无形资产进行管理，该公司业务还包括文化艺术交流、武术交流，文化演出及经纪服务，旅游资源及产品的开发，货物和技术的进出口业务等。

天眼查信息显示，释永信目前对18家企业拥有实际控制权，如河南嵩顶文化旅游发展有限公司、河南少林无形资产管理有限公司、河南嵩山少林寺茶叶有限公司等。（蓝鲸财经）

记者调研北京多家银行发现，各家银行目前住房按揭贷款额度充足，投放速度加快，部分银行最快可以半天之内审批、一周之内放贷。

按揭贷款额度充足

工商银行北京分行一位客户经理对记者透露：“目前住房按揭贷款额度充足，若客户符合贷款条件、携带资料齐全，最快可以在半天之内进行审批，通过审核后，一周之内就可以放贷。”

“去年年底贷款额度较紧，一般都需要两三个月，现在最快两三周内就能到账，最慢也只需要一个月。”农业银行北京分行一名员工表示，目前住房按揭贷款投放速度有所加快。

中国银行个贷部一名客户经理也表示，目前其经手客户，在资料齐全情况下，大约可以一周内完成审批，之后一周内完成放贷。

对于近期贷款投放速度加快的原因，渤海银行北京分行客户经理告诉记者，每年年初是资金宽裕的时期，目前自家银行住房按揭贷款额度充足，其他各家银行情况也基本相同。

江苏银行北京分行某人士直言：“今年并不存在额度紧张的问题，今年二季度客户可以放心申请贷款。”

不过，各家银行分支机构情况有所不同。有银行客户经理向记者表示，目前没有感觉到按揭贷款投放力度加大的情况，也没有接到内部政策调整的通知，审批流程和往常一样，大约一个月之内可以完成放贷。

积极信号频现

记者调研发现，不仅住房按揭贷款投放力度有所加大，受积极政策影响，房地产开发贷、并购贷款投放近期也频现利好。

3月16日，国务院金融委召开专题会议，研究当前宏观经济和资本市场相关问题，关于房地产企业，会议指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会提出，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

3月14日，兴业银行在全国银行间债券市场成功发行了400亿元金融债券，其中100亿元将用于房地产项目并购贷款投放。此前，福州万科已获兴业银行并购贷款近30亿元，用于支持福州万科通过股权收购、整体操盘的方式补充在建项目资金。

据记者梳理，目前已有招商银行、平安银行、广发银行、浦发银行、兴业银行等银行提供并购融资支持，受益的房地产企业涉及华润置地、保利发展、万科、碧桂园、美的置业、建发地产等房地产企业。

总体偏审慎 风险可控

对于房地产行业的融资，金融机构整体审慎。

一家民营房企地方融资业务负责人告诉记者，目前房地产开发贷款和并购贷款受到了政策面的大力支持，但资金能否下达企业和市场行为有关，总体来看，银行对房地产行业的融资依然十分审慎。

至于外界关心的房地产行业风险敞口的问题，招商银行、平安银行日前发布的2021年年报显示，截至2021年，两家银行房地产业不良贷款余额和不良贷款率有所提升，但整体保持在较低水平。

图片来源：招商银行2021年年报

图片来源：平安银行2021年年报

中国平安首席投资执行官（拟任）邓斌日前在2021年业绩发布会表示，平安保险集团的不动产风险敞口可控，控制在合理区间。未来，平安集团会做符合国家政策导向的不动产投资，其中包括碳中和数字经济、医疗健康等相关概念的优质不动产项目，优质的商业不动产，保障性廉租房，保障性租赁住宅等这类与国家经济发展息息相关的不动产板块。

编辑：于红波

“我一笔300多万的房贷，两周就完成了审批放款，目前500万元以下额度的贷款放得很快。”一位上海购房者对记者表示。

这种放款效率同比上一年简直是“神速”，去年同期正是上海房贷放款较慢的时期，当时一位接受记者采访的购房者曾表示，去年1月买房后遇到“限签”，在没有网签的情况下提前预付首付，等了半个月左右排队网签，随后进入漫长的审批环节，直到去年5月才完成放款。

上海一家房地产企业人士表示，两周就完成放款是较快的情况，现在平均放款时长在一个月左右。“去年12月起房贷有了放松迹象，放款周期恢复正常，春节前个人住房按揭的放款速度在1-2个月左右，目前更是继续缩短到1个月。”

上海中原地产首席分析师卢文曦也对记者表示：“春节之后，情况持续好转，到了3月份速度的确是又快了一点，基本不会再有等待3个月以上的情况，快的话2-3周放款，正常情况下都是一个月以内就放。”

去年上海有部分贷款500万元以上的购房者，感觉到审批流程极为严格，速度比小额贷款更慢。对于这种情况，上述房企人士表示，500万以上属于大额贷款，申请材料（比如银行流水、收入证明）要求一直以来都比小额贷款高，但目前大额贷款未必更慢、更严格。

贝壳研究院数据显示，3月份上海房贷的平均放款周期，已较上月缩短超过20天。

至于房贷利率，根据贝壳研究院21日发布的最新数据，上海的主流首套房贷利率已经降到低于5%。贝壳研究院3月监测的103个重点城市的主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，上海的首套房贷利率更是低于全国平均水平。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，3月房贷利率已创2019年以来月度最大降幅，房贷环境宽松。

华东一家房企资深营销人士告诉第一财经，个人住房贷款的放款周期缩短，对楼市影响较深，对企业属于利好消息，对于普通购房者买房或者置换带来极大便利。

她表示，房贷利率和放款周期的影响，对商品房一般体现在两个方面：一是能有效促进楼市成交，因为很多楼盘的客户多为二手置换客户，他们需要卖掉手里的房子拿到房款，才能购买新房，如果放款周期变长，置换需求也就减慢、减少了，现在放款速度上来了，就能迅速促进楼市里的各种周转和成交。

其二，房企现在处于现金流就是生命的阶段，放款周期缩短能够一定程度缓解房企的回款压力。去年下半年起，为了实现资金快速到账，房企用尽了各种办法，考核营销部门的回款指标，最终目的不外乎催促客户加快签约、提升首付比例。为了实现这个目标，各种新房限期打折活动、不同首付比例给予不同优惠活动层出不穷，常见的口号有“3天内签约95折”“全款购房9折优惠”等。现在回款压力减小后，这类优惠折扣或将有所收回。

“对于购房者来说也有利好，因为过去一些热门楼盘为了加快回款，用了很多方式去挑选客户，比如婉拒公积金贷款客户，暗中劝退首付低于七成的客户，未来这些情况或许会好转。”该营销人士表示。

房贷政策松绑已呈现“多地开花”之势。据贝壳研究院数据，今年3月监测的103城中，82城房贷主流利率下调。据了解，截至目前，今年已有50多个城市房贷政策迎来松绑，包括取消“认房又认贷”、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款等。

3月以来，广州地区房贷利率又降了，距离上次降利率不过几周时间。3月21日，记者从广州地区多家银行获悉，目前，农业银行、邮储银行、平安银行等银行首套和二套房贷利率均下调了20BP。

“今天早上刚刚下发的最新通知，从上个月5.6%降到5.4%。”农业银行广州某支行客户经理表示，21日为执行该利率的首日，目前尚未有客户按此利率执行。“最近房贷利率变动比较快，一切以最新通知为准。”他表示。

房贷利率下降的同时，不少地区银行房贷额度增加，放款速度也明显加快。东亚银行广州某支行客户经理甚至说，抵押后最快当天就能放款。

据贝壳研究院数据，2022年3月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；本月以来平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

此外，不少地区房贷政策迎来全面“松绑”。记者从广西当地银行和贝壳找房中介处了解到，3月19日广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区二套房贷款最低首付比例由40%下降为30%，北海、防城港首套房贷最低首付比例由25%下降为20%。

房贷利好不仅覆盖范围广，而且调控力度也更为精准。

某国有行广州分行的相关负责人透露，目前广州地区的房贷利率下调主要针对二手房，而针对一手房基本执行“一楼一策”。“一手房是期房，二手房是现房。风险不同，房贷利率定价也不尽相同。”该人士表示。

在房贷额度管控上也更为精准。某股份行广州分行相关负责人表示，房贷额度仍是今年投放重点，“3月总行刚刚下发通知，要求各分行加大对重点房地产开发商金融支持力度，加大按揭贷款投放规模”。

该人士更是坦言今年房贷考核的KPI——要求今年上半年房贷额度每月环比有增长。为了精准调控房贷额度，该人士还表示，今年起将执行逐月房贷额度管理。

房贷政策利好多地开花 调控力度更大更精准

2022-03-22 来源：上海证券报

◎许莉芸 ○编辑 陈羽

虽然央行昨日公布的LPR报价“按兵不动”，但进入3月以来，不少地区房贷利率又降了。上海证券报了解到，目前广州、杭州等地房贷利率与上月相比又进一步下调，下调幅度在10BP到30BP之间。

房贷政策松绑已呈现“多地开花”之势。据贝壳研究院数据，今年3月监测的103城中，82城房贷主流利率下调。据了解，截至目前，今年已有50多个城市房贷政策迎来松绑，包括取消“认房又认贷”、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款等。

3月以来，广州地区房贷利率又降了，距离上次降利率不过几周时间。3月21日，记者从广州地区多家银行获悉，目前，农业银行、邮储银行、平安银行等银行首套和二套房贷利率均下调了20BP。

“今天早上刚刚下发的最新通知，从上个月5.6%降到5.4%。”农业银行广州某支行客户经理表示，21日为执行该利率的首日，目前尚未有客户按此利率执行。“最近房贷利率变动比较快，一切以最新通知为准。”他表示。

房贷利率下降的同时，不少地区银行房贷额度增加，放款速度也明显加快。东亚银行广州某支行客户经理甚至说，抵押后最快当天就能放款。

据贝壳研究院数据，2022年3月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；本月以来平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

此外，不少地区房贷政策迎来全面“松绑”。记者从广西当地银行和贝壳找房中介处了解到，3月19日广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区二套房贷款最低首付比例由40%下降为30%，北海、防城港首套房贷最低首付比例由25%下降为20%。

房贷利好不仅覆盖范围广，而且调控力度也更为精准。

某国有行广州分行的相关负责人透露，目前广州地区的房贷利率下调主要针对二手房，而针对一手房基本执行“一楼一策”。“一手房是期房，二手房是现房。风险不同，房贷利率定价也不尽相同。”该人士表示。

在房贷额度管控上也更为精准。某股份行广州分行相关负责人表示，房贷额度仍是今年投放重点，“3月总行刚刚下发通知，要求各分行加大对重点房地产开发商金融支持力度，加大按揭贷款投放规模”。

该人士更是坦言今年房贷考核的KPI——要求今年上半年房贷额度每月环比有增长。为了精准调控房贷额度，该人士还表示，今年起将执行逐月房贷额度管理。

3月以来，多地陆续调整房地产信贷政策，包括首套房和二套房首付比例下调，提高公积金贷款最高额度，房贷利率下调等。

不仅市场层面有所宽松，政策面也迎来暖意。3月16日金融委会议后，多部委密集发声，内容多涉及房地产领域。从政策面来看，当前对于房地产领域的调控主要有两个方向：一是强调防范化解房地产市场风险；二是提出向新发展模式转型的配套措施。

多地房贷利率下调，放款提速

3月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，3月份贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，与上月持平。二者自今年1月份下降之后，连续第二个月保持不变。

虽然LPR持平，但多地房贷出现不同程度的宽松迹象。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月份，中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。3月房贷利率创2019年以来月度最大降幅，房贷环境趋于宽松。

据该机构统计，3月103个城市房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，当前利率接近2020年三季度的水平。103个城市中，82城房贷主流利率下调，其中，当月成都首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。

券商中国记者注意到，3月以来，多地陆续调整房地产信贷政策，包括首套房和二套房首付比例下调，提高公积金贷款最高额度，房贷利率下调等。苏州多数银行房贷利率达到4.6%，最高仅为4.65%；郑州颁布“19条”新政后，多家银行贷款利率也从5.3%降到了4.9%甚至更低；山东省泰安、临沂、烟台等地下调首套房利率至5%左右，二套房利率至5.3%左右；湖北省襄阳、十堰等地大幅下调房贷利率40-50BP，目前已降至5.3%以下。

中行北京某网点负责人对券商中国记者表示，现在该行首套房贷利率是5.15%，资料齐了审批大概1周，放款很快。

农行北京某网点负责人对记者表示，今年以来总行要求加大信贷投放力度，信贷项目要抓紧审批并加快放款速度。现在按揭额度比较充足，贷款审批放款流程较快。

上海某大行网点负责人对记者透露，目前的按揭贷款无论从额度还是放款速度上看，比去年下半年有明显好转，首套房利率目前是4.95%，二套5.65%左右，该行目前的按揭贷款从审批到放款时间不到一个月。

贝壳研究院数据显示，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度；3月上海平均放款周期较上月缩短超过20天；目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

多部委针对地产行业密集发声

3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

金融委会议后，多部委随即密集发声，内容多涉及房地产领域。人民银行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。银保监会表示，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会表示，积极配合化解房地产企业风险。外汇局表示，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

从政策面来看，当前对于房地产领域的调控主要有两个方向：一是强调防范化解房地产市场风险；二是提出向新发展模式转型的配套措施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企风险防范和化解问题仍是当前工作重点，包括房企债务风险、房企拿地意愿不强风险、地产项目烂尾风险、房企销售数据不达预期风险等。针对此类风险，预计后续将有更多政策出台，这也值得市场期待。

房地产行业如何向新发展模式转型？严跃进表示，新发展模式的概念，在2021年中央经济工作会议等多个场合都曾有过表述，政府意在鼓励企业要从自身情况出发，积极关注城市更新、保障性租赁住房、轻资产发展模式等。新发展模式的提出是针对房企而言。即房企当前要积极向新发展模式靠拢，做好转型发展工作。同时，各级政府也需积极出台相关配套扶持政策。包括产业引导，土地、财政、税收、金融等配套政策跟进，以有利于促进房企转型。

恒大物业表示，公司将成立独立调查委员会及安排委聘专家对该质押保证进行调查。 公司的股份已由2022年3月21日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖。本公司股份将继续暂停买卖，直至另行通知。

同时，恒大物业、中国恒大、恒大汽车发布公告，暂缓披露2021年度业绩报告。三家均表示，由于自去年下半年起本公司关联方中国恒大集团的经营情况发生重大变化，核数师于本年度增加了大量额外的审计程序，再加上新冠疫情的相关影响，根据公司目前掌握的资料，无法按期完成审计程序。由于审计工作尚未完成，本公司预期无法根据上市规则第 13.49(1) 条，于2022年3月21日或之前刊发截至2021年12月31日止年度之经审核业绩。

企查查APP显示，此前，2021年8月17日，恒大地产集团有限公司更换董事长、法定代表人、总经理，许家印退出该公司董事长职务，赵长龙接任该公司董事长、法定代表人、总经理职务。除此之外，企查查显示，赵长龙目前职位为恒大物业执行董事兼副董事长。

据每日经济新闻报道，恒大集团新闻发言人表示，此项变更系恒大地产借深深房回A股终止后的正常变动，未涉及具体管理架构、股权的变化。恒大地产集团作为恒大集团的子公司，2017年8月前，公司的董事长、总经理及法人也一直都是赵长龙。

业绩方面，据恒大物业2021年中期报告显示，恒大物业期内实现营收约78.73亿元，同比增长约68.3%，毛利润约29.39亿元，同比增长68.7%。总合约面积约8.1亿平方米，在管面积为4.5亿平方米。

此次拍卖的是该大厦的1-14层不动产，其中，1-2层为配套商业，3-14层为办公用房。起拍价 5.728458799亿元。该不动产原为北京乐视大厦，现名乐融大厦，业主为乐视控股（北京）有限公司（乐视控股）旗下北京宏城鑫泰置业有限公司（北京宏城鑫泰），因债务纠纷被申请强制执行。

乐视大厦历经两次拍卖波折，均在拍卖开始后又被中止叫停。上一次乐视大厦公开拍卖于9月9日上午10时开始，但出人意料的是，很快拍卖即告中止，原因是“案外人异议”。当时的拍卖也由北京市第三中级人民法院进行，计划于2021年9月9日10时至2021年9月10日10时止。根据拍卖规则，凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，竞买人需预缴5700万元保证金，竞拍时的增价幅度为285万元。另外，该标的物如果成交，过户登记手续由买受人自行办理，过户及费用也由买受人负担。

而早在2019年乐视大厦第一次被拍卖时，也曾因案外人对拍卖财产提出异议而被叫停。只不过当时是在开拍前夕宣布中止，而不像这次是开拍后才被叫停。 一个值得关注的细节是，当时拍卖前夕，乐视网曾就此提出异议。乐视网提出，乐视网以该大厦作为办公地点，乐视网公司与宏城鑫泰公司之间依法签订有租赁协议，协议已生效且尚未到期。依据《合同法》第229条规定，无论该房产的所有权是否发生变更，乐视网公司均有权继续按照原租赁协议约定的价格和条件继续承租，直至租赁协议到期终止。

北青-北京头条记者注意到，该大厦登记时间为2011年6月20日，房屋性质为商品房，证载用途分别为配套商业和办公，总建面为19620.76平方米，其中办公用房建面17092.50平方米，配套商业建面2528.26平方米。照此计算，此次拍卖最终价格折合每建筑平方米约2.9万元。而两年前乐视大厦的起拍价为6.78亿元，时隔两年再次拍卖时，乐视大厦的起拍价已经缩水1亿元。

文/北京青年报记者 张钦

从上台伊始，平抑房价就是文在寅的承诺，但事与愿违，接二连三的举措并没有达到预期的效果。现在，下一任总统候选人又开出了类似的支票。

“我已经屡次对楼市政策不到位表示歉意，要在所剩的任期内挽回楼市政策失败，可能时间已不够，但政府将尽全力解决问题，不把难题留给下届政府。”11月21日，在KBS电视台直播的《2021与民对话》节目中，文在寅表示，政府应该为扩大住房供应倾注更多的努力。

韩国国民银行数据显示，在文在寅就任总统的2017年5月，在首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元；而今年10月，这一均价达到12.1亿韩元。

文在寅不是没有努力过，过去四年来，文在寅政府宣布不少稳定房价的措施，包括增加供给和打击投机，以及增税和贷款监管等。就在今年2月，韩国政府还发布计划称，今后四年将在全国范围新增住房83.6万套。

但一系列政策的效果似乎并不显著。仅今年以来，韩国全国房价平均上涨19.08%，创下了近14年来最大的同比涨幅。截至今年10月，首尔公寓的平均交易价格达到12亿韩元（约合人民币660万元），较去年同期上涨20%。整个首都圈地区也受到影响，首都圈（首尔、京畿道、仁川）和全国公寓的平均价格分别为7.7亿韩元和5.4亿韩元。

图片来源：视觉中国

在察哈尔学会研究员、辽宁大学国际关系学院副教授李家成看来，第一个因素可能是客观因素，因为韩国的人口分布是严重向首都圈地区集中，首都圈之外的青年人到首都圈地区工作需要住房，所以造成了首都圈地区房价不断上涨，这个是刚需。

另一方面，李家成提到，文在寅政府本身的楼市政策变动频繁，改来改去，并且很多政策只是停留在呼吁层面，并没有实际实施，比如将韩国的行政机关、国会都搬到世宗市等一些举措，但这些可能比较空；也想通过税制改革，比如对多套房产拥有者或者对高档住房拥有者多征税，但也没有落地。

李家成告诉北京商报记者，虽然文在寅想通过打击楼市投机来实现居住正义，但炒房的投资回报率太高，给很多楼市投机者塑造了这样一种预期，即房价会不断涨，现在买了可能之后就会涨，即能取得比较稳定的回报预期。这意味着首尔的多套房产者或者投机者，对于文在寅政府的打击楼市的政策肯定会不满，甚至可能通过不断提高全租房的房款，把首尔的房价往上抬，所以这种人为因素也是存在的。

图片来源：壹图网

“除此之外，围绕楼市开发，也有很多贪腐事件发生。多种因素综合，就会导致文在寅时期，韩国楼市越调控房价越高，形成了这样一个怪圈，”李家成坦言，“整体看来，文在寅政府并没有推出非常一针见血的针对楼市的铁腕政策。”

据韩联社报道，文在寅在节目中表示，若政府提前推出“二四对策”等扩大住房供应的政策，将更有利于国民生活。

不过，虽然感到遗憾，但文在寅同时也强调，在本届政府任期中，新入住户数和获批的新建公寓数多于以往各届政府。鉴于政府正在计划扩大住房供应，预计住房供应紧缺问题有望得到解决。

值得一提的是，韩国2005年出台了综合房产税，但随着房价的上涨，税收也在上涨。今年6月1日起，韩国综合房地产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。

图片来源：壹图网

11月22日，韩国财政部表示，由于房价飞涨和税率上调，受综合房地产税影响的人数今年比上一年增加了42%。预计今年实际房产税收将达到5.1万亿韩元（约42.93亿美元）。

高涨的住房负担之下，越来越多人选择逃离首都。韩国房地产调研公司Real Today上周发布的报告显示，随着首都首尔房价和房租价格不断攀升，2015年至2020年这六年间，341万多人迁出首尔。首尔年均迁出人口为56.9066万人，今年前9个月有43万多人迁离。

民众的不满日益高涨，政府的回应听起来也很坚决。上月，韩国副总理兼企划财政部长官洪楠基强调：“国家处于（进一步稳定房价的）关键节点。政府将提供更多住房、控制房地产市场流动性并消除干扰市场的活动，把现在稳定（房屋）价格的势头扩大到全国。”

雄心勃勃的不止现任政府，总统候选人也把这个问题作为竞选重点。本月初，韩国执政党共同民主党总统候选人李在明在共同民主党选举对策委员会成立仪式上发表讲话称，若当选，将最先对房地产政策进行强有力、大规模改革。

“李在明不会是说说而已”，李家成指出，如果他上台，之后应该会采取这种大刀阔斧的楼市改革，比如针对预售价格上限，或者开征国土保有税。住房是目前韩国最大的民生问题，从某种意义上来说，楼市政策已经成为两位候选人主要的政策争论点，谁能解决好，那么他获取的民心也就更多一些。

记者丨汤艺甜

编辑丨张雅婧

全球城市指数报告由《全球城市综合排名》和《全球城市潜力排名》两部分构成。《全球城市综合排名》围绕商业活动、人力资本、信息交流、文化体验和政治事务五个维度评估当前全球最具影响力的城市。《全球城市潜力排名》从居民幸福感 、经济状况、创新和治理四个维度评估156个城市的未来发展潜力，即哪些城市具备成为未来主要全球枢纽的条件。

2021年全球城市指数报告着眼于新冠疫情及防控措施对全球156个城市全球化参与度的影响。评估上榜的156个城市中包括了31个中国城市，今年新增入选的城市有日本横滨，中国大陆的合肥、济南、昆明和中国台湾地区的高雄。

2021年《全球城市综合排名》

今年的《全球城市综合排名》中，纽约、伦敦、巴黎和东京稳居榜单前四位，洛杉矶上升2位排名全球第五。北京和中国香港均下降1位，分别排名第六和第七。报告提到，北京排名下滑的主要原因在于新冠疫情防控措施造成其文化体验得分下滑。芝加哥和新加坡保持第八和第九。

上海城市排名在过去五年中提升了10位，今年更是首度跻身全球前十城市。在过去一年中，上海凭借其在疫情中的精细化应对，全面展现了这一海派城市具备国际水准的优秀治理能力。

报告提到，在疫情影响下，上海商业活动与文化活动依旧保持强势活跃地位。上海过去一年内不仅仍保持了其海运吞吐量多年连续第一的宝座，空运吞吐量也上升至全球第二。资本市场的活跃带动独角兽企业数量跃升至全球第四。上海正不断凭借其卓越的商业价值带动城市整体发展，持续向全球第一梯队城市迈进。

此外，广州上升2名，位列第61名，主要来自商业活动和文化体验维度的进步。深圳上升3名，位列第72名，主要由商业活动、人力资本及文化体验驱动。

报告提到，近年来，深圳互联网行业的蓬勃发展和深交所的活跃表现驱动城市商业价值不断增加。其在一线城市中优越的落户政策也吸引越来越多高等教育人口安家深圳，为城市发展注入活力。未来粤港澳区域经济一体化与国家创新型城市建设有望再展深圳模式的魅力、实现城市跨越性发展。

在“北上广深”之外的“新一线”与“强二线”城市中，今年则观察到了明显的城市分化。具备更强的精细化治理能力、更优秀的营商环境、更创意性的城市气质与格调、更韧性的互联互通能力的城市，如杭州、成都、长沙、西安、苏州等，依然实现得分与排名的上升，而其它城市则出现了排名下降。

《全球城市综合排名》显示，杭州上升2名、位列第80名。成都上升1名、位列第86名。苏州上升6位，位列第92名。西安上升4位，位列第96名。长沙上升1名，位列第102名。济南首次上榜，位列第122名。

“今年的报告结果显示，与全球联系最紧密的城市也更容易受新冠疫情的影响。”科尔尼全球合伙人王宇表示，但基于中国第七次人口普查数据，“我们发现对城市得分相关性最强的指标是城市大专以上学历人数，只有对高技能、高学历、年轻化人才有吸引的城市，才是具备长期竞争力的城市。”

科尔尼董事周鹏远表示，尽管疫情带来大量国际交流的实体联系受限，但非实体的联系依旧存在。今年中国城市出现排名分化的背后力量之一就是高枢纽性的城市依然可以在“后疫情”阶段，保持较高的国际联系与国际竞争力。“城市如何找到自己的独特发展通路，进一步维系与强化在城市网络中的互联互通水平，也是中国城市下一阶段国际化发展的新征程。”

值得注意的是，《全球城市综合排名》中，受到疫情冲击，除中国之外的所有区域，城市平均得分增长都低于1%，甚至负增长。只有中国依靠强有力的疫情应对举措，快速实现复苏，城市平均得分超过3%。过去五年间，中国城市得分的年均复合增长率也是所有区域中最高的。

2021年《全球城市潜力排名》

在今年的《全球城市潜力排名》中，排名前五的分别是伦敦、巴黎、慕尼黑、阿布扎比、都柏林。《全球城市潜力排名》中，中国也持续表现出强劲增长。今年中国城市与欧洲和北美城市平均得分的差距进一步缩小。过去五年间，中国城市得分的年均复合增长率超3%，在所有区域中增速最快。

资料来源：《上海城事》

Wind数据显示，截至11月23日，月内房企发债规模已达到280.10亿元，超过10月份境内房企发债总规模；RMBS方面，11月份已发行和待发行规模合计达到814.09亿元，为10月份发行总规模的近四倍。

值得注意的是，在股票市场，受到房企融资政策执行宽松带来的影响，地产企业股票在A股和H股一度出现领涨行情；在债券市场，地产债一度强势反弹并上演临停潮，多只债券涨幅超过30%。

11月22日，河南省一位银行业人士在接受大河报·大河财立方记者采访时表示，在房住不炒政策要求下，个人购房按揭贷款一直都在办理，不少银行房地产开发贷款已放开。但出于资金安全考虑，新增开发贷款额度会优先考虑区域龙头房企。

地产公司再融资月内回暖，头部房企和区域龙头房企或优先受惠

11月22日晚间，保利发展发布公告，计划发行不超过98亿元的公司债券，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

这是保利发展11月以来第三次发布公司债券相关公告，11月5日和11月20日，保利发展先后发布中期票据发行结果公告，实际发行募资规模分别为25亿元和20亿元。

除了保利发展，首开股份、中海发展、招商蛇口、光明地产、苏州高新、金地集团以及郑州地产集团等房企也纷纷完成债券发行。Wind数据显示，截至11月23日，11月份国内已有32家房企完成债券发行，发行金额合计达280.10亿元，已经超过10月份整月的25家和198.42亿元。房企发债明显升温。

与此同时，银行渠道对地产行业的融资通道也正在打开。11月19日，中原银行分别与建业集团和正商集团签署战略合作协议，分别向两家企业提供总额不超过100亿元的综合融资服务，服务领域包括民生住宅、物业服务及地产开发等领域，建业集团和正商集团均为河南区域地产龙头企业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就近期的融资动向看，其实关键还是投资者的信心。政策层面对于此类融资方面的工作持续推进，释放了宽松的信号，而反馈到房企上，则会有一定的时间滞后。

“目前投资者对于此类发债的政策、房企的经营层面等会持续关注。当然，就现在房企的融资工作看，重心不在于投资者，而在于企业自身确实有较为迫切的融资需求，所以会有各类融资工具的积极发行。”严跃进表示。

上述银行业人士表示，目前银行业对于房地产行业中的债务风险也有较多的关注，银行本身也需要对地产企业的债务和经营状况进一步评估，以决定是否增加开发贷款，抗风险能力更强的头部房企和区域龙头房企会优先受惠。

郑州市统计局发布最新数据显示，1~10月，全市商品房销售面积2056.3万平方米，同比下降12.9%。其中，10月完成销售面积132.6万平方米，同比下降52.7%。

10月份销售同比下滑收窄，个人住房贷款环比增长超过四成

事实上，10月份营收数据显示，国内主要地产企业销售端表现相对转好。

以地产龙头万科为例，10月份，该公司实现合同销售面积258.1万平方米，实现合同销售金额429.5亿元，分别较上年同期下滑了29.48%和17.89%。而在9月份，这两个数字分别为38%和20.12%。

但表现在累计销售业绩方面，万科前十个月累计实现合同销售面积3204.5万平方米，实现合同销售金额5210.7亿元，分别低于去年同期的3630.9万平方米和5450.7亿元。

龙湖集团经营一向稳健，根据其发布的10月份经营数据，该公司当月实现合同销售金额259亿元，合同销售面积141.2万平方米，分别较上年同期下滑了7.5%和15.4%，下滑比例较9月份明显收窄。前10个月，龙湖集团累计合同销售金额2278.3亿元，合同销售面积1324.2万平方米，仍然超越去年同期水平。

根据克尔瑞数据，38家典型上市房企中，10月份单月业绩同环比双降的房企达14家。同时，逾半数企业单月同比下降超20%。整体来看，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期。

此外，中国金茂10月份实现同比增长8.6%，单月实现业绩201亿元。碧桂园、融创、保利10月单月销售业绩表现相对突出，规模均在500亿元左右。

克尔瑞研究报告认为，展望11月，“以价换量”仍是企业加快成交去化的必要选项，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。

尽管企业端销售数据表现并不亮眼，但根据中国指数研究院的数据，10月份全国100个城市新建住宅平均价仍表现为环比、同比上涨，但两个数据涨幅均有所收窄。

克尔瑞研究报告显示，从短期来看，四季度企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩；从长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。

值得注意的是，11月10日晚间，央行公布数据：2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，环比增长超过四成。

与此同时，购房相关的按揭贷款审批和办理速度也在加快。11月22日，一位河南房企相关负责人表示，在销售端，个人购房按揭贷款申请和办理速度都明显加快，这在一定程度上有助于加快地产企业回款进度，提升房企经营质量。

责编:陈玉尧 | 审核:李震 | 总监:万军伟

深圳那些喜欢捂盘的开发商，终于也开始顶不住了，在第四季度迎来了一波集中入市潮。

《每日经济新闻》记者注意到，进入第四季度以来，包括临海揽山、海德园、加福华尔登府邸、盛璟润府、榕江壹号院等在内的深圳多个网红盘开始集中入市。

如果要给上述楼盘添上两个标签，那用“捂盘”和“豪宅”再合适不过了。这些楼盘不仅入市周期长，而且价格不菲，不仅价格比同片区周边其他楼盘高出不少，且项目总价多数在千万元以上。

网红豪宅着急入市

进入第四季度，深圳的房地产市场不仅推盘数量明显多了，而且入市的楼盘中还有许多是以前“难产”的楼盘，这些楼盘的入市时间一推再推，有的捂盘2-3年，有的甚至捂了10年之久。

如临海揽山，早在2019年，记者就曾实地探访过这个位于蛇口的豪宅项目。其实2018年时就有传言说该项目马上要入市，不过结果却是一推再推，直到今年11月才正式入市，均价11.4万元/平方米，总价在1075万-2939万元不等。

再如最近关注度极高的海德园，作为安托山片区的目前唯一待售新盘，该项目在深圳房地产信息网上有3万多人关注，而总房源数只有181套。该项目此前未能如愿上市，购房者在等了600多天才在深圳住建局网站看到海德园备案信息，预计11月26日开盘，均价12.6万元/平方米，总价1385万-4260万元不等，推售的户型为3-6房，产品类型涵盖大平层和复式，毛坯交付。

像临海揽山、海德园这种捂盘两三年的还算好，如盛璟润府和榕江壹号院这类，捂盘时间超过10年，直到最近才正式入市。

盛璟润府原来是清湖新业的城市更新项目，2011年深圳第一批城市更新计划中就有该项目，到如今正式入市，已经过去10年时间，被网友戏称为“捂盘王”。根据备案信息，该项目均价为6.95万元/平方米，主推大户型三房和四房。

还有宝安的网红盘榕江壹号院也存在同样情况。《每日经济新闻》记者注意到，榕江壹号院项目早在2011年就取得了建设用地规划许可证，直到2019年才开始动工，现在已经处于封顶阶段。

根据备案信息，榕江壹号院备案入市的房源共397套，户型为约120-201平方米，均价约7.83万元/平方米，总价在940万-1600万元不等。

榕江一号院项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

当捂盘遇上限价

那些以前一直不着急入市的项目，为何选择在今年第四季度集中入市，难道都是机缘巧合？

一位从业多年的深圳房地产市场观察人士告诉《每日经济新闻》记者，开发商选择在这个时候入市，有两个重要原因，一是之前2018年左右拿地的房企，已经到了入市的重要节点了，不得不入市；二是遇上了深圳的最严限价令，现在不入市以后价格可能更不好卖。

“开发商为何迟迟不肯入市，其实最重要的一个原因，还是因为利润。以前开发商敢于高价拿地，就是因为在房价上涨的大趋势中，拖的时间越往后，挣得越多。但现在市场环境变了，政府也不允许这么玩了，现在深圳采取的是‘房地联动’，不仅限售价而且还限地价，所以开发商想通过拉长时间的方式把单价卖高点，已经行不通了。”上述业内人士说。

根据记者的了解，2018年，深圳出台土规政策，明确了“住宅类须1年内开工，4年内竣工”的要求。若开发商开竣工延期，将加大处罚力度。

“以前捂地的开发商选择在第三轮集中供地前入市或许也因为怕有比较。”

记者还注意到，在本周深圳的第三轮集中土拍中，就有位于上述捂盘项目周边的地块，但都已经被明确限价。如位于前海的T201-0168宗地块，就采用了“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。

该项目建成后，商品住宅的毛坯最高价格不得超过9.2万元/平方米，而同一片区内的临海揽山，如前所述，均价在11.4万元/平方米，赶在第三轮集中供地前完成了入市。

这些捂盘多年的网红盘，想通过时间换空间的方式实现利润增长，恐怕已不是那么容易。因为这些项目周边楼盘的售价更低，导致部分购房者买房的“预期差”不复存在。

记者通过每经AI品房小程序查询发现，上述捂盘的项目中，周边很多楼盘的价格要更低一些。如盛璟润府售价6.95万元/平方米，而周边二手楼盘美丽365花园等指导价约在4万-5万元/平方米，幸福城润园指导价在5万元+/平方米。

类似的现象在榕江壹号院也同样成立。该项目备案价约7.78万元/平方米，而与其一路之隔的松茂·御龙湾项目单价是6.2万元/平方米。

有市场人士分析称，深圳通过对新房限价，极大程度上限制住了市场炒房的热情，同时也反映出了政府房住不炒的决心。试想，在同一个片区内，新入市的新盘售价在11万元/平方米左右，但周边早些入市的新房却只有9万元/平方米，你会考虑吗？

谈到深圳一、二手房限价联动的政策以及第四季度捂盘项目集中入市的情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，“针对楼市价格上扬，可以很明显地看出，深圳正在进行一场全面、细致的长线围堵。其中包括二手房指导价、限制新房加推涨价、新房与土地限价联动等，都是重要手段。对开发商来说，随着调控政策的加严，开发商利润会被摊薄，个人预计限价政策会坚持得比较长，那些捂地的开发商选择在第四季度集中入市，或许也是基于这方面的考量。”

每日经济新闻

贝壳财经记者本周咨询了工行、建行、中行、招商、浦发、光大、北京银行、北京农商行等8家银行，有银行明确表示11月上旬以来房贷额度恢复了，也有银行相关业务依旧暂停。从放贷周期看，多数银行表示“说不准多久，前面排队的很多，大概率得明年了。”只有一家银行的信贷经理称“额度充足，3周左右能放款。”

比银行更快恢复活跃度的是资金掮客。多位市民透露，近期接到密集的信贷推销电话，上来就问“需不需要贷款”。记者回拨了其中多个号码，发现均为融资咨询公司等第三方机构，主动推荐的业务类型也不是房贷。但如果提到“购房资金有缺口”，他们仍会违规推荐消费贷和经营贷，背后还有不低的“服务费”陷阱。

银行额度恢复情况不一，放贷周期长于以往

记者日前咨询的8家银行中，工行、光大、浦发、北京农商行的信贷经理称，近期房贷额度已恢复；中行、招行的信贷经理表示，一直有额度，但放款慢；建行不同营业部业务开展情况也不同，有的营业部没有额度，有的不做纯商贷；北京银行一家位于南城的网点信贷经理称，自今年6、7月开始就没额度了，前面排队的还很多，不知道什么时候恢复。

多数银行都是从今年6-8月开始额度趋紧，但值得注意的是，这并不等于全面暂停房贷业务。“我们部分支行暂停了5个月左右房贷业务，就是如果客户来问，这些支行会说需要等一等，近期刚恢复接单。”一家股份行信贷经理称。

即使目前额度有所恢复，被问到放款需要多少时间，很多信贷经理仍然回答的保守，“明年一季度”是多数受访者给的期限。“现在比之前（指7月至11月初）快多了，但估计也得明年春节前后。”一位国有大行信贷经理介绍；还有银行信贷经理称“等半年也有可能”。8家银行中，只有一家股份行信贷经理明确“该行额度充足，3周左右能放款。”

从往年来看，银行房贷放款周期多在1-2个月，不过年末房贷额度都会比较紧俏，放贷时间延后也属正常。“今年不太一样，年中额度就收紧了，导致很多用户在排队，所以即使现在恢复也需要更长时间（放款）。”多位信贷经理称。

对于年中就收紧额度的“反常”表现，有信贷经理解释道：“除了有政策管控，今年一季度房贷放得多也是一个原因。假设每年有10亿额度，开年就放了8亿，后面肯定要等了。”

而房贷利率取决于放款时点，如果放款周期拉长，会不会影响利率？多位受访信贷经理称，从前期看，关系房贷利率的LPR（贷款市场报价利率）已经一年多没变过，未来一段时间大概率保持平稳，即使波动幅度也会较小。

央行数据显示，在11月20日最新一次报价中，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续19个月持平。据了解，北京地区商业性个人房屋贷款利率统一执行首套在LPR基础上加55个基点、二套加105个基点的标准，自LPR改革后也没变过。以5年期以上LPR报价计算，即首套5.2%、二套5.7%。

资金掮客更快恢复活跃度，仍存违规支招现象

在银行房贷额度放松消息传出的同时，资金掮客们更快活跃起来。有多位市民透露，近期接到密集的信贷推销电话，上来就问“需不需要贷款”，但并不主动说明身份。

记者回拨了其中多个号码，发现均为融资咨询公司等第三方机构，他们主动推荐的也不是房贷，而是消费贷、经营贷。不过当记者表示“购房有资金缺口时”，他们仍会继续支招。

例如一家融资咨询公司工作人员告诉记者，银行信用消费贷额度上限普遍是30万元，如果需要的资金量大，可以几家凑一下。还可以申请抵押经营贷，额度根据抵押物评估价格定，利率不到5%，比房屋商贷低。这个业务需要申请人名下有公司，但也“不是难事”，个人或找直系亲属注册一家公司就可以。

当记者表示注册一家公司太过繁琐，对方又介绍了抵押消费贷，称最高额度100万元，最长期限10年。“消费贷、抵押贷放款都快，要是等银行房贷，半年都不一定。”对方着重强调了放款快的优势。

“消费贷和经营贷是绝对不允许用于购房的。”多位银行信贷经理明确表示，银行也不会主动给客户推荐房贷，都是客户先来咨询，才会安排客户经理回电。

如果通过融资咨询公司等第三方机构向银行贷款，还要留心“服务费”陷阱。据前述融资咨询公司工作人员介绍，抵押合同、借款合同等是个人与银行签署，个人与他们签署的是“居间服务协议”，按照协议，他们一般对信用贷收取3至5个点服务费，抵押贷收取1-2个点服务费。例如申请到一笔100万元的抵押贷款，就需要支付该机构1万-2万元费用。

新京报贝壳财经记者 程维妙 编辑 陈莉 校对 李世辉

《办法》明确，商业、办公、工业、酒店用房等非住宅，经批准改造为普通租赁住房的，按建筑面积500元/平方米给予补贴；改造为集体宿舍型租赁住房的，按建筑面积550元/平方米给予补贴。城中村租赁住房品质化提升、建筑面积合计不少于2000平方米且相对集中的项目，按建筑面积300元/平方米给予补贴，但给予补贴的建筑面积每个宅基地证依法不超过280平方米。

此外，闲置住房经品质化提升作为租赁住房，且建筑面积合计不少于2000平方米的项目，按建筑面积350元/平方米给予补贴。

《办法》还提到，为环卫工人、公共交通一线从业人员等城市重要公共服务群体提供租房，且租金接受政府指导的，按三条标准给予补贴。一是新建租赁住房的，按建筑面积1200元/平方米给予补贴；二是改造租赁住房的，按建筑面积800元/平方米给予补贴；三是实施品质化提升的租赁住房项目，按建筑面积600元/平方米给予补贴。

《办法》指出，住房租赁企业将房源信息录入“阳光租房”平台，录入房源数量不少于300套（间）的，或建筑面积不少于10000平方米的，按150元/间给予奖励。企业自有住房信息平台与“阳光租房”平台互联的，按10万元/个给予奖励。第三方商业运营平台与“阳光租房”平台互联的，按20万元/个给予奖励。

据悉，奖补资金可用于注入企业住房租赁项目资本金和对住房租赁企业贷款贴息。

租赁当事人合法权益受法律保护

《条例（草案）》提到，本市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善租购并举的住房政策，支持居民通过租赁方式解决住房问题，改善居住条件。本市合理规划租赁住房供给规模，增加保障性租赁住房、公共租赁住房供给，鼓励房屋所有人将符合条件的闲置住房依法出租，调节住房租赁供需关系。

《条例（草案）》提出，租赁当事人合法权益受法律保护。租赁当事人在住房租赁活动中，应当遵守平等、自愿、公平、诚实信用的原则，自觉履行法定和约定义务，维护他人和自身合法权益。承租人在租赁合同有效期内作为物业使用人，应当安全、合理使用物业，遵守管理规约，按照约定享受物业服务。

出租住房应符合室内空气质量等安全规定和标准 不得打隔断改变房屋内部结构

《条例（草案）》提出，出租住房应当遵守下列规定：房屋符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准；具备供水、供电等基本居住条件；以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住；人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定；法律、法规、规章的其他规定。

禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。

住房租赁企业不得哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等

《条例（草案）》提到，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。

住房租赁企业发布房源信息、推荐房源应当真实、准确，同时注明企业信息和发布房源信息的从业人员信息；对已成交的房源，应当即时撤销发布信息。

住房租赁企业应当编制住房状况说明书，向意向承租人推荐房源时书面告知有关情况。房屋状况说明书应当包括下列内容：租赁期限；意向租金、押金及其他收费；装修完成时间；物业服务、水、电、热、燃气等费用标准及分担原则。

住房租赁企业不得有下列行为：哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序；以隐瞒、欺骗、强迫等不正当手段开展业务；诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

住房租赁企业从业人员不得有下列行为：以个人名义承办业务或者收取费用；涂改、伪造、变造、买卖、租借或者以其他形式非法转让从业人员信息卡。

出租人在互联网上发布房源信息、推荐房源应提交真实、准确的证明材料

《条例（草案）》提到，在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，平台应当要求信息发布者提交其身份、地址、联系方式、行政许可等信息，进行核验、登记，建立登记档案，并留存不少于二年。

出租人在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当向平台提交能够证明房源信息真实、准确的证明材料；住房租赁企业、房地产经纪机构在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当分别遵守本条例相关规定，并向平台提交相关证明材料。

互联网信息平台应当对发布者根据本条例相关规定提交的证明材料进行审查；证明材料符合本条例规定的，平台提供信息发布服务。

对两年内因违法发布房源信息、推荐房源受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的，互联网信息平台应当采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。

房租显著上涨或者有可能显著上涨时 市政府可以采取价格干预措施

《条例（草案）》提到，市住房和城乡建设主管部门应当加强住房租金监测。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并报国务院备案。市市场监督管理、住房和城乡建设主管部门可以提出采取价格干预措施的建议。

市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。

文/北青-北京头条记者 李泽伟

编辑/谭卫平

第四季度开发商的卖房焦虑愈发显现。

深圳楼市近期频频曝出部分楼盘促销活动消息，买房送车、看房送购物卡、朋友圈集赞拿奖等戏码重现江湖。

尽管当前促销并非常态，但业内普遍认为，随着地产行业进入下行通道且临近年底，房企想要完成业绩目标仍具有一定压力。

《每日经济新闻》记者注意到，第四季度深圳楼市新盘的推盘数量是今年以来的最高峰。据深圳住建局公布的信息，第四季度深圳共推出55个新盘，累计30726套房源。

“对开发商来说，今年深圳整体竞争压力较大。面对不断升级的楼市调控，深圳楼市已经出现明显的降温，市场对深圳楼市预期也随之发生了变化。在这样的背景下，怎样才能增大去化率、抢先出货呢？就可能采取促销甚至降价措施。”某以大湾区为大本营的区域型房企高管告诉记者。

深圳一在建项目 每经记者 陈荣浩 摄

“买房送特斯拉”和开盘就日光

近日，位于龙华龙澜大道的某项目推出了“买房送特斯拉”。

“年底将近，开发商急于回款，现在只要总价不到450万的价格，就可以买到该项目的三房，购房后开发商赠送奔驰C260或特斯拉Y。”中介许鹏（化名）向记者表示。

《每日经济新闻》记者致电上述楼盘，售楼处接听人员也确认了该消息。

“我们确实有购房送车活动，11月12日到21日期间的购房者可以参与，不过不是直接送车，而是以折现方式返给购房者。也不是返还车价的全款，只是返首付金额。”

《每日经济新闻》记者通过第三方中介平台查询发现，该楼盘位于龙华区龙澜大道与大浪南路交汇处，项目暂未通地铁，距离最近的地铁站阳台山站约3公里。楼盘总价约419万～455万元，户型以81平方米到89平方米的三房为主，均价为5.54万元/平方米。

事实上，深圳市场出现促销的楼盘也并非这一个。

《每日经济新闻》记者注意到，包括大鹏卓越蔚蓝铂樾府、保利勤达城誉都、怡瑞达云秀府等多个项目均有促销活动，大致可以分为“直接给予一定折扣率”、“购房送车”、“朋友圈集赞拿奖品”等几种方式。

记者通过查询每经AI品房小程序发现，距离盛荟城项目大概600米的合能城市阳光花园项目，目前50平方米房源评估价约为210万元，折合单价4.20万元/平方米；距离盛荟城1.5公里的万家园项目，目前85平方米三房评估价约为386万元，折合单价4.55万元/平方米。

一位业内人士透露，本身每年第四季度都是开发商促销最普遍的时候，因为要冲业绩。今年的市场行情并不是太乐观，很多开发商案场的“大数据”指标并不是太理想，比如来电到场率、到场成交率等都出现了显著下滑，这也导致许多开发商不得不制定适当的促销制度来促进成交。

“今年第四季度深圳不少楼盘去化难，主要是因为供应起来了，买家可选择的楼盘多了，再加上市场下行周期，以前部分想买的购房者，观望心理也变得更加浓烈，宁愿再等等。整体来看，现在的购房者更看重价格，如果周边的二手房没有明显价格优势，楼盘去化就很难。不过深圳仍然有许多网红盘开盘就日光，差别相当大。”许鹏告诉记者。

深圳中原研究数据显示，10月二手过户套数仅1605套，环比下滑9.1%，创近10年新低，也是自2012年3月以来的最低值。目前深圳的房地产市场暂未出现“转暖”迹象。

促销大军持续扩容

尽管目前深圳进行促销的楼盘并不太多，且多以距离南山和福田市中心较远的关外地区为主。但多位业内人士认为，随着房企对销售回款越来越重视，通过快速去化跑量、抓现金回流已经成为越来越多房企的当务之急，在市场行情持续下行的背景下，不排除有越来越多开发商加入促销卖房阵营。

“抓销售、促回款、稳拿地已经成为当下众房企的共识”，有业内人士说，“目前整个地产行业进入降负债、降杠杆阶段，房企需要更多通过项目销售回款来补充资金。”

在国金证券的研报中，分析师杜昊旻也表达了类似观点，“从全国房地产销售数据来看，过去一个月的地产销售金额创下了同比年内最大跌幅。具体来看，2021年10月，全国商品房销售金额1.2万亿元，同比-23%。多家房企发生债务违约，中资美元债集体大幅下跌，房企资金紧张，对销售回款依赖程度加大，这也使得部分房企更加依赖打折促销的方式快速回笼现金。”

对于近期不少开发商促销卖房，58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，房企以价换量背后的逻辑在于保卫自身现金流和流动性。

“经历了近几年楼市的严调控之后，绝大多数开发商都清晰地认识到，未来很长一段时间房价都很难涨，所以想通过原来那样高价卖项目的方式来获得高销售额的方法，已经很难实现，更多开发商宁愿选择放弃部分利润，来保证现金回款。可以预料，如果市场持续下行，房企通过促销卖房的方式仍会延续下去。”

根据克而瑞监测，今年10月以来，TOP30房企中有超9成房企在集团或者区域层面推出了购房优惠活动。

值得注意的是，通过促销的方式，虽然某种程度能够促进成交，但也会导致房企出现“增收不增利”。

银河证券在研报中指出，“按揭加速和房贷利率下行将形成共振，住房合理需求得到支持，但购房者预期的修复还需要时间，年末销售仍有压力，预计明年一、二季度可以看到销售回暖。”

每日经济新闻

据21世纪经济报道记者确认，万科总部于2021年11月16日下发了一份主题为《万科集团总部倡议：“节衣缩食”和打造“战时氛围”》（以下简称“《倡议书》”）的文件。

这份《倡议书》的核心思路是提升管理、工作效率，提高自身技能，勇于担责，学会做减法，减少不必要的费用支出。

其中，主要工作要求包括以下七点：转变黄金时代的惯性思维方式，在工作和决策中将经营理念贯穿始终；对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事；明确要实现的目标，形成行动方案并坚决执行；不给一线添乱，助力业务打赢；培养当家人意识，以身作则，自上而下形成示范效应；把握尺度，内外有别，既要让利益相关方感受舒服，也要关注员工的情绪；长期坚持，过程中及时复盘反思等。

在当前的市场环境下，万科的这份《倡议书》有其必然性和必要性。

房地产行业正在历经至暗时刻，这是行业的共识。根据国家统计局发布的数据，今年前10个月2021 年1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况。10 月销售面积1.27 亿平，同比减少21.7%；开发投资金额1.24 万亿元，同比减少5.4%；新开工面积1.38 亿平，同比下降33.1%。

具体到万科，其近期的销售数据也表现低迷。根据万科发布的公告，2021年10月万科合约销售金额约为419.5亿元，同比下降19.81%。合约销售面积约为258.1万平方米，同比下降29.48%。

万科董事会主席郁亮此前在万科业务交流会上针对行业发展现状分析指出，从过去一段时间至今，金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入而对开发商而言，缩表更直接的表现是降债务，控杠杆，以及去金融化。在此过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，导致行业短期业绩受重大冲击是必然的。

“金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮表示。

万科作为行业最重要的风向标企业之一，其对行业的冷暖感知向来敏感。2018年，万科的秋季例会主题定为“活下去”，彼时行业未曾像现在这般风声鹤唳，万科也是在提醒内部应有“危机意识”，但这一态度鲜明的标语却让行业为之轰动。

三年后的现在，再来看待万科“活下去”的喊话，其对行业的判断的确具备一定的前瞻性。事实上，随着行业整体下行，不仅是万科，其余的龙头房企也在采取行动。

例如，华润置地在今年也对组织架构进行了调整，其以打造“敏捷、高效、精干、活力”的组织为目标，通过管理架构、组织人事、薪酬激励变革三个方面入手，聚焦解决机构臃肿、职能重叠、效能不足等组织管控痛点。

万科、华润置地的倡议和改变正在向行业传递这样一个观点：房地产黄金时代不再，当寒冬来时，应该备好御寒的物资。

近日，上海一套15层的顶级豪宅拍卖盛况让市场再度看到了这群富商巨贾的购买力。

11月16日，京东法拍拍卖一套上海市红松东路1099弄6号1801室的房源，起拍价7153.8万元，经过103轮竞价，最终以17548.8万元的成交价落槌。成交价超出起拍价1亿元，溢价率高达145%，折合单价约26.4万元/平方米。

逾26万元的单价即便在上海也是“天价”、顶豪的规格。

经查，该标的位于沪上知名豪宅——古北壹号，不少业内人士称之为“浦西第一豪宅”，当前二手房销售均价超16万元/平方米。

伴随着落槌后成交确认书的出炉，这套顶豪的背后买家也逐渐浮出水面，疑是A股上市公司鱼跃医疗实控人吴光明家族。

“顶豪”出让

古北壹号座落于上海市闵行区、长宁区交界的古北板块，该区域是上海第一个成片开发的高端社区，被称为“上海第一富人区”。小区占地面积8.2万平方米，总建筑面积14.3万平方米，由315户大平层公寓以及15幢独栋别墅组成，其中独栋别墅每个占地就约1.5亩-2亩不等，建筑设计现代简约。

豪宅“标配”的园林设计、顶级会所，古北壹号也不遑多让。据了解，项目的园林设计是由新加坡顶级团队贝尔高林主导，规划层垂直绿植带、四季花卉精致铺陈；会所更是号称上海最大，有1.8万平方米，并全程提供英国管家式物业服务。

在此处置业的也多是巨贾富豪、社会名流。有消息称，范冰冰就曾在此处购入一套独栋别墅。

本次出让的6号1801室虽未达到独栋别墅的级别，但也是小区内少有的顶配设置。据悉，古北壹号的主力户型面积为485平方米，本次出让的1801室房源是少有的顶级665平方米的平层公寓，配置高于一般的公寓产品，15楼的层高（名义楼层18层，实际楼层为15层）也可以让业主在阳台上眺望南向16万平方米的绿地景观。

古北壹号房源图（来源：网络）

据竞买公告，1801室建筑面积665.03平方米，起拍价7153.8万元，评估价10219.6万元，相当于打了个7折。折算后，评估单价约15.3万元/平方米，起拍单价约10.8万元/平方米，远低于市场二手价16.2万元/平方米。

知名豪宅的稀缺户型放出，巨大的价差与“捡漏”机会自然吸引了不少富豪的关注。

这场拍卖于11月15日10时至11月16日10时进行，共计24小时。而在此之前的挂牌看样阶段，就已有9名购房者报名，136人预约。由于拍卖设定保证金1400万元，9人保证金就达到了1.26亿元，远超起拍价。

25秒报价一次

开拍当日，顶豪的出让吸引了21374人围观。

11月15日10时25秒，即开拍25秒，便出现了第一组报价7153.8万元，一小时内共有11组报价，价格已达1亿元，这与常见的法拍房临近截止时间开始密集报价截然不同。

16日9时50分高潮来临，从此时到最后落槌的33分钟内，共出现了79组报价，平均每25秒刷新一次此前的记录，直接拉高报价5000万元。

尤其是最终的竞得人129178134号，其在最后近30轮报价时近乎“碾压”对手，基本保持70万元加价幅度（规定最低加价幅度35万），只要有竞买人出价就直接压上。最终成交价1.75亿元，溢价145%。

这场酣畅淋漓的竞拍让围观者直呼“刺激”，甚至有豪宅部中介在朋友圈内晒出竞价记录，并配文，“起价7100W，成交1.75E，顶豪不缺购买力！”

围观者如此激动也与成交价远超市场行情有关。

在二手房平台中，古北壹号挂牌均价约16.2万元/平方米，有同面积段的房源挂牌价约15.1万元/平方米，总价1亿元，一些独栋别墅挂牌价甚至才1.5亿元。而本次标的成交单价已超26万元/平方米，总价更是在1.75亿元。

2020年，古北壹号也曾有两次拍卖记录，一套485.46平方米的房源起拍价3700万元，最终以6922万元成交，溢价率87%，折合单价14.3万元/平方米；一套482.55平方米的9楼房源起拍价4088万元，最终以7302万元成交，溢价率78%，折合单价约15万元/平方米。

在上海中原地产分析师卢文曦看来，本次竞拍确实“有些过了”，豪宅资源虽然稀缺，但小区内也有其他房源，最终成交价高出了市场价太多并不正常。或许是最后的竞拍太过“上头”，亦可能是背后另有原因要通过此方式成交。

值得注意的是，在标的物的评估报告中，仅拍摄了古北壹号小区的入口、环境、建筑外观及单元入口，并标注因特殊情况，未能进入评估对象室内勘察。而2020年的两次拍卖均是如常评估，这一特殊情况也让这个高溢价顶豪标的更添几份神秘。

医药大佬购房

落槌后，网络竞价成交确认书相继出炉，这位出手阔绰的竞买人亦浮出水面。

成交确认书显示，经过公开竞价，竞买人为上海卫生材料厂有限公司（下称“上海卫生材料厂”），拍卖成交价1.75亿元。

天眼查信息显示，上海卫生材料厂注册时间为2012年9月，主要经营医疗器械生产等，注册资本1.55亿元，由江苏鱼跃科技发展有限公司全资控股，公司实控人为吴光明，持股比例93.03%；另一股东为吴光明之子吴群，持股比例6.97%。

同时，吴氏父子也是上市公司鱼跃医疗的实控人，两人合计持有该公司42.58%股权。截至11月17日收盘，鱼跃医疗总市值362.1亿元。在2021年胡润全球富豪榜中，吴氏父子以345亿身家位列第582名。

据鱼跃医疗披露，第三季度公司实现营业收入17.18亿元，同比增长20.32%，归母净利润3.89亿元，同比下滑0.52%。1.75亿元的购房款已相当于该公司当季超4成的利润。

记者发现，在吴氏父子背后，还有一位“玩转”房产资本交易的关键人物，即吴光明之妻冷美华。

经查，上海卫生材料厂的法人代表正是冷美华，其此前也曾因购房事件登上新闻。

有媒体报道，2011年，鱼跃医疗发布公告称，其将旗下房屋卖给实际控制人吴光明的妻子冷美华的独资企业。为避免上市公司出售资产达到3000万元人民币则需进行评估的规定，鱼跃医疗选择聘请当地的价格认证中心对该资产予以价格鉴定。最终鉴定价格为2998万元，恰好低于评估红线2万元。

彼时，这一事件也被认为是“用价格认证代替资产评估，变着法侵占上市公司股东利益，在A股上市公司中还是头一例”。

而本次竞拍的出售方即顶豪的权利人上海本佳企业管理有限公司（下称“上海本佳”），其与新丝路国际（和县）有限公司一同因保理合同纠纷，被深圳前海安捷商业保理有限公司告上法院，二者需要偿付人民币9325万元及利息等，执行过程中，法院查封了上海本佳名下的这套古北壹号的顶豪，并进行拍卖以优先清偿债务。

经过这场高溢价抢拍，1.75亿元的房款到账后，可完全覆盖上海本佳此项债务。

去年，新冠疫情全球扩散导致美元债市场加剧动荡，伴随“三条红线”政策出台等诸多因素叠加，房企融资金额开始收缩，以往“借新还旧”的打法再难持续。

10月单月一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

自下半年以来，受市场观望情绪蔓延影响，银行信贷额度不足导致购房者逐步减少，为换取销售量以及减少负债率，不少房企选择降价促销打“价格战”清库存，但效果并不理想。

为防止商品房价格降温过快，部分城市相继出台“限跌令”维稳房价。湖南岳阳规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。江苏江阴严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等行为。

暖风频吹 或迎转机

在供应端方面，受8月土拍新规以及资金监管等多方面影响，土地市场表现平淡。

从第二批集中供地结果来看，土地成交率为65.4%，较首批次94.1%减少约28.7个百分点；综合溢价率为4.11%，较首批次15.0%减少约10.9个百分点。

土地市场成交量的持续下降，一定程度上拉低了全国房屋新开工速度。

数据显示，前10月全国房屋新开工面积累计同比降幅进一步扩大，单月新开工面积连续7个月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅较上月扩大19.6个百分点，达到历史第二低位，仅好于去年2月。

在预售资金监管严格，融资困难的情况下，开工速度的降低，直接导致房企受监管的资金回流受阻无法偿债，形成恶性循环。

为解困境，10月21日银保监会在回答有关房地产市场专项监管工作时表示，保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

这是继央行表态“保持房地产信贷平稳有序投放”以及中国人民银行副行长潘功胜10月20日公开表示“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”之后，银保监会再次释放了在房地产信贷方面的具体“纠偏”政策。

受此消息影响，房地产开发板块掀涨停潮，中南建设、招商蛇口等多股涨停，和房地产相关联的房屋建设、水泥制造等板块跟涨。

此外，中国银行间市场交易商协会也于近日举行房企代表座谈会商讨债务融资等问题。招商蛇口、保利发展、龙湖集团、碧桂园、美的置业等公司均表示计划于近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

从房企反馈来看，保利发展率先计划于11月15日-11月16日期间发行20亿元中期票据。此外，招商蛇口拟发行30亿元中期票据。

预计短期内部分市场调整压力较大的城市政策仍存微调预期，引导合理需求正常释放，但市场调整压力仍在，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售规模累计同比增速或将进一步放缓。（中国网房地产）

“2020年入市的项目，现在特价房数量很多。”位于大兴庞各庄附近某限竞房销售人员王红（化名）告诉中国证券报记者，“从目前情况看，想短时间清盘的可能性不大。但临近年底，房企需要更多回款，因此特价房推出力度增大。”

据王红介绍，项目推出以来，每个月都有2-3套特价房吸引客户来现场看房。但最近几个月，每个月都有10余套特价房。“作为特价房的房源，楼层位置和户型方面通常会有一些欠缺。比如，边户位置，一般是底层、2-3层或者顶层，定价策略上本就比‘楼王’、中间位置房源要低一些。还有一些是清退的房源，认购后由于种种原因没有网签。”王红说。

除了增加特价房源，有的开发商将“双十一”促销活动时间延长。开发商的“双十一”活动包括前期预热、后期返场等环节，目前优惠活动仍在持续。某头部开发商最新发布的“双十一”返场钜惠倒计时活动海报显示，促销活动包括特价房以及满减、家电礼包、车位购置礼包、现场抽奖等活动。比如，在该项目买房同时购买车位，车位价格享受立减1万元的优惠。

“车位也是预售项目，车位价格需要像房子一样进行备案，折扣力度同样受到监管。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

楼盘现场销售人员对中国证券报记者表示：“新房降价存在一定限制，车位等备案产品同样如此，1万元左右的优惠已属于较大折扣力度。对于刚需客户而言，吸引力足够大。”

营销策略差异化

中国证券报记者观察到，为吸引刚需客户，低总价房源成为开发商抢夺市场的关键，这类房源成为年底降价促销的重点产品。

“临近地铁、总价100万元以内的精装商住房，吸引单身刚需客户方面最有优势。”一位在北京从事10余年新房代理销售的中介人员刘玲（化名）告诉中国证券报记者，“这类房源如果项目资质过硬，会吸引很多客户来看房。”

“对商住房的调控政策并未松动，但总价较低、临近地铁的商住房项目仍受到较高的关注度。临近年底，开发商会拿出更多低价房、特价房、折扣房吸引客户。购买商住房不能贷款，只能全款。房子卖出去，开发商迅速就能得到回款，符合其尽快实现回款的想法。”刘玲指出。

豪宅市场有所不同，促销情形较少。

中国证券报记者调研发现，精品合院、别墅、叠拼等报价数千万元起步的高端房源目前报价坚挺，达到营造这类房源高端、保值的氛围。不少中介在这类房源的报价后面特别标注了价格持续时间，有的房源价格甚至不降反升。但从成交量看，基本处于有价无市。“客户群体较为集中，降价也难以提升销量，因此不降反升。”有豪宅代理销售人员对中国证券报记者表示。

以位于朝阳区北五环的某独栋别墅产品为例，报价5000万元/套起步，单价超过10万元/平方米。中介报价平台显示，该价格已经516天没有发生变化。中国证券报记者从楼盘销售人员处了解到，房企对不同的项目采取差异化定价策略，这类房源从位置、面积、花园赠送大小等方面看，都有出更高价格的理由。

“豪宅项目通常不是一次性拿到预售证，每次申请10套左右的房源，通常会按照首付比例、贷款情况进行一定的优惠，但均价变化不大。去年疫情期间，拿出约10套临街房源进行销售，有的均价低于10万元/平方米，今年以来销售的是‘楼王’位置产品，低于10万元/平方米房源就没有了。”上述销售人员对中国证券报记者表示。

另有豪宅项目销售人员对中国证券报记者透露，别墅、合院项目由期房转现房销售，需要办理期转现证书，大概需要半年时间，期间无法签约。这些项目销售量一直很低。

二手房议价空间增大

58安居客房产研究院分院院长张波认为，进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，因此加快销售节奏，并通过降价的方式提升销量。而一二线热点城市的新房受限价影响，房价变动和市场热度未必完全匹配，二手房价格体现市场冷暖更为直接。

中国证券报记者调研北京二手房市场发现，不少业主对购房客户的资质、首付比例、贷款方式容忍度较高，议价空间较大。

“二手房成交火热时，业主对客户资质很挑剔。特别是商业和住房公积金相结合的组合贷购客户，由于贷款周期较长，急售房子的业主通常会避开这类客户。但现在市场成交整体不佳，挑客户的业主很少了。”位于大兴区天宫院片区销售人员刘洪（化名）对中国证券报记者表示。

但从挂牌价看，价格未见明显下降。

“挂牌价是由业主心理预期和市场已有的成交价这些因素共同促成。除非急售，业主一般会在同户型、已挂牌房源报价基础上，小幅增加自己的报价。比如，同一小区别人报价500万元，如果房子差不多，新挂牌业主的报价通常会稍高于这个价格，或者基本一致。”一位从事二手房经纪业务多年的销售人员李涛（化名）对中国证券报记者表示，如果市场成交不佳，中介通常会督促业主下调价格。而业主不下调价格的房源曝光度会下降，成交时间会拉长。急售业主一般紧贴已有成交价进行报价。

“购房者经过签约、交完首付、审核完资质，就可以走网签。对于贷款，银行放款具体要看是商贷还是组合贷，商贷放款通常1到2个月，组合贷放款预计3到4个月。目前购房客户贷款整体较为顺利。”李涛告诉中国证券报记者。

根据深圳住建局数据显示，9月，深圳二手住宅过户1765套，同比下跌80%；10月仅过户1605套，同比下跌68%，创十年新低。

一手房方面，尽管仍有“日光盘”出现，但是购房者的观望情绪已经十分浓厚了。近期，新盘富通上舍推出65套住宅，最终仅8人成功冻资入围。楼市整体下行的趋势下，价格不诱人、产品不出彩的新楼盘已不再引得购房者一哄而上了。

与此同时，冰冷而残酷的现实也打向每位行业从业者。

根据深圳市房地产中介协会发布的数据，截至2021年10月1日，深圳备案分支机构（地铺）共计3673间，其中2021年三季度新增备案地铺68间，环比下降55%，同比下降47%。

当炒作氛围褪去，深圳也在加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系，构建一个稳定健康发展的房地产市场。

热度消退

在供应持续放量的背景下，深圳的一手住宅成交近期仍保持活跃。根据深圳市住建局官网数据，2021年10月深圳一手住宅网签上涨至4712套，环比上涨41%。

不过，市场的分化也已经越来越明显。根据深圳中原研究中心监测，10月份，深圳共11个住宅项目获批，9个住宅项目开盘，整体开盘去化超过五成。9个入市的住宅项目中，仅有万丰海岸城和深业中城两个楼盘为“日光盘”，新房整体市场氛围趋于理性。

进入2021年11月，深圳一手住宅市场的“分化”行情仍在持续。2021年11月14日，648套深铁懿府二期开盘当日售罄，均价10.3万/平方米，揽金73.4亿元。而在福田的富通上舍，则因为定价和产品的原因遇冷。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示，一手房市场出现分化行情与各个新盘的产品定位和定价有关，如果理性定价，而且得房率、配套设施等结合来看性价比高的情况下，选的人就会比较多；但是假如定价不合理，购房者的可选范围还是很多的。

一手房冰火交加之下，深圳的二手住宅则一路向下，且在市场温度骤降的背景下，二手住宅挂牌房源量则不断上涨。据乐有家研究中心数据，2021年10月，深圳挂牌量已突破5.5W套，是过户成交量的数十倍，大量房源处于“冷藏”待售的状态。而在“金九银十”期间，约有15%的业主下调了报价，市场上按参考价售卖的房源增加。

深圳中原总经理郑叔伦发文表示，过去房企围绕国庆假期举办房交会、促销会等活动，跟“双十一”一样。现在市场下行，一两个点的折扣难起作用，大家也基本上开始接受金九银十不存在了。二手市场方面，传闻太多，反而让大家观望氛围浓厚，更加谨慎不敢轻易下手，成交量进一步走低。

深圳中原研究中心也指出，预计11月份，在年底业绩和资金压力下，开发商推盘节奏将加快，热点楼盘也将增多，市场氛围有望提升。10月份下半个月，深圳二手房成交量有回升迹象，预计后期成交量跌幅会有所收窄。

中介出走

市场环境转差，深圳的中介从业者们也开始离开这个行业。

据深圳市房地产中介协会发布的数据显示，2021年第三季度深圳新增备案机构107家，环比下降15%，同比下降53%。截至9月30日，有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2%。

深圳市房地产中介协会认为， 受二手房参考价政策的持续影响及相关配套措施不断完善，深圳二手房市场持续保持低迷行情，消费者对市场预期也产生了根本性变化，目前市场看跌观望情绪浓厚。传导到行业就是当前新增备案机构量呈持续下滑态势，随着市场严管控的持续，预计后期新增备案量还会有所下降，维持在低位水平。

深圳房地产经纪人陈帆离开房地产行业已经一个半月，但他仍觉得寒意未褪。过去几个月间，他经历了注销公司、解散团队、关门闭店，在这个骤冷的行业，他是受到冲击较大的一批人。

陈帆告诉21世纪经济报道记者，从6月开始，他所在的门店交易量持续走低而且，每个月都在创新低。“二手房参考价格机制出台之前，每个星期有10-15批带看客户，下半年每个月带看客户降至2-3批。高峰期，他们门店有10个店员，9月时只剩下4个经纪人在苦苦支撑。”

无奈之下，陈帆和同事陆续离职。他的同事中，有人离开深圳、有人转行送外卖跑滴滴、有人“入坑”教培面临再度失业，而陈帆则试水短视频营销，但收效甚微。陈帆不知道，未来他还能做什么。“我做这行五六年了，换个行业别人也看不上咱。换个城市吧，现在全国的房地产行业都不好做。”

不过，从长远的角度来看，这是深圳房地产市场回归理性之下必然历经的短暂阵痛，行业未来平稳健康发展将是趋势。

李宇嘉指出，从二手房参考价出台至今，现在已经有不少二手房成交是按照成交价或者低于成交价的。“市场已经认可二手房参考价机制，购房者也会转向成交价和实际市场价差不多的区域，也会促使业主调整价格向参考价靠拢，严重高于参考价的，已经不太能被接手。”

“目前整个信贷层面没有明显回暖，加之调控政策也不可能放松，深圳楼市还是停留在一个理性、健康的状态。整体来看，现在还是处于一个前期回调、筑底修复的过程，不太可能出现明显的反弹。”李宇嘉认为。

三批次集中土拍依然采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施， 且40宗地的公告中均明确标出土地最高限价及宗地清水限定房价。从公告内容看，本次土拍对意向竞买企业的要求与二批次相差不大，但从供地区域看，5+2区域的优质地块较前两批次，供应增多，且房地价差有一定扩大，对房企而言，或有一定的吸引力，同时也有助于激发市场活力。

▌三批次供地2765亩，5+2区域为供应主力

成都三批次集中供地40宗，与一批次相同，供应面积2765亩，较前两批次有所减少。从各区域供地面积占比来看，新都区供应面积占比达22.2%，其次为天府新区，供应面积占比20.6%，其次为成华区，供应面积占比达15.8%。5+2区域供应面积占比超60%，为供应主力区域。

图片来源：中指数据CREIS；中指研究院综合整理

从供地宗数上来看，武侯区、新津区三批次未有土地供应，新都区、天府新区、成华区供地宗数均超5宗。同前两批次供地相比，成华区、新都区、锦江区、青羊区供地宗数有所增加。

图片来源：中指数据CREIS；中指研究院综合整理

从供地面积上来看，新都区本次供地40.8万㎡，天府新区供地38.0万㎡，成华区供地29.1万㎡。同前两批次供地相比，青羊区、锦江区、天府新区、新都区供地面积持平或有所增加。

图片来源：中指数据CREIS；中指研究院综合整理

▌房地价差有所提升，达最高限价后竞销售型一类人才公寓比例

本次土拍40宗地均设置土地起拍价、土地最高限价和清水住宅限定房价，并在公告中明确列出。从各区域供地情况来看，高新区平均起拍地价最高，为17100元/㎡，其次为锦江区，为15787元/㎡。相较一二批次，成都三批次土拍溢价率除两宗纯人才公寓用地，其余地块溢价率均控制在14%-15%之间。

按照清水房价与起拍地价来算，本次40宗土地，房地价差在6200-13818元/㎡之间，从各区域的房地价差来看，平均房地价差在6200-11613元/㎡之间，高新区、锦江区、青羊区的房地价差较大，分别为11400元/㎡、11613元/㎡、10941元/㎡。

若按照地块最高限价计算，地块房地价差在5750-12518元/㎡之间，各区域平均房地价差也在5750-9272元/㎡之间，锦江区、青羊区、高新区的房地价差较大，分别为9272元/㎡、9168元/㎡、8900元/㎡。目前来看，清水限价和土地最高限价之差最大为12518元/平米，为天府新区麓山板块66亩，其次为青羊区非遗板块70亩，房地价差为10200元/㎡，最小房地价差为5750元/㎡，是青白江区凤凰新城板块的16亩地块。

图片来源：中指数据CREIS；中指研究院综合整理

本次供应的40宗地中，30宗地要求100%成品住宅销售，装修标准不高于3000元/㎡，未出现现房销售的地块要求。整体而言，成都三批次集中供地，在区域位置、利润空间、商业占比、成品交付等条件上，均有一定的利好和吸引力，企业在结合自身发展规划，理性判断的同时，也可紧抓市场机遇，适当加仓。

三批次土拍，依然采用“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，同时对于参与竞买企业，延续二批次的审查要求，对企业的开发资质、资金来源进行严格把控，确保合规性。但同时，本次土拍也对竞拍规则进行了一定的调整。除两宗纯人才公寓用地外，其余38宗地均在宗地达到土地最高限价后，仅设置一种竞拍规则，即“竞销售型一类人才公寓比例”，未提及“竞自持租赁”等条件，且本次供应的土地中，均未设置起始人才公寓配建要求，对于竞买房企而言，利润空间将更加明晰，亦有所提升。

成都在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调下，持续不断的推进市场发展和完善，其政策保持了稳定性和延续性。虽然从本次土拍规则来看，依然严格审查竞买房企的资质和资金，未有放松，但从土地供应端看，5+2优质区域供地增多，且整体房地价差有所提升，地块相关的配建要求有所优化，都将有助于激发市场活力，提振市场信心，从而促进成都房地产市场持续稳健发展。

成都三批次40宗土地

据悉，该笔债券类别为ABS，拟发行金额为150亿元，发行人为珠海安石宜奈投资中心（有限合伙），承销商/管理人为上海光大证券资产管理有限公司。珠海安石宜奈投资中心（有限合伙为光大安石控股公司。

另据了解，光大嘉宝股份有限公司（以下简称“光大嘉宝”）于 2021 年 8 月 27 日召开的第十届董事会第八次会议审议通过了《关于公司为光证资管 -光控安石商业地产第 4 期资产支持专项计划（静安大融城）提供增信措施的议案》。为丰富和完善公司在管基金项目的退出方式，进一步巩 固“募、投、管、退”全产业链的核心竞争优势，公司拟通过担任光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划（静安大融城，最终以监管机构意见为准，以下简称“专项计划”）流动性支持机构、 差额补足承诺人及公司或公司指定主体担任优先收购权人的方式，为该专项计划提供增信措施。

全国首单地产基金储架式商业REITs

早在2018年12月，全国首单地产基金储架式商业REITs、全国首单以购物中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获深交所审议通过，储架规模100亿元。该项目标志着中国地产基金在商业地产证券化领域步入储架时代。

2019年5月，“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”成功设立，该产品发行总规模43亿元，期限为3+3+1年，其中优先A档规模为20亿元，AAA评级，发行利率为4.58%；优先B档规模为7亿元，AA+评级，发行利率为5.18%；优先C档规模为2亿元，AA评级；优先D档规模为6亿元，A评级；次级档发行规模为8亿元。

标的物业由5栋商业物业组成，包含1栋购物中心，4栋街区商业，建筑面积总计18.87万平米。出租率高达98%。

静安大融城：从星浩到光大安石

静安大融城项目位于上海市静安区中环以内，沪太路以东、晋城路以南、高平路以西，属于大宁商圈。原为绿地和星浩资本于2013年5月以13.788亿元的底价摘得的闸北区319街坊87丘地块。该地块当时是闸北区推出的最大地块之一，出让面积8万平方米，地块容积率为2.0，总建筑面积约16万平方米，楼面地价约为8600元/平方米，土地用途为商业办公。

图：静安大融城

据了解，按照最初的规模安排，绿地集团和星浩资本将该地块共同打造成大型都市商业综合体项目——闸北星光耀广场，总投资约30亿元，总占地面积8万平方米，总建筑面积逾27万平方米。据星浩资本首席执行官赵汉忠透露，星浩资本在开发中占50%的比重，并进行操盘。

大宁星光耀广场是星浩资本首个纯商业、办公地块，也是首个与外部知名地产集团合作开发的项目。项目占地面积8万平方米，容积率2.0，总开发面积超过26万平方米，包括高档商业MALL、商业街区、花园办公等业态。

星浩资本对大宁项目的投入资金来自星光耀基金II期和III期，两者分别于2012年和2014年完成封闭，认缴金额为18亿元及37亿元。上述两只基金所投项目除了大宁星光耀广场，还包括了上海真如、苏州、泉州、台州等多个星光耀广场。

表：星光耀城市综合体基金情况

但由于当时星浩资本控制人郭广昌被带走调查，母公司复星集团资产缩水，再加上星浩资本本身在商业地产上的操盘运营短板，以及公司陆续遭受兑付违约、投资者维权以及总裁的接连离任等问题，大宁星光耀广场被迫转让给光大安石控制的上海光翎投资。于是光大安石在上海布局的第二座大融城就诞生了。

据当时媒体报道，光大安石持股14.28%的嘉宝集团出资4.5亿元投资上海光翎投资中心，后者共募集资金32亿元，全部用于投资大宁星光耀广场。

大融城系列购物中心是光大安石房地产基金的核心品牌。目前已经开业的有8家，规划中的有5家。根据规划，光大安石预计未来在全国范围内退管复制20~30个大融城项目，并实现资本市场运作。

债券品种小公募，拟发行金额70亿元，发行人北京市保障性住房建设投资中心，承销商/管理人中信建投,华泰联合证券有限责任公司,海通证券,平安证券股份有限公司。

据募集说明书显示，本次债券发行期限不超过25年（含25年），可为单一期限品种，也可为多种期限的混合品种。另外，本次债券的募集资金将用于偿还到期债务、补充流动资金、项目建设及运营等适用的法律法规允许的其他用途。

本期发行规模20亿元，募集资金拟全部用于偿还发行人及子公司存量有息债务。

此次挂牌宗地中，槐荫区出让19宗、面积1134.3亩，分别位于医学科学中心、西客站片区、腊山片区。其中，槐荫区南北四号路以西、医学大道以东、次横四路以南、烟台路以北有2宗文化设施用地和1宗商务金融用地，槐荫区南北三号路以东、南北四号路以西、次横四路以南、支横二十五路以北有2宗医疗卫生用地。西客站片区出让13宗商务金融用地、城市道路用地，总面积860.3亩。值得一提的是，在西客站中轴区域，省会大剧院东西两侧出让多宗商务金融用地，既有地上又有地下空间。

历城区挂牌的9宗地位于唐冶、张马屯、华山北和王舍人片区，总面积约213 亩。此外，天桥、市中、长清、高新均有经营性用地挂牌出让。

此次经营性用地集中挂牌，是济南5天内的第二次集中供地，总计挂牌出让116宗地，总出让面积约5481亩。这两批挂牌宗地分别于12月6日和9日上午进行网上交易，届时年终两场“土拍盛宴”将为2021年济南土地市场画上句号。

新黄河记者：罗晓飞

编辑：刘丹

由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制，为防止楼盘烂尾，遂诞生商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。按照各地不同的规定，过去这一账户的资金监管比例各不相同。如今，多地密集出台趋严管理预售资金的新政，有房企人士认为“已接近现房销售，房地产高周转终结”。

挪用预售资金将被严厉打击

11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。

公告中强调，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后（原规定为设计高度的三分之一），方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报，一经发现，严厉打击。

就在昨日，南通市海门区也发文要求全面加强商品房预售资金管理，要求各银行机构、各房地产开发企业确保新建商品房预售资金用于本项目建设，切实保障购房人权益。南通海门将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，按地上建筑面积计算，重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余为非重点监管资金。预售资金进入监管账户，在达到重点监管资金额度标准后，房地产开发企业才可以申请提取非重点监管资金。

4天前，一线城市北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，该意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。

上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，这一金额较此前大幅提高了43%。

针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难的问题，新办法特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全。

11月5日，河南省三线城市漯河市也召开了全市商品房预售资金监管工作会议。当地住建局负责人当场表示，要站在维护群众利益的高度，全面念好预售资金监管“紧箍咒”，而当地房地产企业代表则表态“一定会全面提升政治站位，坚决将预售款全额转入监管账户，严格按要求使用监管资金，确保不出现半拉子工程和烂尾楼”。

除了以上城市，近期还有天津、苏州等出台了类似政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，多地类似政策出台的背景，都是目前地方政府面临的烂尾楼风险亟需化解。由于近期房企暴雷声不断，已经有不少城市的房地产项目出现停工情况。严跃进表示，最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措，一是商业银行信贷给予充分的支持，各地要求银行不随意停贷；二是鼓励房企主动降低风险，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，保障已售未交付楼栋竣工；三是加强预售资金监管；四是逐渐引导落地现房销售模式。

房企现金流再受打击

地方政府加强商品房预售资金监管，无疑是站在保障购房者权利角度进行的必要措施。不过，对房企来说，这一举措足以让其处境难上加难。在房企融资发展渠道受阻的当下，经营性现金流也难以回到集团层面。

“今年下半年市场开始变冷，公司也预判到资金链的问题，因此降价促销进行了一轮抢收，效果非常好，但是最后能回到集团的资金还不到30%。”华东某20强房企内部人士对第一财经表示。

各地对预售资金监管的加强，也解释了为何很多房企账本上躺着几百亿，但却还不了几亿美元债——钱都在项目层面，无法回流到集团，而偿还美元债是集团层面的事情。

然而，政府加强监管也是无奈之举。以已经实质性违约的新力控股为例，其在南昌的最大楼盘新力城，当初的监管资金比例只有6%，账上目前只有2亿，而目前算下来的资金缺口达到10亿，已经收房的业主拿不到产证，还有数千户购房者无法收楼，这一情况令当地政府十分头疼。

过去，房企的发展模式十分流行“高周转”，这其中最关键的就是资金的高周转。房企集团层面将资金投入项目公司后，项目公司一旦开始卖房，产生预收款，其中很大部分就会被集团抽走，投入下一个项目继续扩张。

“按照现在的强监管政策，已经和现房销售接近，房子虽然卖了，资金滚动不起来，高周转时代要终结了。”一名房地产业内人士对第一财经表示，目前，大部分房企都在面临融资性现金流断流和经营性现金流无法回款的双重困境。

近日，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立撰文称，他认为预售资金监管从严是维护购房者权益的有效措施，将成为大趋势。

不过，也有地方政府给了房企一点喘息之机。11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是，如果楼盘因故资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足要求的，若工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设，开发商可提出预售款例外支取申请。（第一财经日报）

新房住宅成交创今年新高

中原研究中心数据统计，10月，深圳新房住宅成交4712套，环比上升41.0%；成交面积48.6万平，环比上升48.1%。10月共9个住宅项目入市，2个住宅项目开盘售罄，整体开盘去化超5成。其中，一手豪宅共成交326套，环比上升14.8%；成交面积为4.18万平，环比上升7.1%。成交均价为103312元/平，环比下降2.3%。

10月，深圳新房市场共网签5570套商品房，环比上涨19.8%；成交面积为53.82万平，环比上涨26.0%。其中，住宅网签4712套，环比上涨41.0%；豪宅网签326套，环比上涨14.8%；商务公寓网签573套，环比下降37.6%。其中，住宅成交占比84.6%，出现大幅回升，住宅占比创今年新高；商务公寓成交占比则大幅回落，占比10.3%；商办及其他占比5.1%，为今年最低。

从新房去化速度来看，10月，深圳新房住宅存量为227.2万平，环比下降0.5%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为5个月，去化周期小幅回落。10月新房住宅供应下滑，但开盘去化率也下跌，预计11月随着供应的增加，市场存量也将回升。

从成交价格段看，10月，低价段成交占比大幅上升，而中高价段成交占比大幅回落。其中，4-6万成交占比达68.7%，上升28.5%，而6-8万成交占比9.3%，下滑16.9%。

从成交面积段看，仅90-144平面积段成交占比上升，其他各面积段成交占比都有小幅下滑。其中，90-144平成交占比72.9%，上升4.8%，主要为星河天地、联投东方世家花园、云科府、金地峰境瑞府等项目的成交。

对于新房市场，中原研究中心认为，10月市场供应不及预期，多项目推盘延期。预计11月，年底业绩和资金压力下，开发商推盘节奏将加快，热点楼盘也将增多，市场氛围有望提升。

二手房源增多但过户套数创9年新低

二手房成交有个数据很有意思，10月，非深户成交占比下滑22.0%至26.8%；投资占比下滑4.7%至19.6%。

中原研究中心数据显示，10月深圳二手房在售房源数量环比上升2.0%至30168套。但二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%。二手住宅成交15.0万平，环比下滑11.2%。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。

从楼龄来看，0-10年的二手房供应量最大，供应占比为31.7%。25年以上的老房源供应占比最小，为7.6%。从成交来看，0-10年的二手住宅最受欢迎，占比为41%。0-10年和25年以上楼龄的住宅成交占比出现上涨，其他楼龄的住宅成交占比出现下降。

从面积段来看，60-90平住宅供应量最大，供应占比环比上升0.3%至42.0%，90-144平住宅及45-60平住宅供应占比持平，其他两个面积段供应占比均出现下滑。60-90平住宅成交占比上升2%至50%，成交占比最大。144平以上住宅成交占比下滑10%至9%，下滑幅度最大。

户型方面，3房户型占比为36.3%，位居第一。本月2房和3房户型供应占比略有上升，其他户型供应占比出现下降。3房户型成交占比环比上升9%至38%，成交占比最大。

值得注意的是，从5月以来，二手住宅客带看指数持续下滑，10月二手住宅客带看指数环比下滑6.6%至55.4，为今年新低。二手住宅议价空间稳定在3.4%。

整体来看，10月深圳二手住宅过户套数环比下滑9%至1605套，为2012年3月以来最低值。二手市场实时成交量继续下滑，但10月份下半个月成交量有回升迹象，预计后期成交量跌幅会有所收窄。

调控空间收窄 政策向刚需倾斜

业内专家认为，政策不断向刚需倾斜，楼市调控空间明显收窄。

10月调控宽松依旧主要表现在人口人才政策上，尤其对于房地产市场持续羸弱的三四线城市，鼓励性政策陆续出台，而一二线城市政策将继续从严，可能倾向刚需出现边际宽松。房地产税的试点已经成为业内共识，购房者对此形成了较为负面的预期，在购房决策中更倾向于保守和谨慎，另外房企信用违约事件频发，暴雷企业不断，购房者对于房企的资金链状况的担忧更甚，对于房企是否能够顺利交楼等抱有严重的负面猜想。

居住权落地深圳，房地产税或在深试点。房地产税正式落地，深圳作为基本面较优，房价较坚挺的城市之一，基本可以锁定一个试点名额。房地产税立法和试点目的不在于调节房价或补充财政收入，从已试点房产税的上海和重庆来看，房产税占地方政府公共预算收入的比例均不足3%，然而这部分收入可能用于保障房、公共租赁住房的建设，促进“居者有其屋”，助力实现共同富裕。

房地产税试点的开展虽尚无具体征收细则，但较房产税征收范围大概率会更广泛，力度也更大，“囤地”开发商、手上持有多套或人均持有面积较大的家庭都将面临高额税赋。短期内，楼房供应得到补充，而楼市将受到冲击，特别是二手房，量价将面临压力。投资需求大幅度消退，刚需观望情绪也将更浓。

中长期看，深圳发展前景好，需求充足，房产价值凸显，但房价上涨速度将放慢，长期投资收益下降，市场将回归到以刚需自住为主导的理性市场。

（证券时报 编辑：彭勃）

近日，证券时报记者兵分三路，实地感受京沪深写字楼的复苏之势。

北京：租赁需求回暖 市场预期乐观

近期，北京写字楼租赁需求已显著复苏。随着三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季最高值，加之本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声，市场正在持续稳步复苏。据证券时报记者调查，北京多个核心商圈租金水平保持稳定，业内人士对北京写字楼市场未来走势也持乐观预期。

写字楼租金水平保持稳定

多家房地产咨询机构统计信息显示，三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季最高。世邦魏理仕的报告指出，全市空置率连续四个季度下降，而从租金报价来看，整体租金降幅缩窄，子市场表现分化。望京租金继续上行；CBD租金止跌企稳，其中甲级租金近三年首次环比上涨；中关村租金保持平稳；其他子市场仍有不同程度的跌幅。

从三方统计来看，金融街因需求外溢空置率持续走高。在金融街某房地产经纪公司工作的陈晓（化名）告诉证券时报记者，租金价格还比较平稳。她驻场的通泰大厦距离北京证券交易所步行仅6分钟。这座大厦里面目前可选范围较多，100平方米以上的写字楼正在出租的有3间，100平方米以下的有4间，全含的价格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大厦价格与其相似。如果能够接受每天15元/平方米~17元/平方米的价格，可选择范围更广。

作为新兴商圈的代表，中关村软件园位于北京北五环外的海淀西二旗。该园新项目三季度一投入市场就接近满租。经纪人李小晨（化名）告诉记者，园区内租金价格比较平稳，几乎都是每天6.5元/平方米全包。个别楼盘比如和协科技大厦低一些，每平米5元多就能租。

教育遗留空置面积快速出租

在市场整体稳定向好的背景下，泛中关村区域受双减政策影响的教育类企业退租大增。仲量联行近期的一份报告指出，教育行业在北京市至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租，其中主要以关闭线下课堂门店为主。退租面积最多的区域依次为上地、中关村和望京。

北京海淀理想大厦

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部总监米阳对证券时报记者表示，这一数据并非简单估算的市场规模，而是真实退租数据加总。这些退租面积，以头部知名的教育企业为主。

米阳表示，教育行业此前扩张、租赁的面积大部分为教室用途，办公用途的面积相对较少，因此单店面积较大。此类面积大部分在品质较低的写字楼或产业园区，以及底商等非标准办公用的空间，因此对于全市整体市场，尤其是甲级办公楼市场影响较小。部分物业此前租户行业配比的韧性较低，教育行业占比较高，确实会在短期面临空置率提升、租金下调的压力，但不具有普遍性。在上地、中关村等IT行业需求旺盛的区域，有教育行业退租的面积在短期内已再次出租，空置被市场快速吸纳。

记者在走访中关村黄庄地区时看到，此前培训机构较为密集的写字楼中确有不少空置的，其中既有教育机构退租遗留，也有其他类型公司退租遗留。

海淀文化艺术大厦的学而思和精锐教育校区双双退租

海淀文化艺术大厦的学而思校区已经退租

不过，从记者了解的情况来看，空置面积填补速度较快。以银网中心为例，该大厦B座顶层和11层均曾为教育培训机构的办公场所。但8月记者走访时相关机构刚退租，如今顶层的办公楼已经入驻了另一家企业，而11层也正在装修等待迎接新的租户。这意味着从租户退租到再出租的间隔仅约三个月。

北京海淀银网中心

北京海淀的银网中心B座11层的写字楼正在装修

“一个季度内租出去基本相当于无缝衔接了。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天对证券时报记者表示，头部TMT企业的扩租和新成立科技互联网、芯片制造相关公司的新租需求有效消化可租面积，使得中关村区域内所有子市场空置率均保持在个位数的低位，空置率没有明显升高。

北京中关村新兴产业联盟大厦

在北京中关村等IT行业需求旺盛的区域，有教育行业退租的面积在短期内已再次出租，空置为市场所快速吸纳

业内人士对市场走势预期乐观

今年以来，TMT头部企业经营赛道多元化为市场不断注入新动能，并完成多起大面积租赁交易。从近期核心商圈的主要租赁成交来看，TMT行业企业仍是领头力量，如字节跳动、百度在线、阿里巴巴分别在中央商务区和望京-酒仙桥区域新租了上万平方米的写字楼。

孙祖天对证券时报记者表示，TMT一直是北京商业地产需求的支柱行业，未来随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，TMT所代表的数字经济和实体经济日趋融合，对传统产业的渗透和变革日益深远，其涵盖范围不断往外延伸，加上北京数字自由贸易区、北京证券交易所等有利的政策环境加持，TMT对写字楼需求有持续发展的动力。孙祖天判断，三季度后本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声，随着空置率的回落，预计有更多子市场租金将触底。

市场普遍认为，北京证券交易所落地将进一步带动创新型企业、投资机构及相关专业服务机构的集聚。忙碌于金融街片区的陈晓期待着，在北京证券交易所开市后，带动她所负责片区写字楼租赁需求进一步提升。

上海：写字楼市场稳住了 二房东模式存隐忧

“今年写字楼市场招租情况确实比去年好，可以说是‘稳住’了。”沪上某甲级写字楼招商部负责人李婕（化名）这样向证券时报记者描述她观察到的现象，“但在亮丽数据背后，也存在一些隐忧，比如不少办公楼里都有‘二房东’身影，一旦出问题，可能又是‘一地鸡毛’。”

今年以来，上海写字楼租赁市场持续回暖。来自多家房地产咨询机构的数据显示，今年三季度，上海净吸纳量创新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。

李婕告诉记者，今年写字楼市场求稳，不会像去年那样一味降价，“去年‘价格战’打得最厉害时，都比着谁的价格低，租金实在不能降的，就补贴装修费。”

三季度写字楼市场净吸纳量创新高

中国新天地商业管理（办公）总经理王红接受记者采访时表示，与去年受疫情影响整体写字楼市场租金和出租率都小幅下滑相比，2021年写字楼租赁状态恢复较好，公司在上海的写字楼——企业天地5号和INNO创智的出租率目前均已实现近满租的状态，同时，瑞虹企业天地也已正式竣备完工并迎来首批租户的入驻，其中T1办公楼中低区域已基本满租。

华润置地商业华东写字楼部负责人张帅印也向记者表示，陆家嘴滨江中心今年签约了总部独栋客户四家，包括浦银安盛基金、山西证券、芯鑫租赁和阅文集团，同时还吸引了数家金融、科技企业进驻，“目前陆家嘴滨江中心独栋写字楼仅余一席，且已有数家意向客户在密切洽谈中。”

陆家嘴滨江中心

陆家嘴滨江中心独栋写字楼仅余一席

上述办公楼租赁情况是上海今年写字楼市场回暖的缩影。世邦魏理仕发布的报告显示，今年三季度，上海写字楼净吸纳量延续上涨态势并创下单季新高，达到44.9万平方米，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至17.1%。

“从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%。”世邦魏理仕报告显示，“前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩。”

李婕告诉记者，最近两年确实有不少核心商务区租户搬迁至前滩等新兴商务区，一方面是前滩等新兴商务区的各类配套还不错；另一方面，租金要比核心商务区低40%至50%，同时一些制造业企业倾向于到新兴商务区购买或租赁整栋办公楼。

在净吸纳量创历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也露出端倪。世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商务区、核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%、17.9%和21.7%，环比分别下降0.9个百分点、0.9个百分点和0.2个百分点。

疫情缓和以及经济复苏——这是王红给出的上海写字楼租赁恢复良好的原因，“上海作为我国对外开放的窗口城市，基于优质新增供应量和战略新兴资本的加持，办公楼市场的回暖迹象仍将持续。”

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“2021年写字楼需求持续升温显示了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面。浦东‘引领区’新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融、专业服务等行业需求，第三季度浦东需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升。”据透露，未来六个月，上海写字楼市场预计将有69万平方米左右新增体量入市，上海全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。

非中央商务区空置率高二房东模式存隐忧

租赁市场数据向好的同时，在业内人士看来，上海写字楼市场也存在一些隐忧，比如非中央商务区空置率达到20%以上、层出不穷的“二房东模式”等。

“今年租赁情况还行，比去年肯定好很多，与2019年基本差不多。”一位非中央商务区的物业租赁人员向记者透露，“但周边办公楼层出不穷，租赁过程中的压力也大了不少。”

尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但根据仲量联行的报告，大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。“近年来上海甲级写字楼发展较快，每年的新增供应量在100万平方米至150万平方米之间。”仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻向记者表示，“至于空置率是15%还是20%趋向于健康，目前并没有一个特别的数字。”

另有业内分析人士向记者表示，从空置率来看，20%以上的数字确实不低，随着供应持续增加，这可能是非中央商务区未来不小的隐忧。

相比非中央商务区的空置率数据，写字楼市场冒出的“二房东”模式更让业内人士担忧。一些个人、科技公司或商务咨询公司，以略低的价格整层租赁办公楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户。二房东从业主方拿到的租金不高，同时可能还存在“偷面积”的行为。

“上海办公楼里的‘二房东’并不在少数，据我所知，周边每栋办公楼都有两三家‘二房东’。”一位知情人士向记者表示。李婕同样给记者证实了这一现象，不过相比担心二房东带来的竞争，她更担心后遗症，“之前出租工位的模式，几乎都退出舞台了，留下了‘一地鸡毛’，一旦‘二房东’出现问题，破产或跑路，租户还在，问题又会留给业主，到时肯定又是‘一地鸡毛’。”

深圳：以价换量需求回暖 前海入驻率大幅提升

深圳写字楼空置率较高的情况正在得到改善。

来自世邦魏理仕的统计数据显示，2021年第三季度，深圳写字楼市场需求强劲，单季吸纳量创历史新高，突破50万平方米，达到53.7万平方米。整体市场空置率实现了2.2个百分点的改善至18.7%。

不过，当前深圳写字楼市场出租压力大已成共识，新供应的写字楼多以较低价格吸引客户，各区政府也对引入优质企业提供奖励，楼龄较大的老旧写字楼空置率情况仍不容乐观。三季度全市租金平均价格为每月187.4元/平方米，较高峰时下降了两至三成。如福田中心区是深圳写字楼主要供应片区，两三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以区域内甲级写字楼深业上城为例，其最新租金报价仅在180元~280元/平方米之间。

TMT类企业位居需求榜首

“我们的项目去年才入市，今年第三季度以来人气较旺，目前出租率超过八成，公司已经很满意了。”宝安区西乡一高档写字楼物业林经理向记者表示，他们的写字楼离地铁口仅50米，周边有较多农民房，因通勤时间短、员工居住成本低，受到企业欢迎。

谈及入驻的企业，林经理表示，西乡的客户主要是以制造业为主，尤其是近两年比较景气的行业。“有两家做跨境电商的，都是租了几层楼，还有几家做电子烟的，租的面积也比较大。”

疫情期间，宝安的部分跨境电商异军突起，赚得盆满钵满，有了改善办公环境的需求。宝安是全球电子烟的大本营，90%以上的电子烟产能集中在宝安，包括电子烟的龙头企业麦克韦尔、悦刻等都位于此地，这里也成为了电子烟企业的聚集地。

相比之下，科技企业更中意南山区的写字楼。东莞一知名智能硬件企业今年将研发部门搬到了南山的后海片区，其负责人开玩笑说，“我们来这，就是为了挖人，你看旁边有腾讯，有百度，有阿里，多方便下手啊。”这个片区也是深圳写字楼租金最高的地方，有着“工位租金超过员工工资”的传说。虽然相比于东莞，租金成本翻了几倍，但企业觉得值。这里聚集了大量的高科技人才，他们找工作，只会在这个区域里挑，“即使在东莞开出高一倍的工资，也挖不动，所以只能我们自己送上门来。”

福田中心区则依然是金融类租户的首选，这里汇集了全市近七成的持牌金融机构，拥有深圳证券交易所、深圳银保监局、深圳证监局等重要金融监管机构，业态丰富，功能完善，具有扎实的产业基础。此外，福田区公布了一系列支持金融发展的政策，如新落户外资金融机构在福田区租赁办公室，按条件给予最高1000万元/年的租金支持，连续支持3年，还有最高300万元的装修支持。对持牌金融机构在福田区新购置自用办公用房的，按实际购房价格10%，给予最高3000万元的支持，分3年支付。

从企业类型来看，TMT企业继续位居深圳写字楼需求榜首，占比达32.8%；金融业位居第二，占比24.6%。科技企业需求的快速增长，是深圳写字楼市场的重要支撑。世邦魏理仕的统计分析显示，2018年科技企业新租面积占比为27%，而2020年这一比例提升到了49%。

前海入驻率大幅提升

2020年末，前海片区的甲级写字楼空置率超56%，曾引发市场热议。不过这一现象，在今年得到极大改观。世邦魏理仕的数据显示，前海板块写字楼在第三季度吸纳量惊人，单季为整体市场贡献了超三分之一的需求，并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的上升。其中，超五成需求来自科技行业，近两成来自金融行业。

业内人士表示，前海作为新开发片区，规格很高，建设和释放比较集中，配套设施建设进度较慢，这会导致在某一段时期的空置率比较高。目前随着建设进度的加快和相关规划的调整，前海的空置率正逐渐降低。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示，前海依然是特区中的特区，政策支持优惠非常多。在前海注册办公地的企业能够享受15%的企业所得税优惠，此外还有关于高端稀缺人才15%个人所得税的优惠，以及其他产业创新业务上的支持。这是企业选择前海的一个重要考量。“前海在2013年开始开发的时候，我们还觉得这里很荒凉，但短短四五年时间，就有很多写字楼，楼宇品质远远高于现有一些楼宇。”

值得一提的是，就在前几天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港现代服务业合作区促进产业集聚办公用房资金补贴办法（征求意见稿）》刚刚结束意见征集期。该政策旨在提高前海办公室楼宇入驻率和产业集聚度。

《办法》提出，经前海管理局认定的总部企业，每年按照每月60元/平方米给予租金扶持，连续扶持3个年度，每年最高不超过500万元；《办法》亦增加了金融企业总部扶持标准，最低档次由300万元增至500万元，封顶由2500万元增至5000万元；港资总部企业的扶持标准由原来的按一般企业扶持标准的50%大幅调增至120%。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，未来前海的科技、金融、专业服务等行业将会迎来发展机遇，为扩容后的前海聚集大量优质的人才和企业，从而中长期内有效帮助前海甲级办公楼加速去化。（证券时报）

文/每日财报 何嫱

随着“三条红线”、“两集中”、“五档房贷”、“保障性租赁住房”和“二手房指导价”等政策的陆续落地，宣告着房地产行业的赛道规则已经彻底发生变化。未来，房企高周转、粗放式的增长模式已不再奏效。

因此，各房企的竞赛策略也就不得不做出相应的调整。面对新赛道环境，房企将必须从过往比拼“谁冲得快”思路中脱离，转变到去精研产品、提升服务，开拓实行差异化战略，只有打破固有思路才能在未来市场竞争中占据优势。

简而言之，后地产时代，整个行业将进入“求新求变求稳”的新阶段。只有跑得稳，才更有可能成为新的赢家。

风暴中从不缺优质的房企

对于房地产行业来说，今年的冬天来得有点早。各种“暴雷”的消息频繁传来，在行业重重调控下，过去大干快上的地产商们正在面临巨大的困境。

在外界看来，整个地产行业弥漫着悲观的消息。诚然，房地产行业遇到了巨大挑战，但实际上并没有舆论营造的那么“危言耸听”。

此刻，一些素来追求稳健高质量发展的企业，因较强的前瞻布局，已成为楼市下半场中的从容领跑者。

前段时间21世纪资管研究院公布了一份“TOP50强房企财务抗风险能力得分排行”，从资本构成、资产质量、盈利能力、融资能力、偿债能力五大维度考量统计，得出TOP50强房企财务抗风险能力得分并据此排名。

根据综合打分结果，今年8月份的最新数据显示，财务方面抗风险能力最强的三大房企为龙湖集团、华润置地、中国海外发展有限公司。位居榜首的龙湖集团，各项出色的抗风险指标尤其令各界关注。

实际上，今年龙湖强大而稳健的综合实力并不是第一次被业界所关注。年初，当多数企业还在为“三道红线”降档而焦灼，龙湖就凭借稳健经营水平，连续五年稳坐“绿档”房企。可以看到，过去数年龙湖被视为“保守”的财务盘面，如今已成为其交出稳健答卷的底气，这也为它在下半场的竞逐赢得了显著先机。

此外值得注意的是，一直以来比较低调的龙光集团排名也悄然来到了第8位，其财务抗风险能力属于“较强”等级。今年以来，龙光财务稳健性优势持续巩固，“三道红线”指标进一步优化，全部保持绿档。根据CRIC统计，截至10月25日，穆迪今年共下调了29家房企的信用评级或展望，仅龙光等3家房企的评级或展望获得上调，而惠誉也将龙光评级展望上调至“正面”。目前，龙光集团已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，今年到期的境内公司债和境外美元债已悉数偿付完毕，无债务到期的资金压力。

作为国企，中国海外发展更是一如既往，稳如磐石，其财务资金管理稳健，发展动能强力，稳坐钓鱼台。我们看到，今年以来，中国海外发展从容地购入了千亿的土地储备，为未来打下了坚实的基础。

精细赛道藏高手，迎全新机遇期

我们更应该看到，在新游戏规则下，除了部分具有超前意识的头部房企能够“安然如故”，也有不少过去规模巨大但负债高企的巨头已经走向下坡路。这时反观一些已经基本完成规模化布局的中小型房企，由于灵活度高、独特“打法”日渐成熟，反而迎来了属于他们的一个窗口期，走出了一条特色发展之路。

这方面实地集团就是其中的典型。面对新政策要求和行业环境，实地集团始终强调精细运营、审慎经营。

2021年上半年，实地集团财务盘面持续优化，收入利润均衡增长。在内部管理方面，集团总部人员精干高效，加强对区域的支撑；区域做实做强，对发展快业绩好的区域进行充分授权，搭建完整团队；一切以项目为中心，实行项目总负责制，负责项目的运营、工程、成本、营销等。借助高效的运营策略，实地集团实现了区域联动深耕，从而将管理成本最小化，市场收益最大化。

实地集团深知，在新形势下，房企既要专注打磨产品，更要在此基础上探索差异化发展。自成立以来，实地集团就一直致力于人类科技的探索创新，并以人居业态为依托运用到生活的方方面面，率先走出了一条差异化发展之路，成为智慧人居领航者。

早在2018年，实地集团就提出打造智慧人居生态系统（SLS）的战略构想，并在2019年上线了第一版。如今，实地的智慧人居生态系统已整体升级至2.0版本，通过“1朵智慧云、4大智能中台、N个社区智能单品和服务”的架构，真正实现了万物互联、物物对话及服务体验的跨场景协同。

国内数字经济方兴未艾，粤港澳大湾区勇立潮头。5G、新基建、智慧城市等利好政策相继推出，对于诞生于大湾区、深耕于大湾区的实地集团，再凭借在智慧人居领域的前瞻性布局和深厚实力，已抢先站在未来制高点，或将迎来全新的发展机遇期。

布局多元化产业，赋能企业发展

除了精细化、专业化运营这一关键破局口之外，后地产时代行业的发展逻辑也已不同于往日极度依赖资本和土地的比拼，新发展逻辑对多元化产业发展提出了更高的要求。

在战略方向的转移方面，万科集团很有自己独到的判断。从“住宅开发”到“城市配套服务”再到“城乡建设与生活服务”，其多元化业务探索始终没有停歇。

众多可能的赛道中，商业地产也是较具有想象空间的市场。相关数据显示，到2030年中国居民消费支出规模可达79万亿－88万亿元，与2019年相比增长81%-102%。届时购物中心消费规模约7.5万亿元，约是当前的1.75倍。

万亿赛道上，头部玩家收益颇丰的同时，步入存量时代的商业地产亦面临高强度的竞争格局，市场集中度将越来越高。从2016年－2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看，无论是数量上还是体量上，皆以华东、华北、西南及华南地区为主，而西北地区仍为全国存量占比及集中度最低的地区。

2018年，万科在西安推出首个文创综合体“曲江创意谷”，聚焦产业、商业、展演、居住等多重业态，聚集200余商业品牌，立即俘获市场的关注，商业部分开业次年提升56%；2021年5月，万科西北区域成立“万科西北区域商业联盟”，以期通过联盟伙伴之间的资源互联、优势互补，实现合作共赢。

后地产时代，万科目前做商业、城市更新、产业，“都是为了解决一个问题：让我们能够开始，在下个春天被需要”。郁亮透露，“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道够万科未来几年做的”。

眼下，在万科加速转型发展的过程中，万物云、商业、万纬物流、长租等多个板块发展已经逐渐成熟，多元发展的“合作共赢平台”，让业务板块之间相互赋能发展，迎来高速成长。

刘慈欣《三体》里有一句话：好日子过得久了，以为生存是轻而易举的事情，用来形容时下的地产行业最合适不过，悄无声息间，房地产行业赛道规则已经“翻篇”。但即使再调整，能够笃定的是，在未来，唯有稳健发展、精研产品、提升服务，修炼好独有内功的房企，才能平稳穿越周期，成为市场中的领跑者，迎来一个崭新的、属于他们的新明天。

观点地产新媒体了解到，于11月7日，融创服务与融创中国订立收购协议，据此，融创中国须通过收购目标公司100%权益的方式将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司，代价为人民币18亿元。收购事项完成后，目标公司将成为融创服务的间接全资附属公司。

据悉，目标公司为融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司，主要从事商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务及运营管理服务。

收购事项完成后，商业管理服务将成为融创服务未来重要的发展方向之一。同时，物业管理服务业务与商业管理服务业务协同发展。

截至公告日期，目标集团已签约的商管项目28个，合约建筑面积约为372.9万平方米，其中在管项目21个，在管建筑面积约为305.4万平方米。目标集团已签约的商管项目中，融创集团自持的商管项目建筑面积约为343.5万平方米，占比约为92%，来自第三方的商管项目建筑面积约为29.4万平方米，占比约为8%。

于同日，融创服务与融创中国订立商业管理服务框架协议。据此，公司同意于2021年11月7日至2041年11月6日止20年期间向融创集团成员公司提供商业管理服务。

同日，融创集团执行总裁兼融创文旅集团总裁路鹏已获委任为非执行董事，为融创服务的商管业务发展提供指导。同时，融创文旅集团副总裁兼商管公司总经理张媛女士已加入融创服务，获委任为副总裁兼商管公司总经理，继续负责商管业务的日常运营管理。

另外，融创服务董事会谨此宣布，决议变更所得款项净额的拟定用途，经考虑当前物业管理行业的众多优质并购机会，董事会认为，分配更多所得款项净额至从事物业管理及相关服务以及小区运营的公司的收购机会，将有助于融创服务更好地把握优质收并购机会。融创服务将继续聚焦长期发展的战略需求，审慎选择高质量及对本集团业务能力有战略助力的目标，从而进一步提高本集团的综合服务能力，巩固行业地位。

在行业的至暗时刻，万科做了一个出其不意的选择。

2021年11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆万物云到香港联交所上市。这一消息公布之后，万物云CEO朱保全在朋友圈中写道，“恰逢其时，合伙奋斗”。事实上，万物云推动上市已经酝酿多时，任何时间节点抛出这一计划，都算是“正当时”。

但是这则颇为轰动的消息，还是让外界读到了遗憾。万物云这些年不断增强科技元素，万科董事会主席郁亮对之也寄予厚望。这家以“空间科技服务”为标识，有希望成为Protech领域“独角兽”的企业最终仍以物业服务的底色上市，与郁亮、朱保全的期望尚有距离。

这的确不是最好的时机，但逆流而上向来是万科的风格。它从不是一家追逐风口的企业。当风停下来，万物云或许能够吸引到更多愿意“合伙奋斗”、坚持长期主义的投资人、同行者。

当然，万物云拿到郁亮的放行条，或许能让外界对万科这家龙头企业的期盼增添几分。从万科的业务分布来看，万科旗下的万纬物流、采筑电商都具备独立上市的条件，当万物云开始迈向资本市场，其他板块或许也离上市更近了。

那或许就是，万科面对下一个春天的活法，是郁亮许久不提的“万亿大万科”的起点。

风口停下

在很长的一段时间，万科对万物云上市口风甚严。

郁亮曾经在多次被公开问及这一问题时回答，“我特意让物业保持与资本市场的距离，不让它想这个事，我怕资本市场把物业引导坏了。”他曾称，如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市,我一定不会同意。

即便到了最近，也难以看到万科管理层对万物云上市态度的明显转变。2021年10月23日，朱保全还曾在万科业务交流会上表示，感恩万科对物业面向资本市场的“静”的心态，也就是留给万物云足够的时间思考这件事。

半个多月过去，上市这件事情，郁亮和朱保全思考清楚了，万科和万物云也准备到位了。

万物云最终选择在港交所上市。根据万科的公告，万物云本次发行股票的种类为H股，即境外上市外资股（以普通股形式）；发行方式为香港公开发售及国际配售。

从资本市场近期的表现来看，由于龙头物业企业多数已经上市，目前排队中的大部分是中小微型物业企业，它们的上市进程并不顺利。上一次有物业企业登录港交所，还要回溯到三个多月前。

据Wind数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。

不过，万物云是行业中的绝对龙头，它的上市之路，或许会比其他企业走得更顺畅。

一名头部物业企业的人士对21世纪经济报道记者分析称，从投机的角度，现在的确不是好时机，但是万物云和万科的风格是一样的，它也是稳健投资，伴随行业成长的长期主义者，所以它无所谓短期波动，而且整个物业市场也是螺旋向上，未来成长空间非常好。

根据万科发布数据，2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长33.3%。据朱保全透露，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿元左右。这一数据，行业之中目前只有碧桂园服务能够与之比肩。

万物云在近期给给予了一个确切的业绩发展指引，其中，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。

这样的业绩增速是在未受到资本推动之下所拟定，因此，在万物云抛出上市计划之后，这家龙头物业企业的变化也是外界关注的焦点。

正如碧桂园服务上市之后，因为拥有了更多的融资渠道获得了急速扩张的机会，万物云也被投资者与其他同行寄予这样的希望。但是这或许不会是万物云青睐的方式。

在朱保全看来，高额的收并购背后，其实会带来一次非常严重的隐忧。今天的物业行业买卖价格很高，动辄几十亿上百亿，但是这些钱，某种意义上并没有流到业主，而是在股东之间在进行转账。

“如果在资本对赌之下，我的公司卖给你，买我的人一定会谈未来几年的经营利润率。对于我来说，一定是赚钱是第一位的，在这个时候，我有可能就会能省则省，但是这恰恰是对整个资产最严重的践踏。”朱保全说。

由此观之，万物云上市之后，大规模收并购或许并不是其扩张的首位。在万科的公告中，也暂未披露募资的用途，万物云的规划，答案唯有等待招股书。

科技未来？

过去这些年，万物云是物业服务领域中最有科技元素的企业，它也一度被认为是最有可能对资本市场讲出另一个故事的物业公司。

事实上，它也一直在向这个方向靠近，努力。

去年10月31日，朱保全正式对外宣布，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云”。据朱保全介绍，万物云并非云计算或者云服务，而是“从城市到园区、从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间（Space）里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术（Tech）连接。”

那时候，朱保全在一场小型的分享会上对包括21世纪经济报道记者在内的媒体表示，万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。朱保全还指出，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

朱保全为此作了许多的规划。他说，改名很重要的一件事，就是要招人。要把这件事情做成功，他需要更多的科技顶尖人才，他必须要去说服他们，让他们相信未来有无限的可能。

朱保全称，“你原来叫万科物业，即使拼命投科技，人家不会来。现在叫万物云了，定一个新的空间，告诉（他们）这个市场足够大、足够快，公司要被关注，人才才愿意来。”

遗憾的是，一年后的现在，万物云走到上市的关口，它的科技成色，依然未够明显。

根据万物云官网，其是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。而在万科公告中，万物云主营业务为空间科技服务，主要包括物业管理、设施管理及智慧城市综合服务。

从万物云的营收占比来看，其住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。

这组数据说明，至少到目前为止，万物云与其他的物业公司的业务板块并无差别。

不过，在资本的推动下，万物云在科技领域的前进速度，或许可以更快。

正如万科方面对21世纪经济报道记者表示，本次分拆上市有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。同时可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道。

一名长期观察物业行业的分析师也对21世纪经济报道记者指出，万物云经过这几年的发展，通过不断地变革和梳理，它的商业模式已经初步成型了。在这样一个基础下，即便它不缺钱，但是借助资本的力量快速去把几个业务做大做快做强，何乐而不为呢？

万亿万科

没有多少人记得，郁亮曾经对外提出过一个野心勃勃的“万亿大万科”计划。

根据郁亮的说法，“万亿大万科不是指万科市值，是指希望通过事业合伙人的机制，组织起来服务于客户、服务于城市发展的生态系统，而这个生态系统中相关企业的体量对行业的影响和对社会的贡献达到万亿企业水平的水准。”

即便不是市值，但是万亿企业的梦想，是万科合伙人为之奋斗的信念，更是投资者追随万科的信仰。随着房地产行业日渐落寞，这一计划渐渐消失在万科的话语体系中，但是在万科旗下业务板块逐渐裂变上市，万亿大万科的图景又逐渐有了脉络。

资本市场虽未对万物云给出估值，但是从现有信息中，可以做一个简单的推演。

根据中指院数据，截至2021年9月30日，47 家港股上市公司的总市值达 7419.6 亿元。港股物业板块平均市盈率为 26.2 倍，其中，华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、永升生活服务等市盈率均在 40 倍以上。

万物云作为龙头企业，其估值应该高于平均表现，也有望与碧桂园服务接近，以此计算，其估值应该在1500亿港元-3000亿港元之间，它将很有希望成为物业行业市值最高的企业，也有希望超越其母公司万科的市值表现。

这或许将是万科迈向万亿大万科的新起点。在外界看来，郁亮放行万物云，万科的发展路径或将走向新的篇章。

正如郁亮此前所举例，万科找到了一家对它很有启发的企业，是日本的大和房建。“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程，但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”

郁亮指出，大和房建能够保持稳健发展的关键在于，它不仅在不动产开发领域有所布局，它还在租赁公寓、物流板块以及代建业务等做到了日本的头部水平。“常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。”

万科对未来的规划，也与大和房建相似。万科旗下有泊寓、万纬物流这样的业务板块，外界普遍认为，时机成熟之时，它们也具备独立上市的机会。

因此，当被三缄其口不上市的万物云走出了第一步，其他业务对接资本市场的可能性就增大了许多。

一位对万科做过多次调研的分析师告诉21世纪经济报道记者，开发业务增长空间越来越小，万科这几年推动其他业务板块发展的决心是很强的，包括之前做非开发业务跟投，也是一种激励。在万物云之后，万科其他业务板块其实也会受到了鼓舞。

在内部人士看来，万物云上市的确存在是一个里程碑式的事件。一位万科下属产业板块的人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，他加入这家公司的原因，是因为“上市很吸引我。尽管可能没那么快，但这是一个非常好的发展机会。”

半个多月前，郁亮说，很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样。下一个春天来的时候，跟上个春天是不一样的，而万科要做的，是去寻找并建立在下个春天支持企业活得好活得久的基本能力。

下一个春天到来之前，万科也在做更好的自己，朝着万亿大万科的方向而奔跑努力。

一年前靠着一套算法营收30亿美元，一年后还是同样的算法，却造成资金大缺口，不得不裁员、变现手上资产。

没想到，炒房平台用上AI算法，会这么刺激。

是的，你没看错，这年头连AI都会炒房了，而且还是风生水起。在大洋彼岸甚至已经发展成了一个产业，不少公司都让AI来代替人工估价，以更快速从卖家手里收购房产。

不过就在最近，其中一家估值超30亿美元的龙头公司受到了当头棒喝。

要知道，他们的炒房平台网站每月用户访问量超2亿，今年第一季度就售出房屋1965套，往年成交量更是保持在4000套以上。

如今，却不得已要关停这项业务，并裁员25%。

所以，到底是什么算法，竟然会把炒房的给“坑”了？

眼看它高楼起，眼看它高楼塌

如上提到的公司，就是美国房地产信息龙头Zillow。

他们于2018年4月推出了一项AI炒房业务，名叫Zillow Offers，

△Zillow旗下所有品牌和业务

具体来看，就是倒买倒卖房屋，收购价格则由AI给出。

公司会根据AI给出的估价从房主手里买下房，然后对房子进行翻新，再加价出售。

俗称中间商赚差价。

背后用的是一个叫做Zestimate的算法。

它基于750万个统计和机器学习模型，通过分析每个房产上的数百个数据点，来评估其市场价值，平均误差一开始能控制在14%左右。

最开始时，Zillow为了给自家算法赚吆喝，也费了不少功夫。

早在2017年，他们曾在Kaggle上发布了房屋估价比赛Zillow Prize，奖金高达120万美元。

Zillow首席分析官也一度宣称：他们的目标是让房价评估最终完全由机器生成。

嗯，Zillow对AI的投入和信心，可见一斑。

ps.为打响这一业务，Zestimate还曾给白宫估价3.98亿美元做噱头。

在业务正式开展后，他们还对这个算法不断优化，让它渐渐学会了网罗各路信息。

比如，它会利用自然语言处理抓取顾客在与Zillow销售交流时，所写或所说的资产信息；用计算机视觉挖掘房屋图表相关的数据等等。

如今的平均误差已经能控制在5%左右。

而使用AI最大的亮点，就是估价会比传统人力估价的速度快很多。

这可以说是瞅准了房产卖家的需求，能够帮助他们快速变现。

由此，基于这项AI业务的优势，Zillow在美国房地产市场的扩张之路就此开启。

业务开展一年左右，就卖出4313栋房产，营收近14亿美元。

2019年，网站平均月活用户可达1.7亿个，拥有1.1亿套房屋信息。

2020年，Zillow更是高歌猛进，1月份股价就冲上高点，并在短暂回落后一路飙升，股价一年内大涨188.4%。

进入2021年后，股价已经冲上202.94美元的巅峰，较2019年几乎翻了6倍。

第一季度总营收12.18亿美元，超市场预期10%。

第二季度营收达13亿美元，利润5.38亿美元，同比增长92%。

彼时其CEO里奇·巴顿（Rich Barton）还表示Zillow Offers业务将持续加速，而且在卖家市场中很受欢迎。

但事情并未如巴顿所预想的那样发展，从第三季度开始，Zillow的崩溃就初见端倪。

虽然财报中显示该季度营收为17.41美元，较前两季度仍在增长，但这并未超过市场给出的预期20.1亿美元。

而且上一季度还净赚5个多亿美元的Zillow，这季度竟然亏了3.8亿美元，也就是24亿人民币。

随着惨淡的Q3财报一起到来的，还有公司的一系列调整。

CEO巴顿宣布，今年内炒房业务Zillow Offers将关停。

公司将裁员25%，大约2000人一夜失业。

与此同时公司还将以以28亿美元的价格抛售7000套房屋。

据Insider分析，Zillow手上的房产中，有93%挂牌售价低于购买价。

AI也拿楼市没办法

为什么会起起落落如此之快？

想要回答如上问题，或许还要从美国房地产行业找答案。

事实上，Zillow能够在短短几年内赚得盆满钵满，不止是因为它的业务模式独特，更是因为乘上了美国楼市升温的东风。

据Trading Economics数据显示，美国房价在2012年以后就呈稳定上升趋势，但涨幅还算平稳。

而在2020年新冠肺炎疫情爆发后，新一轮的楼市狂热就此掀起。

造成这波狂热的原因有很多：

因为居家办公或者想迁往郊区居住，民众买房需求大涨；有的人急于将手中的资产变现；

还有美联储在疫情爆发后大量购买MBS（抵押支持债券），让美国抵押贷款利率水平降至历史低位；

与此同时，受疫情影响许多建筑工地停工，房地产供给不足。

这番供不应求之下，房价抬升就变成了一件非常自然的事。

据美国联邦住房金融局（FHFA）8月31日发布的一份报告显示，截至6月的12个月里，美国房价指数创纪录地上涨了18.8%。

基于这样的大背景下，Zillow Offers业务大增也就不足为奇。

但短短几个月内，让Zillow Offers不得不关停的，也是因为楼市。

本来持续升温的美国楼市，却从今年第三季度开始，增长速度明显变缓。

这一点人能感觉得到，可是基于数据推理的算法却不行。

它拿着过去几个月大涨的数据，给出的预估也依旧在按照上涨的趋势走。

不少人都发现，Zillow给出的预估价格太高了。

有网友就举例说，他曾经注意到Zillow估价为80万美元的房子，其真实价格可能只有30-40万。

彼时Zillow的一些竞争对手有所察觉纷纷收手，但它不知是不是因为对自己的算法过于自信，仍按给出的估价大量收房。

结果，房子就这样砸在自己手里了。

据统计，在第三季度结束时，Zillow手中房屋库存量达9790套，远高于第二季度的3142套库存。

CEO巴顿也将这次Zillow的“滑铁卢”归咎为算法的失误。

房价的不可预测性远远超出了我们的预期。

他表示，这一切的源头，还是Zestimate算法无法准确预估未来3-6个月的房价。

算法炒房已成新产业

看来，房价这趟深水，AI是真的把握不住。

不过，在美国，像Zillow Offer这样基于AI估价的房产中介服务已形成一种固定模式，叫做Instant Buyer，简称“iBuyer”，可以理解成“闪买”。

流程就是平台买入-持有-改造-再出售。

借助AI估值模型，平台一周就能完成出价并支付给业主，以此不断购入被低估的房产。

挂牌时，也由AI对房屋价值进行自动评估。

虽然平台这样直接购买房子并自己翻修，风险很大，但同时利润也很高。

整个“去中介化”的流程相比传统房产买卖模式，还可以大大节省交易周期（最快只需两周）。

而iBuyer模式最早从2014年成立的Opendoor开始（2020年12月上市，估值48亿美元）。

随后，Offerpad（2015年）、Redfin（2017年）、Zillow Offer（2018年）等iBuyers也纷纷进场，借着这片快速增长的科技“蓝海”分一杯羹。

△美国前三大iBuyers公司业务范围，蓝色Opendoor，黄色Offerpad，绿色Zillow Offer

在此次房价波动中，这些公司日子也不好过，只不过没有Zillow Offer这么离谱罢了。

比如Opendoor今年第二季度就亏损了1亿多美元。

所以iBuyer这种房产买卖经济模式，风险真的很大啊。

而最重要的是，人都把握不了的房价走势，AI呢？（量子位 明敏 丰色）

参考链接：[1]https://venturebeat.com/2021/07/14/zillow-utilizes-ai-data-to-revolutionize-how-people-sell-houses/[2]https://www.geekwire.com/2021/zillow-shutter-home-buying-business-lay-off-2k-employees-big-real-estate-bet-falters/[3]https://www.reddit.com/r/MachineLearning/comments/qlilnf/n_zillows_nnbased_zestimate_leads_to_massive/[4]https://realtybiznews.com/zillow-values-the-white-house-at-397-7-million/98737518/[5]https://xueqiu.com/5876923686/163394579

城南，是成都最早“破圈”的区域。

成都向南的城市边界从二环拓展到六环，仅用了20多年时间，差不多平均五年左右发展成熟一条环线区域。纵观世界城市发展史，这种速度无论横向还是纵向对比，都是难得一见的。

而在这其中，一些典型板块的发展轨迹，就更是令人叹为观止。

01金融城传奇

2021年7月，交子之环点亮金融城，与天府国际金融中心双塔一起，成为成都这座城市的封面地标。交子这种全世界最早的纸质货币，在发明一千多年之后，又一次在它的诞生地，焕发出新的生机。

图据网络

交子之环的点亮和交子大道的开街，可以看作是金融城的又一次“破圈”，而早在此之前十年，这里就曾经顶破过“天花板”。

那是一个关于房价的故事。

2000年代，金融城板块诞生了成都第一个单价20000+的高层住宅项目。之后的十几年间，金融城板块一直都是成都一二手房价记录的保持者。

顶破成都房价“天花板”，这可以看作是金融城板块的首次“破圈”。

2010年，成都金融总部商务区被成都市委、市政府确定为13个产业功能区之一。而此时，区域核心产业项目天府国际金融中心已有一些金融龙头企业入驻。之后，金融城板块成为成都第一个世界五百强企业的聚集地，交子大道沿线金光闪闪。

没有高端产业，就没有金融城板块的今天。在锦城湖、锦城公园和交子公园的加持下，金融城板块的宜居宜业指数直线上升。

02高起点的新城南如何再度“破圈”

兴隆湖是一个含着“金钥匙”出生的高起点板块。这里是天府新区规划的核心区域，也是继金融城板块之后成都又一个世界500强企业的聚集地。

与城南以往的规划不同，兴隆湖一线临湖的位置，不再是大户型的豪宅项目，而是一座座重塑城南天际线的总部大楼。将最好的位置留给产业，这是高起点的新城南再度“破圈”的关键秘钥。

而在这背后，是一个关于产业立城和产业兴城的故事。

2016年，成都跻身国家中心城市行列，从此开启了领衔“新一线”城市的新征程。也是从这一年开始，产业立城兴城被纳入成都未来城市发展的战略规划。践行产业立城、兴城最早的城南，喝到了“头啖汤”。

产业发展水平，标定了金融城和兴隆湖板块的城市地位，也标定了成都在全国乃至世界的城市地位。

03怡心湖板块，开启成都产城湖模式的3.0时代

2018年，成都提出了“人、城、境、业”高度和谐统一的公园城市发展理念，奠定了生产、生活、生态统筹布局的主基调，由此，拉开了成都产城湖模式的3.0时代。这个时代的核心关键词，就是生产、生态和生活的深度融合，更加体现了将人的价值和需求作为首要的考虑因素。

较之产城湖模式的1.0和2.0时代，3.0时代产业与生态环境和居住生活区融合的程度更深。企业聚集带来的产业繁荣，充分带动区域及周边配套的升级，拉高区域整体的居住生活品质和城市能级，这就是产业立城和产业兴城在产城湖模式3.0时代的具体体现。

成都产城湖模式的3.0时代，属于怡心湖板块。怡心湖板块是天府新区、四川自贸试验区和西部科学城三大战略规划的核心区域，也是成都打造公园城市的典型样本，其规划蓝本，是新加坡的滨海湾。去过新加坡的人对滨海湾金沙酒店一定不会陌生，酒店所处的区域，正是新加坡的核心CBD滨海湾。那里是新加坡人居环境、商业活力和产业发展水平的标杆，闻名世界。

图据网络

怡心湖板块充分借鉴了新加坡滨海湾区域产城融合、以产业发展驱动城市商业和居住品质升级，以优先建设环境等综合配套带动产业办公效能改善，进而提升产业能级的先进经验。同时，又在此基础上进一步做了优化。

怡心湖板块的规划总体分为四大功能区：活力运动生活区、湖滨中心商务区、学研创综合产业区，和生态办公区。生态办公、创意办公、总部产业、生态公园、创意公园等与高端商业和品质住区深度融合，公共交通四通八达，综合配套高度完善，称得上是新加坡滨海湾的升级版。

2020年，怡心湖正式启动蓄水。这一年，区域内签约了多个世界级项目，协议总投资额超过780亿元。其中包括蔚蓝卡地亚、日航酒店、伊藤洋华堂高品质综合体等多个重磅项目。

到今年国庆，怡心湖已完成蓄水，正式对外开放。

区域内的多条城市道路和行经该区域的地铁5号线已经建成通车，地铁19号线在建，预计将于2022年开通。

多个住宅小区已经或即将交房入住，五星级的日航酒店主体已封顶，预计明年正式开业，B区东区企业公馆主体也已呈现。

电子科大科技园、浪潮、清华同方等头部产业力量也已同步入驻。一片“人、城、境、业”高度和谐统一的产业新城已具雏形。

图源：北京住建委

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策属于收紧性政策，对于当前预售资金缴存和使用乱象进行了管控，是防范房地产金融风险的重要举措。

在入账管理方面，《办法》提出将现行的先网签后入账调整为先监管保护后网签，即购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。严跃进认为，《办法》明确“先缴存定金等再开通网签”，进一步提高了预售资金监管的迫切性。各类房企也没法挪用相关资金，真正落实了预售资金的监管。

在招标选取监管银行方面，《办法》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。其中，明确市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验；穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

值得注意的是，《办法》提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。《办法》还明确银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，进一步强化了属地在资金支取管理上的监督责任。

针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

《办法》还规定购房人可凭网签编号和密码通过政府网站查询账户的出入账信息和余额，便于社会监督。

此外，《办法》新增了监管银行收到法院等对监管账户采取保全措施时，应及时告知属地部门的要求。对开发企业和监管银行违规使用预售资金的要及时足额返还，造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，《办法》明确由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

严跃进认为，此次预售资金监管有一个新提法，即“封闭管理模式”，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。类似规定，在北京和此前的成都政策中都有所体现。这也成为近期各地防范出现烂尾楼中所应该积极借鉴的政策。

公告显示，10月单月，绿城集团自投项目取得销售4880套，销售面积约66万平方米，当月销售金额约为人民币209亿元，销售均价约为每平方米人民币31767元。

2021年1-10月，绿城集团取得合同销售面积约757万平方米，合同销售金额约人民币2203亿元，同比增长约57%；其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币1209亿元；于2021年10月31日，另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币66亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币33亿元。

图源：绿城集团公告

2021年10月，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约43万平方米，合同销售金额约人民币75亿元。

2021年1-10月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约510万平方米，合同销售金额约为人民币691亿元。

综上，截至2021年10月31日止十个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1267万平方米，总合同销售金额约人民币2894亿元，同比增长约48%。（环球网房产）

观点地产新媒体查阅获悉，2021年10月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为正荣地产97.95亿元，合约销售建筑面积约为604,398平方米，合约平均售价约为每平方米16,200元。

2021年前10个月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为1,257.05亿元，合约销售建筑面积约为7,598,350平方米，合约平均售价约为每平方米16,500元。

据悉，2020年前10个月，正荣地产累计合约销售金额为1,097.72亿元，同比增长6.54%；合约销售建面为6,992,335平方米，同比增长4.66%；合约平均售价为每平方米15,700元，同比增长1.95%。

以此计算，正荣地产2021年前10个月销售额同比增长14.51%。

　　10月20日开启的双11预售中，李佳琦和薇娅单日带货近200亿，其中，大家电贡献了1.91亿，排名销售榜单前五;京东家电4小时的下单用户数同比去年预售首日上浮近40%……。整体来看，国产家电依旧唱主角，海尔、美的、格力、小天鹅等销售额成倍增长，科技家电热度延续，投影仪、清洁电器、按摩小家电整体预售情况良好。受此消息影响，上周五家电股迎来普涨。

　　那么，此前一直低迷的家电板块，在第4季度会否借力双11走出一波新行情?

　　市场增长乏力 家电股“跌跌不休”

　　2021年以来消费板块遭遇重挫，整体市场走势低迷，而家电股遥遥“领跌”。其中新宝股份、小熊电器年内股价“腰斩”，而美的集团、格力电器、苏泊尔、九阳股份跌幅也超过30%。

　　家电股跌跌不休的背后，是行业不振，销售疲软的现状。据相关统计，虽然今年上半年家电行业整体实现营收 6048.8亿元，同比增长29.1%，但从终端销售数据来看，上半年终端需求复苏进度不及预期，呈现“量涨额降”的现象，尤其进入二季度后，家电市场明显增长乏力，诸如空调、彩电等传统类家电品类更是增长乏力。

　　曾经风光无限的家电产业，为何一蹶不振，成为“夕阳行业”?奥维云数据显示，中国家电市场的零售额规模从2017年就开始下跌，已连跌3年，这背后有两个原因，一是，人均家电拥有量饱和，二是房地产市场的回落。

　　中国家电保有量已超21亿台，超过了中国人口总数。而具体到不同品类的家电上，有数据显示，中国每户农村家庭有超过1台彩电，冰箱与洗衣机则接近每户1台，城镇家庭的数据要高出农村家庭近50%。

　　另一方面，从近5年的全国商品房销售面积可看出，2017年以后中国商品房销售面积就几乎维持在0增长，只有疫情影响导致2021年一季度同比增长较高。

　　加之去年以来的原材料价格上涨，使得处于困境中的家电品牌雪上加霜，企业毛利率承压，整个家电市场陷于低谷。

　　家电能借双11反弹吗?

　　随着双11的开启，家电市场会否回暖?对此，有关专家在接受封面记者采访时表示，四季度的家电销售“柳暗花明又一村“，值得期待。

　　专家分析，从大的宏观层面看，中国经济企稳回升，城乡居民消费活跃度逐渐升高。根据中华全国商业信息中心统计，今年前三季度消费品零售总额达31.8万亿元，较上年同期增长16.4%。和2019年同期相比增长8%，两年平均增长3.9%。

　　消费指数的升高，也刺激了家电销售。工信部发布的家电行业经济运行情况显示，2021年1-8月，电冰箱产量5913.5万台，同比增长6.7%;家用空调和洗衣机产量分别同比增长15.6%和22.6%。全国家用电器行业营业收入11036.8亿元，同比增长24.9%;利润总额701.5亿元，同比增长5.7%。显然，从宏观消费到家电消费，整体消费水平正稳步提升，产品结构升级带动了消费新升级。

　　其次，从需求方面，虽然传统家电销量在2018年左右已触顶，但现阶段庞大的保有家电过了一定年限也要换新。另外，目前家电主要大宗原材料价格同比涨幅已回落，这都加速了家电销售的复苏。

　　资本市场同样对家电行业寄予厚望。华西证券一位不愿透名的研究员告诉封面记者，家电行业受地产影响较大，这几年出台的相关政策对楼市有影响，致使家电增速放缓。但城镇化率在继续推进，家电还有上升空间;而且家电业整体现金流不错，保障了企业的生存和发展。他认为，目前，家电板块经过长时间的调整后，已进入超跌行业，有补涨需求，投资者可逢低布局。

（来源：封面新闻）

　　近年来，众多家电巨头大手笔进入芯片市场，在事关中国半导体行业未来的芯片领域，家电巨头究竟是“玩票”还是“动真格”?又面临怎样的机遇与挑战?

　　存储芯片规模化

　　或弥补国内存储芯片产能缺口

　　康佳芯云存储芯片生产100K，将助推公司抢占国内半导体存储市场。上述项目首期计划总投入5.82亿元，占地面积100亩，年产能1.2亿颗芯片，封装eMMC、BGA存储颗粒等，应用于移动通信终端产品、个人电脑、彩电等领域。同时，存储芯片逐步规模化生产，将弥补目前国内存储芯片的产能缺口，加快存储芯片国产化的步伐。

　　在宣布转型之后，康佳在半导体产业已布局了3年之久。2018年，康佳宣布大手笔布局半导体业务板块，在存储领域，一年里实现了存储主控芯片KS6581A的量产，首批10万颗芯片于当月内出货。此后，其推出了eMMC存储主控芯片及SSD固态硬盘产品，以图完善产品产业链。

　　据相关人士透露，康佳正参与半导体存储领域的技术创新，目前已打通半导体存储的“设计+封测+渠道”产业链，其中旗下的中康侧重半导体销售平台——合肥康芯威，主打芯片设计，而康佳芯云主攻存储领域。目前，康佳芯云每年投入大量科研经费作为研发支出、团队建设。

　　实际上不仅是康佳，近年来，格力电器、TCL集团、美的集团、四川长虹等多家家电巨头都在芯片上有所涉猎。不过，大多企业仍在布局初期，业绩尚未兑现。

　　“近年来，半导体产业巨大发展空间引得格力、康佳等部分头部家电企业进入，它们具备一定的资源和资金优势，不过在技术上还需进一步沉淀。存储芯片是未来智能化产品的核心芯片之一，康佳集团布局半导体存储芯片产业打开了发展空间，但其目标不仅是在芯片，而是要打造面向半导体的高科技产业集群，如若顺利落地，这将在一定程度上弥补国内存储芯片的产能缺口及国内半导体存储芯片封测产能短板。”WitDisplay首席分析师林芝接受《证券日报》记者采访时表示。

　　因为疫情使成熟制程芯片需求增长，但是产能受限，不能完全满足需求。

　　他认为：“中国半导体设备和材料此前受制于人，同时先进制程难以突破，甚至在成熟制程扩产也受到制约，现在有了一定的进步。目前，低利润的成熟制程芯片都是主要紧缺的部分，如驱动芯片、电源管理芯片、CIS、MCU等，电视、手机、汽车基本都涉及。而不仅单纯依靠存储企业，头部企业主动研发制造，这将对我国芯片产业及制造业本身的发展起到带动作用。”

　　芯片领域成家电巨头转型首选

　　还需打造安全可控供应链

　　去年下半年开始，家电原材料成本上涨，家电企业在巨大考验面前，重心转向经营质量的改善，同时在科技的助力之下，家电企业也迎来新的发展机遇。众多家电巨头加速去单一化，向集团化、科技化、AIOT转型。

　　而芯片领域，成为众多家电巨头转型的首选方向。在这轮转型中，格力、美的都把芯片的布局作为主力，长虹重点投入的智能语音芯片，康佳集团也已进行了3年的时间。

　　“从行业环境看，今年下半年家电行业景气度持续回升，头部家电企业的业绩会表现比较明显。”钉科技创始人丁少将接受《证券日报》记者采访时表示，“产业链布局及多元化拓展是个长期的过程，效果并不是短短几年时间就可以充分显现的，后续仍需要持续的资金、人才等的巨大投入。部分头部家电企业在半导体及显示领域的布局成绩有所显现，如康佳在MicroLED的全制程研发已经实现，不过相关产业在业绩上兑现，还需时间。”

　　“当前，随着中国家电企业自身的强势崛起，自主品牌在海外发力，中国企业品牌得到重塑，品牌的认知度和美誉度也在稳中有升，尤其是疫情之后，中国企业自身的体制优势、较为齐全的制造门类、完善的物流体系等因素都相对健全，满足了全球市场需求。同时，中国家电企业的产品辐射范围也更广。”中国本土企业软权力研究中心研究员周锡冰对《证券日报》记者表示。

　　他认为：“中国家电品牌还需加强自主品牌建设，通过跨界合作等，在芯片等领域进一步加大研发核心技术，解决关键的卡脖子基础材料、技术、和机床等设备，打造安全的可控的、自主供应链。”

（来源：证券日报）

是地产猎头口里，6位数的月薪，可直接带的现成的大团队，未来有机会单独上市，还是转换行业，转换赛道，新的挑战呢？

10月中旬字节跳动视觉技术负责人王长虎以总经理的身份入职龙湖，负责带领今年7月份新成立的AIOT人工智能引擎团队；除了王长虎，all in 房地产的互联网高管，阿里的副总裁范驰和丁险峰，则分别入职金地集团和万科万物云的管理合伙人、首席科学家。但是他们都有一个共同点那就是清一色负责房地产科技，数字化。

房地产科技目前被细分为商业地产、长租、买卖、房屋保险、家装服务、智能家居等12个领域，龙湖和万科属于行业内较早的一批开始建立团队涉足该领域，但是由于团队的技术能力等因素，进展并不理想。

因此，除了那些想要逃离内卷老本行，被高薪和看似降维的工作难度吸引过来的互联网高管，各大房企也开始有意识的加强数字化建设的基层厚度，在招聘新人方面也是非常舍得下血本。

字节跳动，加速迈向房地产

一条乌龙消息把字节跳动送到了聚光灯下。

前段时间，一条“字节跳动收购麦田房产”的消息在网上流传。在外界看来，这是一个信号：这个风头正劲的互联网大玩家，将要杀入房地产经纪领域，或掀起一轮行业巨变。

正当消息纷纷扬扬之际，字节跳动旗下的幸福里出来“辟谣”了：

“我们只是收购了北京麦田旗下的一个‘空壳’经纪公司，根本谈不上收购麦田。”

这个说法得到了麦田方面的证实，工商资料显示，这个被字节跳动收购的北京福旺房地产经纪有限公司，确实是一家空壳公司，该公司的参保人数为0。

▲资料来源天眼查

为何要收购一家“空壳”公司？答案是获取资质。

根据《房地产经纪管理办法》，中介机构及其分支机构在我国开展房地产经纪活动有两个基本前提：一是必须拥有营业执照；二是必须拥有备案证明文件。

此前，字节跳动并不具备上述资质，由此想到了一条捷径：通过收购拥有资质的空壳公司，快速切入房地产中介行业。

目前来看，字节跳动旗下的幸福里更像是一个房产资讯平台，麦田、我爱我家、21世纪不动产等经纪公司都在上面有房源发布，但还不具备最终的房源交易功能。

而如今，借由收购补齐资质后，幸福里将拥有经纪行业从业资格。字节跳动进军房地产中介的最后一个障碍，已经不复存在。

实际上，字节跳动对房地产的布局早已开始。早在2009年，字节跳动创始人张一鸣便创办了房产搜索网站九九房。2018年，字节跳动旗下“好多房”平台上线，后改名为幸福里。

在今年，字节跳动更是加快了步伐。就在7月份，重庆字节跳动科技有限公司的经营范围发生变更，新增房地产经纪服务；字节跳动香港公司的经营范围新增“房地产经纪业务”；全资收购广州九霖贸易有限公司，并将其更名为广州房有幸科技有限公司，经营范围变更为广告制作、房地产经纪、房地产咨询等……

根据投中网的统计，时至今日，字节跳动已经通过成立新公司、收购股权、变更经营范围等方式，拥有了7家具有房地产经纪业务的公司。

很少有人注意到，字节跳动加速冲向房地产背后，藏着一个更大的互联网地产江湖。

互联网巨头变身“地主”

2019年7月10日，小米创始人雷军发布了一条极为激动的微博：

雷军的激动可以理解。就在此前一天，小米斥资52亿元，买下了北京海淀一块土地，总面积22万平方米，新的小米科技园就在这里。

对小米和雷军来说，自己买地盖总部，意味着“结束北漂，安居乐业”。有这样想法的不止雷军，细数一下，如今互联网巨头们的房产，已经遍地开花，形成了一个特有的地产版图。

先来看马云的阿里巴巴。据楼市相对论统计，光在杭州，阿里巴巴就有菜鸟网络、淘宝城、阿里云和蚂蚁金服四大总部园区，总建筑面积达220万平方米，物业总值近440亿元。

除此之外，互联网扒皮哥曾做过统计，近十年来，阿里在全国各地拿下了多个地块：

2009年，阿里集团通过招拍挂方式取得西溪三期地块；

2013年，北京传富控股有限公司（阿里巴巴马甲公司）13.4亿竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区07号商办地块，楼板价约为17460元/平方米，溢价41%；

2014年1月份，阿里巴巴西安北郊拿地200亩；

2014年7月，阿里巴巴再度在上海加码物联网地产,以1.05亿元拿下上海嘉定区一宗超14万平方米的仓储用地；

2015年2月，阿里巴巴购买北京望京绿地中心T3；

2015年7月，阿里巴巴买下了广州琶洲区域一块地；

……

从一线城市到三线城市，阿里巴巴的区域地产版图遍布全国。

有媒体曾做过测算：

如果将阿里巴巴全国拿地盖楼面积加在一起，开发面积要超过不少中小开发商，有人戏称阿里为杭州“最大地产商”。

再来看更南边的腾讯。据58同城统计，目前腾讯在北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等十几个城市都持有物业。

腾讯的拿地加速度开始于2014年，该年5月22日，腾讯以底价15.4627亿元获得前海T201-0081地块。

在寸土寸金的深圳，腾讯的自持物业令人艳羡。深圳市高新科技园北区的腾讯深圳总部大厦总高193米，共39层，总建筑面积88180.38㎡；深圳科技工业园内腾讯滨海大厦总建筑面积345570㎡；在宝安区大铲岛的规划里也出现了腾讯的身影。

只能说，深不可测。

北方的老牌巨头百度，土地版图也不容小视。例如百度深圳研发中心及国际总部位于深圳市南山区高新技术产业园，建筑面积超过220000㎡，可容纳上万名员工。百度大厦在上地科技园区，总建筑面积为91500㎡，俗称“搜索框”大厦。

据不完全统计，目前百度在北京、深圳、上海、阳泉等地方都拥有自己的地产。

再看这几年崛起的互联网新秀。前边我们提到的字节跳动，自2019年花50亿买下北京方恒国际中心、拥有了首座自有产权办公楼后，便开始在深圳、上海、杭州等地置业。至今，其总投资额已达67.89亿元，总占地面积约24.68万平方米。

根据无冕财经的统计，仅腾讯、百度、阿里、搜狐四家企业，目前持有的总房产价值已超1000亿，且多位于上海、北京、深圳等一线城市核心地段。

互联网大厂纷纷买地，甚至引得媒体高呼：

“互联网巨头正在成为地产商们最大的竞争对手。”

这话虽然有点夸张，但说起来，互联网圈和地产圈，确实越来越近了。

巨头买地背后

喜欢买地买楼，并不是中国互联网大厂的独特爱好。

例如，苹果就曾投资50亿美元，历时七年打造了主体建筑酷似飞船的第二总部。谷歌、亚马逊等互联网企业，也都拥有不小的地产版图。

互联网巨头们为何热衷买地？

首先是确实有需求。

如今的互联网战场节奏很快，业务的快速扩张对办公场地提出了更高的要求。

以美团为例，2014年底，美团的员工人数为8000人，到了2015年底，员工人数已经超过2万人。而办公面积却远远跟不上人员增长的需求。

同样，当年的小米，自2010年创业以来，雷军和小米先后辗转银谷大厦、卷石大厦、华润五彩城等地，四处漂泊。这一点近年来快速崛起的字节跳动也深有感触，在买地之前，字节跳动的办公场地都是租的，业务一扩张，就得不断换新的办公室，从北京的西五环到东五环，都留下了他们的足迹。

结束颠沛流离，开拓各地市场，是他们最为紧迫的现实需求。

其次，确实有优惠。

互联网巨头发展速度很快，对产业、就业的促进都有着非常大的积极影响。由此，各地也期待他们的到来，愿意给出优惠的条件，而土地，无疑是当地最大的抓手。

这一点，在这些互联网巨头们拿地时体现地淋漓尽致。

美团拿下上海地块时，出让条件上指定要求引进互联网在线新经济产业领域的国际性、全国性和大区域性知名企业设立的总部。这简直就是为美团量身定做的。

小米拿下后海总部基地一宗商业用地T107-0092时，同样是底价，而且准入要求中写明准入行业为A0610智能手机、移动电视等新一代移动终端设备。

蚂蚁金服拿下杭州地块的时候，楼面价才5194.01 元/平方米，要知道，该地块附近的房价一度超过3万元/㎡。

这样的“定向出让”，是互联网巨头们与当地的一种利益互换——巨头们提供就业、产业和税收，当地提供廉价的土地。

最后，更关键的一层原因还在于，买下的地，有巨大的升值空间。

一则旧闻充分地说明了这个问题——

2016年，上市公司南京普天通信股份公司陷入财务窘境，一度走到了退市的边缘。但在当年9月20日，这家公司发布了一则公告：要卖掉在北京的2套房。

上市公司卖房不稀奇，令人震惊之处在于：

这两套房，这家公司持有12年，增值2142.88万元，足足翻了16倍。

有意思的是，这家上市公司一年的利润还买不起其中一套房子。

另一个例子是搜狐。2010年之后，搜狐在北京拿下了几块地，自建了搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦等办公场地，如今，这几栋楼的总价早已经超过了搜狐的市值。

现在囤下的地，未来没准就是利润法宝和资产后路。

这笔账，怎么算都不亏。

尾声

互联网没有边界。

人们越来越感受到这句话的威力。过去的数年，互联网大厂们追着风的方向，冲进了很多领域。电商、云计算、金融、外卖、网约车、娱乐圈、菜市场、元宇宙……

这些领域有一个共性：都是风口。但这一次，是个例外。房地产市场，正在进入寒冷的冬天——

今年以来，截至10月，全国房地产调控次数已经超过500次，平均每天1.7次，这是历史上未有过的记录；

刚过去的9月份，百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%；

今年以来，宣告破产的房企已经增加到302家，恒大、华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团、新力控股等知名房企，都出现了流动性危机……

中国最大的房产中介贝壳，今年以来的股价一泻千里，已经跌破了发行价。

时代已经变了，这一次，互联网大佬们，还能分到一杯羹吗？

• 2020年，针对房地产交易的私人基金的资本额自2011年以来首次下降。债务、不良资产和机会主义基金跌幅最大，因为它们从之前的年份中提取的资金比2020年筹集的多。

• 房地产不是一个同质市场。不仅存在不同类型的房地产，而且因为它们是实体场所，市场动态可能非常本地化。

• 房地产经常被吹捧为通胀对冲工具，但自20世纪80年代初以来，美国通胀数据一直处于低迷状态。

宏观概述

• 追踪美国房价的Green Street商业地产价格指数在2021年上半年上涨了17%，克服了2020年的损失，达到了比大流行前高出8%的水平。此外，自疫情爆发以来，工业板块上涨41%，自助仓储板块上涨40%，但购物中心下跌13%，办公板块下跌6%。Green Street泛欧商业地产价格指数报告指出，在过去12个月该指数上涨7.1%，各板块之间的差距很大；工业板块上涨23.9%，零售板块下跌1.2%。

• Green Street 7月份报显示，银行资产负债表上的不良商业房地产债务翻了一番，但绝对水平仍然很低。

• 在大部分发达国家，10年期主权债务收益率仍低于1%，美国和澳大利亚是主要例外，截至2021年9月中旬分别为1.3%和1.2%。美国的收益率曲线在过去一年中变陡，一年期和较短期的收益率下降，甚至接近0%，但两年期及以上的期限内有所上升。从2020年9月15日-2021年9月14日，10年期收益率从0.682%急剧攀升至1.291%。

• 据摩根大通称，大流行期间，不同房产类型的空置率趋势差异很大。2010年工业增长率超过12%，但最近保持在4%以下的极低水平。

11月2日，该公司宣布，将关闭其炒房业务Zillow Offers，并裁员25%，即大约2000人。该公司还表示，预计将因此次关闭而减记超过5亿美元的资产。

对此，Zillow首席执行官RichBarton在一份声明中表示：“我们已经确定房价的不可预测性远远超出了我们的预期，继续扩大Zillow Offers的规模将导致太多的盈利和资产负债表波动。”

Zillow于2019年12月推出Zillow Offers业务，允许房主将他们的房屋以现金形式出售给Zillow，消除了冗长的投标、销售和成交过程，同时不必担心在将其投放市场之前进行昂贵的维修。

之后，Zillow会负责必要的修缮工作，与当地承包商合作完成一些项目，例如重新刷漆、维修空调设备，以及其他典型的房主为出售房屋而做的工作。

自上线以来，Zillow的这项业务也表现不错，连带着Zillow的股价从2019年12月初的40美元左右一路上涨，今年2月16日达到了199.9美元的高位。

而在新冠疫情期间，住房需求的上升让Zillow交出了一份满意的成绩单。当时，“居家令”等封锁措施催生了一些人希望改善居住环境的想法，大量人群从城市迁往郊区，还有一部分人因为居家办公、孩子学校停课等原因从小房换到了大房。

与此同时，美联储为缓解经济受到的冲击加大了货币宽松力度，住房抵押贷款利率处于历史低位。这些因素都刺激了美国楼市的需求。

随着民众买房热情的攀升，美国房价也在不断上涨。美国联邦住房金融局（FHFA）8月31日发布的一份报告显示，截至6月的12个月里，美国房价指数创纪录地上涨了18.8%。

在这种情况下，Zillow的战绩尤为亮眼。今年年初，该公司公布了强劲的2020四季度业绩，其股价过去12个月累计上涨270%。该公司当时预测，2021年的房屋销量将增长21%，房价将录得两位数百分比的涨幅。

然而好景不长，事实证明，对于一家在线帮助房屋买家和卖家建立联系的公司来说，房屋翻修买卖业务是一个拖累。该公司周一表示，由于劳动力和供应市场紧张，将在年底前停止购买房屋。

事实上，从今年夏天开始，随着炙手可热的房地产市场开始降温，在最大的炒房市场之一菲尼克斯（凤凰城），Zillow的一些竞争对手也开始撤出炒房活动。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，9月份待售房屋销售量与8月份相比意外下降了2.3%，同比下降了8%。而此前分析人士预测，9月数据略有增长。

美国互联网房产中介商Redfin的数据也显示，今年8月待售房屋数量为867032套，同比骤减26.1%；新挂牌待售房屋数量为691688套，同比减少3.7%。

然而，Zillow却反其道而行之，加快了炒房速度。据分析，该公司为每套房屋支付的价格远高于其他竞争对手，其购买房屋的价格比市场中位数平均高出6.5万美元。

截至10月，Zillow已将250套凤凰城住宅挂牌出售，平均卖出价格较买入价低6.2%。

对Zillow在全美的表现进行观察后，美国资本市场公司KeyBancCapitalMarkets的分析师发现在Zillow公布的卖出房屋中，有66%的房屋卖出价格低于买入价，平均卖出价格较买入价低了4.5%。

Zillow正在向机构投资者寻求出售接近7000套房产，谋求回笼28亿美元的资金。受此消息影响，Zillow股价11月1日重挫8%。

另外，财报显示，Zillow三季度主要财务指标均不及预期。三季度每股收益调整后亏损95美分，而此前Refinitiv分析师调查预期的每股盈利16美分；三季度营收17.4亿美元，低于20.1亿美元的预期。亏损超过4.2亿美元，与该公司前12个月的总收入大致相同。

不只是Zillow，房屋建筑商股轻松上涨的日子已经过去。MKMPartners首席经济学家迈克尔·达尔达指出，虽然房价继续上涨，但房屋建筑商的销售额却在下降。他还指出，美国国债收益率上升可能会阻碍房屋建筑商股的上涨势头，这类股票目前估值已经比历史水平高出不少。

北京商报综合报道

1、军民两用高性能碳纤维龙头

威海光威复合材料股份有限公司（简称“光威复材”）前身是威海市碳素渔竿厂，设立 于 1992 年 2 月 5 日，1998 年建设了国内首条宽幅碳纤维预浸料生产线，2002 年成立拓展 纤维子公司，是我国首家从事碳纤维研发生产的民营企业，自此公司的主营业务从渔具转为 材料业务，2014 年改制为股份有限公司，2017 年在深交所敲钟上市，是国内碳纤维行业第 一家 A 股上市公司。光威复材是专业从事原丝、碳纤维、碳纤维织物、碳纤维预浸料、玻璃 纤维预浸料、碳纤维复合材料制品及碳纤维核心生产设备的研发、生产与销售的高新技术企 业，也是目前国内碳纤维生产品种最齐全、生产技术最先进、产业链最完备的龙头企业。

公司发展和整体布局实行“521”发展战略，即坚持五大产业、两个平台和一个园区的 发展战略。五大产业是生产主体，具体包括以碳纤维和织物为主体的拓展纤维板块，以碳纤 维预浸料为主体的通用新材料板块，以风电碳梁、建筑补强板、支撑杆等拉挤工艺成型产品 为主体的能源新材料板块，以碳纤维复合材料为主体的复合材料板块，以碳纤维及复材生产 设备为主体的光威精密机械板块。两个平台是研发平台，即以碳纤维国家工程实验室和碳纤 维技术创新中心为主体的碳纤维研发平台和以国家企业技术中心、工程设计中心、重点实验 室等为主体的复合材料研发平台。一个园区是孵化园区，即依托碳纤维产业园设立碳纤维产 业孵化园区，对碳纤维及复材制品领域的尖端技术、产品和人才进行开发、孵化和吸收。

股权结构：光威复材第一大股东为光威集团，持股比例达 37.33%。其中光威复材实际 控制人陈亮先生持有光威集团 39.89%的股份，陈亮系光威集团创始人陈光威之子，陈光威 次子陈洞亦持有光威集团 39.89%的股份。另外，光威复材董事长卢钊钧先生持股比例为 1.08%，公司董事李书乡持股比例为 0.75%。子公司方面，拓展纤维是公司研发、生产和销 售碳纤维及织物的经营主体，光威精机负责碳纤维全生产线的设计、加工、制造、安装、调 试等一体化实现工作，光威能源新材料单独负责风电碳梁业务。

公司主营业务结构：碳纤维及织物、风电碳梁和预浸料三大业务板块构成了公司主要的 收入和利润来源。收入方面，2021 年 H1 碳纤维及织物实现营收 7.3 亿元，占比 57%，碳梁 收入 3.1 亿元，占比 24.4%，预浸料收入 2 亿元，占比 15.5%。毛利方面，由于碳纤维及织 物主要供给军方，产品附加值及利润水平较高，为公司贡献了丰厚的利润，2021 年 H1 该项 实现毛利 5.5 亿元，占比高达 85.5%，碳梁及预浸料毛利贡献分别为 5.4%和 9.1%。

公司业绩状况：公司 2018-2020分别实现营收 13.6、17.2和 21.2亿元，同比增长 43.6%、 25.8%和 23.4%；对应归母净利润 3.8、5.2 和 6.4 亿元，同比增长 58.8%、38.6%和 23%， 2018 年业绩增速较高主要系风电碳梁业务呈爆发式增长，带动公司收入体量大幅扩增，同 时增值税退税、科研项目经费等其他收益项增加较多，有效增厚了公司业绩。2021 年前三 季度公司实现营收 19.6 亿元，同比增长 22.4%，实现归母净利润 6.2 亿元，同比增速 17.9%。

公司盈利状况：公司 2018-2021年前三季度毛利率分别为 46.7%、48%、49.8%和 47.6%， 总体呈逐年稳步提升态势；同区间净利率分别为 27.6%、30.4%、30.3%和 31.4%，期间费 用率分别为 21.4%、18.8%、19.5%和 11.5%。2018 年由于低盈利性的风电碳梁业务比重大 幅上升，拉低了公司综合毛利率水平，且销售、管理及研发开支均有明显增加。2021 年前 三季度公司碳梁业务因受原材料供应紧张、出口汇率波动等因素影响增速有所放缓，同时因 原料涨价过多而终端售价保持相对刚性，碳梁盈利能力受损，带动总体毛利率水平下降。另 外，办公费及研发费用项开支缩减，总体费用率降幅明显。

2、行业分析：碳纤维高成长可期，国产化势在必行

2.1 行业概况：产品特性、上下游及成本结构

碳纤维是由聚丙烯腈、沥青或粘胶等有机母体纤维在高温环境下裂解碳化形成的含碳量 在 90%以上的碳主链结构无机高分子纤维，外观呈黑色。碳纤维具备出色的力学性能和化学 稳定性，密度比铝低，强度比钢高，是目前已大量生产的高性能纤维中具有最高比强度（强 度/密度）和最高比模量（模量/密度）的纤维，同时还具有耐腐蚀、耐高温、耐疲劳等特性 以及良好的可加工、可设计性，因而广泛应用于航空航天、国防、能源、体育用品、汽车工 业、轨道交通、建筑补强等领域，是一种发展国防军工和国民经济亟需的战略性新兴材料。

完整的碳纤维产业链包含从原油到终端应用的完整制造过程。首先从石油、煤炭、天然 气等化石燃料中制得丙烯，并经氨氧化后得到丙烯腈，丙烯腈经聚合和纺丝工序得到聚丙烯 腈原丝，原丝再经过预氧化、低温和高温碳化过程得到碳纤维，碳纤维可加工成碳纤维织物、 碳纤维预浸料等制品，然后与树脂、陶瓷等材料结合形成碳纤维复合材料，最后由各种成型 工艺得到终端工业产品。

碳纤维产业链的生产流程大致可以分为原丝、碳纤维（及石墨纤维）、碳纤维织物、碳 纤维预浸料、碳纤维复合材料制备这五大工艺流程。具体来看：

（1）原丝制备：原丝生产环节主要包括聚合和纺丝两个工段。在聚合工段，原丝生产 企业对外采购丙烯腈、溶剂等原材料，然后将原料丙烯腈单体、溶剂（多使用二甲基亚砜 /DMSO）、共聚单体和引发剂偶氮二异丁腈按照一定的配比投料进入聚合釜，在一定温度下 进行溶液聚合反应，随后进行脱单、脱泡等处理得到聚丙烯腈原液。在纺丝工段，聚丙烯腈 原液通过湿纺工艺或干湿纺工艺形成原丝，喷丝产生的原丝在凝固浴中凝固成型，成型后的 原丝采用设定温度进行水洗，以降低原丝中 DMSO 的残留量，水洗后进行热水牵伸，再经 过上油、干燥致密化，达到防黏隔离和降低摩擦的作用，最后再经过蒸汽牵伸并将原丝卷绕 成轴。

（2）碳纤维（碳丝）制备：碳纤维生产环节主要包括预氧化和碳化两个工段。成品原 丝经过多段氧化炉在空气气氛下反应得到预氧丝，预氧丝在氮气保护下分别经过低温碳化、 高温碳化后得到碳丝，随后经表面处理后进行上浆、然后烘干得到碳纤维产品。有时为进一 步提升产品的弹性模量，将高强型和高强中模型碳纤维在氮气气氛下经 2000°C 以上的温 度进行石墨化处理，之后再经过表面处理、上浆和干燥得到石墨纤维。

（3）碳纤维织物制备：碳纤维织物是通过连续碳纤维的相互交叉、绕结等构成的片状 材料，按生产工艺的不同又分为机织物和经编织物，按照花纹可以分为平纹、缎纹、斜纹等 多种类型。

（4）碳纤维预浸料：预浸料是原材料到最终复合材料制品的一种重要中间产品，它的 制造方法主要是将连续整齐平行的增强纤维牵引，通过与树脂基体充分浸润收卷成卷材。预 浸料是最基础的一款复合材料，过去几乎所有复合材料都是由预浸料经设计、铺层、热压罐 等工艺制成的，后来拉挤、缠绕等新工艺的出现使得复合材料的生产可以绕开预浸料这一步 骤。预浸料分为单向纤维预浸料（单向承力）和纤维织物预浸料（双向承力），制备方法有 树脂溶液法和树脂热熔法，其中热熔法为生产预浸料的主要工艺，可进一步分为一步法和两 步法，两步法将预浸料的生产拆分为涂膜和预浸两步骤。

（5）碳纤维复合材料：碳纤维复合材料主要以碳纤维为增强材料，以树脂等作为基体， 经复合制成的结构或功能材料。复合材料成型工艺种类繁多，囊括了手糊成型、喷射成型、 缠绕成型、拉挤成型、模压成型、树脂传递模塑成型（RTM）、HP-RTM、热压罐成型、液 体模压成型（LCM)等多种工艺技术。

碳纤维可以按照原丝类型、制造方法、性能、丝束规格等不同维度分类。从原丝类型来 看，目前聚丙烯腈（PAN）基碳纤维凭借相对简单的生产工艺和优异的结构及功能特性，已 成为碳纤维发展和应用的主要品种，产量占碳纤维总量比重超九成。从力学性能来看，参照 国家标准碳纤维可分为高强型（GQ）、高强中模型（QZ）、高模型（GM）和高强高模型（QM） 四大类，模数和强度越高需要的工艺技术越复杂。从丝束规格来看，碳纤维可分为小丝束和 大丝束，其中小丝束纤维具体包括 24K 及以下的型号，性能优异、产量低、成本高，通常用 于航天军工等高科技领域，又称为“宇航级材料”；24K 以上的为大丝束纤维，性能及制造 成本相对较低，主要应用于工业领域，又称为“工业级材料”。

碳纤维营业成本构成中，制造费用占比最重。制造费用中电力和折旧费为主要支出项， 这是由于碳纤维生产涉及大量高温加热环节，因此需耗用较多燃料动力，主要用电，另外还 有天然气、蒸汽等，同时碳纤维生产具有占地面积大、设备价值高等特点，导致折旧摊销费 用较高。其次为直接材料占比，生产 PAN 基碳纤维的主要原材料为丙烯腈、二甲基亚砜 （DMSO）等，均为大宗化工原料，价格随石油化工行业波动。碳纤维织物方面，碳纤维织物通过领用碳纤维经编织设备加工而成，其成本构成中 90%以上为碳纤维材料成本，直接人 工和制造费用占比很低。制品方面，预浸料及碳纤维复合材料制品，其成本构成中直接材料 占比较高，除碳纤维以外，还包括树脂、离型纸、PE 膜等。（报告来源：未来智库）

2.2 需求端：国内消费结构优化升级，国产替代进程提速

全球碳纤维需求增速稳健，应用集中在中高端领域。目前全球碳纤维及复合材料已在各 个领域广泛应用，截至 2020 年，全球碳纤维需求量约为 10.7 万吨，同比增长 3.1%，近五 年复合增速约为 9.3%。其中，风电叶片用量最多，约为 3.1 万吨，占比 28.6%，其次为航 空航天（占比 15.4%）、体育休闲（占比 14.4%）和汽车（占比 11.7%）。由于民航用碳纤维 是全球消费市场的一大重要组成，在 2020 年疫情冲击下该应用板块遭受重创，导致 2020 年全球碳纤维增速显著放缓。根据赛奥碳纤维预测，到 2025 年全球碳纤维消费量预计将达 到 20 万吨，对应 5 年复合增速 13.3%，到 2030 年全球碳纤维消费量将达到 40 万吨，对应 2025-2030 年复合增速约为 14.9%。

国内碳纤维需求加速释放，碳纤维国产化率大幅提高。截至 2020 年，我国碳纤维需求 量约为 4.9 万吨，同比增长 29%，近 5 年复合增速约为 23.8%，其中，2020 年国产碳纤维 需求量约为 1.9 万吨，占国内总需求量的 37.9%（2016 年国产碳纤维占比为 18.4%），近 4 年复合增速高达 50.6%，国产碳纤维增势尤为强劲。2020 年国内碳纤维最重要的应用方向 为风电叶片，合计用量 2 万吨，占比 40.9%，其次为体育休闲，占比 29.9%。根据赛奥碳纤 维预测，到 2025 年国内需求量将达到 14.9 万吨，对应年复合增速 25.1%，其中国产碳纤维 需求量将达到 8.3 万吨，对应年复合增速 35%。

国内碳纤维产业结构升级+国产替代趋势明显。与国外市场相比，国产碳纤维长期围绕 体育休闲等低附加值领域，随着国内企业逐步实现自我技术研发和升级，产品质量和稳定性 不断改良，国产碳纤维逐渐开始从低端迈向中高端应用，未来在航空航天、压力容器、碳/ 碳复合材料等高附加值领域的应用前景广阔。另一方面，由于美国、日本等发达国家长期对 华封锁航空航天及国防军工所用的高端碳纤维产品、技术及装备，严重制约了国内相关产业 的发展，尤其在 2020 年疫情期间，日美等国更是进一步缩紧了对国内碳纤维的供应（标志 性事件为东丽的“断供”），叠加海外贸易本身也受到疫情的严重影响，导致国内需求缺口明 显扩大，此次事件后很多终端客户意识到了原材料来源可靠性的重要性，从而进一步催生了 国产替代的需要，刺激中国企业加快自主研发和规模化生产的脚步。

国产碳纤维应用广泛，前景明朗。短期来看，风电叶片仍将是我国重要的碳纤维增量市 场，增长确定性强；压力容器及碳/碳复合材料在氢能及光伏产业的强力拉动下持续放量可 期；体育休闲及建筑补强板块也呈现出稳健的增长态势。此外，航空航天、轨道交通等领域 将有力支撑起碳纤维中长期的终端用量。

2.2.1 风电叶片：支撑碳纤维发展的重要引擎

海上风电和陆上低风速风场共同推动了叶片大型化发展。随着我国陆上富风地区的风电 装机容量趋于饱和，海上风电和陆上低风速区域风电产业的发展重要性不断提高，由于这些 区域对风力发电装置的风能捕捉能力要求较高，风机单机容量及发电功率趋于增大，而风电 叶片作为机组中有效捕获风能的关键部件，叶片长度也随着发电效率的增大而不断增长。

由叶片大型化带来的尺寸和重量间的矛盾激化，催生了对高性能复合材料的需求。由于 叶片扫风面积与叶片长度的平方成正比，而叶片的重量与长度的立方成正比，也就意味着， 当叶片长度增加时，叶片重量增加的速度要快于风能提取的速度，因此需要更为轻质的材料 来减轻叶片的重量。与此同时，大尺寸叶片对于材料的性能要求更为苛刻，要求其在实现减重效果的同时还能满足刚度和强度的要求。对此，传统的玻璃纤维复合材料（GFRP）在大 型叶片制造中已逐渐显现出力学性能上的不足，为了满足大功率风力发电装置的要求，最行 之有效的方法就是在梁帽等关键结构上采用碳纤维复合材料（ CFRP），总结下来碳纤维的应 用优势主要体现在四个方面：

（1）提高叶片刚度，减轻叶片重量。碳纤维的密度比玻璃纤维小约 30%，对于相同功 率机组的风电叶片，碳纤维的使用可使叶片的重量大幅下降，如中材科技开发成功的 3MW 级 56mCFRP 风电叶片，相比市场上同型号的全玻璃纤维风电叶片，每套叶片可减轻 6t 的 质量。同时 CFRP 的比强度约为 GFRP 的 2 倍，比模量约为 GFRP 的 3 倍，大型叶片使用 碳纤维增强可充分发挥其轻质高弹的优点。

（2）节省发电成本、叶片制造及运输成本，综合应用成本下降。一方面，可以利用 CFRP 来制作适用于低风速地区的大直径叶片，降低风力发电成本。另一方面，尽管 CFRP 较 GFRP 价格更为昂贵，但当叶片超过一定长度时，使用 CFRP 叶片的总体效益更好，因为碳纤维质 量较轻，风机设计、建造及运输安装的难度降低，相应的成本也有所节省，可以抵消掉叶片 使用碳纤维材料所增加的支出。从制造工艺来看，2015 年以前碳纤维叶片的生产工艺以预 浸料或织物的真空导入为主，2015 年后 vestas 突破了大丝束碳纤维拉挤梁片工艺，通过将 整体化成型的主梁主体受力部分拆分成标准件再一次组装成型，大大提升了生产效率，碳纤 维应用成本显著降低，从而明显推动了碳纤维在风电叶片领域的应用和推广。

（3）提高风能利用效率。使用碳纤维后，叶片质量的降低和刚度的增加改善了叶片的 空气动力学性能，减少了对塔架和轮縠的负载，从而使风机的输出功率更平滑更均衡，提高 了风能利用效率。同时，可以利用碳纤维轻质高强的特性将叶片做得更薄，外形设计更有效， 叶片更细长，也提高了能量的输出效率。

（4）提高叶片对恶劣环境的适应性，延长使用寿命。风机长期在恶劣的自然条件下工 作，并且 24 小时都处于工作状态，湿度、疲劳、暴风雨和雷击等因素都可能使风电叶片受 损，运转效率也会逐渐降低。CFRP 具有较高的抗压缩强度和优良的抗疲劳特性，且对酸碱 盐具有良好的耐腐蚀性，使用碳纤维和树脂复合而成的材料能够有效提高叶片的抗磨损能力， 延长其使用寿命。

随着全球节能减排的大力推广，风能产业成长势头迅猛。2015 年 vestas 创造性地开发 出碳梁工艺，显著降低了碳纤维应用于风电叶片的整体成本，自此开启了碳纤维在风机叶片 上的规模化应用，同年风电叶片成为全球碳纤维用量最大的分市场。Vestas 凭借此项技术基 本垄断了风电碳纤维市场，2018、2019 两年全球风电碳纤维需求总量分别为 2.2 和 2.6 万 吨，其中来自 vestas 的份额高达 91%和 86%。中国市场从 2016 年起加速崛起，背后的主 要驱动同样来自于 vestas 订单量的爆发式增长，加上国际风电主机厂逐渐将碳纤维拉挤板代 工从欧洲迁向国内，风电板块开始成为国内碳纤维行业增长的主要引擎，目前国内风电碳纤 维全部供应给以 vestas 为主的国外主机厂，国内风电厂家尚未形成对碳纤维的批量需求。

后续来看，风电碳纤维的长期增长动力一是来自于风电总装机容量的持续增长，二是碳 纤维用于风电叶片制造的渗透率的提升。

未来市场增量一：全国风电装机量的长期快速增长。双碳目标的制定为我国风力发电产 业创造了战略性发展机遇，国内总体的风电规模有望快速稳步扩大，带动风电碳纤维使用规 模同步扩张。根据《风能北京宣言》，2021-2025 年我国年均新增装机至少要达到 50GW， 2025 年以后年均新增装机至少 60GW，到 2030 年至少达到 800GW 装机容量，到 2060 年 至少 3000GW 装机量；其中，2021-2030 年海上风电新增装机累计将达到 60GW 左右。

未来市场增量二：vestas业务订单量的稳健增长。凭借拉挤梁片这项创新型技术成果， vestas 一跃成为全球风电巨头，近年来保持着快速增长势头。Vestas 业务量的稳健扩张也明 显推动了碳纤维在风电叶片领域的应用。现阶段 vestas 碳纤维主要供应商为卓尔泰克等国外 大丝束碳纤维品牌，江苏澳盛和光威复材两家企业作为 vestas 主要的碳梁供应商（两家合计 占比约 55%），进口指定品牌的碳纤维（卓尔泰克、三菱、西格里、中国台湾台塑等境外企业） 后加工成碳梁再出口全球各地，国产碳纤维并未在风电领域真正投入使用。但受 2020 年“断 供”事件的影响，光威已开始加速布局上游大丝束碳纤维产能项目，国产碳纤维在 vestas 供应体系中的份额将呈现缓慢上升的趋势。

未来市场增量三：vestas之外的其他风电主机厂大规模采用碳纤维碳梁技术制造叶片。 vestas 的碳梁专利限制了其他风电厂家使用碳梁技术商业化生产风电叶片，该项专利预计于 2022 年 7 月到期，届时其他风电制造商有望快速采用碳梁技术制造叶片（风电碳梁技术壁 垒较低），以此提升叶片性能并降低成本，碳梁技术的进一步普及将有效带动叶片中碳纤维 使用比例的提高。

2.2.2 体育休闲：国内碳纤维市场的发展根基

体育休闲用碳纤维市场发展态势平稳。随着体育运动事业的发展，对体育器材各项性能 的要求越来越高，用轻质高强高模、耐腐蚀的碳纤维增强复合材料制成的体育器材已成为体 育用品产业发展的主流。无论是从全球还是中国来看，体育休闲用碳纤维市场均已处于平稳 发展的阶段，总量规模较大，增长速度趋于平缓，全球及国内市场近五年复合增速分别为 6% 和 9.4%。现阶段全球超 90%的碳纤维体育器材加工是在中国大陆和中国台湾完成，体育器 材不仅是碳纤维的传统主流应用市场，也是中国碳纤维产业发展的根基。预计未来很长一段 时间内体育休闲子板块仍将保持稳健的增长节奏。

CFRP 制成的体育器材性能优越，适用于高端体育休闲产业。体育器械用材经历了从木 材、竹材到钢材、不锈钢材、铝合金等金属材料再到先进复合材料的过渡，使用 CFRP 等增 强复合材料代替传统的金属和木材器材好处颇多，由于其具有良好的强度、韧性和弹性，并 且具备轻量化、减震、抗疲劳、热稳定性佳、耐磨、耐腐蚀、易加工设计等优势，在改善和 提升运动器械性能的同时，最大限度地降低了运动给人体造成的伤害。现阶段 CRFP 主要应 用于高尔夫球杆、曲棍球棍、网球拍、钓鱼竿、自行车架、滑雪板、赛艇等高端体育休闲市 场，对应消费人群的价格敏感度相对较低。

2.2.3 航空航天：发展潜力巨大的增量市场

碳纤维凭借质轻、高强度、耐腐蚀、抗疲劳等属性，在航空航天领域的应用正在逐渐扩 大，以碳纤维为主的先进复合材料已成为继铝、钢、钛之后应用在飞机上的第四大结构材料。 使用碳纤维复合材料替代钢、铝等常规材料，可使飞机减重 20%-40%，飞机结构材料约占 起飞总重量的 30%，减轻结构材料的重量好处颇多，对于军用飞机而言，减重在节省燃油的 同时扩大了作战半径，提高了战场生存力和战斗力；对于客机而言，减重在节省燃油的同时 提高了航程和净载能力，具有显著的经济效益。此外，复合材料还克服了金属材料易疲劳、 易腐蚀的缺点，增加了飞机的耐用性，其良好的成型性也使得结构设计成本和制造成本大幅 降低。

全球来看，航空航天领域已成为碳纤维主要的应用场景之一，截至 2020 年，航空航天 碳纤维用量约为 1.6 万吨，占比 15%。由于航空航天用到的碳纤维产品为技术含量及附加值 较高的小丝束纤维，价格在 60 美元/公斤左右，明显高于其他领域使用的碳纤维价格，因此 航空航天板块总产值最高，在 10 亿美元左右，占比 37.7%。碳纤维在该领域的应用可进一 步分为商用航空和军用航空，以民用客机为主的商用市场是主要的需求增长引擎。

高端碳纤维的制造技术及产能基本垄断在东丽、赫氏等日美先进企业手中，这些国家长 期对华封锁航天军工用碳纤维产品、技术及装备，导致国内在高端应用方面的研发及工艺迟 迟未有突破。近年来，随着光威复材、中简科技等国内头部企业率先攻克航天用碳纤维技术， 国内航空航天用碳纤维市场开始加速发展，近 5 年复合增速约为 27.7%，截至 2020 年底，该板块用量达 0.2 万吨，占比仅有 3.5%，相较国际规模水平仍有一定差距，未来发展空间 广阔。

后续来看，我国航空航天用碳纤维的增量主要来自于三方面，一是碳纤维复合材料应用 比例的不断提升，二是民用、军用飞机订单量的持续稳定增长，三是国产碳纤维对进口材料 的逐步替代。

（1）碳纤维在军机和民机上的应用比例持续提升。碳纤维凭借轻质、高强等优异特性 在航空航天领域得到了广泛应用和快速发展，应用部位从受力较小或非承力部件，过渡到次 承力结构，再到主要承力结构，使用范围不断扩大，用量快速增加。军机方面，美国 F-14A 战机碳纤维复材用量仅 1%，到 F-22 和 F-35 等第四代战斗机时用量占比分别达到 24%和 36%；我国目前最先进的四代战斗机歼-20 的碳纤维使用比例为 27%，此前第三代战斗机歼 -10 和歼-11 的占比仅有 6%和 10%。民机方面，早期的 A310、B757 和 B767 碳纤维复材 占比仅 5%~6%，而最新的以空客 A350 和波音 B787 为代表的民用飞机复材用量均达到了 50%以上。

（2）我军战斗机更新换代有望推动航空用碳纤维市场规模扩张。根据《世界空军力量 2021》，2020 年中国军机数量为 3260 架，世界排名第三，但仅有美国的 25%。以战斗机为 例，美国战斗机主要以 F-15、F-16 和 F-18 为代表的三代机为主，约占 62%，部分空军和 海军已使用以 F-22 和 F-35 为代表的四代机，约占 15%；而我国解放军战斗机以歼-7、歼-8 为代表的二代机为主，占比 36%，以歼-10、歼-11 和歼-15 为代表的三代机占比 40%，歼-20 和歼-31 为代表的四代机尚未大规模投入使用。我国战斗机更新换代的需求极为迫切，考虑 到新机型复材结构占比更高，新机型列装将带来可观的碳纤维用量。预计 2021-2030 年以歼 -20 为主的四代机将新增 400 架，三代机新增约 1000 架，对应碳纤维用量约 1162 吨，市值 35 亿元。（报告来源：未来智库）

中国民航业稳健发展，叠加国产大飞机进展顺利，为碳纤维贡献巨大的市场空间。我们 综合商飞和波音对未来 20 年中国民航市场的预测，得出单通道客机交付量预计约为 6393 架，宽体客机交付量 1743 架。由于单通道客机的复材使用量相对较低，假设用量占比为 12%， 宽体客机的用量占比为 50%，测算得出未来 20 年我国民航用碳纤维的需求量为 5.2 万吨， 按照 1200 元/kg 的单价得出对应市场规模约为 627 亿元。

国产大飞机方面，中国商飞自主研发的 C919 大型客机是建设创新型国家的标志性工程， 其中先进材料为首次在国产民机中大规模应用，先进复合材料在机体结构用量达到 12%，截 至目前确定性订单量已达到 856 架，预计将在 21 年年底前首次交付使用。另外，商飞与俄 罗斯共同研制的 C929 机型中复合材料用量将超过 50%。两款机型按期交付将贡献可观的碳 纤维需求增量。预计未来 20年 C919 和 C929 的交付量分别为 2500 和 500 架，对应碳纤维 需求量约为 1.3 万吨，对应市场规模达到 160 亿元。

（3）民航客机及所用碳纤维材料的进口替代空间较大，对应碳纤维市场增长潜力十足。 材料方面，C919 所使用的先进复合材料目前由国外品牌提供，2012 年美国氰特与负责 C919 飞机制造的上海飞机制造工业公司签署了 10 年期的供货合同，为 C919 提供高性能结构复 材和胶黏剂，共计有 9 个预浸料和 7 个胶粘剂规范的产品通过认证并用于 C919 的各种结构 件。鉴于航空航天所用物资较为敏感，C919 碳纤维后续供应可能存在不稳定的风险，国产 材料的替代进程或加速启动。C929 目前仍处于设计阶段，该机型全部采用国产 T800 级碳 纤维材料，早在 2014 年商飞就组织上飞院、上飞公司、北研中心，并联合中航复材、强度 所等力量，共同研制攻关机身大型复材主承力结构部件。另外，客机方面，目前中国民航客 机仍然以波音、空客等进口客机为主，后续 C919 和 C929 等国产客机商业化进程逐渐开启， 替代进口客机的空间较大。

2.2.4 压力容器：氢能储运应用前景乐观

压力容器主要用于天然气和氢气储罐、高压储气罐、压缩天然气燃料罐、火箭发动机等 领域，目前该领域碳纤维最具发展前景的使用方向为储氢气瓶。近年来受氢能及燃料电池汽 车热度不断攀升的影响，全球压力容器用碳纤维市场的体量呈加快增长态势，截至 2020 年 底全球用量达到 8800 吨，2015-2020 年 CAGR 约为 15%，预计到 2025 年用量将增至 21897 吨，对应 CAGR+20%。国内市场增长势头更甚，随着国内双碳目标的制定以及氢能发展政 策的逐步加码，截至 2020 年底总用量约为 2000 吨，近五年复合增速 20%。我们认为在节 能减排的基调下，长期来看氢能应用快速增长的趋势将得以延续（主要是燃料电池汽车应用）， 该领域的碳纤维需求前景十分广阔。

氢能源开发备受重视，氢能储运是氢能大规模应用的关键前提。氢能被视为 21 世纪最 具发展潜力的清洁能源，其与氧气的燃烧产物仅为水，完全清洁绿色，同时还具有来源广（氢 是地球上储量最丰富的元素）、燃烧值高、无污染等优点。氢能的使用包括氢的生产、储存、 运输和应用等方面，其中生产是基础，储存和运输是进行大规模应用的前提。现阶段制氢技 术已相当成熟，但储运技术尚不够健全，从而限制了其终端应用，这是因为氢气分子尺寸较 小，导致其易渗透通过最常见的罐体材料，出现稳定的流失，同时由于氢气的可燃性（尤其 是当与空气接触时），致使其储运环节存在一定的安全隐患。因此，决定氢能应用的关键在 于安全、高效、经济、节能的氢能储运技术。

高压气态储氢是氢能储存的主导核心技术，储氢瓶是核心设备。当前储氢方式主要有高 压气态储氢、低温液态储氢、固态储氢和有机液体储氢等，其中高压气态储氢具有设备结构 简单、压缩氢气制备能耗低、充装及排放速度快、温度适应范围广等优点，是目前最成熟、 最常用的储氢技术。高压储氢瓶是高压气态储氢使用的核心设备，通常来说气瓶共分为四种 类型：全金属气瓶(I 型)、金属内胆纤维环向缠绕气瓶(II 型)、金属内胆纤维全缠绕气瓶(III 型)、 非金属内胆纤维全缠绕气瓶(IV 型)。Ⅰ和Ⅱ型气瓶重容比较大，储氢密度低，用于车载供氢 系统并不理想；III 和 IV 型可用于车载储氢，其中Ⅳ型瓶在国外尤其是在汽车领域已经成功 商用，而我国受制于碳纤维材料性能与纤维缠绕加工等工艺水平，目前还在大力发展Ⅲ型瓶。

碳纤维是高压储氢气瓶使用的重要材料。纤维复合材料缠绕气瓶即上述 II 型、III 型和 IV 型瓶，其结构由内至外包括内衬材料、过渡层、纤维缠绕层、外保护层、缓冲层。选用碳纤 维作为增强材料，再通过缠绕成型技术制备的复合材料气瓶不仅结构合理、重量较轻，而且 具备良好的工艺性和可设计性，安全可靠且储存效率高。碳纤维在储氢瓶制备领域的应用空 间广阔。

燃料电池汽车产业的蓬勃发展助力储氢罐用碳纤维市场快速扩张。由于氢燃料电池能源 转化效率高，且在产生电能的过程中不产生碳排放，高度契合绿色低碳的发展方向，当下各 国政府都在大力支持燃料电池汽车行业的发展。根据《节能与新能源汽车技术路线图 2.0》， 我国计划到 2025 年燃料电池汽车保有量达到 10 万辆，到 2035 年达到 100 万辆。考虑到目 前我国普遍使用 35MPa 的 III 型高压车载储氢瓶，假设到 2035 年均采用该类气瓶，同时假 设平均一辆车搭载 5 个储氢瓶，测算得到 2020-2035 年燃料电池汽车储氢瓶用碳纤维需求量 在 30.8 万吨左右，假设其中自给率为 20%，则国产碳纤维需求量为 6.2 万吨，年均 0.4 万 吨。

2.2.5 轨道交通：碳纤维作为优选轻量化材料，发挥空间大

近年来我国轨道交通建设如火如荼，对所使用的材料要求亦越来越高，车体结构在追求 轻量化的同时还需要平衡好轻量化与强度、刚度、疲劳、腐蚀、噪声、防火、环保等各方面 的综合性能要求。现阶段轨道交通车辆所使用的材料主要有铝合金、不锈钢和碳钢等，然而， 铝合金车体存在应力腐蚀、外表处理困难、焊接要求高以及疲劳强度低等问题，不锈钢车体 存在密封性差、局部屈曲以及焊接变形等问题，碳钢车体存在易腐蚀、不利于轻量化、焊接 变形大等问题，现有材料暴露出的各种缺陷推动行业对 CFRP 等先进复合材料的应用需求愈 发迫切。

CFRP 具有比传统金属材料更好的比强度、耐腐蚀和耐疲劳性能，兼具尺寸稳定性和吸 能减振性，通过合理优化结构设计，减重效果可达 30%以上，可实现增速节能；通过一体化 成型工艺设计，可以减少零件连接，降低用工量，提高制造效率和工艺稳定性，提升安全可 靠性。先进复合材料尤其是 CFRP 已成为轨道交通产业下一步的重点研发方向。

CFRP 在轨道交通方向的研制和运用经历了从车辆内装设备、裙板、头罩等装饰件向车 体、转向架等大型承载结构的过渡。我国对轨道交通装备复合材料的研发工作起步相对较晚， 但进展迅速。中车四方研制的 500km/h 的高速列车用 CFRP 车头罩于 2011 年底正式装车试 运行；2016 年中车四方与上海晋飞合作研制出高速列车碳纤维/玻璃纤维复合材料设备舱， 已在大西线试装，同时该公司还完成了首列高速列车碳纤维卧铺车厢 900 个床位的安装试运 行；2018 年中车长客与江苏恒神研制出主承载结构均由 CFRP 加工成型的轻轨车车体，并 在武汉东湖线实现商业运营，同年，中车四方联合中德轨道联合研发中心（GG Rail）共同 设计开发了全碳纤维地铁车“CETROVO”，实现了 CFRP 在司机室、车体、转向架和设备舱部件等结构件中的全面应用；2019 年，中车研究院联合中车四方与 GG Rail 研制出高速 列车全碳纤维复合材料设备舱。

2.2.6 其他领域：碳/碳复材乘光伏东风、建筑补强增势平缓

碳/碳复材：碳/碳复合材料是以碳纤维为增强体，碳为基体，以化学气相沉积或液相浸 渍等工艺形成的复合材料，具有比重轻、热膨胀系数低、耐高温、耐腐蚀、摩擦系数稳定、 导热导电性能好等优良特质，是制造高温热场部件和摩擦部件的最佳候选材料，主要使用在 刹车盘、航天部件、热场部件等领域。2020 年受光伏行业高景气影响，基础原材料之一的 单晶硅炉需求猛增，单晶硅炉内主要有碳毡功能材料和坩埚、保温桶、护盘等碳/碳复合材料。 碳/碳复材为降低硅晶体制备成本、提高硅晶体质量提供了一个绝佳的解决方案，在晶硅制造 热场系统中对石墨材料部件的替代效应正在逐步强化，另外，作为单晶硅炉内的一种耗材， 其更换频率较高（基本 1-2 年一换），未来该市场对应需求规模庞大。

截至 2020 年底，全球碳/碳复材碳纤维用量为 5000 吨，同比增速 78.6%，在碳纤维总 用量中占比 5%，预计到 2025年该板块用量将增至 18565吨，对应 2021-2025年 CAGR+30%。 中国 2020 年碳/碳复材碳纤维用量为 3000 吨左右，同比增速 150%，主要系受到了光伏热 场部件火爆行情的拉动。

建筑补强：碳纤维用于建筑工程加固时，抗拉强度是普通钢材的 10 倍，模量与之相当， 但重量仅为钢材的 1/5，密度为其 1/4，且施工简便快捷，是一种兼顾施工性能和耐久性能的 良好材料。加固类碳纤维制品主要包括碳纤维布、碳纤维网格、碳纤维板以及碳纤维筋，使 用碳纤维对建筑结构进行补强通常就是将碳纤维布或板材粘贴在混凝土结构的表面，保证两 者能够共同工作，强化结构构件的承载力，以实现加固、修复的效果。截至 2020 年，全球 建筑用碳纤维需求为 4100 吨，其中 80-90%用于建筑桥梁的补强，预计到 2025 年用量将达 到 6603 吨，对应五年 CAGR+10%。建筑补强作为中国碳纤维行业的一大传统板块，长期 以来保持平稳增长的节奏，到 2020 年国内建筑碳纤维用量为 2200 吨。

2.3 供给端：国内产能利用率大幅提升，积极扩产迎接需求高增

全球碳纤维扩产速度平稳。放眼全球，PAN 基碳纤维自 20 世纪 60 年代问世以来，历 经 70-80 年代的稳定发展，90 年代的飞速发展，到 21 世纪初生产工艺技术已经成熟，2004 年碳纤维市场进入全面扩张阶段，开始了从军工、宇航向工业及普通民用领域的逐步渗透。 截至 2020 年，全球 PAN 基碳纤维运行产能约为 17.2 万吨，同比增长 10.9%，近五年复合 增速约 4.9%。具体来看，2020 年美国碳纤维运行产能 3.7 万吨，占比最高（为 21.7%），其次为中国大陆，运行产能约 3.6 万吨，占比 21.1%，然后是日本，运行产能约 2.9 万吨， 占比 17%。

国内碳纤维产量增长快主要系产能利用率飞速提升。中国碳纤维工业的起步可以追溯到 1962 年，五十年来发展速度非常缓慢，2005 年后随着国家出台相关扶持政策，碳纤维产业 发展驶上快车道，2008 年以国有企业为主的大量工业企业涌入碳纤维行业，产能建设步伐 加快，但由于大多数企业在一些关键技术上无突破，生产线运行及产品质量极不稳定，导致 “有产能、无产量”的现象出现并愈发严重。近五年来随着国内企业生产工艺技术的不断改 进，产能利用率明显改善，2015-2020 年我国碳纤维产能年复合增速约为 9.1%，但产能利 用效率从 2016 年的 14.9%增长至 2020 年的 51.1%，且向上态势有望延续。

国内碳纤维企业扩产意愿强烈，总产能有望数倍增长。我们统计了国内碳纤维企业公告 的扩产计划，若所有新建产能项目均顺利建成投产，合计将新增碳纤维产能超 23 万吨，相 当于 2020 年产能水平的 6.5 倍。企业大举扩产的背后是对中国碳纤维行业需求前景的强烈 看好。

2.4 竞争格局：格局集中，壁垒极高

全球来看，碳纤维行业集中度非常高，极高的技术壁垒、巨额的资金投入使得国际上真 正具备碳纤维研发和规模化生产能力的公司屈指可数。世界碳纤维的生产主要集中在日本、 美国、德国等少数欧美发达国家和我国的台湾省，其中日本是全球最大的碳纤维生产国，日 本东丽、日本东邦和日本三菱丽阳三家企业合计产量占全球产量的 50%以上，日本东丽更是 被称之为世界高性能碳纤维研究与生产的“领头羊”，是当之无愧的碳纤维全球巨头。

中国的碳纤维研究起始于 20 世纪 60 年代，到 2000 年，全国只有山东、吉林等地有极 少数企业涉足碳纤维产品，年产线规模仅有几十吨且产品质量落后；2005 年，我国碳纤维 行业总共有 10 家企业，合计产能全球占比仅在 1%左右；2008 年，大量国有企业参与到碳 纤维行业中；到目前为止，国内共有 30 余家企业从事碳纤维相关生产，地区上形成了以江 苏、山东和吉林等地为主的碳纤维聚集地。在众多的参与企业中，掌握碳纤维研发核心技术 并能够实现稳定、成本可控的规模化生产的企业数量极少，竞争主要集中在光威复材、中复 神鹰、中简科技、江苏恒神等少数几家头部企业之间。

我国碳纤维产业综合发展程度与欧美日韩等发达国家仍有较大差距，究其原因主要为三 个方面，一是行业技术创新能力欠缺，二是产业链各环节未能有效衔接，形成良性反馈，三 是面临的国际竞争形势严峻。展开来讲：

（1）行业缺乏高水平的技术创新：国内碳纤维行业虽然已建立了国产化工艺技术格局， 但整体持续创新能力不足，重复建设、技术同质化、弱技术创新等现象普遍，工艺路线及生 产工艺单一，产业化装备、辅料助剂制备等国产化配套能力较低。

（2）产业链各环节未能有效衔接，致使行业发展进程缓慢：国外碳纤维的生产与科研 院所、装备和产业应用紧密结合在一起，发挥出较强的产业链协同效应。很多国外碳纤维生 产企业与汽车、航空航天等下游重要应用领域的生产商均建立了长期稳定的合作关系，例如 日本东丽的航空复合材料研发中心设在美国波音公司附近，与美国波音公司进行常年战略合 作。而我国碳纤维行业的科研、生产与应用基本相互脱节，未能形成良性反馈，缺乏应用解 决方案以及多方位的应用服务，极大地制约了产业发展以及技术水平的提升。

（3）我国碳纤维行业面临恶劣的竞争环境：一方面，现阶段我国大部分碳纤维企业主 要经营中低端碳纤维产品，由于国内生产装备和技术保障能力较弱，单线产能较低，国外龙 头企业趁机利用规模化、低成本生产优势对中国恶意低价倾销低端产品，致使大部分中小企 业经营长期处于亏损状态，严重制约中低端产品制造企业的生存与发展，低端产能过剩严重。 另一方面，受技术研发能力制约，国内碳纤维企业尚不具备大规模供应高端碳纤维的能力， 而国外龙头在高端碳纤维领域对我国采取禁运或限制等措施，进口的通用型装备及产品价格 高企，导致国内高端碳纤维行业发展缓慢，高性能产品长期处于供不应求局面。

碳纤维属于技术密集型产品，产业链长，产品系列众多，生产技术繁杂，且研发周期长， 资金投入量大，同时对产品性能与质量稳定性要求严苛，种种因素共同铸就了极高的行业壁 垒。其中，技术、设备、成本、资金和应用是该行业最为核心的竞争要素。

（1）碳纤维生产技术上存在配方壁垒、工艺壁垒和工程壁垒，难度依次增加。配方壁 垒主要是各种原辅料的配比，比如原丝制备环节中丙烯腈与溶剂、引发剂的配比等，配方一 般可通过购买或挖角技术人员等方式获取，取得后可迅速消化吸收，壁垒突破时间为 1-2 年。 工艺壁垒是指在配方的基础上，配合装备、人工进行不断地工艺调整和磨合，最后才能工业 化生产出合格的产品，比如原丝生产过程中的喷丝工艺、蒸汽牵伸工艺等，工艺壁垒突破时 间为 3-5 年。多道生产工艺就组成了全套工程体系，工程体系需要每个生产工艺的协调配合， 工程壁垒突破时间在 5 年以上。这其中涉及的工艺参数众多，且运行参数随设备、原料和技 术手段而变。怎样进行工艺参数的组合才能得到最优性能的碳纤维是一项极富挑战性的课题， 单项参数设置不合理可能造成的缺陷不明显，但多项参数设置待优化，最终得到的碳纤维质 量就相差甚远了。

（2）碳纤维装备的国产化设计和制造能力是发展该产业的基础和前提。设备是技术改 良的实现手段，另外工艺参数调试也需要借助设备来实现。现阶段来看，碳纤维相关设备的 设计与制造依然是我国发展碳纤维产业的一大重要短板，需要给予高度重视。一方面，欧美 发达国家对一些关键设备（如优质的氧化炉和碳化炉）采取禁运政策，该领域完全依靠国内 企业自主摸索；另一方面，对于一些从国外引进的非禁运通用型生产装备，国内企业基本都 是直接使用，缺乏对进口装备的技术参数和性能指标的消化吸收能力，也缺少根据自身技术 特点进行二次改造的能力，致使装备与企业自身生产技术的匹配性弱，工艺的稳定性和过程 控制的一致性较差，造成最终产品的质量、稳定性以及价格竞争力低下。

（3）规模生产与工艺技术革新是碳纤维降本增效的两大重要举措。一方面，在生产过 程中通过对工艺技术和设备进行不断优化改进以使资源的综合利用率得以有效提高，从而实 现生产成本的降低。以原丝为例，在碳纤维成本构成中，原丝占比高达 51%，质量好的原丝 投入与碳纤维产出比约为 2.2：1，质量较差的投入产出比约为 2.5：1，使用质量差的原丝必 然增加碳纤维的生产成本。另一方面，原丝及碳纤维生产规模的扩大将降低原料采购成本并 摊薄固定资产折旧费用，带动成本下降。随着国产产品质量性能的不断提升以及下游需求的 增长，国内碳纤维产能规模将持续扩张，产品成本存在一定的下降空间。

（4）从事碳纤维行业非常考验相关企业的资金实力。碳纤维属于技术及资金密集型行 业。新品的技术开发投入高，加之碳纤维相关生产设备价值高，丙烯腈、油剂等原材料及能 源成本开支大，动辄就是几十亿的投资；且考虑到碳纤维研发周期较长，无法快速实现销售， 资金因而无法快速回笼，需要相关企业具备雄厚的资金实力和畅通的融资渠道予以支持。

（5）高端碳纤维应用领域的验证周期长，客户使用粘性高。高端应用领域相关型号产 品研制需经过立项、方案论证、工程研制、设计定型与生产定型等多个阶段，从研制到实现 销售的周期较长。尤其是其中复杂而漫长的验证流程大大增加了使用难度，明显抬高了应用 壁垒，以航空用碳纤维为例，航空结构通常采用积木式验证方法，从材料到结构逐步验证， 一款新的复材产品进入机型，周期起码为十年。与此同时，在航空航天等军工装备生产过程 中，一旦型号确定下来后所有原材料不会轻易更改，否则会触发新一轮应用验证流程，机会 成本较高，因此已具备稳定供货资格的企业先发优势极为深厚，细分市场格局相对固化。

3、公司分析：军民品协同发力，复合材料打开巨量市场

3.1 军品供应先发优势深厚，独享细分产品增量红利

军用碳纤维验证流程复杂而漫长，一旦确定型号后供应商地位难以撼动。军品采取积木 式验证方式，从材料到元件、组合件直至全尺寸结构件依次分别进行地面试验验证和在线运 行考核。为确定某一军品型号所用的碳纤维产品，通常在国家立项后先选碳纤维供应商，此 时各家备选企业要接受系列测试评比，最终确定出唯一的候选人进入到工程验证阶段参与各 项相关测试，确立了碳纤维后再以其为基础生产和验证预浸料，再生产和验证复材件。验证 流程极为繁琐，且耗时较长，至少需要 5-6 年。与此同时，研制环节涉及到大量试验，需要 耗费巨额开支用于物料采购、设备调试等项目。最后，鉴于军方对产品质量和供应的稳定性 要求，军品型号生产定型后，轻易不会更换所有原材料供应商，且供应商需要做到军品专线 专用，扩产产线也要进行等同性认证，已具备军品供货资质的企业先发优势明显，后进入者 一时难以追赶。

军用航空航天市场规模有限且增长趋势缓慢，客观上限制了军品的供应商数量。军品市 场竞争格局相对固化，原因一方面是由于军品供应门槛极高且进行型号鉴定的过程严苛且漫 长，另一方面则是由于军用航空航天市场是一个缓慢和有限的发展进程，对碳纤维的需求规 模相对有限，目前来看仅少数几家优质企业即可应付军品订单的生产与交付，客观上限制了 潜在竞争者的加入。（报告来源：未来智库）

现阶段用于定型军机的碳纤维产品型号主要有 T300、T700 和 T800 三款。T300 方面， 光威复材是国内首家突破 T300 级碳纤维工程化和产业化技术的企业，该款产品已在航空航 天等高端领域稳定供货十余年。由于 T300 级碳纤维目前主要批量应用于以三代歼击机为主 的 30 多款军用飞机的次承力结构，后续三代半战机等新型军机的次承力结构也将沿用光威 的 T300 级产品。公司作为国内 T300 级碳纤维主供货商，有望充分享受对应型号军机订单 带来的材料业务增量。T800 方面，光威的 T800 级碳纤维率先完成了新型通用直升机工程化 应用认证，该款产品于 2012 年研制、2016 年获取独供资格，目前该项目已基本进入尾声阶 段，公司也已掌握了批量化生产能力，后续有望贡献可观的业务增量。T700 级产品目前主 要由中简科技作为主供商，但光威的 T700 级产品也已成功通过下一代固体火箭发动机壳体 验证，且具备小批量试产能力。

光威复材凭借其在 T300 及 T800 级产品上的核心供货资质，取得了大批稳定的军方订 单，2020 年公司与第一大客户 A 签订了两个《武器装备配套产品订货合同》，合同总金额将 近 10 亿元，2015-2020 年供给客户 A 的军品销售金额年复合增速约为 21.8%。军品业务作 为公司的主导核心业务，收入体量长期稳健增长，业务占比常年保持在 50%以上。

军品业务尽管具有一定的账期，但附加值及利润水平较高，毛利率基本维持在 70%以上， 净利率超 40%，盈利能力远高于民用产品。公司通过开展军品业务积累了丰厚的利润和现金 流，为民用领域的市场开拓、复合材料产品开发等其他经营活动提供了充沛的资金支持。

3.2 深度绑定优质大客户，民品业务有望延续高增

碳纤维是一种典型的军民两用产品，技术同源性强，军民品技术相通、工艺相近、设备 设施通用。光威在适应军品多批次、超规格产品研发和工艺稳定性验证过程中，积攒了丰富 的实践经验和大量基础数据资源，为民品的开发和工业化生产奠定了基础。相对于军品，民 用领域对碳纤维的质量和稳定性要求更低，应用方面首先考虑材料的性价比因素。光威作为 全球极少数掌握干喷湿纺原丝制备技术的碳纤维制造商，并与多方协作积极开发大丝束碳纤 维产品，两种工艺技术的运用和精进不断深化公司的成本优势，增强了民品市场的竞争力。

（1）干喷湿纺技术：原丝制备过程中按照纺丝方法可分为湿法和干湿法（干喷湿纺）， 其中干湿法是一种更为先进且技术难度极大的生产工艺，目前全球仅少量企业掌握了该项技 术并形成成熟的碳纤维产品，2010 年前仅日本东丽和美国赫氏两家企业有成熟的干湿法产 品面世，此后国内的中复神鹰、光威复材也先后突破了此项技术。干湿法就是指纺丝液由喷 丝板喷出后不直接浸入凝固浴，而是先经过一段几毫米的空气层，再进入凝固浴进行双扩散、 相分离和形成丝条的方法。相比于湿法纺丝，干湿法可进行高倍的喷丝头拉伸，纺丝速度是 湿法的 3-4 倍，生产效率明显提高；制得的原丝在表面结构、拉伸强度及复材加工工艺性能 上优势更甚；成本方面，由于干湿法产能利用率更高，固定成本的摊薄效应明显，单位产品 成本较低，兼具高性能和低成本的特点。

光威于 2015 年启动干喷湿纺工艺的探索；2016 年干喷湿纺 T700S 级碳纤维已小批量 试生产，形成试运行产能；2018 年制备的 T700S 级碳纤维原丝纺速实现 500m/min，达到 国际领先水平。此外，公司募投项目之一的“军民融合高强度碳纤维高效制备技术产业化项 目”全部生产干喷湿纺纤维产品，相较之前的湿法产品大幅降低了碳纤维单位生产成本。

（2）大丝束碳纤维：小丝束碳纤维工艺技术要求更高，聚合过程中高 AN 含量、杂质严 格控制等环节以及最后复杂的产品认证工序均是导致小丝束成本明显增加的原因，相对而言 大丝束碳纤维的制备成本显著降低，凭借性价比优势在风电、气瓶、商飞等工业及民用市场 得到广泛应用。事实上，大丝束碳纤维近几年增势迅猛主要是得益于全球风电业务的飞速增 长，因其能够较好地满足风电叶片对性能和成本的要求。截至 2020 年底，全球大丝束碳纤维 用量已达到 4.8 万吨，超过小丝束碳纤维规模。现阶段我国碳纤维产能主要集中于小丝束领 域，大丝束产品仍然高度依赖进口，仅吉林化纤、上海石化和光威复材等少数几家企业开展 了大丝束碳纤维相关的研制工作。对于意图研制大丝束产品的国内碳纤维企业来说，突破大 丝束碳纤维的力学性能不难实现，相对困难的是保证大批量生产时的性能稳定和成本可控。

光威复材控股子公司内蒙古光威于 2019 年成立，同年开始建设内蒙古包头万吨级大丝 束碳纤维产业化项目，该项目完全达产后将为公司贡献年产 10000 吨的大丝束产能，主要 用于保障公司碳梁业务的原材料来源，同时也符合工业及民用市场对低成本碳纤维的应用需 要。其中项目一期计划建设 2条原丝线和 2条碳化线，对应 4000 吨年产能，目前规划是到 2022 年年中建成投产。公司包头项目具备明显的区位优势，产成品有望取得显著的成本控 制效果，跟中复神鹰西宁项目相比，光威包头项目的丙烯腈、二甲基亚砜等原辅材料单耗都 更低，单吨综合能耗及单吨耗水量均处于相对低位，公司还享有所在园区给予的优惠的电力 （工业电价仅为 0.26 元/千瓦时）、天然气和蒸汽价格。

考虑到民品下游细分应用板块众多，特别是近几年在风电、氢能、光伏等清洁能源产业 发展的牵引下，碳纤维民品市场快速扩容，体量远超军品市场。为充分享受民品碳纤维高速 增长的红利，光威在坐稳军用碳纤维头把交椅的基础上，大举进军民品市场，从 2014 年开 始加大力度从事民用碳纤维及制品的技术开发和市场开拓，相关订单和业务量持续快速增长。 尽管民品毛利率水平远低于军品，但“以量取胜”的策略仍将显著增厚公司经营规模和业绩， 助力公司快速攫取市场份额。现阶段公司民品业务的主要驱动来自于风电碳梁放量，我们认 为，未来储氢瓶应用及民航碳纤维材料的国产替代都有潜力发展成为公司新的业绩增长点。

（1）风电碳梁：深度绑定核心大客户 vestas与积极开发潜在新客户并举，业务兼具高 成长性和高确定性。碳梁业务是光威民品板块的支柱性产品，公司是国内最早开发和供货碳 梁的碳纤维企业，早在 2014 年就开始研发风电碳梁，2015 年通过了 vestas 认证并于年底 正式供货，2016 年完成批产并和 vestas 建立战略合作关系，成为该公司全球最大的碳梁产 品供货商，2017 年风电业务快速上量，截至 2020 年公司已实现了 7.2 亿的碳梁收入，对应 四年 CAGR+108%，在民品业务中占比高达 70%。目前公司拥有 60 条碳梁产线，对应产能 为 1020 万米，计划到 2021 年年底新增 10 条产线，对应增量产能 180-380 万米。

2018 年 10 月光威复材与 vestas 签署了《合作谅解备忘录》，双方明确将协同进一步推 动光威碳纤维在风力涡轮发电机上的应用，此外，光威将配合 vestas 需求进行海外设厂，为 之提供本地化的产品和服务，并同意首先在墨西哥建设碳梁工厂与 vestas 展开合作。2019 年 7 月光威和内蒙古包头市九原区人民政府、内蒙古包头九原工业园区管理委员会、vestas 共同签署了《万吨级碳纤维产业园项目入园协议》，协议规定当地政府及有关单位将力争协 调给 vestas 优先配置风场资源或优先采购 vestas 的风机订单，且使用光威所生产的碳纤维， 协议内容落地将强势助力 vestas 进一步开拓和巩固中国市场。光威通过长期深度绑定核心 大客户 vestas，确保了后续业务订单的稳定持续获得。

放眼未来，既有客户和潜在客户释放的订单增量将共同推动光威碳梁业务体量继续高速 扩张。现有客户方面，vestas 作为全球风电巨头，业务量持续高增长，光威复材作为其主要 的碳梁供应商，相应的碳梁订单量也将继续稳健增长。另外，随着 2019 年光威万吨大丝束 项目动工，公司业务链开始向上游拓展，在国内率先为 vestas 供应大丝束原料，进一步拓宽 了二者合作的业务面和盈利点。新增客户方面，考虑到碳梁叶片的高性价比优势以及 vestas 专利即将到期，国内主机厂也开始研究和开发碳梁工艺，部分企业与光威已经开展了技术合 作和交流，未来商业化生产可期，光威碳梁客户结构也有望进一步优化。

（2）其他业务：储氢瓶应用进展顺利，民航材料替代性验证进程有序推进。光威旗下 T700S 产品在储氢瓶上的应用进展顺利，国内已有多家具备一定规模和技术实力的氢气瓶厂 家与公司开展合作，订单正在逐步放量。另外，在民用航空领域，光威碳纤维产品已按照中 国商飞复合材料适航的管理规范进行并通过了 PCD 审核，材料国产替代进程稳步推进，潜 在空间广阔。

截至 2021 年 H1，公司两大募投产能项目正式投产。“军民融合高强度碳纤维高效制备 技术产业化项目”主要供应 T700S、T800S 级干喷湿纺纤维，年产能 2000 吨，目前主要应 用在气瓶、热场和建筑补强三个领域，后续有望凭借出色的纤维性价比优势解锁更多的应用 场景；“高强高模型碳纤维产业化项目”主要供应 M40J、M55J 级别的高强高模碳纤维，年 产能 20 吨，专用于航天这一特定应用场景，直接下游客户为卫星主机厂。

3.3 依托产业链协同优势，大举进军复合材料市场

光威复材是全国为数不多的拥有全产业链布局的碳纤维生产企业，早在 2013 年就已基 本形成了从原丝、到碳纤维及织物、预浸料等中间品、再到复合材料制件及制品的相关研发、 生产、销售及技术服务的全链条，并持续完善业务布局、扩充产品及服务矩阵。公司五大业 务板块之间紧密合作，协同效应逐步显现，其中拓展纤维、通用新材料和复合材料三个板块 逐渐形成上下配套、自产自用、产业联动的态势；另外，拓展纤维与能源新材料全力协作， 以风电需求为契机开辟低成本碳纤维制造基地，为公司拓宽碳梁业务及开辟其他民用领域奠 定基础。

公司在碳纤维及预浸料领域优势深厚，现阶段正在加速拓展下游的碳纤维复合材料领域， 计划充分利用其在上游材料研产销方面的丰富经验，开发出一系列契合市场需要的复合材料 制品，在 3-5 年内将复合材料板块培育为公司的又一大支柱性业务板块。

碳纤维复合材料市场空间是碳纤维的 5-10 倍。截至 2020 年，全球碳纤维市场空间为 26.2 亿美元，而复合材料市场空间则达到 150.9 亿美元，中国碳纤维市场空间为 65.7 亿元， 而复材市场空间达到了 489.2 亿元。预计到 2025 年全球碳纤维复材市值有望突破 300 亿美 元，对应 CAGR+15%。之所以复合材料的市场空间数倍于碳纤维，是因为从碳纤维到复合 材料这一过程中创造了更多附加值。国际碳纤维界有一句流行的话：从原材料到碳纤维，价 格从 1 变到 3，把碳纤维加工成复合材料，价格可从 3 变到 10。碳纤维不能单独使用，需要 经历复杂的成型加工工艺与树脂基体配合才能最大程度发挥其性能优势，这一过程涉及大量 的专业设备及人工，相应的加工制造成本是复材整体应用成本的主要组成部分，而碳纤维等原材料在复材中的成本占比仅有 20-30%。光威大力开辟和进驻复材市场将有助于公司规模 体量加倍增长。

为夯实碳纤维复材业务能力，公司在研发技术方面进行了充分的前期准备。公司募集资 金建设“先进复合材料研发中心项目”，用于研制高性能及超高性能碳纤维复合材料，并逐 步向航空航天等先进复合材料高端应用领域方向发展。截至 2021 年 H1，一期和二期工程已 投产，其中一期产品主要面向航空航天、轨交、船舶等领域，二期产品主要包括民用管材、 板材等复材部件，三期项目正在规划之中。该募投项目的实施进一步加强了公司在装备等硬 件基础设施建设、以及人才储备等科研软实力方面的配置，为公司向终端应用延伸提供了强 有力的技术支撑。另外，公司已积累有大量与复合材料相关的专利技术。军工方面，公司拥 有战斗机复合材料进气唇口、舰载战斗机弹射部件以及复合材料发射筒等碳纤维复合材料零 件的制造技术；民品方面，公司技术储备涉及各类支架、管材以及机械工业用臂架等领域。

参考日本东丽碳纤维的产业化发展历程，我们认为，光威复材作为已覆盖碳纤维全产业 链的企业，在推动下游复合材料制品的开发及应用方面具备得天独厚的优势。展开来讲：

（1）全产业链布局优势支撑公司为各种复合材料业务需求提供系统的解决方案：鉴于 碳纤维产业链每个环节的技术关联度非常紧密，比如，若缺乏优质、大批量和低成本的原丝 就无法实现高品质碳纤维的批量生产，而同样品质的碳纤维，如若在复材中的排列方式不同， 最终制品的总体性能指标就存在或大或小的差距。因此，光威的全产业链一体化布局有利于 公司快速开展系统研究并及时获取评价及反馈信息，在核心技术的消化吸收、新产品的应用 开发、工艺的成熟稳定以及产品质量的跟踪反馈、装备保障等方面形成综合技术能力，为各 种复合材料相关业务需求提供系统的解决方案。

复盘日本东丽的发家史（参考《从“芯片之痛”联想到碳纤维的“全产业链”》）：东丽 株式会社（简称“东丽”）成立于 1926 年，1971 年开始试生产碳纤维，1973 年钓鱼竿、高 尔夫球杆等体育休闲用品的批量生产推动公司实现了 10 吨级量产，1975 年碳纤维在波音 737 次承力结构的应用推动了东丽千吨级量产，20 世纪 90 年代起波音 787 机体结构质量的 50%使用碳纤维则推动了东丽万吨级量产，并真正实现了从长期亏损到稳定盈利的转变。

从东丽几十年的发展过程可以看出，东丽碳纤维的产业化发展离不开与波音的长期深度 捆绑以及波音飞机复合材料结构的批产。其生产的第一代碳纤维 T300 的指标是适应波音的 需求提出和实现的，第二代碳纤维 T800 和第三代 T1100 的指标是波音提出由东丽实现的。 而 T1000 东丽其实在 1986 年就已研发出来却很少应用，这说明材料产业化一定是伴随着终 端复合材料产品的开发和批产同时实现的。首先，20 世纪 70 年代东丽 T300 的性能其实不 如目前的国产碳纤维，但用它制造的飞机部件依然满足安全性要求，而如今 T300 性能明显 高于行业也是在长期的生产和使用过程中不断提质降本的结果。其次，东丽能够成功完成碳 纤维产业化，不仅是因为顺应客户波音的需求开发出所需的碳纤维产品，同时还提供在性能、 成本和工艺上与之高度匹配的树脂及预浸料，并在波音长期驻有几百名技术人员协同其共同 开发出适用的工艺和制件，然后通过复材制件的批量生产来反向推动上游预浸料乃至原料的 大批量供应。（报告来源：未来智库）

东丽的产业一体化布局对复材产品的成功开发和实现批产起到重要助推作用，而光威在 做大做强复材业务板块时也可以借鉴东丽的经验。事实上，光威能够在全球范围内率先推出 碳梁产品，很大程度上也是依托于自身的全产业链优势，上下游配套齐全，通力协作为客户 提供系统化方案。考虑到光威在开展军工业务时，与国内主机厂、科研设计单位之间的合作 交流频繁，已积累有丰富的业务经验和客户资源，后续可以积极寻求与既有客户的进一步合 作，利用自有碳纤维产品进一步制成预浸料，再通过自主设计加工将用户的复材需求变现。 这样做一方面可以精准开发出一系列市场空白的复材产品，另一方面也可以在复材产品反复 的研制、试用和反馈中提升纤维的性能指标，一旦复材制品实现批量化生产和使用，又能保 证本企业碳纤维的规模化生产，进一步提质降本。

（2）全业务布局有助于公司在提升产品性能的同时控制成本。高性能复合材料的成本 取决于原材料和工艺技术等多个变量。针对同样一个结构复合材料，采用大丝束或小丝束碳 纤维为原料，对于综合成本的影响不仅是碳纤维本身的价格差，还包括使用不同原料后续的 预制工艺、预浸铺层工艺等对应的成本费用。因此，不同的材料和工艺搭配就对应不同的成 本水平。而对于掌握全产业链资源优势的企业来说，设计师完全可以通过反复的摸索和试验， 从众多的原材料和成型工艺的排列组合方案中总结提炼出一种成本效益最佳的解决方案（研 发人员的设计水平和工程经验也是影响成本性能的一大重要变量）。

（3）原材料供应有保障。尽管布局全产业链比仅生产碳纤维复材或参与其他任一环节 耗时要长、耗资要多，且回款周期漫长。而市场上那些购买别家碳纤维产品来生产复合材料 制品的企业能够尽快实现盈利。但从 2020 年开始以日本东丽为首的国外企业开始严格控制 对华出口，致使碳纤维原材料断供现象频出，很多原材料和成品“两头在外”的复材加工企 业经营被迫停滞，而具备上游原料产能的企业抗风险能力明显高出许多，这也是光威决心上 马低成本大丝束碳纤维项目的原因之一。

4、盈利预测

关键假设：

假设 1：公司军品碳纤维业务保持稳健增长节奏，随着 2022 年包头大丝束项目的部分 投产，民品碳纤维业务逐步放量。假设销售价格不变，2021-2023 年销量增速分别为 30%、 40%和 30%。考虑到民品业务附加值相对较低，民品结构占比提升将带动综合毛利率随之下 降，2021-2023 年毛利率分别为 75%、72%、70%。

假设 2：公司预浸料业务结构趋向高端化，2021 年在风电产业高景气的拉动下，风电预 浸料业务表现出色，未来随着航空航天等高端预浸料产品的持续开发和运用，这一传统业务 板块对公司营收和利润的贡献将逐步增强。假设销售价格不变，2021-2023 年销量增速分别 为 30%、20%和 20%，毛利率分别为 29%、30%和 30%。

假设 3：2021 年受风电碳纤维供应紧张及出口汇率波动影响，公司风电碳梁的生产和交 付能力受到制约，收入规模相比去年增幅不明显，且利润水平因原料价格大涨有所下调。但 长期来看，在节能减排的大背景下，风电等清洁能源趋势良好，带动公司碳梁业务继续高增 长。假设销售价格不变，2021-2023年销量增速分别为 5%、25%和 15%，毛利率分别为 12%、 21.5%和 21.5%。

via communedesign

在东京港区的高楼大厦间，有一座外形奇特的黑色建筑，这座金字塔形建筑介于阿兹特克神庙与007电影系列的反派总部之间，看起来更像一艘宇宙飞船，而不是传统的日本寺庙。这座气质科幻的奇特建筑，是日本灵友会的东京本部所在地。

灵友会是日本的新宗教运动之一，由久保角太郎和小谷切美创立于1925年，产生于佛教改革主义的日莲派。该运动也称自己为Inner Trip Reiyukai（ITR）。目前，灵友会的会员人数有500多万，大多数居住在日本，致力于传播《法华经》及先祖崇拜，倡导个体发展与志愿慈善服务。

via communedesign

via communedesign

via communedesign

灵友会的主要寺庙建筑灵友会释迦殿（Shakaden Reiyukai Temple），由竹中建设集团1975年建造在距离东京塔很近的麻布台地区，占地2万5千多平米。释迦殿夹在市区高大的办公楼与窄巷的低矮房屋之间，尽管建筑体量规模庞大，巨大的坡面屋顶让建筑低调隐身很难引起注意。

由于灵友会派佛教起源于1923年的关东大地震，寺庙内设有一个储水库存有近12000加仑的饮用水，以备东京再次遭遇重大灾难时启用。

via communedesign

via communedesign

via communedesign

它的屋顶结构为跨度为50×100米的深色不锈钢桁架。深色花岗岩的外墙结合内部红色花岗岩楼梯将访客引向叹为观止的室内。

室内有大量闪闪发光的花岗岩和装饰天花。目前寺庙面向游客开放，主殿可容纳3500人，另外还配有广场、供奉26英尺高佛像的金坛，以及会议室、食堂、托幼室和护士办公室等服务设施。

Takenaka Corporation

Takenaka Corporation

Takenaka Corporation

via communedesign

via communedesign

via communedesign

via communedesign

via communedesign

via communedesign

via communedesign

Takenaka Corporation

References：

1.https://www.communedesign.com/post/reiyukais-temple/

2.https://architecturetokyo.wordpress.com/2016/09/18/1975-reiyukai-shakaden-temple-takenaka-corporation/

3.https://tokyo.com/guide/see-do/reiyukai-shakaden-temple/

本文作者：yaqiong du

昨天跟朋友去看电影《沙丘》，上映了半个小时后，朋友说，太绕脑了，看不出电影在讲什么？我看到有不少中途退场的观众，可能跟朋友的想法是差不多，看不懂电影，坐着也难忍，不如退场。当然，并不是每个人对宇宙感兴趣，一般人只是找个乐子，所以不想动脑子，把自己的情绪融入到电影中去。

1、科幻片观影必备工具其实《沙丘》是一种不错的电影，如果你有一点点想象力，看完这部电影应该是没有问题的。问题就在于退场的人与剧情没能发生共情。没有一点想象力是不行的，想象力是看科幻片必备工具。如果没有想象力，有一定的审美能力也能发现惊喜之处。

我对电影里的建筑和摆件的造型非常动情，线条太美了，有一种想抓住在手的冲动。电影设计出这样的造型，老实说，花几十块买电影票，看线条美就是一种享受。这是几何图形之美，对称之美，配上大地的颜色，感觉像神一般的存在。

朴素中照出高贵，这真是一大发现。你会在心中会冒出一个问题：这是怎么做出来的，因为我看不出这是特效。这部《沙丘》电影大概2个半小时，前50分钟基本上是做铺垫的，就是为了介绍阿拉基斯星球的势力范围。

2、说说故事大概一个叫保罗的年轻人，经历无数个睡眠里发恶梦，在梦中，他看到一个女人，还看到自己的朋友邓肯倒在地上，血液流淌着……保罗是厄崔迪家庭唯一的继承人，一直躲在卡拉丹庄园里，学习贝尼·盖瑟瑞特技能。

保罗等待着有一天，可以走出卡拉丹庄园，但他并没有思想准备，走出自己熟悉的庄园，必须要目睹外面的世界是如此凶残。整个帝国有一个皇帝，电影意念在告诉我们，宇宙有一个主宰者，《沙丘》设置为皇帝。

宇宙无边无际，皇帝如何管理是一个问题，于是就像我们中国历史的周朝一样，每个家族分封一个地区，并让家族自行管理。为了控制各个家族，也不让有些强盛的家族会起来造反，于是就出现了间隔行会。以我的理解，间隔行会相当是某个神组织，除了至高的尊严之外，有深不可测的技能，对家族有威慑作用。

厄崔迪家族积累了陆地力量和海上力量，下一步就是积累沙漠力量，其目的不是为了造反，而是不想再受到皇帝的控制。原来阿拉基斯是由哈科宁家族管理，皇帝让哈科宁家族退出，由厄崔迪家族管理。哈科宁家族以暴力管理为主，基本没有仁治。

阿拉基斯是什么地方？皇帝以及各种家族都看重这个地方。阿拉基斯星球地表白天的温度140摄氏度，晚上也保持在90摄氏度，这里盛产一种香料。放眼宇宙，也就是阿拉基斯星球有这种香料了。香料是航海家必备用品，没有香料，很难在宇宙上旅行。

SAGA 事务所，一家成立于丹麦的建筑公司。他们一直致力于研究外星栖息地建筑，在几年的时间内推出「火星基地」、「月亮方舟」等开创性作品。但对于在办公室里工作的设计师们来说，未来星际住宅的可行性不能仅停留在构想上，还需要自己亲身去体验……

「世界末日之时，毒龙尼德霍格从高处俯冲，向下发出突袭，巨浪淹没了地球，雷神索尔注视着尘世巨蟒。」

这是北欧神话故事 Saga（萨迦）中描绘的壮观场景。13 世纪，居住在冰岛等北欧多地的维京人一边与极寒、海洋、雷电斗争，一边将他们英勇作战的故事用半真实、半幻想的方式记录下来，汇总成一本又一本充满了浪漫主义的 Saga。直到今天，这种文学体裁依然被认为是北欧人传奇冒险的范本。

如果说江河湖海是古人探索自然的战场，那么在科技成果层出不穷的今天，向着宇宙进发，便是未来全人类的探险目的地。

2019 年，NASA 宣布将在 2024 年开始「阿尔忒弥斯」计划，将再次把一名女航天员和男航天员送上月球，并在上面建立一个可以长期居住的栖息地。

一时间，全球的商业公司纷纷参与项目的竞争，从中脱颖而出的，有一所来自丹麦的太空建筑公司。无独有偶，它的名字，就叫做 SAGA。

SAGA 交出的作业，是一个叫做「月亮方舟（LUNARK）」的蛋形折叠舱。与传统太空舱不同，设计师们希望对于宇航员们来说，这样的空间不仅仅可以用来生存，还能够容纳一种舒适的生活方式，最好是连没有经过专业的训练的人也可以靠着它在月球上居住下来。

为了搭建出这个小屋，SAGA 的两位设计师 Sebastian Aristotelis 和 Karl-Johan S rensen 花了近两年的时间。在舱体外部，Sebastian 和S rensen 全部使用黑色方形太阳能板，四周再加上金属支架作为支撑，这样即便是在月球表面 -45℃ 的极端气候，也能够实现给自己供能。

在「折叠」这个卖点上，两位设计师是从日本传统折纸上获得灵感。独特的几何和仿生结构，让整个建筑坚固耐造，坚而不摧，同时，仅仅2.9m 的体积还能够确保在宇宙航行的过程中，不占用任何多余的宝贵空间。

到这里，我们或许会觉得，如此冷冰冰的构造好像根本和「生活」无关。那么等到走进去，疑惑便能得到部分解答：看起来不大的折叠舱被分成了上下两层，共四个功能空间。

下层是放着书架、桌子的工作区和卫生间，上层则是分开的休息区。位于地板下面的储藏空间、电池和水箱为室内的正常运作提供了条件。

为了验证折叠舱创意的可行性，两位设计师带着「月亮方舟」前往格陵兰岛，进行为期 100 天的生存实验。这里终年冰封，广袤的冰原无尽延伸，只在视线尽头隆起低矮的群山，与模糊不清的天际相接……具备了可以用来模拟月球环境的一切条件。还有一点，这里是萨迦神话里的电闪雷鸣、狂风暴雪之处。

和其他模拟太空生存实验相同，Sebastian 和 S rensen 遵循了国际空间站的标准，在这里开始了每天的规律作息：睡觉、吃饭、维护系统、数据记录、实验。

离开折叠舱的时候，他们甚至还会戴上宇航员头盔，面罩的一侧装备着 GoPro 摄像机，既能真实体验一把太空人，也能达到保暖的效果。

虽然是为了实验目的，但三个多月之后，SAGA 的 Instagram 也没有少发。看下面这几张图，两人穿着厚重的保暖服，坐在冰原上，如同「星际穿越」里，为人类寻找新家园的科学家们降落在一个荒芜星球上的场景。

比电影故事幸运的是，SAGA 暂时不用真地面对威胁生命的未知危险，也不必背负种族延续的沉重使命。在确保硬件设施过关之后，两位设计师甚至开始考虑起温饱以上的问题：人类如何能够在太空中复刻地球上的舒适生活？

阳光、空气、水，人类如果想要生存，离不开这三种要素。但如果想要生活，就需要的更多：颜色、情绪、体验，还有完整的生态环境。

折叠舱没有窗户，无法展现外面的昼夜交替。他们就制作了一个模拟自然光的智能灯板，黄色、紫色、蓝色，代表着不同的天气情况，它们每天随机变化，替代了单调、毫无生命力的惨淡白炽光线。

内部还有一个造型简约的藻类反应堆，成为了冰天雪地中不可多得的绿色生命。尽管我们曾经在文章里讨论过品种越来越多样的太空食物，但在众多科幻作品和外星移民实验中，藻类都仍将是未来人类赖以生存的生物，它们容易生存，能够通过光合作用为我们提供氧气和食物。

尽管设施完备，Sebastian 和 S rensen 的模拟月球生活还是需要在严苛的环境下进行。岛上没有网络，需要用信号不稳定，有字数限制的无线电和丹麦的同事联络；每天吃的不是蛋白棒和奶昔，就是粉末状的食物，吃的时候还需要出门凿块冰，然后把它们搅拌在一起。

洗手间需要将大小便分开处理；由于格陵兰岛上时常有狼、北极熊出没，外出的时候必须戴上步枪，还需要确保它们不会破坏折叠舱设备。危险时而存在，但对于二人来说，已经算是难得的乐趣了，因为这里的生活还是太枯燥难熬了。

稍微了解心理学，就知道长期处于幽闭空间会让我们焦虑、恐慌，以及孤独。荒无人烟的格陵兰、狭小封闭的太空舱，像是不断给这种心理压力加码。在「月亮方舟」记录着天数与工作的日志上可以看到这样的语句：我们想要回到外面的世界。

萨迦中的英雄人物大多为了自己的理想与抱负，选择单枪匹马走向险恶。在这场冰天雪地中的「隔离期」，两个人则有彼此的陪伴，倒也不会真的像是度秒如年。

这不是 SAGA 第一次做模拟生存实验。在之前，Sebastian 和 S rensen 带着他们制作的火星基地前往干旱炎热的内盖夫沙漠，在模拟火星的环境下测试初代折叠生存舱。

或许是有了上一次的经验，这一次 Sebastian 带了书本，在睡前可以读一会儿，打发时间。S rensen 则更多是在记笔记、研究藻类。两人还用相机记录下了这段生活的片段：吃饭、聊天、刷牙、做实验。

对于北欧人来说，社交距离是和衣食住行一样重要的事。在「月亮方舟」里，两人也相处了一个方法来确保能有足够的时间独处：一个早睡，一个晚睡，中间错开两小时。

当然，如果想要确保心理健康也需要借助外力。丹麦科技大学为两人准备了 VR 眼镜，让他们可以每天看看虚拟大自然。丹麦老家的同事和家人也时常送一些礼物和补给。情感与物质上的双重支持让两个人不再感到孤独。

11 月底，太阳直射基本上完全偏向南半球，北极圈内开始逐渐进入极夜，这也意味着「月亮方舟」实验到这里就要结束。两人带着在这里看到的自然风光、科研数据、友谊回到现代城市。在最后几天的日记里，两个人写下了一句看似老生常谈却依然真实的话：家这个概念是由人构成的。

在最早期的科幻作品里，人类就一直在构想着探索宇宙的故事。到了今天，冲出大气层已经不再稀奇，甚至可以进入商业化时代。同时，也有不少以太空为噱头的体验类消费出现在市面上。

就在今天，国内第一家太空餐厅在淘宝上发起预售，买到就可以吃到太空培育的蔬菜和飞行员同款套餐。前不久有亚马逊创始人带着最高龄女宇航员上太空的消息。

在早些年，美国公司 The Gateway Foudation 宣布将在 2025 年完成并发射太空酒店「The Von Braun Station」。之后没多久，另外一家美国公司Orbital Assembly Corporation 也宣布在 2027 年推出可以容纳 400 多人的太空酒店，配备主题餐厅、电影院、水疗中心。

仅在 2019 年到 2020 年，有超过 5 家公司要兴建太空酒店，甚至还想好了各自的卖点：一天之内看 16 次日出日落、模拟地球重力的餐厅、失重篮球场。

与这些即将可能实现的计划相比，在外星搭建永久居住地还是有些太未来了。预计在未来几十年内，我们还是需要不断把卫星、望远镜送进太空，拓宽我们的视野，在无数颗星球中找到移居之处。

但这也不妨碍人类对栖息外星的想象。不管怎么遭受诟病，电影「火星救援」还是为我们提供了人类在火星上生存的可能性参照。建筑事务所Abiboo 提出的「女娲城市」计划，也构想出了一个庞大的外星城市。

但「月亮方舟」却好像在告诉我们，不管建筑的外形有多么黑科技，人类总还是人类，依靠着彼此陪伴、合作、给予情感上的支撑，我们或许才真的能在另一片星际中落下脚来。

文_tv｜图_网络

值得关注的是，目前落实二手住房参考价制度的10个城市中，有8个城市挂牌价环比下降，分别为东莞、宁波、成都、三亚、绍兴、无锡、合肥和广州。

二手房新增供应方面，今年10月，全国新增挂牌房源量环比下跌5.2%。一线城市北京、上海、广州、深圳均出现了不同程度的环比下跌情况，分别下跌17.5%、23.9%、22.9%、15.0%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前从线上重点监测的城市来看，仅有一半城市的二手房挂牌价格维持小幅上扬，同时线上找房热度也出现环比下降的态势。

他进一步分析，当前房地产市场风格转换，整体来看市场已经从卖方市场转为买方市场，成交量下滑、成交价上涨乏力甚至出现下挫都是风格转换的重要体现，市场的心态出现变化，由此导致热度明显下降。另外在客观因素层面，房贷政策的严控导致需求出现锐减，尤其是部分城市的二手房贷款出现放款难、放款周期长的问题，导致交易周期不断拉长，对于市场情绪也会形成重要影响。

记者：张阿嫱

　　从热到冷，一线城市的房地产市场可谓风云突变。作为楼市风向标的北上广深，未来房价会有怎样的走势？

　　深圳二手房成交量创近10年新低

　　多家机构提供的数据显示，受学区政策落地、海淀二手房交易指导价、信贷收紧等因素叠加影响，北京二手房市场热度持续回落，成交规模同环比降幅明显。中原地产研究中心数据显示，2021年10月，北京二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套。

　　价格方面，中指研究院称，10月北京二手住宅价格环比上涨0.32%，涨幅较上月大幅收窄0.47个百分点，已连续3个月涨幅收窄，同比上涨9%。

　　经过一系列调控，此前市场表现较好的广州也出现哑火。广州市房地产中介协会数据显示，今年10月，全市含自行交易的二手住宅网签为5253宗，较2021年9月的6198宗下降15.25%，较2020年同期的10700宗下降50.91%。价格方面，中指研究院称，10月广州二手住宅价格持续回落，环比下跌0.18%，跌幅较上月扩大0.1个百分点。

　　中指研究院分析，二手房指导价政策对近两个月以来广州的二手房成交产生了较为明显的降温效果，市场进入博弈阶段，持币观望客户增多，整体成交下滑。

　　最值得注意的是，深圳二手房成交量已经降至近10年的新低。据深圳中原研究中心数据，10月份，深圳全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%，过户套数为2012年3月以来的最低值。面积上，当月成交面积达15.0万平方米，环比下滑11.2%。

　　上海10月份的二手房网签数据虽暂未公布，但业内预测，市场也难言好转。上海中原研究院数据显示，今年9月，上海二手住宅成交12040套，环比下降33.23%。

　　供应增加助推新房成交量上升

　　与二手房市场相比，新房市场的情况相对较好，除广州以外，北京、上海、深圳的成交量均有所上升，但价格变化不大。

　　北京新房市场的成交规模出现小幅回升。中指研究院数据显示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房)成交规模约56万平方米，环比增长5%。分区域看，密云、大兴和顺义区为主力成交区域，其中恒大上河院持续集中网签，带动密云区单月网签超10万平方米。

　　价格方面，10月份北京新建住宅价格环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.17个百分点，同比上涨2.36%。

　　上海同样如此，因为新房供应出现集中放量，30个项目开盘或加推，进而带动成交量回升。据上海链家研究院数据显示，10月份上海全市共成交新建商品房8395套，环比增长48%，同比下降1%；成交金额494亿，环比增长41%，同比下降5%；成交均价53398元/平，环比持平，同比下降1%。

　　深圳新房、二手房可谓是冰火两重天，一边是二手房成交量大跌，一边是新房成交量大涨。10月，受新上市项目大幅增加影响，深圳新建商品住宅成交套数、成交面积环比增幅均在30%以上。价格上，新建商品住宅价格持续回落，环比下跌0.26%，降幅较上月扩大0.03个百分点，同比下跌0.53%。

　　不过，广州新房市场的成交规模则出现明显回落，据乐有家研究中心数据显示，10月广州一手住宅网签7160套，环比下跌9.38%，同比下跌超四成。中指研究院分析认为，随着调控政策持续深化，购房者逐渐推迟入市步伐，导致市场成交热度明显下降，成交量持续下滑。

　　何时筑底？能否抄底？

　　对于市场快速转冷，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，除了下半年以来信贷环境收紧外，前期中央、地方密集调控政策的出台，也对市场预期造成影响，使得10月房地产市场整体延续降温态势。“虽然9月底以来，央行多次向市场传递积极信号，但在下行预期已经形成的情况下，短期内市场表现还没有回稳。”

　　但徐跃进也认为，四季度房地产政策存在边际调整的预期，一方面，信贷政策有望出现一定程度的调整，房贷利率和放款速度等可能会有所改善；另一方面，在市场下行的背景下政府进一步加码调控的可能性较低，现在已有部分城市出台政策稳定楼市。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，就新房市场而言，开发商为了完成年度销售任务、稳定现金流，将在11-12月进行项目加推和促销，预计四季度新房销量可能出现年底走高的情况。

　　深圳是本轮房价上涨的“领头羊”，成交量、价的快速回落，也让一些人士看到筑底的希望。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹对媒体说：“10月二手住宅成交量下滑跌幅已比前两个月有所收窄，从中介协会每周打印二手合同的情况分析，打印量已比9月有所提高，再加上9月底开始市场成交气氛有少许回升，因此预计本轮楼市下滑走势已经接近尾声。”（中新经纬）

近日，上海市房地产交易中心发布公告，推出“手拉手”交易网签服务。简言之，二手房的买卖双方可以绕开中介这个环节，直接办理网签。消息一出，引发了广泛的关注。

封面新闻记者梳理发现，全国多城已陆续“官宣”二手房网上交易功能。这会对购房者产生何种影响？是否为楼市“去中介化”的前奏？

全国多城布局房产线上交易功能

上海市房地产交易中心工作人员介绍：“在线下绕过中介进行‘手拉手’交易其实在2000年左右就有了。在这之前，买卖双方签合同既可以在房地产交易中心签，也可以通过中介签，只是现在推出的‘手拉手’交易网签服务将这一步转移到线上了。”

简单来说，此次“手拉手”交易网签服务的推行，是线下到线上的服务升级，为愿意选择直接与买方/卖方交易的群众创造一个智能化、便利化的线上渠道，让二手房交易更快更顺畅，对促进数字化政务具有积极意义。

不过，也有业内人士表示，从推行至今的情况来看，愿意选择“手拉手”交易网签服务的群众占比较少，通常都发生在较为熟悉的亲朋好友的交易之间；为了保证资金的安全性绝大多数群众还是更倾向于通过中介进行交易。

不独上海。在今年8月，杭州上线了“个人自主挂牌房源”功能。在该服务平台上，卖房者可以在线填写房屋信息、权属状况等信息，完成房源自主挂牌。购房者也可根据自己的实际需求对房源进行筛选，在该平台上相关房源的地段、面积、户型图、实景图、小区情况、挂牌人的联系方式等信息一目了然。意味着买卖双方可绕过房屋中介达成交易，交易更加透明、也能省掉一大笔中介费用，开启真正意义上的“房东直售模式”。

封面新闻记者还注意到，在杭州“个人自主挂牌房源”功能出台后不久，深圳出台了房屋买卖“全程网办”的功能，宁波也相继上线了个人房源挂牌应用……

专家：短期内实现“去中介化”可能性小

眼下，全国多地二手房交易政务平台功能愈发完善，是否会分走中介行业的“蛋糕”？

克而瑞科创研究总监周赟认为，不管是宁波推出的自主挂牌房源平台，还是深圳的房屋交易全程网上办理和杭州前段时间推出的房源平台，本质上都是为了让房产交易变得更加正规化、让房产交易信息更具真实性、让买卖双方交易更具安全性和便捷性。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受人民日报记者采访时表示，当前国内房地产中介行业存在虚假宣传、赚取超高差价、不守信用等问题，部分从业者的短视性逐利行为已严重危害行业可持续发展。在此背景下，跳过中介环节并省下占成交价2%左右的中介费用，无疑对二手房市场买卖双方有着巨大的吸引力。“这类官方信息平台的出现和发展，给了买卖双方直接洽商的机会，有望在一定程度上取代房地产中介的角色。”赵秀池说。

不过，同策研究院研究总监宋红卫认为，目前二手房交易流程涉及的环节较多，许多流程可以由中介参与完成，如果完全由个人实现则交易周期或许会拉的很长，虽然能节省买家的中介费，但对卖方而言效率较低。

从目前各地推出的平台功能来看，短期内达到去中介化的可能性较小。一方面，对于平台能否保证资金监管的安全性，还需技术等成本的投入；另一方面，目前平台内上架的房源较少，如与中介对标，仍存在信息不对称等问题。当然，随着技术的不断完善和房源的普及，这一系列的功能上线对中介行业在一定程度上会造成冲击。

购房者：如适当降低中介服务费，仍然会选择中介

对于逐渐普及的“跨中介”二手房交易功能，购房者如何看待？

对此，受访者任先生向封面新闻记者表达了他的看法。他表示：“如果线上交易平台能够确保资金安全，我认为是可行的。主要是目前中介在房屋交易中，抽佣太高了。但是，如果有制度能够适当调整一下中介的佣金，我仍然会选择中介，毕竟自己会少跑好多路，交易效率也会高很多。”

与此同时，近几年关于调整中介费的呼声也很高。

以中介费收取标准为房屋成交价格的2%为例，按一线城市动辄四五百万的房屋总价来算，如成交一套二手房源，中介就能从中抽取8-10W的佣金。这对普通家庭来说，并不是一个小数目。

“为什么不能按每次提供的不同服务单项收费?”“成交总价500万元比300万元的房子服务内容并没有增加多少，为什么中介费却要多出好几万元?”……围绕房产中介费,群众吐槽点除了中介费偏高外，还在于无论房屋成交价是多少，经纪人提供的服务内容大致相同，中介费却因为成交价不同而差异甚大。

中介作为服务提供方，在房屋交易中收取佣金理所当然，但收费的标准等方面仍有可商榷之处。要想让群众在房屋交易中更轻松、更放心，还需要市场与制度有效协同，分析收费模式的可行性与持续性，在不断调试与完善中前进。

继楼市“金九”失色后，“银十”同样失约。

在刚刚过去的10月份，易居研究院监测的13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套，较9月缩水1.4万套，环比下降26.9%，同比大跌42.8%。这也意味着，从2015年以来的二手住宅市场的上升行情宣告结束。

相比而言，新房市场的表现明显好于二手房。克而瑞监测的29个城市预计10月新房成交规模1946万平方米，环比微降3%，同比降幅下降22%，有收窄趋势。其中一线城市新房成交规模出现小幅回升。

下半年以来，房地产行业金融环境持续收紧、调控政策组合拳全方位发挥效应，全国新房与二手房市场迅速降温。进入三季度，市场更是未能从淡季走出来，传统旺季“金九”“银十”接连失约。多家机构均认为，短期内利空明显，未来两三个月热点城市的楼市或继续降温。

13城二手房成交量跌回7年前

在今年一季度市场过热的背景下，大部分热点城市纷纷收紧楼市调控，并出台了二手房成交指导价、限购、整治市场乱相等政策，二手住宅市场也应声急转直下，成交量连续多月快速下滑。

易居研究院监测的13个热点城市，10月二手房成交量约为3.6万套，环比大降26.9%，同比大幅下降42.8%；同时，1-10月成交量同比增速年内首次转负至-2.1%。截至10月底，13个重点城市二手房成交总量已基本回落至2014年10月的水平，这也意味着自2015年以来的二手楼市上升大行情宣告结束。

10月13个热点城市二手住宅成交量增速

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

值得一提是的，13个城市中仅厦门二手住宅成交量环比出现较大幅度上升，达47.3%。易居研究院监测数据显示，主要原因是上月厦门受福建省疫情影响基数过低。

而据中指研究院统计，深圳二手商品住宅成交套数、成交面积持续大幅下降，环比降幅均在40%以上，同比降幅均在80%以上，价格环比下跌0.35%，跌幅较上月扩大0.09个百分点；北京二手房成交套数环降26%，同比下降15%，价格环比微涨0.32%，已连续3个月涨幅收窄。

在本轮楼市降温过程中，杭州二手房市场下跌最为明显，10月仅成交2554套。反观今年3月，杭州二手房成交量一度创下11534套的年内高点，此后变出现了罕见“7连降”，其中8月跌破6000套、9月跌破4000套、10月跌破3000套大关。不到一年时间里，杭州二手住宅成交量就从高位缩水了近八成，降至近10年最低值附近。

从二手住宅成交量同比增速来看，10月杭州增速仅-64.1%，这是自2015年杭州楼市进入上升大周期以来第二次出现如此大的单月降幅（上一次单月最大降幅为2018年9月的-64.6%）。

中指研究院浙江分院常务副总高院生指出，造成此种情况主要因为“政策+市场”双重作用的结果，杭州房地产市场整体趋冷，土拍和新房市场表现均不佳。土地市场方面流拍情况严重，溢价率持续走低；新房市场近几月成交规模也持续下降，部分郊区区域出现打折促销等价格优惠情况，市场的预期正在转变，购房者信心受到影响，也影响到二手房市场的成交。

13 城二手住宅月度成交量与年初累计同比增速

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

一线城市新房成交量小幅回升

与二手房市场的大跌相比，10月新房市场表现稍显活力，其中一线城市成交规模出现小幅回升。

据克而瑞数据，10月29个监测城市预计新房成交规模1946万平方米，环比微降3%，同比降幅下降22%，有收窄趋势，较2019年同期降幅为12%。

具体来看，一线城市10月预计整体成交新房283万平方米，环比上升4%，同比下降18%，较2019年同期增长24%；二三线城市成交量稳步回调，25个监测城市10月预计整体成交1663万平方米，环比下降2%，同比下降21%，降幅有收窄趋势。

北京10月新建商品住宅（不含保障房）成交规模约56万平方米，环比增长5%，均价环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.17个百分点，同比上涨2.36%。上海则在10月新房供应集中放量，共有30个项目开盘，供应套数环比大幅上升带动成交量回升。

而深圳同样在新上市项目带动下，新房成交套数、成交面积环比增幅均在30%以上；广州则同环比均现回落，成交仅5000套左右，同环比均明显下降。

“一线城市今年9-10月新建住宅网签面积高于2019年同期水平；重点关注的21个二线城市今年9-10月网签面积低于过去三年同期水平，但近两年9月、10月均值已接近2019年水平，高于2018年同期。”

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，“前期由于部分城市市场过热产生的投资心态和刚需提前入场影响正在被消化。目前城市地产调控类政策基本不再新增，维稳态度和措施逐步增多，预期在消化前期高基数影响后，市场将回归稳定。”

从成交均价看，中指研究院数据显示，10月全国百城新房均价为16189元/平方米，环比上涨0.09%，同比上涨3.08%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，已连续4个月涨幅收窄，且本月新房价格环比涨幅降至年内低点；同比上涨3.08%，涨幅较上月收窄0.32个百分点。

数据来源：中指数据CREIS

其中，一线城市环比上涨0.01%，二线城市环比上涨0.09%，三四线代表城市环比上涨0.17%。重庆、济宁、烟台等部分城市受高于城市均价的新开盘项目入市带动，新房价格出现结构性小幅上涨。

对于四季度，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，“部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。”（每日经济新闻）

21数据新闻实验室

作 者丨许康衡

编 辑丨张楠

图 源丨图虫

都说北京适合求学，上海适合奋斗，深圳适合创业，那同为一线城市的广州呢？

“广州最吸引我的地方，既适合生活，也适合打拼。”大学毕业后就留在广州的陈明（化名）在接受21世纪经济报道采访时给出了自己的答案。

虽然每天需要挤广州地铁3号线，从番禺到珠江新城CBD上班，但对于陈明而言，留在广州至少很舒适。“买不买房不重要，关键好吃好玩的多，美食店、老字号、酒吧、潮玩店、购物天堂、主题乐园，各种风格都有呢。”他笑言。

与陈明有类似想法的年轻人，或许不是一个小数目。根据广州市统计局最新数据显示，截至2020年末，广州常住人口1867.66万人，近三年增长率为28.82%，远超北京的0.86%和上海的2.84%。此外，21世纪经济报道从智联招聘了解到，广州对95后人才的吸引力位居全国第四位。

为什么，广州能吸引这么多年轻人？

“潮”不外乎原因之一。这座生活气息与创新因子共存的城市，一直在引领潮流：夜生活最早源于这里，由此发展出来的夜宵文化向外延伸；这里聚集了大量的打工仔，至今仍保留着不少的“城中村”和“农民房”；这里是微信的发迹地，辐射着全国的互联网产业；每天超过2000万件快递从这进出，连续8年稳居全国TOP3……

广州的这种“潮”在数据上也有一定的体现。在由南方财经全媒体集团指导，21世纪经济报道、21财经客户端、21世纪创新资本研究院、腾讯云联合发布的“中国潮经济·2021网红城市百强榜”中，广州并未辜负众人对其“老网红”的印象，在总榜单上排名第五，在“城市活力指数”上更是高居全国第一，“印象指数”“产业发展指数”“网络热度指数”“潮生活指数”均位居前列。

低调的广州，正走在潮流前锋。

设计/王冰

多元广州，城市活力指数全国第一

在广州，你能看到高楼大厦，亦能看到骑楼小巷；能看到星级餐厅，亦能看到深夜排挡。你也可能会经常看到其它一线城市看不到的景象：三五好友吃个早茶，从8点一直吃到12点。

这种多元文化、早茶文化背后体现的是广州人的包容、务实。对于广州人而言，吃一顿三个小时的早餐是舒服的，穿着背心踢着拖鞋是舒服的，在寸土寸金的CBD旁保留传统建筑和街道同样是舒服的。他们喜欢的是穿得舒服而便宜，吃得好而不贵，在繁杂的城市中透着对生活的不将就。正是广州人的这种心态，让这座城市变得愈加随和，在央视发起的经济生活大调查中，广州已连续多年被评为“中国最具幸福感城市”。

广州所蕴含的烟火气和包容的气质，吸引着无数的外来者。曾流连在诸多一线城市的张先生告诉21世纪经济报道记者，广州的“人情味”是其他地方所没有的，“我曾经在很多一线城市里面待过，但是我最终选择了有浓厚人情味和市井气的广州，因为这里很舒服。”

房价被北上深远远甩开的广州，目前在中心城区仍有大量的“城中村”。对“广漂”而言，“城中村”是他们得以在大城市生活的居住基础。同时，广州庞大的地铁网络，发达的城市设备，又给了打工人通勤的便利。

作为“中国潮经济·2021网红城市百强榜”的一大硬核指标，“城市活力指数”主要从经济实力、人口吸引力、交通便利度三方面衡量一个城市的活力程度。广州排名全国第一，各项指标无明显短板。

据21数据新闻实验室统计，尽管GDP总量和人口规模不及北京、上海，但广州增长潜力明显，GDP近三年名义增长率达到25.9%，在一线城市中位居首位；常住人口近三年增长率高达28.82%，仅次于深圳，远超京沪；交通方面无论是市内地铁建设还是城际间机场航班、高铁、高速公路，广州均优于深圳。

设计/王冰

目前，广州拥有世界级的海陆空基础设施，包括亚洲最大高铁站、全球吞吐量最大的机场、全球第四大港口。在这个全国性客流、物流的超级集散地，你可以直飞近150个国内城市，也可以坐高铁通往全国近130个城市。

客流量一定程度上反映了一个城市的商业活力。2020年，白云机场旅客吞吐量达到4376.81万人次，首次登顶全球第一，对广州的经济增长拉动较为显著。广州地铁总客运量24.16亿人次，首次超过北京，跻身全国第二，日均客运量659.16万人次，客流强度蝉联全国第一。

“广州虽然上下班高峰会堵，但至少比北京那种停在路上动弹不得而言，会节省更多的时间。”在广州居住了五年的北京人李姐（化名）对21世纪经济报道记者说，“可能也是为了省下更多的时间来吃饭吧。”

与此同时，强大的客流量也在考验着城市管理者的智慧，对城市运行提出了挑战。

2020年12月起，腾讯云助力广州市“穗智管”项目。目前，该平台建立了八大主题场景的城市画像，同时拥有2000+城市业务指标的城市运行监测评估体系，助力广州市政府实现全方位全维度的城市要素管理。其中，在交通运输方面，建设了广州南站客流疏运应用场景。

据“穗智管”工作人员刘琳介绍，将“突发处置”提升至关口前移的“预警管理”，正是“穗智管”的“本事”。一方面，整合到发列车班次和旅客人数、站场人员实时流入流出量以及铁路部门及互联网迁徙大数据。另一方面，实时监测站场内公交车、出租车、网约车、大巴等数量以及各方向发送车次，一旦旅客需求大于疏运能力，“穗智管”将提示决策者及早组织指挥旅客疏运工作。

创新广州，战略新兴产业公司数量领先

广州的“潮”不仅体现在生活的包容上，也体现在创新的精神上。

众所周知，广州的产业结构以汽车、电子、石化为三大支柱，几乎占据着每年近一半的GDP量。事实上，在互联网、新能源汽车、直播产业方面，广州也颇为给力。

互联网行业是最能体现广州革新能力的行业之一。作为中国互联网行业的发源地之一，广州拥有全球首屈一指的游戏产业重镇，在互联网行业内亦算有先头部队。据中国互联网协会、工信部网络安全产业发展中心在2020年10月发布的互联网百强榜，广州共有7家互联网公司上榜，其中包括网易、唯品会、YY直播等互联网头部企业，数量仅次于北京、上海，排名全国第三。

同时，广州互联网公司所覆盖的范围宽泛，除搜索及O2O等少数领域外，大部分互联网领域都能在广州寻找到一两个企业代表。在这片布满岭南风味的土壤中，滋生了诸如荔枝、多益、微信、酷狗等在新兴风潮中的造浪者。广州利用其特有的创新包容能力哺育着这些新时代的企业，再一次向世界证明广州的包容能力。

而每一个新事物的到来，广州似是有所准备一般，不断抢跑在第一梯队。随着网络的发展，直播电商领域不断兴起，广州在此领域亦呈领先状态。在中国市场学会、阿里研究院联合淘宝直播地图发布的《直播电商区域发展指数研究报告》中，2020年全国直播电商百强地区榜单中，广州独占九席，排名全国第一。

在新能源汽车的浪潮中，广州亦牢牢站在前排。近年来，百度阿波罗、广汽新能源汽车等龙头项目在广州发展迅猛，全球最领先的现代汽车氢燃料电池系统生产和销售基地已经在广州正式动工。

外来资本纷纷投入广州，本土的企业也不断崛起。广州本地巨头广汽趁势扩产新能源生产线，与上海蔚来联合打造广汽蔚来。广汽丰田新能源车，产能扩建项目二期近日正式动工，达产后每年将贡献产值500亿元以上。广州在聚拢巨头的同时，亦冒出不少“出圈”的汽车企业，小鹏便是其中的一员。

曾经国内首屈一指的汽车城，如今不断冲击着新能源汽车的大门。在2020年8月份举办的广州汽车产业万亿战略发布会上，广州首次提出“千年古都，万亿战略”的理念，志在打造新能源汽车万亿产业。广州试图在新能源汽车这条赛道上，实现新能换旧能的新局面，让整体经济往进一步发展。

这样一次又一次的创新，也让“老城”广州有了新的面貌。根据世界权威科学杂志《自然》发布的“自然指数-科研城市”名单，广州全球排名从2018年的25位，跃升至2020的第15位。从科研投入来看，广州科创领域的基础研究投入强度（13.89%）已接近全球科技创新中心城市平均水平（15%-25%），在国内仅次于高校院所云集的北京（15.92%），明显高于南京（11.47%）、合肥（11.3%）、上海（8.8%）、深圳（2.59%）等城市。

互联网、新能源汽车只是广州科技创新的一角。据21数据新闻实验室统计，截至2021年10月，广州境内外上市公司累计超过200家，不乏互联网造车新势力小鹏汽车、完美日记母公司逸仙电商、新零售巨头名创优品等新兴企业，总市值接近4.5万亿元。而近年来势头迅猛的生物科技、新一代信息科技、区块链、4K、5G等高精尖产业亦在广州蓬勃发展。启信宝数据显示，截至2020年12月31日，在广州注册的战略新兴产业公司数量突破6.7万家，仅次于深圳，相比2018年底增长125%，这一增速高居万亿GDP城市之首。

值得一提的是，科技创新在推动广州经济高质量发展的同时，也在为民生赋能。在2020年疫情初期，广州除了在生物科技方面有强大的产业支持外，互联网方面也有“穗康”做坚韧的后盾。在腾讯的助力下，广州上线“穗康”小程序，极大可能地区分人员风险，一时间让进门亮码成为广州人日常中不可或缺的行为。

随后，广州又进一步完善了防疫方案，多种高科技助力打赢这场“没有硝烟的战争”。很多平时认为“不可能的任务”都在广州发生着，如3天时间完成1800多万份核酸样本采集和检测，健康码扛住每秒2.1万次访问不崩溃，无人车帮助运送防疫物资等。

这场“战役”对于广东而言实属困难。作为入境大省，广东承担着全国每天入境人数的90%，全省在用的集中隔离点有300多个，每天在隔离点被隔离的人员有近3万名。而广州积极发挥了其作为省会城市的担当，以最快速度控制住疫情。

不仅是科技上的创新，广州作为一座古城，也将本土包容、创新的文化融入商业。对于这座延绵2000年而不衰落的商业城市而言，如何利用互联网留住本土的老企业，保留本土文化，值得思考。在保育老字号企业的同时，广州还致力于保留及改造历史城区，为历史城区引入商家，保留其原有的繁华气息，以致于出现永庆坊、北京路、上下九等网红打卡点。

在广州市社会科学院广州文化产业研究中心执行主任李明充看来，广州文化创新的基因一直涌动勃发。“广州是全国最重要的‘流量池’，随着阿里、腾讯、百度、今日头条等互联网巨头在广州设立华南总部，文化新业态必将驱动城市商业结构升级，为广州城市发展的新旧动能转化提供新引擎。”李明充在接受南方日报采访时曾提到。

相信未来，传统和现代的齐头并进，将刻画出一种新的“五羊精神”。

本期编辑 黎雨桐 实习生 彭雅

　　作为空港新城核心板块的TOD项目，三岔TOD有两个值得划重点的“标签”――成都首个城市级TOD项目，成都首个融合高校TOD项目。

　　手握两个“首个”的三岔TOD如何解读？今天，我们一起去现场看看。

　　景观示范区 初识首个城市级TOD

　　从地铁18号线的起始站火车南站上车，半个小时即抵达三岔。

　　不同于地铁在市区的地下穿行，接近三岔的时候，列车从地下一跃而出，窗外青山绿水一览无余，视野开阔。下得车来，高架站台上举目遥望，只觉清风迎面、绿植相映，不远处的三岔TOD雏形已现。

　　“三岔TOD是成都首个城市级站点的TOD项目。”成都轨道集团下属成都轨道城市投资集团有限公司（以下简称“轨道城投集团”）相关负责人介绍，在全域TOD的战略之下，成都以城市功能和交通功能为主要影响因素，将全市轨道交通远期线网规划的近700个站点分为四级：城市级、区域级、组团级和社区级。其中，城市级站点16个，包括春熙路站、火车北站、三岔站等。类比可见，城市级轨道交通站点对于区域经济的支撑和赋能作用。也可预见，三岔TOD将对于片区生产、生活、生态的改善和带动作用。

　　车站出来100米，项目周边已种满墨西哥鼠尾草，在这片紫色的指引下，一路来到三岔TOD景观示范区。古朴的石板路、时尚的科技灯、缤纷的绿植和流淌的溪水，构建出邻里花园的自然清新。

　　“未来，三岔TOD景观示范区将与周边公园连成一片，打造开门见绿的公园城市社区。”轨道城投集团相关负责人介绍，三岔TOD还将借鉴纽约“高线公园”理念打造空中景观，通过城市绿轴、线下公园、退台景观、下沉庭院、空中观景平台、屋顶绿化，呈现“无边界”绿色空间。

　　TOD展示中心 感受首个融合高校的TOD

　　穿过景观示范区，来到三岔TOD展示中心。该中心与位于陆肖的成都TOD展示中心互为补充，形成成都TOD展示矩阵。

　　三岔TOD展示中心的最大看点在于对“TOD+高等学府”的未来展示。“今年5月，西南交大城市轨道交通学院在三岔TOD内顺利开工，这是全球首个智慧型城市轨道交通学院。”轨道城投集团相关负责人介绍，未来，整个校园环境将充分体现“开放、融合、立体”理念，建设“公共层―教学层―生活层”三层环绕的互动校园新天地，配套建设地面慢行系统和空中连廊慢行系统，实现路径即空间、空间即场所、场所即功能的绿色步行化校园。

　　在TOD理念加持下，城轨学院提出将创新“科教”“产教”双融合办学模式，努力营造教育驱动产业升级新生态、大学融入城市治理新场景、“政产学研用”一体化发展新风貌，突出高端人才培养、科研技术创新、“人城产”深度融合三个发展重点，加快建设面向城市轨道交通智能化发展与智慧城市可持续发展的国际化研究型世界一流大学。

　　纵观世界大城崛起历史，理论和实践均表明，一流大学提供的人才保障、科技创新及智库服务等支撑，已成为驱动城市产业跃迁、能级跃升不可替代的源动能。“立足‘打造千亿级产业集群、世界级轨道交通产业基地和轨道交通产学研用融合中心’内生发展需要，成都联手西南交大，在国内首创城市轨道交通学院，必将集成深化城市、产业发展的人才、创新、开放驱动力，加速轨道交通产业整体成势。”轨道城投集团相关负责人表示。

　　销售中心 窥见未来城市活力之“芯”

　　走出TOD展示中心，经过一段融合自然雅韵和现代艺术的清幽小路，来到三岔TOD销售中心，又是另一番体验。

　　透过现场超大沙盘，可以一览三岔TOD项目全貌。“三岔TOD位于成渝相向发展的关键结点，除了要打造‘国际枢纽门户’‘学研创新之核’外，还承担着建造‘城市活力之芯’的责任。”轨道城投集团相关负责人介绍。

　　按照一体化城市设计方案，三岔TOD将依托天府国际机场，以总部经济及现代服务业为主导产业，围绕“未来创想城市新范本”这一目标，融入空港新城CBD核心功能，助力打造全球化时代背景下的成都新门户。

　　未来已经慢慢呈现。在项目现场，可以看到三岔TOD首个住宅板块“蔚澜之城”主体正在全面处于施工阶段，部分楼栋完成封顶。首期产品十分亮眼，将通过超大景观阳台，将窗外风景拉入室内，打破生活与自然的界限。

　　“未来三岔TOD的城市界面可能是这样的――以三岔TOD为核心，整体连接起来一座集零售商业、写字楼、酒店、公寓、住宅、学院等多元业态于一体的公园大城。”轨道城投集团相关负责人介绍，“在细节上，我们将根据资源禀赋、消费能级、客群结构等特点，塑造慢行系统、特色商业、公园社区和城市人文场景。”

深圳卫视&壹深圳客户端记者了解到，共有224个项目纳入本次集中开工，总投资约4455.3亿元，年度计划投资约223亿元，包括大族数控产业园、国显科技新型显示研发生产基地、富城科技产业园、TCL先进半导体显示产业总部等重大项目。

其中，政府投资项目134个，总投资约376.2亿元；社会投资项目67个，总投资约1320.7亿元；政府和社会共同投资项目6个，总投资约2420.7亿元。

新开工项目中，道路交通领域项目44个，产业领域项目29个，社会民生领域项目40个，其他领域项目111个。

福田区

福田区纳入本次集中新开工的项目共12个，总投资约216.6亿元，年度计划投资约13.4亿元。包括以下重点项目：

环中心公园片区改造项目（华富北）

华为数字能源研发中心

细胞制造全产业链平台

深圳市少年宫更新改造项目

罗湖区

罗湖区纳入本次集中新开工的项目共14个，总投资约211.4亿元，年度计划投资约12.3亿元。包括以下重点项目：

布心村水围村城市更新项目二期

清水河重点片区棚户区改造

罗湖区妇幼保健院改扩建工程

深南东路东延工程

盐田区

盐田区纳入本次集中新开工的项目共10个，总投资约163.9亿元，年度计划投资约12.5亿元。包括以下重点项目：

盐田港区东作业区集装箱码头工程

盐田港置业工改保项目

盐田区人民医院发热门诊大楼及配套设施项目

普洛斯物流园四期

南山区

南山区纳入本次集中新开工的项目共24个，总投资约78.2亿元，年度计划投资约11.9亿元。包括以下重点项目：

TCL先进半导体显示产业总部项目

西丽水库至南山水厂原水管工程

侨城北公园项目

赤湾站上盖保障性住房项目

宝安区

宝安区纳入本次集中新开工的项目共40个，总投资约230.9亿元，年度计划投资约21.7亿元。包括以下重点项目：

大族数控产业园

二十八高等一批学校建设项目

宝安航城创新产业研发联合基地

桃花源科技创新生态园

龙岗区

龙岗区纳入本次集中新开工的项目共37个，总投资约331.9亿元，年度计划投资约32.1亿元。包括以下重点项目：

龙岗国际艺术中心及配套项目

深圳市城市大数据中心一期

骏商科技广场

龙岗区园山街道DY01片区城市更新单元

龙华区

龙华区纳入本次集中开工的项目共17个，总投资约445.0亿元，年度投资计划约40.1亿元。包括以下重点项目：

九龙山工业园项目

广东大唐国际宝昌燃气热电2x400MW级扩建工程

百丽智联中心

龙华区栢恒保障房项目

坪山区

坪山区纳入本次集中新开工的项目共13个，总投资约70.5亿元，年度计划投资约12.5亿元。包括以下重点项目：

海科兴留学生产业园二、三期开发建设工程

竹坑第一工业区及老围片区城市更新单元

碧岭小学改建项目

夹圳岭南路市政工程

光明区

光明区纳入本次集中新开工的项目共39个，总投资约322.7亿元，年度计划投资约6.3亿元。包括以下重点项目：

绿色IDC核心设备先进制造基地

万丈坡保障性住房项目

光明中学初中部拆除重建项目

荔园片区城市更新项目

大鹏新区

大鹏新区纳入本次集中新开工的项目共7个，总投资约20.8亿元，年度计划投资约0.8亿元。包括以下重点项目：

坝光创新创业园(DY03-07地块)

坝光产业孵化器(DY03-06地块)

白石岗片区城市更新单元贡献用地公共住房

布新商住楼

深汕特别合作区

深汕特别合作区纳入本次集中新开工的项目共4个，总投资约32.5亿元，年度计划投资约3.4亿元。包括以下重点项目：

深汕科技生态园B区

威富智慧创新园

麦轩食品工厂

信德豪食品产业园

今年前三季度，深圳已组织开展两批次新开工项目集中启动活动，共开工项目463个，总投资5918亿元，年度计划投资约999亿元。

记者 / 吴坚 赵畅 钟鹏超

编辑 / 李雄飞

实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。目前，我国城镇化已转向高质量发展阶段，截至2020年底，常住人口城镇化率已达63.89%，一些东部沿海城市的常住人口城镇化率超过70%。但是城市部分存量空间的功能品质与现代化建设还不相适应，还不能满足人民日益增长的美好生活需要，譬如，公共空间不足、人际关系疏离、文化记忆消减等，这些城市生活体验的不适感会对社会心理产生较大影响。鉴于此，实施新一轮城市更新行动，应积极回应城市居民社会心理需求，通过优化提升城市公共空间、加强城市设计和创意、保留和延续城市文脉，增强居民的获得感、归属感和认同感，让人民的生活更加美好。　　优化提升城市公共空间，增强居民的获得感。伴随着城镇化进程的推进，我国城市建设进入快速发展时期，城市公共空间被大大压缩，一排排高层建筑高耸入云，城市道路密密麻麻，侵占了城市公共绿地和活动场所，使居民的活动空间越来越狭小，造成人与人之间的隔离，缺乏必要的安全感。因此，未来城市更新的主要目标之一应是打造更具普惠性的公共空间，以功能性改造为重点，完善生活功能，补齐公共设施短板。一是优化提升公共空间的有效性。比如，利用城市小空间打造街区“口袋公园”、建设公共文体场所和社区活动场所等，为居民的休闲娱乐和社交提供场所，打造人人享有的城市公共空间，体现公共空间的公平享有，增强居民的获得感和公平感。二是优化提升城市公共设施和公共交通的便利性，满足全体居民尤其是社会弱势人群的生活需求，增强城市亲和力。比如，完善城市慢行系统，为广大居民尤其是儿童、老年人、残障人士的日常通行提供方便。为适应老龄化社会需求，进行人居环境的适老化改造；以“一米的视角”打造公共空间，推进儿童友好型城市建设；为残疾人打造无障碍城市，解决城市盲道被占用被毁弃的问题。保障人的平等，尊重人的尊严，维护人的权益，体现城市的人文关怀。总之，未来城市更新要多在细节处下功夫，多做“友好型”规划，满足城市居民的不同需求，提升居民的获得感。　　强化城市设计与创意，增强居民的归属感。在城市更新过程中，“功能化”一度是城市规划的通行模式。然而，商业、行政、住宅、文教、游乐园和产业园区的区隔，除了给城市带来发展和秩序外，也给居民带来一些困扰和不便，甚至带来人与人之间的疏离感和被排斥感。“十四五”时期，城市更新高质量发展应着重对城区内功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区进行挖潜提效，提升功能品质。一是强化城市设计和创意，提升城市更新中规划的品质，增强居民的归属感。通过对核心区域存量实体和空间进行升级改造，改变其区域老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，支撑新兴产业发展，使其重新焕发活力，甚至成为城市的一个亮点和标志，通过共同建设，增强居民对城市的归属感和融入感。二是强化城市设计与创意，提升城市的开放性和包容度，满足居民的多样化需求。城市更新除了对现存实体和空间进行改造，提升城市的功能外，应加强城市的设计和创意，避免城市更新与建设的同质性。比如，打造个性化的旅游城市、艺术社区、田园小镇、汽车小镇等，坚持包容性发展理念，让每位居民都能找到自己喜欢的生活方式，使城市生活由枯燥乏味变得丰富多彩。因此，城市更新需要对生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境以及休憩环境等进行科学设计，丰富城市生活内容，满足居民的不同需求，增强居民的归属感。　　延续城市文化精神遗产，增强居民的认同感。文化是城市的灵魂，城市历史文化遗产是前人智慧的积淀，是城市内涵、品质、特色的重要标志。城市有机更新最重要的特征就是变与不变的统一。城市更新如何在改善城市功能的同时，保持原有建筑及其蕴含的文化价值，做好“保留”和“延续”城市文脉这篇文章，对于增强居民的认同感和凝聚力具有非凡意义。正如“生活不是我们活过的日子，而是我们记住的日子”。随着大建设大拆迁，人们失去的童年居住地和大半辈子生活过的地方，就是他们的“原乡”，同样会产生“乡愁”，其中包含了深刻的社会心理和文化密码。对个人来说，记忆最大的作用在于保持心理的连续性，记忆使人们保持身份与认同的统一，如果失去对过去的记忆，就容易产生个体自我认同危机。同理，城市作为有机体，城市记忆就是要保持城市历史文化的身份特性。对城市进行“拆迁重建式”的更新，就会导致城市记忆被中断、个性特征被消解。因此，在城市更新中，不仅要妥善处理保护和发展的关系，注重延续城市历史文脉，保留城市历史文化记忆，让人们记得住历史、记得住乡愁。还要保护历史文化遗产，延续城市精神价值，而且要重视对城市文化观念、社会心理、价值审美等软件进行革新，从而提高城市的文化价值和文化标识。总的来说，城市更新需要的不仅仅是硬件建设，更多的是对文化及社会心理的延续，这有助于缓解社会急剧变化带来的社会焦虑，使人们心灵有所凭依，增强居民的文化认同感和社会凝聚力。

城市更新释放“多规合一”改革红利

城市更新，是进一步提升城市发展质量的关键环节。前不久发布的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》（以下简称《行动计划》）明确了“规划引领，试点先行”的原则，提出城市更新要贯彻落实北京城市总体规划、控制性详细规划和分区规划，做到严控总量、分区统筹、增减平衡。

城市更新行动是北京城市总体规划的具体落实，是将城市更新纳入经济社会发展规划和“多规合一”的国土空间规划统筹实施。根据《行动计划》，北京城市更新从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，通过老小区、老厂房等更新完善城市各项功能，补齐短板，保障和改善民生。

东城区由三友商场改造的文创园，空中花园与用于举办活动的公共空间。

专项规划将明确街区层面目标任务

“规划引领，试点先行”是北京城市更新的基本原则之一。《行动计划》提出，按照城市空间布局和不同圈层功能定位、资源禀赋，注重分区引导、分类制定政策。坚持自下而上的更新需求与自上而下的规划引导要求相结合，加大政策机制改革力度，试点先行、以点带面、项目化推进，探索城市更新的新模式、新路径、新机制，有序开展城市更新行动。

具体到实施层面，北京的城市更新以街区为单元统筹。《行动计划》明确由北京市规划和自然资源委员会牵头编制城市更新专项规划，明确街区层面城市更新目标任务，并协调推动项目实施。

下一步，北京市将围绕城市功能再造、空间重塑、公共产品提供、人居环境改善、城市文化复兴、生态环境修复以及经济结构优化等方面对更新区域进行评估，梳理存在问题，科学划分更新单元，明确街区功能优化和环境品质提升目标。在此基础上，制定各街区更新计划，整合各类空间资源，统筹推进街区内平房（院落）、老旧小区、老旧楼宇、老旧厂房等更新改造，促进生活空间改善提升、生产空间提质增效。

在推动街区整体更新的过程中，《行动计划》特别强调了街区更新要注重公共空间景观设计建造，形成完善的公共空间体系。推动市政设施小型化、隐形化、一体化建设，加强疏解腾退空间精细利用和边角地整治，加强公共服务设施、绿道蓝网、慢行系统的衔接，促进公园绿地开放共享。

“多规合一”协同平台发挥优势

不同于新征占地项目，城市更新项目要首先梳理清楚用地和建设现状，便于开展规划方案设计与审查。会商阶段，面对拆除、内部改造、扩建、新建等不同类型建设行为，北京市的“多规合一”平台充分发挥了集中研究的优势，统一出具会商意见，避免了拆除、内部改造等不同类型的分别申报与审查，以及在不同部门面临的不同审查。

顺义区前不久立项的一个旧厂房改造更新项目中，北京市规划和自然资源委员会顺义分局主动提供多部门协同的咨询服务，助力项目生成和落地。据介绍，理想汽车研发基地落户中关村顺义园后，亟须释放产能。而顺义区2019年年初停产的某汽车生产企业，正好有适合改造的旧厂房。根据待入驻企业提出的生产量能和纯电动生产工艺确定的建筑需求，顺义分局对接上位规划，将该项目初步需求在“多规合一”平台上推送至市区两级12个部门，进行同步研究。同时，根据各部门反馈意见，综合生成了集项目规划设计条件、土地利用条件及道路交通、环境保护、水影响等多方面要求于一体的初审意见。建设单位在取得初审意见后，就可以开展设计招投标、立项等工作。

按照经过多轮反复论证的建设项目规划设计方案，该厂存量工业厂房约18万平方米，保留建筑15.4万平方米（含内部改造约14.6万平方米），保留率85.6%，最大限度地避免对原有厂房的大拆大建。目前，该项目已取得建设工程规划许可，新型智能化城市花园工厂即将进驻，预计2023年投产。

责任规划师为城市更新全流程提供支撑

《行动计划》强调了“多元参与，共治共享”，要求城市更新行动坚持党建引领，充分发挥“吹哨报到”、接诉即办、责任规划师的制度作用，鼓励居民、各类业主在城市更新中发挥主体作用，加强公众参与，建立多元平等协商共治机制，探索将城市更新纳入基层治理的有效方式，不断提高精治共治法治水平。

截至目前，北京市已签约301个责任规划师团队，覆盖318个街道、乡镇和片区。北京的责任规划师制度已经打通了从规划编制到实施全流程参与的路径，责任规划师广泛地参与到微空间改造和基层精细化治理的各个环节中。在多个城市更新项目中，记者看到了多方共治共享，尤其是责任规划师制度在街区改造更新以及社会治理中发挥的作用。

石景山区鲁谷街道责任规划师团队与街道保持紧密沟通，发挥专业特长，对城建及空间治理相关的各项工作给予支持。如时代庐峰及碣石坪小区内部道路权属存在争议，责任规划师第一时间为街道提供了几种改造利用方案，并配合街道参与电视台节目录制，对居民进行方案介绍和调解，取得了居民的理解和支持，从而切实推进相关工作。

朝阳区双井街道的“井点一号”是一个街角微空间改造项目。在街角的方寸之地，秋千、小型蹦床、陀螺玩具、花箱座椅与打卡城市天际线的落地镜面，都是在征集公众意见基础上设计的实用性装置。“我们在规划设计阶段找来周边的儿童、老年人、健身爱好者等人群，请他们在居民工作坊里讨论，现在的‘井点一号’凝聚了居民的共同愿景。” 参与这一项目的责任规划师说。

i自然全媒体

记者：阎炎

图片：阎炎

编辑：刘斐

审核：兰圣伟

审签：赵晓涛

• 
  

  可以拿到相对优质的地

  
  

• 
  

  可以拿到更便宜的钱

  
  

• 
  

  拥有更好的政策谈判筹码

  
  

• 
  

  符合国家政策实施导向

  
  

城市更新现如今如火如荼，来自于几个大的信号：七次人口普查全国城镇化率达到了63.89%，天津达到了84.70%（全国超千万人口城市前五）；双碳和绿色发展的大目标之下，城市建设绿色发展需要走在前列；大基建战略之后所导致的众多城市产业、人口空心化。

2019年12月，中央经济工作会议重点强调了“城市更新”这一概念，在近两年“城市更新”单日搜索指数呈现逐步上升，直至2021年两会期间提出实施城市更新行动，城市更新这一概念的搜索指数已经达到历史峰值。截止到现如今，各省市及地方发布的关于“十四五”或者2035远景规划的的文件当中，有75%以上的文件提到了推动城市更新发展。

“城市更新是一个永远在路上的工作，现在是螺旋式上升”，近期住房和城乡建设部副部长黄艳在2020/2021中国城市规划年会上表示：进入新时期，城市发展建设的动力，动力、机制均发生了变化。她也强调城市更新广义上不是一场建设行动，而是城市治理行动。

既是城市治理行动，那么必然需要符合城市的生命周期理论，也需要因城市而异。

壹

商品房规模已达峰值

提升经济密度方可培育新动能

当粗放型地产开发模式推动城市发展到达成熟期后，因可入市土地总量锁定、增量减少，城市发展将进入衰退期。当前国际一线城市通过强化土地利用全生命周期运营管理，完善土地资源配置方式，优化功能空间，进一步提升城镇化率从而实现城市可持续发展。

以此来看从单一功能向多功能混合使用，从重视物质建成环境转向强调生活品质，从强调总量增长转向存量价值提升，单位建面生产总价值将会逐步在住宅价值基础上叠加商业、办公、旅游文化价值。提高经济密度和培育经济增长的新动能。这也就是为什么在城市规划当中，M0型工业用地以及城市白地会逐渐出现在我们的身边。

以M0用地为例，天津市2020年11月即推出《新型产业用地高效复合利用暂行办法》，明确支持新型产业用地（M0），这也符合了城市更新节奏推进的重大举措。

M0用地拿地成本低，单位土地开发强度更大，容积率最高可做到3、4甚至以上。而且从属性上面可配建商业，办公甚至配套型住宅，多项优点导致M0型用地得到了巨大关注。但是千万也不要以为M0趋热使得产业用地会变成变相的房地产开发。

以广州和东莞为例。供地前企业要签署投入产出监管协议，并且将协议纳入到土地供应文件当中，对投资量及年产出均有详细的规定。

城市更新现阶段的主要宗旨，绝不仅仅是单纯的改善居住环境。而是往产城融合新社区的方向去探索。城市更新的核心正是产业的回归。

贰

城市更新需要多主体各司其职

走永续发展道路

城市更新现阶段并没有完备的顶层设计，需要在实践当中不断的探索和试错。同时多个省市也成立了专项职能部门，推动城市更新机构的完善。如广州城市更新局、深圳城市更新和土地整备局、上海城市更新中心、济南城市更新局、东莞城市更新局等等。

城市更新上游参与者为政府投资机构，中游开发商，下游服务商，各方根据自身主体优势筛选城市更新项目，通过资金方提供资金，开发商整体购入有增值空间的物业，并引入跨界资源对其定位改造，增加租金回报率，提升物业估值，部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益，各方发挥优势，通过业务紧密结合，才能互相赋能。

虽说多方参与的模式是假想情况，很容易设定。城市更新的产业链最大的问题来自于多方的利益不协同和经验问题。以开发商为例，现阶段多数开发商并没有完备的综合物业开发能力，所谓的产业引进，也仅是部分中高层的个人关系，也并不成体系。

在近期接洽的部分房企中，有标定的城市更新项目，其大多的思维模式依然是以住宅去框定整项目的整体收益平衡，用资产出售和变现的形式来评判是否值得投资。其实这样算账也不无道理，毕竟企业也要自保也要盈利，在没有长期收益预见的情况下只有眼前的基本型销售利益才是保障。

所以，若想要城市更新可以有序发展、永续生长，在此阶段，也必须要有某一方来进行试错或者获得政策上的倾斜。

叁

矛准城市问题

是天津探索城市更新的必经之路

城市更新的出现，是在诸多城市经历了大干快上的城市投资发展之后转向精细化发展的必然道路。我们回首十二五和十三五，可以明显看到天津固投拉动经济效应强度极高。一方面来自于充沛的可建设城市用地优势。但同时溢出的产能也导致使城市的存量资产扩大，经济密度过低，使得众多资产价值被严重低估。

典型一二线城市固投/GDP关系

天津市核心商圈的写字楼租金在3~4元/㎡/天之间，远低于同量级城市的租金，致使资产回报率过低，而且大多数写字楼的空置率在40~50%。而这些写字楼高标准的硬件配置却无法实现其应有价值。主要原因在于办公需求会基于强大的轨道交通属性使得需求外溢，竞争半径扩大，客户的选择性过高。所以真正好的资产价值并未得到合理释放。

所以城市更新的核心，并不只在于改造老旧居住小区。如何正视天津市现阶段存在的城市问题，并用城市更新的手段和方法，通过体系化的研判使商业赋能、存量盘活、产业升级、居住品质提升、生活便利性提高才是重点。

以此来看，天津可以通过城市更新去解决的问题初步见解有几点方向：

1.商办存量更新，核心资产盘活

天津的住宅市场基本已达到了每年1200~1500万㎡的峰值。 但是我们纵观整体商品房市场，可以明显发现近十年天津市的商业产品销售以及办公产品销售的供应急剧过量，其中商业类产品的销售供求比十年期间达到了1.7， 办公类的产品更是高达1.96。 这也就是意味着如果我们拉平来看，天津市的销售型商业有至少1/3都是空置的，销售型写字楼有一半以上也都是空置的。

那么商办存量的更新，将是天津城市更新的重点调整举措，因为这些资产有很多都存在于城市的核心地段。尝试利用这些存量的商办去解决部分长租、共享办公、演绎类业态，甚至是通过回购的形式补足区域公建设施配套，避免资源浪费，都是可以考量和统筹的。

2.解决城市职住不均问题

基于多年的多点式分散发展。 以及多主体多园区、双核的产业发展模式。 天津呈现了非常严重的职住分离状况。 比如滨海新区用天津市不到20%的人口，实现了将近50%的gdp以及每天熙熙攘攘的津滨高速就可以说明。

我们通过克而瑞goingdata客户大数据系统可以观摩到，市内六区的意向购房客户居住地和工作地的偏离明显。居住区位并不集中，市内各区常住人口也相对均衡的状况之下，工作地点有明显的向海河以南、西青、空港等地方倾斜。

在职住分离的过程当中，并不是说职住比低的区域没有合适的工作空间。一方面来自于长年累月的职业定性，而另外一方面也来自于部分区配套的不足与当地居住人口属性的不匹配性。在这个过程当中，我们更需要做的则是分析部分职住不平衡区域的常住人口属性特征。通过职业倾向描摹以产业搬迁或龙头企业导入进行合理调改。同时发展部分地缘特色文化产业蓬勃区域活力也是良策。

3.工改工，产业腾退空间处理

2017年，天津市开始腾退了众多的高风险高能耗高污染类以及一般制造产业项目。 在这个过程当中类似于东丽、开发区、北辰、海河中游一带，空置出了大量的工业厂房。 工改工则是这个过程当中城市更新的有力抓手。 一个好的工业厂房，它的发展模式可以多样，综合M0土地的新政。 强化产业密度，进行符合化开发。 或者说利用一些存量厂房，将其改造成为蓝领公寓，也都是一些参考做法。

但是问题也在于，近几年工改工行业并不景气。很多的开发商并不愿意去接受这种高投资的项目，因为工期长，投资成本高，拆迁补偿和一些政策扶持力度并没有达到预期。所以如何在工改工的过程当中优先厘清资产权属，盘点资产价值，进行合理分级是眼前所必要解决的问题。

其实，天津的城市更新梳理问题和方向并不难，难的是如何在当下并不景气的产业发展环境当中做好预期控制，给予开发企业信心，树立典型城市更新项目优质案例，以吸引投资。

城市更新并不是万能的，它解决的是“有没有”转向“好不好”的问题。更多应该解决的是个体城市差异的城市本身的问题。在国家顶层设计未出之前，划好底线，坚持体检、评估先行，方可少走弯路。也是城市精细化开发的必由之路。

根据克而瑞的数据，百强房企中参与城市更新的比例已达到80%，已有51%的房企运营规模超百万方，早期布局的项目已进入价值兑现期。其中，2021年上半年，TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%～24.8%。TOP11—50房企中，有近9成企业城市更新占总土储比例集中在15%～30%。

世邦魏理仕华南区战略顾问部负责人肖伟告诉时代周报记者，至2020年底，我国常住人口城镇化率达63.89%，城镇化正式开启“下半场”。城市更新作为破解资源约束、实现可持续发展的重要手段，将以中国城镇化“下半场”的主角姿态登上台前。

防止大拆大建

为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题。8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

《通知》指出，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

住建部文件出台后，广州成为第一个发文跟进的城市。10月20日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》。

《征求意见稿》提出，老城区范围内严格控制大规模拆除，城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，坚持应留尽留，不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑。

“整体来看，广州版的征求意见稿既顺应了住建部文件的精神，又根据广州自身的情况出台了细化的操作指引，特别提到做好新旧政策衔接、避免一刀切，给目前很多已经推进到一定阶段的城市更新项目一颗定心丸。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者。

世邦魏理仕指出，住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等一系列的政策文件相继出台，都释放出强烈的城市更新“去房地产化”信号，引导城市更新实践“回归本源”。未来城市更新将更加注重公益性、内容丰富性及完善城市功能的深层次更新。

十万亿市场

增量时代转为存量时代已成为共识，根据中证鹏元测算，截至目前，中国房地产总市值约为496.15万亿元，按照2%的城市更新转化率，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。

巨大的市场潜力吸引了众多房企提前布局。据克而瑞数据，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业已经达到超百万方的规模。聚焦资金更为充足、运营实力更强的50强房企，其参与城市更新改造的比例更高，达88%，形成规模的房企占比也高达65%。这一比例较2020年年中均有提升。

从业绩表现上看，早期布局城市更新的房企均有一定体量的项目成功转化，已陆续开盘贡献销售，并呈现出稳定转化的趋势释放红利，城市更新进入价值兑现期。

据统计，美的、时代、佳兆业、奥园等房企在2020年转化建面均超百万方，已成为获取土储的重要渠道，尤其是时代中国，城市更新转化建面占当年新增总土储建面的比值高达61%，美的和佳兆业这部分占比也高于20%。

克而瑞指出，对开发商而言，深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观。后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。（时代周报）

报告预计，未来五年中国智能家居设备市场出货量将以21.4%的复合增长率持续增长，2025年市场出货量将接近5.4亿台，全屋智能解决方案在消费市场的推广将成为市场增长的重要动力之一。

在产品方面，作为全屋智能解决方案中用户接受度较高的应用场景，智能照明、安防和自动化相关设备未来五年市场出货量将快速增长。预计2025年中国智能照明设备市场出货量将突破1亿台，家庭安全监控设备市场出货量接近1. 2亿台。此外，全屋智能解决方案引入了智能家居中控屏这一新兴品类，市场增长潜力将逐步释放。

在渠道方面，与DIY市场明显向线上渠道倾斜不同，全屋智能解决方案销售渠道以线下为主，未来其发展将帮助撬动线下市场的智能家居需求。同时全屋智能也在开辟家装、设计等新渠道，丰富智能家居市场的渠道结构。

在用户方面，全屋智能解决方案因免去了DIY所需的安装调试，对中高年龄群体更为友好，利于拓展有智能化需求却排斥复杂安装设置的潜在用户。老年群体对全屋智能解决方案的接受度高于预期，未来人口老龄化发展之下，全屋智能解决方案对中老年市场的耕耘将推动智能家居市场渗透率的提升。

IDC中国高级分析师刘云认为：“中国全屋智能家居解决方案市场尚处于发展初期，增长空间广阔，将为智能家居市场发展创造更多机会。目前多类厂商争先布局这一赛道，拓展市场份额的同时厂商应明确发展路线，打造自身竞争优势，为智能化、服务化发展奠定基础。”

文章来源：家电头条

当然，小王的这种感觉有点“后知后觉”，当“互联网原住民”一代逐渐掌握购买力，因为线上线下消费渠道融合所带来的“一体化”和“个性化”家居消费变革，也在深深影响着看似传统的家居家装行业。

的确，在大众惯性认知里，家居家装行业一直是个恪守规矩的行业。企业间往往各司其职，专注在自身有经验的领域内耕耘，做家具的踏踏实实做家具，生产家电的踏踏实实造家电，可谓是“泾渭分明”。而随着消费群体年龄层的年轻化和消费3.0时代的到来，家居家装企业曾经无形的边界也被一点点打破，整个行业开始不断寻求“突破点”。随着互联网、房地产、消费电子等行业外公司的纷纷入局，沉寂了多年的家居家装行业彻底热闹起来了。

跨界家居行业，巨头们打的什么算盘

如果说2021年的关键词是跨界，在家居行业也毫不例外。如2020年10月，志邦家居(603801,股吧)曾发布公告称因公司业务拓展等需求，拟增加净水设备及净水器、小家电、燃气具及燃气灶、卫浴用品与卫浴电器等经营内容。好莱客(603898,股吧)、皮阿诺(002853,股吧)等全屋定制和橱柜品牌也在近年开始涉足厨电、净水器等关联产业。而欧派、我乐家居(603326,股吧)等家居巨头也在经营范围中悄悄加入了房产租赁、物业等房地产相关内容。

家居行业想走出围城，外面的企业同样想进来：如家电巨头苏宁在2018年推出的首家全屋定制门店，店内吸引了尚品宅配(300616,股吧)、索菲亚(002572,股吧)、欧派等家居品牌相继入驻。国美更是早在2017年就已正式提出“家·生活”战略，把家电、家居、家装一体化上升到公司核心战略的高度。近年来，国美以2.16亿元领投爱空间C轮，然后陆续在约150家门店引进家装业务，正式控股家装BIM设计平台打扮家……一盘大棋已初步显现。

而在家居企业们遥望的房地产行业，碧桂园等房企也当之无愧成为了跨界“排头兵”。如2020年碧桂园现代筑美绿色智能家居产业园在河南信阳开工，占地1000亩，总投资约23亿元。

对小王这样的消费者而言，买家具家电不再是一件需要忙碌奔波的事情。在家居企业、家电企业乃至互联网企业纷纷融合的今天，从装修到购置家具家电这一套麻烦的家居消费链条，现在开始呈现出明显的统一衔接趋势。

随着行业的边界越来越模糊，以往各自为战的家居行业也被注入了新活力。市场催动了各行业巨头入局，在客观上也提升了行业的服务水平及经济效率，也刺激着分散的家居品牌进行聚合统一。

可以预见的是，未来的企业们不再只有一张标签。身处不同领域的企业可以通过跨界合作，强强联合形成“战队”，瓜分和抢占市场。而家居家装行业也不再是“群龙无首”的场面，马太效应将愈加凸显。那么，未来的龙头会是谁呢？

数字化时代，谁是赢家

如果说在上文中，家居行业的各种跨界尚属“拼资本”，那么接下来的各种动作就是实打实“拼技术”了——2018年2月，阿里巴巴集团宣布携手16位投资方130多亿元联合投资居然之家。2018年9月，曲美家居(603818,股吧)与京东联合打造的“曲美京东之家”正式开业，推出了“整装+定制+成品+软装＋生活”的模式。2018年10月，腾讯与红星美凯龙(601828,股吧)达成战略合作，共同全面探索家居零售行业的价值链重塑。而今年6月，京东以5.34亿元入股尚品宅配，更是吹响了互联网行业进军家居领域的号角。显然，数字化已成为家居行业未来的发展方向。

特别是在「后疫情时代」，数字化所带来的势能正在逐步显现，让我们把目光投向去年的“双十一”， 2020年11月1日至11日10点，100层的“天猫3D家装城”里迎来6000万人次“云逛街”。天猫家装累计诞生188个成交额破1000万的单品，林氏木业、全友家居、源氏木语、索菲亚、欧派、喜临门(603008,股吧)等36个品牌成交额突破1亿元，创造了家装行业当年以来的增长峰值。

据艾媒咨询数据显示，2016-2020年，中国智能家居市场规模持续扩大。2020年，中国智能家居市场规模同比增长11.4%，市值达到1705亿元。2022年，市场规模预计将突破2000亿元大关。而在互联网企业的赋能下，数字化可以深入家居经营的全链条：从在店内扫码的一刻起，生产和交付全流程就已经开始运转，实现从订单到生产的打通与协同。而通过对客户的精细化运营与市场投放，获客成本也得以大幅降低。

以屡次试水家居家装行业的贝壳为例，在2021年第一季度，贝壳自研的BIM系统1.0版本上线。系统可以自动输出图纸、报价、数据化材料清单，并以VR呈现设计效果，让消费者一目了然，精确把控装修成本。与此同时，设计效率也得到了提升。

而传统的家居企业也开始迈出了数字化转型的第一步。今年7月，昔日的“死对头”居然之家与红星美凯龙达成战略合作，表示将携手维护家居市场的公平竞争秩序。二者除了杜绝“二选一”、抵制低于成本价的市场倾销行为、相互开放供应链品牌资源外；也宣布将共同推进行业数字化转型升级。

无独有偶，知名家居品牌美克家居(600337,股吧)旗下A.R.T.品牌早在2016年就与红星美凯龙拉开了深度合作的序幕：正式进驻红星美凯龙全国商场内开店及销售，开启了美克家居独立店模式以外的卖场模式。今年7月，美克家居与红星美凯龙还签署了战略合作协议，将资源共享，提高业务的运营效率。

合作和共享，成为了众多家居行业「赛道」参与者的共识。

但不可否认的是，对于当前的家居行业而言，巨头效应还未显现，购物体验不佳、数字化程度不高仍是常态。想要突破传统家居行业的舒适区，就必然面临着传统管理模式和新技术间彼此磨合的过程。人才的培养、新制度的打造、技术的学习都将成为企业面临的问题。

“牵手”成功的居然之家和红星美凯龙就面临着完全不同的命运——自2017年至2019年，红星美凯龙归属净利润增速从20.04%下降至0.05%，盈利已开始出现疲软。在2021年上半年，美凯龙实现归母净利润17.32 亿元，同比增长57.26%。但这主要是源于其费用控制措施：在扣除非经常性损益后，美凯龙的主业并未呈现出强劲的复苏态势，未来的发展依然成谜。而早在15年已经大刀阔斧试水数字化的居然之家，成绩单显然亮眼得多：2021年上半年，居然之家实现营业收入66.04亿元，同比增长67.49%；归母净利润达11.22亿元，同比增长172.42%。

即便如此，红星美凯龙依然没有放弃进军智能电器新战场。2018年成立智能电器事业部，2020年智能电器被归为公司第一战略品类，截至目前红星美凯龙已在全国开业50家，智能电器生活馆，合作品牌超过1400家。小王“在一个地方买完所有家具电器”的理想即将实现。但是，同样的事情头部电器品牌在做，其他家居品牌也在做，甚至头部互联网企业都在做，想要完全让消费者的购买模式改变，背后就不只是财力和魄力的比拼：品牌、流量、渠道缺一不可。能做到同时拥有电器、家装和家居版图的巨头，可能将是红星美凯龙，也可能是上述在这一战场发力的其它玩家。

结语

当「潮汐商业评论」在内部观点发想的时候，我们试图给家居家装行业的众多「新」变化加以总结，发现有几个绕不开的关键词：

「深度融合」- 家居、家电和家装，线上和线下渠道，不再是泾渭分明的类别，他们开始彼此接纳，走向融合，因为在消费者眼中，这越来越像是“一件事“，于企业而言这是一种自上而下的效率升级。

「数字化」- 告别传统认知，家居产业也在拥抱数字化，无论是供应链管理还是线上渠道的拓展，简而言之：消费者在哪里，我们就在哪里；让技术提高运营的效率。

「智能化」- 不可否认，家居智能化还处在一个教育市场的阶段，但消费趋势总是“突袭而至“，得未来者得天下。

「个性化」- 消费3.0时代，个性化的消费趋势席卷而来，而线上电子商务的发展，给了消费者更多选择的可能，一种“电商家居品牌”向上而生，“长尾消费”的力量不可小觑。

可以预见，历经数字化转型、审美趋势转型的传统家居企业还会经历阵痛，但这种痛是值得的。相信在不久的将来，智能家居不再是只属于少数家电的“高级功能”，个性化也不仅仅是简单的配件升级，而是真的做到“千人千面”。而这些都将成为根植于家居行业方方面面的新基因。

此刻，“双十一”的大幕已经拉开，正在忙装修的小王显得尤其淡定。

“五金卫浴、沙发和床垫已经在线下体验并下单，我看线上线下价格没什么差别。家电都选择了带有智能化功能的，感觉有点酷炫啊。家电和家具已经都付过定金，就等着到时间付尾款了。对了，床和电视柜我选择一家小众店铺，真的太惊艳了！”

你看，消费者总会给出这个行业最“直接“的答案。

商业就是这样。

文章来源：潮汐商业评论

　　新消费日报记者从京东方面获取的数据显示，壁挂炉市场在今年第一至第三季度经历了大幅增长，前三个季度的销售分别同比增长200%、120%和150%。

　　京东家电事业部厨卫业务部总经理张京表示，受今年冬季气候影响，随着取暖高峰以及购物季的到来，壁挂炉将迎来消费旺季，销量或有望延续前三个季度的增长趋势。

　　不过，资深产业经济分析人士梁振鹏向新消费日报记者介绍，以上数据并未完全反映壁挂炉市场客观行情，主要原因是该产品过去的销路仅局限在装修建材市场，“甚至在国美、苏宁的线下渠道都很少见，而走线上电商渠道打开局面更是近两年的事情”。

　　据了解，目前国内全品类家电渗透率提升趋缓，行业整体需求已经进入存量换新的新周期。梁振鹏也认为，壁挂炉跟其他家电产品类似，即使在线上受到市场热捧，目前整体行业增速很难超过10%。

　　煤改气催旺的火热市场

　　国家气候中心此前发布消息，今年冬季将形成一次弱到中等强度的拉尼娜事件。有媒体报道，历史统计数据显示，拉尼娜事件发生年的冬季，我国中东部大部地区气温偏低的概率较高，约是偏暖概率的两倍。

　　另有分析人士认为，即便抛开极端气候因素，壁挂炉在电商渠道销售的火热反映了其当下在我国有着坚实的市场需求。

　　壁挂炉是一项传统的取暖家电，已经走过数十年的发展历程。其特点在于，功能方面相较普通燃气式热水器，主流壁挂炉产品除了可实现全屋热水、恒温洗浴外，还能为地暖、暖气片等供暖系统提供热源。

　　壁挂炉在欧洲等海外市场的声量较高，但在国内至今仍属于新鲜事物，市场成熟度不足。一个例子是，除了俄罗斯以及部分东欧国家的欧洲大部分地区、美国、日本等，在2000年前后已经在为环保而推出相关政策，限制或禁止使用非冷凝壁挂炉(注：冷凝式热效率更高)，但国内即便对碳减排呼声高涨，受限于相关环保政策推动等因素，非冷凝壁挂炉产品占比仍居高不下。

　　奥维云网(AVC) 厨卫事业部总经理 赵志伟表示，壁挂炉市场过去得以增长的最大动力是煤改气地区的置换需求。仅在2020年，就有257万台壁挂炉产品来自煤改气需求的出货渠道，远超暖通渠道及常规工程建造所需。

　　从奥维云网的另一项数据可看到，陕西、北京、山东等地作为受煤改气政策主要影响的地区，去年经由暖通渠道，壁挂炉相关产品的出货规模在所有省、自治区、直辖市排名中靠前。具体而言，陕西省在该渠道去年一年壁挂炉产品出货量为9.3万台，居全国第二位。

　　一个趋势是，随着煤改气工程的顺利开展，在2021年上半年，全国煤改气工程渠道的壁挂炉产品销量同比骤降73%，而暖通渠道以及常规工程的出货规模分别提升117%、79%。后二者渠道的需求再细分则主要来自南方市场以及精装修等自装渠道的放量。

　　尤其是在我国华中、华东等地区的省和直辖市，尽管秋冬季节存有供暖的需求，过去却在相当长一段时期被集中供暖等政策忽视。

　　奥维云网数据显示，湖北人是壁挂炉产品的忠实拥趸，2020年全省以零售形式购入11.2万台，对该产品的购买力居全国第一。而江浙沪、安徽等地区的需求具有更加明显的地域集中特征，若加起来四地在2020年的总购买量(零售)可高达22.5万台。

　　产品质量要求仍为需求主流

　　从流量数字来看，产品分别在各省市十余万台的出货量似乎难成规模。据梁振鹏对家电行业的观察，每年我国壁挂炉整体销售规模在四、五百万台左右。

　　不过若考虑到壁挂炉产品本身价格及后期维护费用高昂、国内市场渗透率不足，以及双碳政策下，势必对更节能、更高端的冷凝式壁挂炉的需求才是趋势，这一细分而又隐秘的市场未来势有望成为家电企业一块新的必争版图。

　　比如就价格来说，来自京东的一份调查数据显示，消费者选购壁挂炉的前三大主要因素是产品品牌、产品质量及售后服务——这些都意味着要付出的一笔不菲的费用，而消费者普遍对产品价格的考量并不敏感。今年1至9月，壁挂炉在京东线上的7000至9000元，以及9000元以上的高端产品是增幅最大的两个价格区间。

　　从未来市场打法上，国产家电品牌壁挂炉产品选择的是主打低价和多功能的策略。

　　《科创板日报》记者从京东家电事业部厨卫业务部总经理张京处了解到，壁挂炉过去在京东家电曾属于家居产品，后被整体划入家电品类，原因就是随着技术的进步，新一代壁挂炉在安全、能耗、性能等方面取得进步，还增添了智能联网、手机遥控、自动恒温、定时预约等人性化功能，具备了更多智能家电的属性，这一趋势尤以国产家电品牌近来的产品设计为显著代表。

　　根据奥维云网统计的2021年1至8月线上壁挂炉热销机型情况，国内家电厂商如海尔、美的，其产品卖点集中于语音/WiFi/NFC智控、大水量、大屏数显、水质净化等，均价在5000元上下。而国外厂商如博世、林内的功能相对单一，均价则高达8000元。

　　梁振鹏告诉新消费日报记者，燃气壁挂炉的技术比较传统，意味着技术和产品迭代并不快，消费者的主流需求仍以稳定耐久且实用为主。他认为，从产品质量的意义上讲，外资品牌与国内厂商相比差距没那么大，“在未来，智能化、节能型几乎是所有壁挂炉厂商的技术和市场突破点。”

　　梁振鹏介绍，目前国产品牌仍占据着国内的大部分市场份额。以更为节能的冷凝壁挂炉为例，奥维云网统计的2021年1至8月线上销售数据显示，内资品牌的冷凝壁挂炉市场渗透率有24.3%，高于外资品牌的14.5%。同期的线上热销机型中，美的、海尔等国产厂商的种类相较外资企业的更多，或利于市场的精细覆盖。

　（来源：财联社）

格力商城的信息显示，其2020年12月推出的大松5G手机，截至目前累计销量为26739台，仅为华为、小米、vivo、OPPO等主流手机厂商销量的零头。

不过董明珠对未来看得很远，她并不在意格力手机的销量，追求的是对智能家居的掌控，格力手机要做智能家居的“控制器”。除格力手机外，近几年格力已经陆续推出智能门锁、智能窗帘、智能电灯等智能家居产品。

连格力都开始进入智能家居领域，可见智能家居领域有多火。

据郭静的互联网圈观察，现在去线下的苏宁易购(002024,股吧)、国美、五星电器等商城购物，冰箱、洗衣机、洗碗机等家电产品，即使一两千元的产品，同样支持手机联网控制，除家电产品外，门锁、窗帘、电灯、厨房、卫浴等家居类产品，许多设备都支持智能联网。

如果说2015年外界提出的IoT（万物互联）还为时尚早的话，2021年越来越多的智能家居产品出现，则让IoT的实现变得触手可及。因此，谁都想来智能家居领域分一杯羹，比如华为、小米、OPPO、荣耀等智能手机厂商。相逢的人会再次相逢，此前他们只在智能手机领域竞争，如今他们在智能家居领域再次大战。

智能手机退潮

每年9月、10月都是手机厂商扎堆发布新品的时间，围绕iPhone新机，三星、华为、小米、vivo、OPPO、荣耀、努比亚等厂商都会在这一时间段内推出自己的新手机，同一个品牌甚至有可能推出两三款新手机，最疯狂的时候，数码领域的媒体人/自媒体可能一个月要参加20多场手机相关发布会。

与往年相比，2021年的智能手机行业略显冷清，一个很明显的现象是，苹果的iPhone 13系列发布后，针对iPhone 13的围剿稀稀拉拉，手机厂商开新机发布会的频次亦在降低。

手机厂商降低发新机频率背后，是中国智能手机行业退潮的缩影。信通院的数据显示，2021年9月，国内市场手机出货量2144万部，同比下降8.1％。2021年9月，国内手机上市新机型58款，同比下降3.3％。智能手机Q2季度的表现同样不佳，IDC的数据显示，2021年第二季度中国智能手机市场出货量约7810万台，同比下降11%。

过去如日中天的智能手机行业为什么会退潮，消费者为什么对新手机不再“感冒”了？这里面跟几个因素有关。

1）智能手机售价上涨。手机行业的竞争法则中，一定包含着价格价格。小米硬生生靠着“超高性价比”的特色在智能手机市场找到机会，从小米第一代手机开始，直到小米5，小米旗舰机的定价都在2000元以内。其后，小米更是将智能手机的售价拉低到千元以内，这直接就让山寨机失去生存空间，明明就几百元手机，为何还要去买山寨机呢？

苹果也是玩转智能手机价格战略的“好手”，iPhone 13 mini起售价仅为5199元，远远低于历代新机的起售价。

2017年智能手机行业开始兴起涨价潮，苹果推出旗下首款支持Face ID的产品iPhone X，产品起售价为8388元，直接将手机价格拉升到新的高度。小米旗舰机的手机亦首次超过2000元，小米6的起售价达2299元。

此后，智能手机的售价不断上涨。小米11起售价高达3999元，系小米5起售价的2倍。OPPO Find X3、OPPO Find X3 Pro的起售价分别为4499元、5499元。小米青春版、华为畅享系列、vivo Y系列等针对低端市场的机型，价格也由近千元，涨到近2000元。

当然，手机价格上涨，并非手机厂商有意为之，屏幕、电池、芯片、半导体等原材料的涨价，才是手机价格上涨的主要原因，这一切最终都被转移到消费者身上，消费者也很简单粗暴，手机涨价，就降低新机更换频率。

2）手机性能过剩。4G以及触屏所带来的用户体验远远超过诺基亚、摩托罗拉、三星为代表的功能机，由此也带来了智能手机销量的暴涨。当前的智能手机更新主要是5G、拍照、电池、屏幕等。

如果纯以网络速度而言，5G手机显然要超过4G手机，但5G的网络体验并不稳定，这就导致用户在5G的用户体验上不满意，4G用户升级5G的意愿也就不强烈。

至于拍照、电池、屏幕等方面的升级，固然能比老款机型的用户体验更好，但并没有带来质的飞跃，两三年前的手机，如果没有出现电池不行、内存不够、卡顿严重等问题，现在用起来问题不大，智能手机已经性能过剩的现象，由此也导致消费者对新机热情不够。

3）消费者对手机的新鲜感逐渐消失。iPhone 6、iPhone X等新品发布会上，不少非数码爱好者都熬夜看苹果发布会，但是最近两年开始，选择熬夜看苹果新手机发布会的人越来越少，即使媒体认/自媒体也不再熬夜围观苹果发布会，这背后除了苹果新品屡屡被泄密外，另一大原因就是，用户不再对新iPhone产生新鲜感。连iPhone尚且如此，用户对其他手机就更别谈。

智能手机的退潮其实也是正常现象，没有谁能一直站在浪潮之巅。

大战智能家居

东边不亮西边亮，智能手机虽然退潮，但智能家居又开始爆发，手机厂商亦迎来新机遇。小米集团2021年Q2季度财报显示，IoT与生活消费产品业务收入207亿元，同比增长35.9%。看中智能家居领域的不止小米，华为、荣耀、vivo、OPPO都在布局智能家居业务线。

目前智能家居领域的竞争主要分为四个阵营：

1）互联网公司，比如360、百度、京东等。

2）手机厂商，比如华为、小米、OPPO等。

3）传统家电厂商，比如美的、格力、TCL、海尔等。

4）新兴品牌或垂直领域企业，比如欧瑞博、科沃斯(603486,股吧)、海康威视(002415,股吧)等。

智能手机厂商此前积累的行业经验在智能家居领域并不适用，与智能手机相比，智能家居行业呈现三个特点：

1）比手机行业更分散。手机所涉及到的产品线非常单一，直到后来才逐渐挖掘手机周边，而智能家居只是一个“集合”的概念，它涉及到的产品线非常广，电视、冰箱、洗衣机、扫地机、门铃、插座……手机厂商不可能跟做智能手机一样，样样精通。

2）行业增速相对平缓。2014～2018年是中国智能手机出货量的高峰期，年出货量均超过4亿台。智能家居行业的增速相对平缓。IDC的数据显示，2021 年上半年中国智能家居设备市场出货量约1亿台，同比增长 13.7%；2021 全年出货量预计2.3亿台，同比增长 14.6%。

3）竞争对手更多。智能手机行业竞争最激烈的时候，厂商的数量也才20多家，但智能家居行业的竞争更为复杂，每个厂商看起来都有可能是竞争对手，仅扫地机器人品牌就多达上百家。

过于分散的智能家居行业，决定了华为、小米、OPPO、荣耀们在竞争的过程中不能采用相同的策略，这意味着手机厂商与传统家电厂商之间的关系非常微妙。一方面，他们与传统家电存在竞争关系，另一反面，受产品线的限制，他们又不得不与传统家电厂商合作，通过合作关系，扩大自身平台的“容量”。比如，华为智选、小米米家等平台上，就有不少合作的商家，但是这些商家实际上也有自己独立的App。

传统家电厂商与手机厂商的合作，主要分两方面：一种是软件合作，即家电厂商的产品可以加入到华为的智慧生活、小米米家App当中，实现一键控制。一种是硬件合作，生产方面由传统家电厂商完成，但产品的设计、名称等皆由手机厂商决定，因此，消费者会看到非常多产品名称为“华为”、“小米”的产品。

据郭静的互联网圈观察，苏州的观前街、绿宝广场等热门商圈，三星、华为、小米、vivo、OPPO等手机厂商的实体店更换频率并不低，手机厂商在换店的同时，店内展示的商品也有所改变，他们减少了手机的展示空间，增加了各类智能家居产品，智能家居的加入并未让他改变他们的形态，因此，适应起来倒也很快，当然，人流量方面肯定不如做手机的时候那样爆火。

手机厂商做进入智能家居领域还有一大优势是，打破手机间的分裂，比如iPhone手机同样可以安装华为智慧生活、小米米家的App，而安卓机的App安装更为方便。

华为、小米、荣耀、vivo、OPPO在智能家居领域的竞争，还考验着平台的扩容能力，即谁能纳入更多的硬件终端，而这跟手机的出货量又有关系。

总体来看，华米OV的加入，将智能家居的盘子做得更大了，越来越多的竞争对手，会加入用户对智能家居的接受程度，而在用户侧，也随着智能家居设备的增多而越来越离不开智能设备，用户会优先购买能联网的设备。

不过，联网设备却也有新的问题，即隐私安全和用户体验。此前，曾有媒体报道称，网友曝光购买的某品牌大屏冰箱强制播放广告，如此“互联网思维”，也是很讨人厌了。

作为一家家电厂商，董明珠能在2015年就判断出手机与智能家居的重要性，不得不说她的眼光够准。

“我们坚持做手机，是为了改变我们未来的生活，这是一条自我挑战的道路。有创造能力的企业没有红海，创造改变世界。”无论是家电厂商，还是手机厂商，挑战会一直存在。

本文首发于微信公众号：郭静的互联网圈。

有公开资料显示，智能门锁相关企业大多聚集在南方沿海城市。行业鼎盛时期生产企业超过2000家，品牌数量不低于3000个。即便如此，这个行业也没有出现过领头羊品牌。　　摆脱钥匙焦虑，居家生活更便捷

作为家居产品中的一员，智能门锁为何能从智能家居阵营中脱颖而出？

首先是钥匙焦虑。由于普通门锁需要用户时刻带着钥匙，习惯了不带现金出门的现代人逐渐觉得带钥匙出门是个麻烦事儿，钥匙如果不小心丢失了也会带来很大麻烦。智能门锁的开锁方式多样，并保留钥匙孔作为备用，多样的开锁方式获得了众多消费者的青睐。

其次是提升了门锁产品的安全性能，IoT联动为消费者提供了数字化生活服务。举例论证，消费者回家后打开智能门锁，家里的智能灯随即开启，智能空调、空气净化器、智能窗帘、智能电视和智能扫地机器人等智能家电同时打开，为用户带来一体化智能家居互联场景体验。

不过，相较于日韩、欧美智能门锁在民用锁市场均超过50%的普及度，目前我国智能门锁民用普及度仍然较低，市场渗透率还不足10%。

在智能门锁阵营，既有名门、雅洁等传统锁具转型的老牌企业；也有鹿客、小米和华为等当前热度较高的互联网跨界品牌；更有海康威视、大华等安防阵营巨头。当然也少不了海尔、创维、长虹、飞利浦和美的等家电企业。

此外，专注智能门锁的品牌也不少，比如欧瑞博、凯迪仕、亚太天能和海贝斯等。在智能门锁热度最高的时期，还有不少手机品牌也混战其中，像三星、中兴等企业在智能门锁领域就玩得非常好，收获了不少用户。

市面上在售的智能门锁产品“迅速爆发”，数量庞杂——更说明了另一个问题，这个行业里鱼龙混杂。

据数据君了解，很多品牌都采用代工生产，而品牌商无法监管产品代工的过程，有的企业更是连最基本的检测设备都没有。部分智能门锁品牌更看重其营销效果，在售后安装等方面也没有做好建设，这种缺陷很难让一个产业链繁荣稳定的发展。

不过，智能门锁市场作为新产业，必然经历从无序到有序的过程，现在可能就是那个关键转折点。

市场的千亿预期，行业领头羊何时诞生

智能门锁行业很有发展前景不仅仅是“每家每户都需要锁”这件事情，还包括了“可视化门锁趋势”、“AIoT趋势”、“主动安全叙事”等更多内涵。这些方面的进步，带来的是附加值、进而是价格的升级，和必要性的提升。因此，无论如何看好智能门锁这个新品类，都不为过。

尤其是，从品牌格局角度看，智能门锁欠缺“领头羊”，整个行业处于无序状态。笔者觉得，随着智能门锁阵营的不断壮大，行业中必然将会出现一些真正的“专业选手”——在保障产品可靠性和稳定性的情况下，共同规范整个智能门锁行业标准，届时肯定会加速行业爆发。

特别是，高附加值智能门锁，随着家居智能化的演进，互联网，IoT等产业的高速发展，智能门锁产品的功能性和可用性提升，将有可能在技术和品牌端，构成新的门槛和壁垒——这将有利于龙头的出现，有利于行业正本清源。

（来源：手机报在线）

然而，一些所谓的智能家居产品噱头十足却并不实用，甚至连基本功能都难以保证，还可能存在隐私泄露风险。再加上操作系统互不兼容，反倒给消费者添乱。

宋溪插图

鸡肋

智能冰箱大屏推送广告

“全屋智能金秋家装季”“智能预约，App远程操控”……走进东四环附近的家电卖场，程佳发现“智慧”几乎已经成为产品的标配。无论是破壁机、饮水机等小家电，还是空调、冰箱、洗衣机等大家电，似乎只要有了“智慧”加持，就会立刻显得“高大上”起来。

“有些东西看起来挺唬人的，其实细想就知道，没多大用处。”前不久，程佳曾见识过一款科技感满满的智能冰箱。

“号称能追剧、能买菜，还能刷抖音。”与传统冰箱相比，这款智能冰箱多了一块触控大屏幕，但程佳对这样的设计有些费解，“切菜或者炒菜的时候，都不可能面对着冰箱，难不成一边忙着手上的活儿，一边扭头去追剧？与其在既有油烟又很嘈杂的环境下站着追剧，还不如快点专心做好饭，出去坐着慢慢看。”

更令程佳哭笑不得的是，智能冰箱的大屏幕还会时不时推送广告。“刷碗想干净，就用魔力擦”“转凉了，备个毯子”……广告页面下方，还会“贴心”地配上二维码，方便用户扫描下单。

“难道是嫌电梯间的广告还不够多吗？自己花钱再搬个广告屏回家。”在程佳看来，搞好核心功能远比增加附属功能来得更重要。只可惜，这款智能冰箱有点本末倒置。在黑猫投诉平台，记者看到多名消费者反映这款智能冰箱存在压缩机故障，造成无法制冷等问题。

同样经常被吐槽“鸡肋”的，还有智能化程度难以捉摸的扫地机器人。“买的时候，店员一个劲儿地介绍它有多‘聪明’，包括规划清扫路径、扫完自动回充之类的，我以为可以彻底解放双手，没想到真等用的时候，才知道有多少坑。”徐倩发现，扫地机器人在工作时风机噪音太大，于是将其设置为无人在家时启动清扫。

“等回了家，不止一次看到扫地机器人中途罢工。”仔细检查后，徐倩总能从底盘的主刷翻出各种缠绕进去的杂物，“有时候是孩子的小玩具，有时候是长头发或绳子，一旦卡住就要手动清理，真够麻烦的。”

作为家有宠物的用户，扫地机器人还曾让徐倩欲哭无泪。“有一次，家里的狗狗拉了便便，扫地机器人没识别出来，直接涂得满地都是，等我回来推开门，整个人都懵了。”回想起惨不忍睹的画面，徐倩至今仍然心有余悸，“那一刻，觉得这家伙不是智能而是智障，后来好长时间都没再用，搁在角落里落了厚厚一层灰。”

局限

多台设备就多个App

智能风扇、智能洗衣机、智能电热水壶……不知不觉中，董浩然已经给家里添置了不下十种智能产品，却没有享受到想象中的智能生活。“每个品牌都有自己的App，结果多一台设备，就可能要多下载安装一个，互相之间也不兼容，搞来搞去手机上多了一堆App，还要分别控制，照样很繁琐。”

对此，廖晓茹深有感触。“因为下得太多，我索性在手机桌面上建了一个文件夹，专门用来放这些App，可真到用的时候，还是不方便，打开这个调温度，再打开那个调亮度，相当于把遥控器集中到手机上，这样的产品称不上智能。”廖晓茹觉得，智能家居仍处在各自为战的局面，各个系统之间的无形壁垒，导致产品停留在单机运转而非多机联动的状态。相比之下，手机系统的兼容性要好很多，“比如安卓系统，可以在不同品牌手机上使用，这样就不至于换个手机就换套系统。”

目前，摆在消费者面前的只有两种选择，要么接受多个品牌产品单打独斗，要么接受单一品牌全屋智能产品。“可问题在于，像后者这种所谓的‘全屋智能’往往意味着选择严重受限，因为很难有一个品牌的所有产品都刚好能让用户满意，况且后期自己升级改造的空间也被大大压缩。”身为智能家居爱好者，赵鑫更倾向于根据个人习惯量身打造，让产品连为一体，全面感知需求并自动协同运转，“比如，晚上回家推开门，从玄关到客厅的灯依次亮起，窗帘自动合上，空调进入合适的模式，电热水壶把水加热到刚刚好的温度……”

不过，这一切实现起来没有那么简单。“单单是一个灯光控制，就折腾了好多遍。”赵鑫特意买来多个智能开关和人体感应器，希望通过安装和设置，达到“人来灯亮，人走灯灭”的智能效果，过程中遇到不少挑战。

“人体感应器既能探测到人的活动，也能探测到动物的活动，这就可能出现误判，究竟安在什么地方很伤脑筋。”在赵鑫家里，宠物狗曾多次因被探测到而触发灯光开启，“有一天晚上，阳台的灯莫名亮了好多次，后来才发现是因为狗狗跑来跑去，只能重新调整人体感应器的位置。”

赵鑫发现，人体感应器的乌龙事件不仅包括误开，还包括误关。“有时候坐在那儿一段时间没动，就会被误认为这个区域没人，结果灯自己关了，也会很尴尬，特别是在卫生间的时候。”赵鑫正在研究如何通过设置更复杂的关联条件，让人体感应器在人相对静止的状态下判断更为准确，“到头来，还是要自己劳神费力。”

风险

个人隐私存在泄漏可能

“好不好用且不说，更大的麻烦在于一些潜在的安全问题。”对智能家居资深用户刘睿来说，早些年入手的智能音箱给自己带来过不少新奇的体验，但隐忧相伴而生，“一个周末下午，我和孩子正聊天，结果智能音箱突然‘插话’，吓了我们一跳，这才意识到，原来它一直在监听，想想觉得挺可怕。”

不同于智能手机或电脑等设备，智能家居在生产时内置操作系统后，很少再有人会做更改，并且长时间处在静默待命状态，这就给了黑客可乘之机。

“智能家居行业现在还不成熟，一些商家都只顾着不断开发新产品，对系统的安全性缺少足够的关注，很多系统基本等同于没有免疫力的‘裸奔’状态，在病毒面前不堪一击。一旦被攻破，个人隐私就存在泄漏可能。”想到自己家里长什么样、每天在家做什么都会随时掌握在黑客手中，刘睿感到不寒而栗，“用了越多的智能产品，就可能交出越多的隐私信息。把这些拼接在一起的话，自己岂不是变成了彻底的‘透明人’，完全被智能家居产品给出卖了？”

事实上，这样的担忧不无道理。日前，在陕西西安举办的“2021国家网络安全宣传周”中，工作人员就在互动展区向人们展示了一台普通扫地机器人如何秒变窃听、偷窥工具。

“研究发现，这款扫地机器人对外的端口服务存在漏洞，通过这个漏洞可获取扫地机器人的控制权，控制其运动轨迹，还可以进行录音、拍照等。”工作人员提醒，在购买物联网智能设备时，要尽可能选择有安全保障的产品。专家也表示，今年国家颁布了《数据安全法》《个人信息保护法》，对个人信息保护、数据安全等问题提出了一系列要求。应以此为基石，不断推进技术创新，建立起自主可控的数据安全生态。

据了解，尽管大多数企业在智能家居产品的研发中会对其进行安全评测，但国家层面针对智能家居安全评级的统一标准仍待制定和完善。“智能家居不能一味追求销量而忽略质量，应该始终把用户的安全放在首位。”刘睿期待着，未来的智能家居产品不仅能更懂人心，还能更让人放心。

（原标题：调查 | 别让智能家居给生活添乱）

来源：北京日报客户端

记者 宗媛媛美编 宋溪

企查查股权穿透显示，该公司由张小泉100%控股。

根据百科资料，张小泉品牌成名于1628年(明朝崇祯元年)，是中华老字号，也是刀剪行业中唯一的中国驰名商标。

今年9月，张小泉在创业板上市，成为A股“剪刀第一股”，上市首日高开331.88%。

在上个月杭州举办的《国潮起·万物生——2021国潮新消费大会》上，张小泉股份有限公司董事总经理夏乾良以《中华老字号如何守正出奇？》为主题进行了分享。

夏乾良表示，每个老字号品牌都应该找到自己专属的道，所谓弱水三千，只取一瓢。伴随着大家对于新国潮的关注，如果所有老字号品牌和企业，共同努力为中华民族的强盛发展贡献出自己的一份力量，那才是真正的中国人的骄傲。

其实，张小泉不止做剪刀，如今已成为一家集设计、研发、生产、销售和服务于一体的现代生活五金用品制造企业，公司的主要产品包括剪具、刀具、套刀剪组合和其他生活家居用品。

去年就曾推出了婴童保温杯，官方称，他们牢牢抓住了核心——对于不锈钢的深刻理解，“保温杯壶哪家强，好内胆，小泉造。”（快科技）

多年来，萤石深耕智能家居市场，一直坚持以"致力于人人轻松享有安全的智能生活"的企业使命打造受国人喜爱的智能家居。此次发布的智能传感器新品在外观设计、性能配置、功能体验等各方面进行了全新升级，随着该系列新品的加入，萤石的“1+4+N”智能家居业务体系更为完善，将充分满足消费者对于智能生活的个性化、多元化、定制化需求。

智家护卫礼包倾情上线

萤石将智能网关、人体移动传感器、智能门窗传感器、智能按钮4款产品组成了萤石智家护卫礼包，为萤石家居安防用户从单品安防切入场景智控提供了轻量级的解决方案。

萤石A3智能网关是智能传感的中控主机，是名副其实的主心骨。A3精致小巧，直径7cm, 高2.5cm，只有成年人的掌心大。一台A3可以支持包括传感器、开关、插座、窗帘、暖通面板在内的萤石全系列zigbee协议产品，通过接入萤石云平台，实现集中管理和控制。同时，萤石还赋予了A3更多的能力，例如增加有线网口，使得设备网络更加稳定；支持断网时仍能本地控制智能家居设备；支持网关级联，满足多层和大面积用户的智能化需求。

萤石T1C人体移动传感器是一款专业的安防报警设备，主体轮廓只有3cm X 4cm，如小朋友吃的果冻一般大。相比较传统人体传感器，T1C的探测方向更加灵活，磁吸底座可以实现360°探测方向调节，基本无盲区。针对宠物活动时容易产生的误报，萤石创新增加了小面具配件，通过给T1C佩戴“面具”，可以灵活调节探测区域，避免宠物触发误报。另外，为了实现更加频繁的联动控制，应对更为复杂的智能家居场景，T1C设计了双模式来同时实现安防及联动的功能。

传统的门窗传感器产品工业属性较重，安装在家居环境里并不美观。萤石T2C门窗传感器是一款更适合现代家居生活的产品，主体宽2cm，高5cm，精致小巧。不仅如此，T2C在萤石云视频APP增加了开合状态及时反馈，用户能够通过APP看到门窗的开合状态，实时了解家中实况。同时T2C还增加了门窗未闭合提醒功能，用以解决粗心用户的日常困扰。

紧急按钮一般安放在床头、卫生间位置，用于紧急呼救，功能单一，操作简单。萤石为T3C智能按钮注入了智能化属性，使它同样具备双模式功能。在紧急按钮模式下，T3C可以作为呼叫产品来使用，通过改变铃声应用到不同场景，比如老人摔倒了呼叫家人，比如在餐厅用餐呼叫服务人员。在场景按钮模式下，T3C可以连接其他智能设备，用户可以自定义各种全屋智能联动场景，通过“单击”、“双击”、“长按”来控制，自在方便。

四款传感新品出鞘

另外，萤石还为大家带来了两款智能消防告警产品。首先是T4C光电烟雾火灾探测器，T4C采用了双光感烟技术，感应迅速，还支持摄像头联动录像、抓拍功能，能够第一时间掌握火灾现场状况，方便救援。另外一款T8C家用可燃气体探测器，内置高精度催化燃烧式传感器，探测更精准。在轻薄设计基础上，T8C还增加了两组备用接口，一组支持接燃气阀，一组支持接排风扇。当触发燃气告警时可联动关闭燃气总阀，并打开排风扇通风，降低室内燃气浓度，减少爆炸可能性。

在家庭生活中，漏水同样给大家带来了不少困扰。萤石T10C 水浸传感器可实时监测是否出现漏水情况，直径5cm，厚度1cm，安装简单，能应对大部分苛刻的工作环境。支持IP67防护等级，防水防尘能力远超同类产品。T51温湿度传感器自带显示屏，方便本地查看，同时在APP端还能查看历史数据，智能联动功能可配合其他智能设备自动调节室内温湿度，营造健康舒适的生活环境。

打造智能物联新生活

萤石在IoT领域融入了很多对消费者生活应用场景的思考，力求为人们打造出更具智能及无感的便捷生活方式。传感器新品在接入萤石云平台后，可以实现与其他智能设备的互联互通，用户可以自由选择多种产品进行组合，实现自定义场景功能。

如用户外出工作时， T2C门窗传感器被打开，可实时联动摄像机抓拍、录像；下班回家时, T2C门窗传感器感应到门被打开，灯光自动亮起，窗帘关闭；夜间起床时，T1C人体移动传感器联动卧室开关，暖灯自动亮起，并在感应到无人时自动关灯，生活处处彰显智能范。

此次，萤石发布系列传感器新品，以更为成熟的智能产品及联动方案，将安全、智能、便捷的物联网无感化体验带到消费者身边。未来，萤石将加速智能家居的布局，为用户创造更加美好的智能生活。

继杭州云城南综合体项目开工后，杭州西站枢纽建设又迎重大节点：11月1日，杭州云城北综合体（金钥匙）项目正式开工建设。

01

约400米城市地标 刷新杭州新高度

杭州西站与一般传统高铁站具有很大不同，原因在于其与国际接轨、“站城一体化”的设计理念。

尤其是充分利用杭州西站枢纽南北两侧的站城综合体，通过规划引领、配套先行，补齐杭州西部城市功能，成为完善公共配套、集聚高端人才、打造产业大平台的点睛之笔。

此次开工建设的北综合体“金钥匙”位于杭州西站站房北侧，由一栋近400米的主塔楼、一栋高约320米的塔楼以及两栋高约249米的副塔楼组成，总建筑面积超80万方（含地下部分）。

主塔楼外形酷似一把“金钥匙”，建筑形态高耸入云、开放大气，不仅将城西的天际线抬高了近百米，还刷新了杭州城市的新高度，解锁云城与杭州发展的新格局。

大厦由美国SOM建筑事务所以及国内知名建筑设计院gad联合设计。

设计师以“云端之窗”为理念，诠释杭州的传统文化与现代互联网精神。在接近400米塔楼楼顶之处，规划设有360°云端观景平台，置身其中仿佛站在云端，抬手可摘星辰。

两座副塔楼以“凌云之芯”为设计理念，建筑形态极具现代科技感。未来，它们将与云城南综合体的4栋塔楼，向世人彰显杭州这座国际且未来的城市的发展雄心。

02

站城融合 迭代城市功能

杭州云城北综合体“金钥匙”与南综合体“金手指”是西站枢纽建设的重要组成部分，是新一代高铁枢纽建设站城融合实践的重大成果。

云城北综合体(金钥匙)项目，将依托西站超级枢纽，融合站城一体化开发的规划设计理念，集聚大型企业总部、未来产业、商务办公、超五星级酒店、服务型公寓、剧院等多重城市业态与功能，同时引进大型企业总部、数字经济企业总部等高端企业，建成后这里将成为未来杭州创新创业和人文艺术的全新地标。

同时以西站枢纽为核心的杭州云城，正在按照“现代综合交通枢纽、杭州新地标、城西CBD和高端人才集聚地”的目标全面推进规划设计优化、重大项目建设等各项工作。

“西站站房北有‘金钥匙’，南有云门和‘金手指’，它们建成后将共同成为杭州的最高楼、新门户，城西科创大走廊的会客厅和新的增长极。”

来源：杭州西站枢纽

  极简与科技交融 未来家空间近在眼前

  华为全屋智能授权体验店以“打造全场景智慧空间，将数字化带入生活每个家庭”为概念，为消费者提供高端、科技的视觉形象和更好品质的居住空间，引领全新智慧生活方式。

  在空间规划上，华为全屋智能授权体验店按人群和功能等进行科学划分，包括分为展示区、玄关、客厅、餐厨、阳台、卧室、卫浴、儿童房、影音室以及洽谈区等区域；通过科学的参观动线，让消费者从进店开始就能感受层层递进的空间神秘感和主题理念。在装修与布景方面，全屋智能体验店遵循极简主义同时不失智慧科技感。通过专业的照明智控系统设计，细腻调光，激发视觉层次感，营造舒适温馨氛围。

  HarmonyOS智能主机带来主动智能 给你更安全的居家保障

  华为全屋智能以HarmonyOS为基石并带来升级版1+2+N解决方案。基于集连接、计算、存储与智能服务中心于一体的智能主机让全屋运转井然有序；基于中控屏（预计2022年Q1面市）+智慧生活APP软硬件协同交互，智慧识别场景和需求；基于N个子系统（包括空间子系统和全屋子系统等），打造智慧化、生态化、全屋化的智慧生活体验。与此同时，华为全屋智能提供水浸报警、烟雾报警、燃气报警等模式，检测到危险时系统会推送消息至智慧生活APP，同时通过机械手关闭阀门，保障屋内安全。

  在客厅区域，从归家前奏、温馨回家、沉浸观影、休闲会客、派对模式到安心离家等模式，从下班回家到出门工作的整个过程，摄像头、台灯、窗帘、新风机、空调、扫地机器人等在智慧主机控制下协同联动，满足观影、会客、派对等场景需求。

  在卧室场景，用户可以享受自然唤醒、便捷起夜、舒适入眠、浪漫模式，从入睡到晨起，得到舒适呵护。全屋多场景下的主动AI能力是华为全屋智能的差异点之一，让服务主动找人，让家成为会思考的家。针对儿童房场景，RGBW灯带柔和变换颜色可帮助4月龄以上的宝宝慢慢地认识颜色，用鲜艳的彩色灯光效果刺激加速脑部视觉区成长。

  在餐厅场景，灯光照明可及时调整舒适亮度区间，联动HUAWEI Sound X音箱等可自动播放匹配场景的音乐，增进食欲。以烛光晚餐场景为例，当用户触发“烛光”场景后，餐厅关闭布帘与基础照明，氛围照明与重点照明调整至适合范围，层次丰富，享受美妙沉浸时刻。

  口碑至上 一站式服务全流程无忧轻松拥有智能家

  如果技术考验的是厂商硬实力，服务则是软实力的集中体现，甚至直接关乎用户口碑。华为全屋智能授权体验店支持一站式智能化设计、安装，测试服务，通过“智慧生活APP”能实时查看安装进展，省时又省心；7*24小时在线服务以及智能化自助服务平台，让服务体验更精准。

  值得关注的是，在设计阶段用户可以通过全新开发的全屋智能设计工具，借助AI和家装大数据，一键布置多类设计风格软硬装及全屋智能家装，生成效果图、VR全景图、短视频。用户可以亲自体验各个智慧模式下，家具、语音、灯光之间的高效联动，一键查看智能报价，生成适配房屋的产品清单与精准施工图，降低施工出错率，保障用户体验。

  目前，华为全屋智能各大门店已在全国范围内陆续开放，覆盖北京、成都、武汉、南京、长沙、东莞、合肥、福州、贵阳、温州、南宁、金华、汕头等城市，用户可登录浏览器搜索“华为全屋智能”，进入华为官网或拨打950800接入人工坐席预约进店体验，还可以通过【我的华为】APP渠道预约。此外，用户还可参与#华为全屋智能畅想计划#话题活动，晒出优质图文内容，有机会赢取价值29999元的华为智慧屏V 98!

  整体而言，作为华为全屋智能战略落地的核心单元，全屋智能各大门店集成场景化、安全性、特色空间等于一身，具备丰富性、可靠性、智慧性及高实用性，成为连接用户和品牌最紧密的锁扣，促进家从物理空间向智慧空间演进，让场景为人打造，让服务主动匹配人，让更多人住进未来家、住出幸福感。

这是一个新零售的时代。其要义在于以消费者为中心，业务、流程、系统、技术支撑均围绕消费者服务，也是数字化最着力的方向。

从宜家到Wayfair，家居行业经历着零售业一样的演进历程：从集贸式零售开始到连锁店式零售再到电子商务式零售模式。而更垂直的家具领域，涌现出许多新零售模式的新锐品牌和企业。梵几即为代表之一。

梵几创立于2010年，做实用，坚固，耐用且美的日常家具是其自始自终追求的品牌理念。在消费者眼中，梵几有诸多经典之作，如螳螂椅、豆荚摇椅、海星椅等。

除拥有独特的设计哲学和令人印象深刻的东方文化底蕴外，公众不知道的是，梵几是中国家具行业新锐品牌中数字化程度最高的企业之一。这背后，离不开知名云ERP服务商Oracle NetSuite的加持。

东方美学创意和新兴技术的结合，成就了新零售时代的家具行业惊艳的数字化之路。在近日甲骨文 · 云行天下 走进梵几美学空间的活动中，199IT有机会深入了解梵几及Oracle NetSuite数字化合作背后的故事。

结缘

梵几的数字化发展，从创立之时就开始了。梵几的渠道始于官网商城，接着是天猫、京东等电商平台、小程序等移动电商渠道，再到线下门店。

梵几CFO宋星若

公司IT团队有华为出身的高手坐镇，成员精悍，能力很强。在2018年之前，梵几数字化基本是走自研的方向，从官网商城开始，到ERP、办公系统等。在梵几CFO宋星若看来，团队与同行相比，具有更强的开发能力和系统维护能力。

梵几CIO曹力认为在梵几数字化的进程中，梵几的IT化仍可以进一步提升效率以及拓展更优的改进空间。一方面，传统的信息化基本还是在将业务流程IT化，数字化最终则需要能优化业务流程，指导实际的业务决策。另一方面，如果完全自研，对于并非IT公司的梵几，有着不小的人力、成本压力。曹力表示，“有一些流程靠自研的方式解决代价非常大。人力、成本、周期都不是最优方案。引入第三方，站在巨人的肩膀上能走得更快、效率更高、成本更低。”

梵几并非传统家居企业，其渠道的多样性管理运营，对技术和产品要求非常高，包括库存的调拨、线上线下数据一致性，都面临挑战。

公司内部也开始着手选择外部第三方解决方案。方向有两个，一个是传统的ERP产品部署。这个领域已有数十年的行业发展，包括国际品牌SAP以及国内品牌金蝶、用友等。但传统ERP部署时间长、成本高、风险不可控。“在决策过程中，需要快速解决供应链问题，并不仅仅是财务模块的优化。传统ERP部署一旦选型错误，可能会导致满盘皆输的局面”这是包括宋星若在内的高管的担忧。

剩下的另一个方向是SaaS模式，包括一些轻量级的应用，各家优势不太一样。一开始梵几内部有一种声音是：在预算固定的前提下，优先解决一部分问题。而走过一大圈的尝试之后，团队发现以云ERP为核心的Oracle NetSuite最契合自身的需求。

对于梵几这样传统商业模式中的创新企业，Oracle NetSuite有着深刻的行业理解。零售行业尤其是新零售行业，是Oracle NetSuite非常擅长的领域之一。

Oracle NetSuite 成立于1998年，在云计算概念还未出现就已是云原生的企业级应用。经历二十余年发展，Oracle NetSuite成为行业领先ERP云 ，也是部署最广的ERP，全球大概26000家客户。

Oracle NetSuite积淀二十多年成熟的SaaS经验，配套标准化的实施，这大大降低了企业的决策风险。同时成本可控，能一步步实现更多功能。梵几也进行了市场调研，包括向自身的供应商了解，Oracle NetSuite的良好行业口碑和品牌力也成为梵几最终选择合作的原因之一。

价值

初次合作，梵几也有不少的担忧。一方面梵几拥有自研系统模块和其他第三方的系统产品，如何将这些系统之间打通，形成统一的数据中心。另一方面，家具行业的特性决定，厂商必须快速响应用户需求，对可定制性要求非常高。用户提出的需求，需要立刻优化。第三方供应商是否有这样快的响应能力成为考量的因素之一。

梵几CIO曹力

曹力向199IT坦言合作之初的担忧，但随着项目的实施和搭建，Oracle NetSuite的强大自定义能力以及基础的架构平台很快的打消了之前的疑虑。使用后发现Oracle NetSuite能够完全满足即时性的需求，例如自定义报表功能减少了之前的工作量，而且可以通过Oracle NetSuite来整合所有的数据，用定制报表功能完成数据分析工作。

虽然正式上线不过几个月时间，Oracle NetSuite财务规范化和数据完整性调整，解决了宋星若很多的难题。此前，宋星若所领导的财务内控变得越来越复杂，需要增加更多的人手核对订单、核对采购单、核对出库等。Oracle NetSuite通过对数据的优化，能够降低库存，提高周转率，降低损耗率，甚至未来能用更高级手段去跟踪次品，都是基于底层流程数据的通畅，进而做更高级的提升。

在宋星若看来企业都要回到消费者视角，财务和后端等部门最终都是服务于消费者，品牌怎样才能够更好地赢得消费者。家居行业的数字化转型首先要找准用户定位、用户服务逻辑，然后延伸下来对产品的管理、交付的管理、对电商的支持、供应链、与生产支撑企业之间的流程打通。

最终，业务的底层逻辑包括怎么做计划、怎么做预测、数据模型如何构建，这些在数字化转型中都极为关键。宋星若希冀与Oracle NetSuite的进一步合作，能够不断优化这些问题。

曹力认为，Oracle NetSuite对梵几最大的改变，在于打通了财务和业务。而销售模块灵活也反向推动后端的供应模块敏捷。生产制造从计划开始、到交付、用户订单履行等全流程的敏捷性，需要Oracle NetSuite这样非常柔性的系统来解决问题。

不止步于零售

2017年7月Oracle NetSuite开始正式进入中国，发展非常迅速。

目前，Oracle NetSuite能够给零售行业赋能体现在五个方面：

Oracle NetSuite能够满足零售行业全渠道运营的需求，通过快速搭建网上电商平台，打通线上、线下、渠道业务，提升品牌竞争力。同时坚持以客户为中心，持续跟进服务，提升客户满意度，扩大销售。

完整支持天猫、京东、Amazon、ebay等线上电商平台，同时能打通实体店管理。线上线下一体化也是新零售的一大特点。

零售行业供应链是非常重要的一环，Oracle NetSuite能够优化供应链，从采购管理、仓储管理、渠道管道、销售管理，全流程整体数字化、规范化管理。

财务业务一体化过程中节省了企业是时间、成本。财务业务一体化打通后，更加高效、规范。财务人员能够更好地了解业务，指导运营。

前端数据和后端数据整合成一个平台，打通并形成一致性。更细微的了解产品的销售渠道、成本、利润。能有效帮助进行决策分析

目前，Oracle NetSuite已在中国积累了上千家客户。除了新零售，Oracle NetSuite还深耕专业服务业（设计公司、律所、NGO等）、批发分销、跨境电商、高科技、制造等行业。

此外 ，从业务角度来看，出海企业是Oracle NetSuite是非常重要的方向，公司的重心之一是帮助中国企业走出去，包括支持一带一路，大湾区建设等。Oracle NetSuite是全球化的SaaS云ERP，多地区、多币种、多会计准则的管理，能够帮助走出去的企业更快适应当地合规性要求，更高效，风险最低，同时帮助中国企业快速成长，做大做强。这是众多中国企业选择Oracle NetSuite的原因。

步入店面，通透开阔的杂货区域以延伸的吧台形式展示，经隔断处理的窗隔开喧闹的人流，筛入斜映的光影，自然材质的立柱嵌入场景，展现了现代空间与质朴肌理的相互碰撞。

整个空间被分为四个独立又彼此连通的“盒子”，意在模拟不同的、更真实的家庭生活状态，以贴近日常的展示居住空间的多种可能性。而与家具区域的“冲突”。也恰巧提升了每个“盒子”在空间上的独立性。

互相连接又互不干扰，而与家居区域的“冲突”，也恰巧妙提升了每个“盒子”在空间上的独立性，让人能够在同一空间中感受层次与尺度的多样变化。

在灯光的使用上，仅选取较弱的点光源以及线性的间接光，营造出自然柔和的氛围，变化细微而层次丰富，延展无尽的幽静拙朴意味。

融入对自然和在地文化的尊重与考量，在结构、肌理与光影的映衬下，让空间代为讲述梵几美学理念的更多可能性。

秋意正浓，梵几苏州新店正式启幕，等待你携一缕桂花香，推门前来做客。

丨空间设计丨

涞德LADDER

丨软装设计丨

梵几团队

店铺地址：梵几苏州春风里店

苏州市相城区御窑路大悦春风里L1-29/30

关于梵几

梵几创立于2010年，以家具设计为起点，希望借此创造多种生活方式可能性，影响生活更多层面的审美情趣的生活美学品牌。“生长于野，安于室”是梵几所追求的精神哲学，意在表达希望所设计的每一件家具置于每一个人的家中都可以如树木，花朵置于自然中一般的自然而然。进而至观省人的内心亦是如此，保有自我的特质却也豁达坦然安于世间自然。通过设计的力量平衡东方与西方、传统与现代之间的关系，创造真正属于中国人未来的家具，从而改变当代人的生活方式。梵几陆续在杭州、北京、深圳、上海、成都、苏州、南京开设不同风格的展厅，每一家体验店都会根据不同的城市肌理和在地文化设计。

有着“魔都”“东方巴黎”“十里洋场”之称的上海，一直是国内最具代表性的东西方文化交融的城市。而要从上海60+商圈中，选取一个最能代言这种“融合”特质的，淮海中路商圈无出其右。

自1900年辟筑至今，淮海中路见证了上海百余年间的商业兴衰繁荣，东西方文化与时尚潮流在此碰撞交汇，以独特的摩登腔调吸引着当红外资品牌、本土新兴品牌前赴后继地落户。

如今的淮海中路商圈主要指东段西藏南路到陕西南路约2.2公里的繁华商业街区，集结了上海K11，上海香港广场、上海新天地、上海环贸iapm、上海TX淮海｜年轻力中心等10余个购物中心，更集聚了爱马仕之家、Shake Shack、niko and…等众多旗舰店、网红店。

定位为“淮海中路上的文化艺术零售地标”第二座K11的动工，也意味着百年老街淮海中路商圈往“具有全球影响力的‘高雅时尚’商业街区”出发的新一轮征程。

一、120余年历史的老牌商圈，活成“弄潮儿”

早在二十世纪三十年代，淮海中路就已被誉为“东方巴黎时尚街”，历经百年沧桑，但却魅力依旧，坐拥高人气优质mall，迄今仍吸引着新潮时尚品牌争相落户，始终屹立潮头。

1、优质mall林立，客流密度大

淮海中路商圈内分布了18个购物中心，上海环贸iapm、上海K11、上海新天地、上海TX淮海｜年轻力中心等以不同特色吸引本地消费者、游客趋之若鹜，成为上海必逛目的地商业。

◎淮海中路商圈示意图制图：蔡宇斌/赢商云智库

赢在选址数据显示，淮海中路商圈面积约为1.38平方千米，由于商圈面积相对较小，其整体客流规模在上海市级商圈中不占优势；但从客流密度来看，淮海中路商圈名列前茅，节假日、工作日客流密度均较大，仅次于南京东路商圈。

2、现象级网红迭出，旗舰店/首店“扎堆”

淮海中路商圈，是不折不扣的“弄潮儿”，全国知名的“网红制造机”、“旗舰店/首店收割机”。淮海中路上的品牌兴衰，侧面反映了实体商业风向。

■ Popeyes、niko and…、Shake Shack、LINE FRIENDS等国外品牌，近年来均曾在淮海中路上一炮而红，成为轰动一时现象级网红店；

■ 奢侈品牌、国内外知名时尚零售品牌纷纷将旗舰店落户于此，如爱马仕之家、MUJI、GENTLE MONSTER、连卡佛、优衣库、维多利亚的秘密、YSL圣罗兰美妆；

■ 喜茶Pink主题店、陶陶居、蔡澜港式点心店等人气餐饮亦在此开出上海首店；

■ 今年以来，热门潮玩品牌X11、52TOYS相继落户，时尚零售品牌bosie、GENTLE MONSTER开出“未来感”新概念店……

二、淮海中路商圈的“抗衰”密码

淮海中路商圈为何能持续引领潮流、历久弥新？

1、不可复制的“摩登”底色和时尚基因

淮海中路，辟筑于1900年。从“宝昌路”“霞飞路”“泰山路”到“淮海中路”，几经改名，以上世纪二三十年代最为人熟知的“霞飞路”闻名中外，比肩巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道。

东西方的政治、经济、文化、艺术、商业等人类最前沿的文明内容，在这条路上兼收并蓄、融合锻造，形成淮海中路的“摩登”底色、时尚基因，这也是其他商圈无法复制的深层内涵。

改革开放后，淮海中路开启了上海高端商业的先河，最时尚的商业内容汇聚于此，成为繁华和高端生活方式的代名词。

2、“保鲜”之道：自我更迭，持续求变

随着消费习惯的变化，业态品牌的更迭加速，调整升级、自我更迭成为淮海中路商圈的常态。

但随着各项目持续调改焕新，以及中段上海TX淮海｜年轻力中心的开业，局面得到改善：

（1）上海新天地项目

经过20年的持续开发和调整，形成了新天地广场、上海新天地、新天地时尚Ⅰ、新天地时尚Ⅱ、湖滨道购物中心等商业组团。

■ 主打lifestyle概念的湖滨道购物中心引入大量餐饮、亲子、生活类零售及各种体验式业态，满足消费者各类生活与购物需求；

■ 新天地广场旨在打造一个既能满足都市女性对精致健康生活的追求，又能享受精神世界富足的“新女性潮流社交目的地”；

■ 新天地时尚Ⅰ和新天地时尚Ⅱ分别致力于成为玩乐有范的潮流社交新坐标与推动原创时尚力量的引擎。

◎上海新天地石库门开放式街区图片来源：上海新天地官方微信公众号

（2）上海广场

2020年9月完成全面改造升级，通过36%餐饮娱乐、8%潮品零售、56%WeWork联合办公为一体的多重功能组合业态布局，完成精准的消费需求匹配。

◎图片来源：赢商网

（3）上海环贸iapm

在保持高端调性的同时，不断提升业态丰富度。如满足商圈白领需求，形成星巴克、MANNER、Seesaw、Peet's Coffee、%ARABICA等咖啡品牌阵容；迎合潮玩热潮，引进52TOYS上海首店；紧跟运动健身新趋势，引进昂跑、FITURE等新锐品牌。

◎图片来源：52TOYS

（4）上海TX淮海｜年轻力中心

于2019年底“开箱”，迅速成为95/00后Z世代逛gai目的地，汇聚陈冠希潮牌INNERSECT线下首店、Solostage、X11 THE MR YOUNG、Documents闻献、Bosie等各路新潮品牌。

第三方数据显示，2020年TX淮海直接带动该地段客流550万人次，预计今年将达到近千万人次。

◎图片来源：赢商网

三、发力“全球影响力高雅时尚”街区，挑战在哪？

淮海中路这条百年老街，正踏上创新升级再出发的新一轮征程。

“十四五”时期，黄浦区将以淮海中路为轴，联通周边优势区域，进一步将淮海中路商圈建成具有全球影响力的“高雅时尚”商业街区。

那么，淮海中路商圈距离这一目标，还有多远？

1、“时尚”有余，“高雅”不足

（1）商业档次：高端项目数量多，但体量小、开业年限较长

高端商业项目的数量、体量，一定程度上反映了商圈的辐射能力。

从高端商业项目（统计范围：独立百货及购物中心）数量来看，淮海中路商圈拥有5个高端项目，仅次于陆家嘴张杨路商圈、南京东路商圈、徐家汇商圈，位居上海前列；从体量来看，淮海中路商圈内高端项目大多体量较小，且开业年限较长，优势不明显。

（2）奢侈品牌规模：位居上海商圈中游，“高奢”品牌较少

从奢侈品牌数量及门店数量来看，淮海中路商圈仅位居上海商圈中游，与南京西路商圈、陆家嘴张杨路商圈相比差距明显。尽管拥有较多数量的高端商业，但这些项目引进的品牌大多未达到“高奢”级别。

（3）时尚零售规模：中高端品牌数量众多，但门店较少

进一步分析中高端/高端时尚零售品牌数量可见，淮海中路商圈在高端时尚零售的“话语权”相对不足，但在中高端时尚零售品牌数量方面独占鳌头，为消费者提供了丰富的品牌选择。可见，淮海中路商圈内，商业项目间的品牌差异化程度较高。

但从中高端/高端时尚零售品牌门店数量来看，淮海中路商圈时尚零售规模效应较弱。

从“高雅时尚”来看，淮海中路商圈是上海中高端时尚零售品牌最为丰富的商圈，是不折不扣的时尚商圈；但商圈内高端商业体量较小，奢侈品、高端时尚零售品牌数量及门店数量相对不多，在“高雅”方面与南京西路商圈、陆家嘴张杨路商圈、徐家汇商圈有一定差距。

2、“全球影响力”有待提升

（1）国外品牌规模：位居上海商圈中游

上海典型市级商圈内的购物中心已进驻品牌中，国外品牌最青睐的商圈为陆家嘴张杨路商圈，如上海IFC、上海恒隆广场、上海静安嘉里城等均拥有数量众多的国外品牌；淮海中路商圈的国外品牌门店数量虽不占优势，但占比较高，达到46%。

（2）国外品牌全国首店规模：位居上海商圈之首

另据赢商大数据不完全统计，2019-2021年落户上海的国外品牌全国首店共有104家。其中，淮海中路商圈以28家的数量夺得头筹，遥遥领先，占比达27%。可见，淮海中路商圈仍然是国际品牌进军上海乃至中国的首选进驻地。

淮海中路在“全球影响力”方面，仍有较大提升空间。一方面，淮海中路所拥有的国际品牌门店数量规模仍较小，影响力有限；另一方面，淮海中路又是国外品牌开拓中国市场的首选，首店级别较高。

究其原因，可能是淮海中路商圈内购物中心面积较小，优质铺位有限，导致有落址需求的国际品牌外流。

3、当务之急：商业氛围、品牌引领性、增加商圈“厚度”等

淮海中路独特的“海派摩登气质”、历史文化底蕴，这是其不可替代的竞争力，能为落地于此的商业和品牌赋能，但距离“全球影响力高雅时尚”商圈的目标，淮海中路商圈在商业影响力和商圈辐射力等方面还有较长的路要走。

（1）增强集聚效应，提升商业氛围

不管是K11、上海环贸iapm、上海TX淮海｜年轻力中心以及未来的K11等商业项目，还是沿街的品牌旗舰店，需联合起来，以点带面，带动商圈年轻化，强化淮海中路的时尚潮流标签，以更优质的内容抓住年轻消费者，进一步发挥商圈的辐射效应。

◎淮海中路商圈居住人口画像：年轻客群比例较低图片来源：赢在选址

（2）追求品牌调性，用小众时尚引领消费

淮海中路内商业可充分挖掘和利用商圈的特质，引进既能引领时尚，又符合淮海中路人文调性以及圈层消费趋势的小众品牌，让淮海中路成为品牌讲故事之地、宣传推介之地。TX淮海的成功，就是有力的明证。

（3）完善统一规划，增加商圈“厚度”

如今消费者出行方式已发生较大转变，淮海中路以地铁、步行为主要交通方式，停车位较少。淮海中路商圈的转型升级，还要把相关的支马路规划进来，一体谋划、一体管理，增加商圈的“厚度”。

四、结语

“这一项目将采用创意思维，将艺术、人文、自然融入商业，打造淮海中路上的文化艺术零售地标。”新世界发展行政总裁、k11创始人及主席郑志刚对K11新项目的期许和重视，足以看出该项目的商业地位。

可以预见，K11新项目未来的亮相，将进一步提升淮海路商圈的时尚艺术格调，带动商圈升级换挡。

上海正加快打造具有全球影响力的国际消费城市，淮海中路这条“最上海”的百年老街，正以“年轻力”迈向下个百年，为增加消费对经济发展的基础性作用提供“上海方案”。（本文来源：赢商云智库）

经过去年的沉寂之后，今年成为商业项目开业的一个大年，我们挑选了30家2021年新开业项目，罗列出他们的一层平面图，从这个角度看看这些新商场的特点。

本文收录的项目均为今年新开业商场，相关信息由商场提供或者我们从项目官方公开渠道收集。以下按照项目所在城市罗列：

在上海，恒基·旭辉天地、上海博荟广场ONE EAST、LaLaport上海金桥、漕河泾印象城、北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、上海前滩太古里等项目于今年新开业。接下来，还将有松江印象城、大洋晶典天安千树、MOHO等项目陆续亮相。

>上海前滩太古里

商业总建筑面积12万平方米，主要由“石区”“木区”“中央公园”构成。下图中星巴克向绿工坊区域是中央公园、在中央公园以上是木区、以下是石区（奢侈品店铺聚集）。

>上海瑞虹天地太阳宫

商业建筑面积18万平方米（含停车库，停车位1500个），商业经营楼层LG-L7。平面整体呈“回”字型围和动线。

>上海北外滩来福士

商业建筑面积12.3万平方米（不含停车库），商业经营楼层B2-L4，停车位1800个。一层围绕中庭形成围和动线。

>上海漕河泾印象城

商业建筑面积5.6万平方米，商业经营楼层B1-L4。停车楼层B1-B3，有停车位1800个。一层的业态规划以潮牌数码及网红轻餐为主，该层咖啡茶饮餐厅类品牌店铺占比约50%。

>北京更新场

商业建筑面积1.2万平方米（不含停车场），经营楼层：G、M、LG（B3是停车楼层，停车位约150个），项目虽然体量不大，但因打造品牌组合极具潮流性，成为今年北京最热门的商场之一。

>首开龙湖北京熙悦天街

商业建筑面积15.1万平方米（含停车库），商业经营楼层B1-6F。

>龙华壹方城

商业建筑面积25万平方米，经营楼层：B1-L4（共6层），停车位共计2500个。

在重庆，今年新开了重庆光环购物公园、大渡口万象汇、星光68 B区、大足大融城（街区部分）等，接下来，重庆大悦城、龙湖重庆公园天街、渝北吾悦广场、重庆彩云湖万科里等项目将在今年内亮相。

>重庆光环购物公园

购物中心建筑面积17万平方米，停车位3000个。商业经营楼层从B1、LG-L5，购物中心整体呈“L”型动线，“沐光森林”位于项目主中庭节点上。

>天津仁恒伊势丹

已开业的一期商业建筑面积6.8万平方米，待整体开业后总商业建筑面积为11万平方米，商业经营楼层B2-5F。停车层于B3-B1，有超过1550个停车位。

从下图来看，项目采用了传统百货商场的动线模式，一楼引进了30余家国际化妆品。另外，华北首家TSUTAYA BOOKSTORE茑屋位于商场的B2层。

>武汉江宸天街

商业建筑面积约14万平方米，商业经营空间B2-L6。“V”字型动线，一层以零售为主，在主要动线节点上穿插了茶饮咖啡业态。商场的高楼层则在V字动线的两端落位了亲子培训、休闲娱乐、热门餐饮等业态。

>武汉K11购物艺术中心

项目总体量约24万平方米，涵盖8.3万平方米的购物艺术中心（包括I馆和II馆）、5.6万平方米的K11 ATELIER写字楼，以及室外休闲慢生活街区AVENUE 11。

武汉K11购物艺术中心（I馆）

武汉K11购物艺术中心（II馆）

>印力汇德隆 杭州奥体印象城

商业建筑面积24.6万平方米（含停车场B2-L1，约2500停车位），商业经营楼层B1-L6。除了主力店（L1-L3山姆会员超市、高楼层电影院、KTV）之外，购物中心整体呈“L”型动线。

>杭州ins park

商业建筑面积8万平方米（不含停车库），开放式街区形态，3-4层高低错落。

>杭州七堡花园城

商业建筑面积7.8万平方米（含停车库），商业经营楼层B1-L5。

在成都，王府井Discovery、成都世茂广场、成都印象城、龙湖成都锦宸天街、天府红、Regular等项目都于今年亮相。

>成都世茂广场

商业建筑面积14万平方米（不包括停车场），停车位于B2-B1。商业经营楼层B1-L6，平面规划为带弧度的单一动线，一层以服饰（下图绿色）、生活方式（下图蓝色）品牌为主。

>龙湖成都锦宸天街

商业建筑面积11万平方米（含停车库），商业经营楼层B1-4F。项目各楼层动线都呈“L”字型。

>成都印象城

商业建筑面积12万平方米，商业经营楼层B1-L6。项目动线整体呈“一”字型动线，沿街面有部分餐饮店铺（黄色部分）。

>西安万象天地

商业建筑面积9.4万平方米，打造的是“街区”式新型城市空间。

在长沙，龙湖长沙洋湖天街、长沙荟聚、长沙北辰三角洲大悦城等项目都已于今年开业，接下来，步步高星城天地将于今年内亮相。

>长沙北辰三角洲大悦城

商业建筑面积14.6万平方米（不包括停车场），商业经营楼层B2-L5M。

>长沙荟聚

总建筑面积约40万平方米（包括3万平方米公寓、近4000停车位）。荟聚总租赁面积约13万平方米，户数量超过380家。商场经营楼层B1-L4，另屋顶有“乐芙小镇”儿童乐园及休憩区域。购物中心部分的平面动线呈“8”字型。

>龙湖长沙洋湖天街

商业建筑面积10万平方米（不含停车库），商业经营楼层B1-L4。

>南京建邺吾悦广场

商业建筑面积16万平方米（含停车库），可租赁面积5.3万平方米。B3-B1F为停车场，B1F-6F为商业经营楼层。

>南京桥北万象汇

商业的建筑面积约10万平方米（含停车库），商业经营楼层B1-L5，停车层B2。

>汕头万象城

商业建筑面积17.6万平方米，商业经营楼层B1-L6。项目引进了430余家品牌店铺，其规模和定位在粤东地区首屈一指。平面动线呈“V”字型，一层以国际美妆、高端腕表等零售品牌为代表。

在宁波，宁波阪急、宁波万象城已于今年开业，接下来宁波中海环宇城将在今年内亮相。

>宁波万象城

商业建筑面积28.6万平方米（含山姆会员商店、停车场），其中购物中心租赁面积约10万平方米，经营楼层B1-L4。在B2-B1有地下停车场，L1-L3有同层室外停车楼。

>南宁五象万象汇

商业建筑面积6万平方米，商业经营楼层B1-L5。项目动线呈“一”字型，比较简洁。

>嘉兴南湖天地

总用地超过21万平方米，其中商业建筑面积5.8万平方米，商业可租赁面积4万平方米，另有停车位1800个。项目主要分成四个板块，鸳湖里弄（街区）、嘉绢印象（街区+购物中心）、南湖书院（街区）、南堰新景（街区）。

鸳湖里弄以餐饮为主，汇集众多城市首店，配有部分儿童业态；嘉绢印象的业态较为综合，零售旗舰品牌主要集中于此；南湖书院和南堰新景的店铺散落有部分餐饮、华为智能体验生活馆、蔚来中心、泡泡米益智乐园等。

>苏州大悦春风里

商业建筑面积18万平方米（不含停车场），商业经营楼层集中于B1-L5（局部L6）。有超过3000个停车位（地下停车场及地上同层停车）。

>龙湖苏州东吴天街

商业建筑面积15万平方米（含停车场B1-B2），商业经营楼层B1-L7。

>惠州印象城

商业面积12万平方米（不含停车场），商业经营楼层B1-L3，停车场B2-B1，超过1850个停车位。

据了解，早在2019年，京东超市就提出“精准全渠道触达”的理念，以求实现线上线下全渠道融合触达。同年9月，京东超市提出“TOUCH战略”，阐述对快消品市场的精耕细作的全渠道触达理念，同时推出代表更灵活高效的“物竞天择”创新项目，打通全渠道终端，帮助商家和品牌商实现渠道、用户、营销的精细化运营。

2020年4月，京东超市全渠道战略地位再次提升，京东宣布成立大商超全渠道事业群。同年9月，京东超市再度推出“TOUCH+”战略，旨在用全渠道终端打通线上线下的人货场。

值得注意的是，目前，京东超市全渠道业务已经覆盖电商渠道、实体门店、即时零售、企业业务、餐饮业务等多种线上线下业态，形成了全渠道布局。根据公布数据显示，目前，京东超市全渠道强控场布局近3000家线下门店，可调动的商家门店超10000家，覆盖社群超5000个，触达人群超千万人次。

而在营销上，京东超市持续布局全域营销生态矩阵，目前已具备中心化电商营销、非中心化场景营销、线下场域营销、O2O营销、全链路广告和全域用户运营6大营销能力。

据公布数据显示，目前，京东超市即时零售业务能力已成功引入沃尔玛、华润、永辉等超370家商超，覆盖近3万家门店，提供超300万商品，在近380座城市为消费者提供1小时达的购物体验。另外，目前，已经有90%的核心品牌将京东超市作为新品发布平台。

值得一提的是，今年京东11.11为消费者带来超4亿件新品中，来自京东超市的新品增长幅度已超过50%。

　　丁女士告诉中新经纬，去年买完房后偶尔会逛一逛建材市场，彼时受疫情影响，瓷砖商家纷纷在搞特价。没想到今年，无论是瓷砖还是其他建材都在密集涨价。原本她的装修预算想控制在25万元以内，如今重估预算或超30万元。“趁着‘双11’打折，我已在网上预定了灯具、床，还有一些软装用品。”

　　中新经纬注意到，“十一”假期后，多个建材家居企业发布涨价通知，涉及水泥、玻璃、陶瓷、家居等领域。华鹏陶瓷发布调价通知函表示，自10月26日起，全系列价格上涨5%-10%；南昌海螺水泥宣布自10月17日起，公司各种品种水泥价格上调40元/吨；上爵电器称，自10月20日起，所有照明产品在现有的价格基础上，上调5%-10%。

　　北京民乐建材市场。中新经纬张燕征摄

　　经销商称建材“一天一个价”

　　近日，中新经纬以消费者的身份走访了北京多个建材市场了解到，自9月以来，从水泥、砂子、线管等建材，到门窗、照明、卫浴、床具等家居行业已经历多轮涨价。不过，“十一”假期后，玻璃胶和水泥的涨势最快。

　　“一箱玻璃胶往年差不多卖300元，现在涨到600元了。”北京民乐建材市场的一位经销商告诉中新经纬，他原本打算近日进一次货，但厂家说现在没货，要等通知，而他的店内现在只剩几箱玻璃胶。“我干了二十多年，往年的建材价格会随着淡旺季起起伏伏，但像今年这样‘一天一个价’地往上涨，还是头次见。”

　　据该经销商介绍，玻璃胶一般用于家装粘接，比如木线背面哑口处、坐便器、洗手池与墙面的缝隙处等，不同物品要用不同性能的玻璃胶，具有防霉、防火等功能。而玻璃胶的涨价、缺货也让不少正在装修的人感到头疼，通过各种渠道“等货来”。

　　玻璃胶资料图。中新经纬张燕征摄

　　家住北京市朝阳区的齐女士对中新经纬表示，最近她正在翻新房子，装修师傅称环保胶不好买，另外水泥也涨价飞快。“‘十一’前跟装修师傅聊天，他们说现在水泥价格每天不停涨，让我赶紧囤些，我没当回事儿，等我这两天打算贴瓷砖才发现，原本20元一袋的水泥现在涨到了30元。预计我们家装修至少需要100袋，也就是说晚了不到一个月，要多花1000元。”

　　北京民乐建材市场的一位水泥经销商告诉中新经纬，“从今年9月末到现在，不到一个月，每吨水泥的价格涨了一百多元。有些老客户都不敢下单了，说是先用库存，看明年价格会不会降下来。”

　　值得注意的是，不止是建材涨价，照明、窗帘、卫浴等家居产品也纷纷涨价。美联天地建材市场的一位雷士照明店家告诉中新经纬，公司总部发了调价通知，从10月11日起，风扇灯、面板灯、浴霸这些都要涨价10%。“如果要装修就赶紧添置吧，可能以后还要继续涨价。

　　另一位卖窗帘布艺的李店长也表示，现在每平方米的布料涨价2元，定做工期也从之前的5天延长到现在的10天。“我们的工厂在江苏，但要错峰生产，所以工期普遍延后。”

　　建材家居“涨价潮”蔓延

　　“快装不起了，打算换便宜的品牌。”齐女士表示，原来她打算买的某品牌瓷砖每块售价110元，现在打算换成另一品牌的瓷砖，每块售价80元。“这样一算，近百平方米的房子差不多能省5千块钱。最近还在考虑把沙发换个便宜的品牌，或者缓缓再买。”

　　事实上，早在9月末，已有多个建材家居头部企业宣布涨价。上市公司东鹏控股在9月24日发布公告称，从10月1日开始，主力业务瓷砖产品，除少部分渠道外，大零售、大包渠道和工程等主要渠道全面上调5%。

　　随着东鹏调价的公布，建材家居“涨价潮”随即蔓延，不少公司都在密集发布调价函。

　　帝欧家居在10月10日和14日两度发布公告，对控股公司欧神诺的普销常规产品600×1200mm及以下规格瓷砖产品，在原开单价格基础上上调5%，该规格之上产品，则是除整装和工装之外的所有普销常规产品，同样上涨5%。

　　江西玉兔新材称，自10月13日22时起，公司各种规格白水泥价格统一上调100元/吨

　　照明行业的昕诺飞向各渠道分销商和终端用户发布通知，决定自10月8日起，对部分LED模组及驱动和特种光源产品的经销商进货价予以上调，幅度为10%。

　　家居产品资料图。中新经纬张燕征摄

　　另据10月18日由商务部流通业发展司、中国建筑材料流通协会共同发布的全国建材家居景气指数显示，9月份全国建材家居景气指数(BHI)为138.63，环比上涨12.87点，同比上涨30.37点。全国规模以上建材家居卖场9月销售额为1171.35亿元，环比上涨21.28%，同比上涨35.31%；2021年1-9月累计销售额为7859.55亿元，同比上涨56.57%。

　　水泥资料图。中新经纬张燕征摄

　　原材料上涨、限电限产是主因

　　对于此轮建材价格上涨的原因，不少经销商将其归结为原材料价格上涨、工厂限电限产。

　　在上市公司的财报中也能找到一些答案。东鹏控股在2021年中报里就曾指出，“公司的主要原材料包括砂坭、化工材料、包装材料等，所需能源包括电、煤、天然气等。上半年原材料、能源价格快速上涨，对公司经营带来了一定的压力。”

　　10月11日，帝欧家居发布的涨价公告中解释称“近期各产区电力供应紧张，原材料及能源价格持续上涨。

　　中国建材流通协会行业研究部分析称，近期全国多地下发能耗双控的政策文件，建材家居企业成为此次限电潮中重点关停的对象，原本的生产旺季各大企业停产、限产成为常态；此外，今年以来能源价格提高造成原材料价格持续上涨，企业成本居高不下，叠加外贸需求旺盛，引发此轮涨价潮，且部分涨价已传导至终端市场，短期内建材家居企业竞争将更加剧烈，行业洗牌加速，部分中小企业面临淘汰。

　　中新经纬还注意到，近期已有山西、河南、内蒙古、山东、河北唐山等多地宣布“秋冬季错峰生产”或启动重污染天气应急响应，即要求钢铁、建材、化工等高耗能企业限产或停业。

　　比如，10月22日，山西省工业和信息化厅网站披露，山西省开展2021-2022年秋冬季错峰生产，对钢铁、焦化、有色(电解铝、氧化铝)、铸造、化工(煤制氮肥、炭黑)、建材(砖瓦、耐火、陶瓷、石灰、水泥熟料及粉磨站)等重点涉气行业企业实施秋冬季错峰生产。

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林告诉中新经纬，家居建材上游的原材料种类繁多，特别是石油化工的原料有较大幅度地上涨，各种原材料涨价对家居建材市场的涨价起到了推波助澜的作用。而限电也是另一个因素，尤其是家居建材生产企业大部分属于高耗能企业，在各地限电中首当其冲，这就导致了家居建材供应短缺。

　　“需求方面，上半年房地产市场出现了一些火爆的迹象，使得家居建材需求有所提升，客观上也导致了涨价。”盘和林称。

　　战略定位专家、上海九德定位咨询公司创始人徐雄俊在接受中新经纬采访时指出，从周期性来看，家居建材行业已达到规模或流量的顶点。“特别是在房地产行业整体下行的背景下，为了提高企业盈利能力，适当涨价是家居建材行业采取的常用方式。另外，国产中高端家居建材品牌也可以借此机会拉开品牌差异。”

　　家居建材后续还会继续涨价吗？天风证券在研报中分析称，水泥受能耗双控限制，供给收缩产生的价格高弹性有望在第四季度持续。另外，消费建材短期内或仍受地产景气度、资金链，以及大宗商品价格持续上行带来的成本压力影响，但中长期看，龙头公司已经开启渠道变革，规模效应有望使得行业集中度持续提升。

（文章来源：中新经纬）

20年前，曾经热火朝天的滇南发电总厂正式关停，遗留下了2297户，87栋厂区住宅楼，它们一度被时光遗忘，一直保持着20年前的模样，生活在厂区里的人，也多为老人。

“开远有几大工厂，都有配套的工厂生活区，有大批的市民住在里面。”开远市住建局市政建设处主任温彦斌介绍。随着时代的发展，建设于20世纪的楼房早就不能满足当下人民的生活需求了，老旧小区的改造问题摆在了经济转型的开远面前。

改造前的小区景观

改造后的小区

走进滇南发电总厂的生活区——星光社区，各个时期的建筑风格都能在这里找到。然而，杂乱的树木、剥落的外立面、空中私搭乱建的电线让整个社区显得凌乱不堪。今年3月开远市老旧小区棚户区改造带动城市更新项目在这里开工，“我们主要是针对外立面、屋面防水、楼道环境、雨污分流、道路工程等方面进行改造提升，同时绿化了5000平方米绿地、新增停车位100个、充电桩3个、路灯60盏、垃圾箱100个、无障碍设施1项、健身娱乐设施2项、文化宣传设施4项。”温彦斌指着小区中间的一块广场说道，“这里曾经是一个足球场，但是由于多年没有人维护，早已失去了功能，现在我们根据实际需求，将它变成了一个休闲公园，一到晚上，这里成为了跳广场舞的首选之地。”

目前，项目部正在与天然气公司协调，在“水电路”问题均已解决的情况下，实现天然气入户，让星光社区的居民尽早用上清洁能源，方便生活。据悉，所有改造工程预计到明年3月份能完成。

老人们在下棋

“我以前就是发电厂的工人，从1956年就住在这里了，政府来给我们改善居住条件，大家都欢迎。”杨思颜老人和几位老朋友正在新修建好的亭子中下象棋，以前，老人们缺少娱乐的地方，吃完饭也没有散步的环境。如今，他们的旧居不仅换上新颜，更增添了许多具有服务功能的设施。

城市的发展必然会带来城市空间的压缩，实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求，有助于深入推进以人为核心的新型城镇化。

城市更新，居民倍加期待。

绿意盎然的小区环境

在城市建筑和设施逐步自然老化，一些原有建筑标准已经落后，需要改造调整增强安全性的情况下，同时，一些城市原来的功能布局、建筑设施、空间环境也不再适应居民更高的生活需求，需要通过城市更新更好地满足人民群众对城市宜居生活的新期待，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

昔日“电力四射”的老厂区，也终将和其他老旧小区一样，在城市更新中，重塑功能与形象，助推全国文明城市创建。

云报全媒体记者 殷洁 李树芬 胡梅君 马喆 黄翘楚 夏方海

开远市融媒体中心 李岚卿 杨曼青曹蔓夫

湖贝村旧改项目地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，总用地面积约40万平方米，规划建筑面积近200万平方米，未来将对其中近10万平方米用地建筑物进行综合整治，另外还需拆除旧建筑物面积约80万平方米，涉及87块宗地。

由于该项目涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，不论从涉及拆迁谈判的业主数量和规划、拆迁难度等方面都被誉为深圳城市更新之最。

根据目前的最新规划版本， 湖贝村旧改项目将力争用9年左右时间、投资300亿元，打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，让湖贝村村民实现“铺仔搬入万象城，老屋变身幸福里”的美好愿景。

湖贝村整体改造项目是深圳一大社会热点，830多米的湖贝塔规划，令深圳人津津乐道，尤其是近期南山华润城的火爆和财富效应，让很多敏锐投资者的目光瞄准了湖贝旧改（华润城实际上就是南山大冲村旧改）。几年后，一个超越南山华润城的超大规模旧改项目就会在这里崛起，这个过程中，必然有不少新的财富奇迹产生，你能抓住吗

深中+螺岭合作办学华润湖贝

由于华润湖贝地处优质地段，位于罗湖核心位置，东门街道，无缝连接2号线湖贝及3号线晒布地铁站。早前就一直有拆除的传闻，加上此次华润还规划有螺岭实验学校，因此周边居民可以说非常期待，希望能尽快拆除和建设。

今年，这所原规划的螺岭实验学校已更新为63班九年一贯制学校。从网友曝光的规划来看，华润将推进这所学校由螺岭小学+深圳中学初中部结合的模式，打造成为罗湖第一教育水平。

螺岭和深中，单独每一个都相当能打：

螺岭小学是罗湖乃至整个深圳的名校，每年都有很多学生可以考上深圳外国语学校或者深圳中学3+2或3+3班。学校生源很好，罗湖区很多公务员子女就读，南山、福田的精英阶层也慕名前来为子求学。英语是全深圳最好的小学，综合实力和荔园小学、实验小学齐名，属于深圳市独一档小学。

深圳中学更不必说，深圳四大名校之一，学校高考成绩在全市乃至全省保持领先优势。90年代中期以来，高考本科率和重点率始终稳定在90%和60%以上，近五年来，200多人升入北大、清华，年均约30人，进入清华北大的学生数在全省连续领先。

全市排名领先的小学加初中，华润湖贝的这所学校想想就觉得很厉害。

湖贝村最近有什么进展？

湖贝村的拆迁分两期，目前属于一期范围内的拆除的工程已经在动工挖地基了。

二期的范围内，部分已拆平

我们也收到了相应的补偿款，包括租金的补偿，还有一些额外补偿款，所有的资金都已经准确到位了。

2.原村民的拆迁补偿标准是怎样？

原村民的拆迁补偿分3种。

农民房（指村民的小产权房）是以100%的面积来补偿；

红本房是以130%的面积来补偿，也就是说会增加30%的面积；

绿本房是以128%的面积来补偿，也就是说会增加28%的面积；

湖贝村里有各种各样的物业，但最主要的就是农民房、红本房和绿本房这3种。

3.湖贝（拆迁范围内）目前还有二手房卖吗？

目前的二手房已经没有买卖，但是有村民的回迁房指标。举个例子，村民他们补偿了1000平米，不过要五年以后才能兑现。因此，有些村民会卖掉其中的一些补偿面积来套现，这个面积就称之为回迁房指标。

4.作为一个拆迁户，如何看待湖贝这个片区的前景，觉得周边物业目前是否还存在投资价值。

湖贝村和湖贝塔未来的一个建设，正正指明了方向。我们会很清晰的知道，湖贝将来会成为罗湖的中心，因为地标所在，中心所在！

未来湖贝村的规模大概是罗湖万象城的三倍，是一个有酒店、公寓、住宅和写字楼的超大型综合体。

我个人认为与东京银座“不夜天”极其相似。未来的湖贝村一定会非常的热闹，适合一些喜欢热闹，喜欢每天有不同的新鲜事物的人居住。

5. 湖贝旧村在进行旧改，那湖贝新村呢？

湖贝分为老村（旧村）和新村，目前湖贝新村是由京基地产在负责做关于旧改的调查项目，但是据说华润公司也有想要争取湖贝新村旧改项目的想法，希望也能完成湖贝新村旧改项目。（关于这一点很感兴趣，专门画了一张图，湖贝新村范围也很大，如果华润湖贝中心、湖贝新村两大项目能够连成一片，给整个区域带来的变化绝对是1+1大于2的。）

不过目前还是不能完全确定这些消息，虽然华润非常看重湖贝新村，不过京基地产已经入场在进行工作了。我个人十分期待，未来两三年以后湖贝新村的建设主体究竟会是哪一个企业。

探秘华润湖贝中心旧改现状：

一期挖地基中

二期已拆平

在刚刚过去的深圳壹方城（前海）四周年庆，赢商网再次被该项目的吸金能力所震撼。据项目方透露，在为期四天（10月28日-10月31日）的周年庆中，共收获客流50万人次，总销售突破1.6亿元，会员销售占比达65%。

要知道，去年深圳壹方城（前海）刚完成近70%、360+的品牌汰换，如今不到一年，新品牌组合的协同效应便已经完全显现，其背后的商业品牌影响力与团队运营功底值得细细探究。

借此机会，本文赢商网从深圳壹方城（前海）4年来的变化，揭开项目是如何从一座商业新星逐步蜕变成为惊艳深圳乃至全国的商业顶流。

      全新品牌矩阵完美蜕变

国际一线品牌加速呈现

2017年10月28日，深圳壹方城（前海）的开业，被商业圈刷屏的不仅是“堪比春运”的客流，还有8大全功能业态、15大主力店、400家品牌这一开创性的内容铺排。

在四年后的今天反观，这一大而全的业态品牌正为后续的调改以及补充更多惊喜，预备了足够的空间。从2018年到2020年，深圳壹方城（前海）每年的品牌焕新数量分别为80家、142家、360+家，今年也已进驻了超100家新品牌。放在深圳或是全国，这样的汰换速度都令人感叹。

而再来梳理品牌组合，我们发现了这样一个规律：补充了美妆、轻奢、国际名品阵容，优化了休闲潮流、时尚大女装业态，强化了网红餐饮。整体而言，深圳壹方城（前海）围绕全客群的底层逻辑不变，巩固“国际化、高端化、潮流化”的标签属性。

//聚焦中高端消费，潮奢定位逐步凸显

“居住在宝安，消费去福田”，这是深圳壹方城（前海）未开前区域消费的真实写照。也正因此，彼时的深圳壹方城（前海）更加聚焦在功能性消费需求的满足。同时，受品牌开店距离限制，初期项目在美妆及轻奢品类上并未涉足。而自开业首年起，深圳壹方城（前海）在稳定固态客群外，挖掘潜在客群，在美妆、轻奢、国际名品等业态上取得突破性成果。

以今年着重强化的国际腕表珠宝来说，目前项目已聚集了Cartier、OMEGA、IWC、PIAGET、GUCCI、QEELIN等市场头部品牌，拉动项目实现高段位的进阶。其中Cartier在开业当天销售额突破100万，这充分证实了壹方团队对区域消费需求向中高端转变的及时洞悉。

押宝国际护肤美妆品类也让深圳壹方城（前海）品牌级次进一步提升。在今年项目又全新进驻了Sisley、BOBBI BROWN、Fresh、Jo malone等品牌，至此项目已经集齐了欧莱雅、LVMH、资生堂、雅诗兰黛等国际高化巨头的中高端品牌，超20余家美妆护肤品牌。

挖掘更具品质、更高端的品牌与区域不断变化的主力客群相契合，在一定程度逐步奠定了项目潮奢的基调，吸引越来越有调性的品牌青睐。一如新添的BOSS全国最新形象店、Cartier、MARYLING、ICICLE华南旗舰店、Laurel、CURIEL、Y-3、VGRASS深圳最新形象店、SNIDEL深圳最新形象店等品牌，让深圳壹方城（前海）在零售业态上大跨越。

在大而全的业态上不断做加法，将购物中心向潮奢中心延伸。从深圳壹方城（前海）L1、L2层上能明显感受到项目正在逐步创造超出生活需求的价值，弥补区域中高端线品牌的缺失。

//带火首店经济 新兴业态打造潮流青年聚集地

中高端消费客群的变化外，消费市场还呈现出一个明显的趋势：客群年轻化。尤其在宝安中心5公里范围内，除了越来越多的商务办公人群，还是深圳追梦一族的居住区，他们对新事物反映更快。因此，深圳壹方城（前海）愈发“抢时间”，加快对新品牌、新业态的捕捉，快速沉淀年轻消费客群。其中B2层便是项目针对客群年轻化而打造的潮流聚集地。

如华南首家Petit Bow、TOPTOY深圳独家梦工厂店、九木杂物社华南独家lulu猪概念店、华南首家代字行、华南首家MTSTORE次元贩售、深圳首家BLACKHEAD、深圳首家Mask Club等新兴品牌，一波又一波的新兴潮流集合店，增强了项目对于年轻人的磁力。

从诸多的首店品牌中折射出深圳壹方城（前海）带火了宝安的首店经济，并在四年的运营沉淀中，成为名副其实的首店收割机。

//优中选优 不断演进的餐饮阵容

通过四年来的观察，深圳壹方城（前海）巨量的客流有很大一部分原因在于餐饮的吸引力，尤其到了周末，几乎每家餐饮都大排长队。更深来看，这与项目对热门餐饮、网红餐饮的及时更新息息相关。

以L4、L5层为例，这两个楼层主要聚焦在大餐与正餐，对此后期的调改着重在强化品质餐饮的氛围，如华南首店-桂满陇·北纬三十度、全国首店-陶陶居·庭院、费大厨等品牌，进一步加强了正餐的品质感。

外街区与B2层餐饮业态则更加聚焦网红及热门餐饮，诸如今年最新引入的意大利百年品牌Venchi闻绮、华南首店-花岩街、华南首店-王春春鸡汤饭、乾杯全国最新形象店、堂本家深圳最新形象店、浅锅全国最新形象店、华南首店KUMO KUMO等。以及食咩街新入驻的喜识、胡阿大、夸父炸串等深圳首店。在这样的餐饮调改逻辑下，深圳壹方城（前海）形成全客群的餐饮消费目的地。

“一铺难求”用在深圳壹方城（前海）毫无不夸张，这也从侧面反映了品牌对于项目极高的认可度。映射在消费客群层面，是项目根据区域升级而不断优化的品牌矩阵，才得以消费者的长期注脚，夯实行业地位。

不断进化的空间改造

星辰馆+食咩街直击消费新需求

不可否认的是，深圳壹方城（前海）对于空间尺度带来的舒适性及消费新趋势洞察拿捏的十分精准。诸如四年前首创的“人类热枕事务所”，在高楼层以手作业态叠加主题街区的打法，至今仍是人们的必打卡点，同时也拉动客流往高处走，很好提升商业整体空间效应。

最大化发挥空间价值亦贯彻到后续的整个运营周期。例如面对双地铁所带来的庞大客流，深圳壹方城（前海）在去年改造完成的地铁层餐饮主题街区-“食咩街”，从10+品牌到40+品牌，场景空间也更加阔绰明亮，极大扩充了品牌丰富度与消费者的体验感。据赢商网观察，改造后该主题街区客流、销售都达到了质的飞跃。以官方数据来说，该街区坪效均已超万元。

类似这样以空间优化换取更舒适的游逛感，并提升空间利用率的案例还有更多。比如今年项目的又一首创空间——2000平方米的星辰馆策展空间，首批引入了蔚来、特斯拉、比亚迪等八大新能源汽车品牌，打造首个购物中心新能源汽车展。

这个改造方案，从消费客群的层面来看，聚集性的品牌组合提供更便捷与丰富的消费体验；从商业运营来说，提升了该方位的昭示性，打破了商场单动线壁垒，拉动四周客流汇聚。同时，不受限于购物中心盒子的运营时段影响，为后续策展提供可为空间。

购物中心是人们消费形态的集中体验，它应顺应潮流，创造出不同阶段特有的体验。对于深圳壹方城（前海），36万平方米的超大体量为创造新玩法提供了更多想象空间。而项目这种通过空间优化利用，丰富品牌业态，更全面凸显了“大而全”的差异定位。

把握多元趋势

更“沉浸”的运营塑造差异

深圳壹方城（前海）的市场活动如何？我们先来回顾一组数据：

• 2018年开业首年全年举办了250场活动，平均1.44天一场活动；

• 2019年元旦跨年“壹方让抖起来”潮流活动，当天达到26万客流；

• 2020年圣诞美陈“温暖如壹”，吸引超100万人次打卡，并荣获美陈金灯奖；

• 2021年“深圳女孩”潮人街拍，活动总曝光量达134万人次。

可以说，赢得消费者青睐的营销活动为前海壹方城注入了灵魂。而事实上，这些还只是边山一角，梳理项目四年来举办的数百场活动，发现，作为一家潮奢体验中心，一方面与年轻消费趋势保持同频，塑造个性潮流活动；另一方面站在商户的角度，携手新品牌、轻奢高化推出更具品质的活动，加强品牌与消费者的沟通，提升商场调性。

例如，以概念性与新颖度更加强烈的快闪店，引发消费者的情感共鸣与价值共鸣，深圳壹方城（前海）截止到2021年11月，举办了包括兰蔻新春游园会、科颜氏年味商店、香奈儿狮子唇膏系列巡展、Dior心花漾限时展台、宝格丽香氛快闪店、YSL七夕逐爱之旅快闪店、CPB旋光乐园嘉年华、植村秀X hello kitty快闪店、香奈儿5号限定创作系列巡展等快闪活动。其中包括众多的华南首展、深圳首展，极大增强了与消费者的互动，提升消费体验。

针对线上社交平台，深圳壹方城（前海）在春节期间借势抖音平台，开展了春节#抖壹抖·鸿运到#等多个线上话题，以线上活动赋能传统节日吸引顾客线下打卡，引发消费者广泛参与；在3月亦联合小红书、媒体大V，与场内新进大女装品牌共同举办“深圳女孩”首届潮人街拍互动活动，吸引无数年轻潮人参与创作，最终实现活动总曝光量134万+。

洞悉Z世代在宠物、漫画等方面的娱乐消费，项目还与艺术家Tango开展「猫出没」原创漫展，并通过大众点评、腾讯视频号、微博等平台与他们形成互动，引爆打卡热潮。数据统计，该活动最终线上曝光超200万次。

此外，项目还陆续举办了“焕然壹新”秋冬新品时装秀、FOUREVER YOUNG潮生活剧场系列表演等一众活动。

从这一系列活动可以看出，深圳壹方城（前海）在“精彩·自在壹方”推广思路下，不断根据消费新需求、新趋势调整市场活动，保持时刻新鲜感，为消费者创造不间断精彩。

诚然，深圳壹方城（前海）拥有“天时地利人和”的优势，让其一开业便收获惊人的业绩。但在四年中，能在全国商业中脱颖而出，必然与其后期管理、运营密不可分。

四年近乎600+品牌的“动刀”、从未停止的活动创新以及时刻在探索的空间体验优化，这样的魄力与执行力让品牌、消费者拥有足够的信任感，也造就了项目蝶变为“商业顶流”。

赢商网了解到，未来深圳壹方城（前海）仍将持续强化国际轻奢、国际腕表、高化品牌矩阵，并持续巩固餐饮吸引力与影响力。针对新开辟的星辰馆，亦将在国际酒吧街扩延星辰街GalaxyStreet，推出”微醺空间”、“潮社空间”等新概念，带来更多消费新体验。

向潮奢体验中心一路进阶的深圳壹方城（前海）正在创造出更多的商业想象，商业市场正需要这样的革新者，我们期待前它的新一轮蝶变跃升。

住房和城乡建设部副部长

谢谢您的提问。大家知道，经过高速的城镇化发展，我国现在的城镇化水平已经超过了60％，也就是说我们已经步入到城镇化的中后期了。城市在新的发展阶段，面临着很多新的问题和新的形势。党的十九届五中全会对实施城市更新行动作出了重要部署，这也是在新发展阶段对城市发展建设的一个新的重大工作部署，对于全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的对美好生活的需求、促进城市经济社会持续健康发展，意义是非常巨大的。

实施城市更新行动，我们理解，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，它是一个非常重要的抓手。我们认为，城市更新的内涵应该是要推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，而且它还是转变城市开发建设方式的一个重要抓手。现在实施城市更新行动已经纳入到我国“十四五”规划纲要中，各地积极性非常高，很多地方都出台了城市更新政策、机制，谋划了不少推动城市更新落地的项目。但同时，一些地方也出现了有悖初衷的苗头，比如开始计划大规模拆除旧城旧区，有的地方还发生了大规模砍老树现象。为了贯彻落实党中央决策部署，防止各地重走城市粗放开发建设老路，我部在研究论证的基础上起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，这个文件近期在媒体上广泛征求社会各界意见，得到了各方面认可和支持。这个《通知》今天已经由我部正式印发实施。

内容大概是这样，也回答一下刚才记者同志提到的内涵是什么。

第一，要划出城市更新重要底线。一是要控制大规模拆除。我们觉得在老城区里面，除了违法建筑还有经过专业机构鉴定为危房的，不能够大规模、成片、集中地拆除现有建筑，这是对拆除的要求。二是控制大规模增建。老城区本来就密度高、强度大，要防止加剧城市交通、市政安全等环境承载压力。三是尊重居民意愿。不大规模异地拆迁，我们支持就地就近安置，鼓励房屋所有者、使用人都来参与城市更新，主要是用共建共治共享美好生活家园的模式来推动城市更新。四是控制住房租金涨幅。有些地方大拆大建后，给群众租房带来困难，所以要降低市民尤其是低收入困难群体租房子的成本。

第二，要保留城市记忆。尽量保留、改造、利用既有的建筑，不随意移迁拆除已经认定的历史建筑、具有保护价值的老建筑，鼓励采用“绣花功夫”来织补、修补、更新，保持老城区的格局和肌理，坚持低影响的更新建设模式，延续城市的历史文脉和特色风貌。

第三，稳妥推进城市更新。主要是要加强统筹谋划，坚持城市体检评估先行，不增加地方隐性债务，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，我们主要是想推动由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”，吸引社会力量参与更新，尤其是不搞政绩工程、面子工程，更注重补短板、惠民生的里子工程，统筹地上地下设施建设，提高城市的安全和韧性，尤其在社区层面，还是要注重补齐设施和服务短板，建设完整的居住社区。

城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。下一步，我们将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。谢谢。

住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知

各地要不断加强实践总结，坚持底线思维，结合实际深化细化城市更新制度机制政策，积极探索推进城市更新，切实防止大拆大建问题。加强对各市（县）工作的指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改；督促试点城市进一步完善城市更新工作方案。我部将定期对各地城市更新工作情况和试点情况进行调研指导，及时研究协调解决难点问题，不断完善相关政策，积极稳妥有序推进实施城市更新行动。

11日，临汾尧都万达广场即将率先开业，该项目位于临汾市常兴中街120号，建筑面积6.98万㎡；内设6层，其中B1-1F规划精品生活聚集地，2F规划时尚潮咖必逛街区，3F规划童趣集结地，4F-5F则聚焦餐饮休闲业态；共引进超120家品牌，其中41家品牌首进临汾，包括500㎡猫咪博物馆、家家利超市、鹿角巷等。

临汾尧都万达广场

12日，河源东源万达广场随即开业，系河源首座万达广场，拟打造76万㎡滨江文旅综合体，其中商业体量12.39万㎡；定位潮玩新地标，规划引进超210家品牌，其中10家为粤东北首店、超50家品牌首进河源；更不乏APPLE（APR）概念店等超40家创新概念店。坐落于此的河源恐龙博物馆是中国乃至全球馆藏恐龙蛋化石数量最多的地方，打造10米巨型波普龙，室内还设置小巨龙盲盒街等。项目入口顶部的盒子为320㎡超大尺寸LED屏幕，“镬耳”山墙造型贯穿整个屋顶设计，中庭打造玻璃栈道、梦蝶翅影、幻彩楼梯和月井舒展四大视觉打卡点。

河源东源万达广场

19日，汉阳万达广场和梧州高旺万达广场齐亮相。其中，汉阳万达广场是万达在汉阳布局的首座万达广场，其前身为汉阳新城阳光国际广场，商业体量10.1万㎡；定位区域全客层潮玩生活中心，聚焦家庭型客群；引进163家品牌，23大主力店。

梧州高旺万达广场为广西第15座万达广场，也是万达在布局梧州的首个项目，计划投资达80亿元，商业体量12.7万㎡，引进步步高超市、大玩家等超200家品牌。

汉阳万达广场

梧州高旺万达广场

26日，内江威远万达广场和黄石团城山万达广场同时开业。其中，内江威远万达广场商业建面8.62万㎡；定位区域生活中心，引进超110家品牌，包括永辉超市等11家主次力店。

黄石团城山万达广场作为湖北首个第四代万达广场，也是黄石团城山地区首座商旅融合的商业综合体，处于黄石城区与大冶、阳新的中心优势位置；项目总体量约38万㎡，其中商业面积12.49万㎡，经营覆盖地下2层、地上3+1层；定位城市“微旅游”目的地，汇聚200余家品牌，12大主力店，72家首进品牌，64家餐饮商户。该项目特有的团城里天街，以仿古徽派风情的屋顶花园街区构成，是黄石唯一屋顶花园主题街区。

内江威远万达广场

黄石团城山万达广场

“尤如落寞徐娘，曾经风光一时，何奈时代变迁。”这是一位网友2018年在社交平台上对中华广场的点评。

位于广州越秀区的中华广场开业至今已超20年，是广州最老牌的商场之一，承载了许多人共同的青春记忆。

然而青春似乎总是用来缅怀感伤，近年来一些百货或商场的倒闭，反映了包括中华广场在内的老牌商业在新商圈、新消费习惯下的困境。

不过中华广场显然没有选择“躺平”。

正如其曲折“卖身”的历史，中华广场近年也试图通过更新改造来提升项目的运营活力。而最新于11月3日，一笔拟发行金额15.01亿的“平安-华金-广州中华广场资产支持专项计划”受理，让这个项目再次出现在关注视野中。

曲折往事

中华广场在广州商业市场上，是一个值得津津乐道的故事。

中华广场由驻穗央企广州新星投资发展有限公司与香港昌盛集团负责合作开发, 邹锡昌旗下的香港昌盛集团最开始作为主要角色参与。

1995年6月，位于越秀区中山三路与较场西路交界处的中华广场开工建设，1999年2月首期工程结构封顶，随后于2000年4月26日正式开业。

当时，中华广场是广州除天河城、正佳广场外的第三大购物中心，包括一个楼高10层的购物商场及4层车库、北翼一幢楼高17层的A栋写字楼以及南翼一幢楼高52层的B栋写字楼，总建筑面积约为29万平方米，其中商场经营面积为12万平方米。

如此大体量的中华广场的开业，给广州商业带来了一些新鲜血液。

彼时2000年前后，广州商业市场正百废待兴，中华广场及时封顶对外销售，顿时成为各路商家抢手货和城中打卡胜地。同时，项目联同地铁出口物业——海印集团的流行前线、卓越地产的地王广场、陵园西手机一条街等，共同形成了中华广场商圈（中山三路商圈)。

过往数据显示，当年中华广场的日平均客流量开业达到30万，每逢黄金周更是可以达到70万，成为大家心目中公认的市中心重要地标之一。

在风光的那几年，中华广场以每年约1.1亿元的租金收入成为昌盛集团的收银机，并成为了助推昌盛集团的上市动力之一。

然而此后，命运开始转向，金融风暴与债务危机下，对赌协议失败下的昌盛集团只得走上处置核心资产的道路。2009年，昌盛集团把属下中华广场的商业物业14年经营权打包出租给海印集团, 年租金约为1.3亿元。

据彼时一组机构数据显示，按1.3亿元的租金计算海印可得到的回报率达10~20%，较为吸引。

随后，海印股份对项目进行新定位及包装调整，如引进多个首进广州的消费品牌，拟将其打造成一个高端时尚潮流购物中心。

海印股份还曾发布该项目业绩预报称，截至2010年5月20日，已签约商户210家，出租面积5.54万平方米，租赁期限从三年到十三年不等,未来年租金涨幅从5%-8%不等，预计项目年收入约为1.5亿元。

在海印股份的计划里，中华广场是这家企业进军商业的首个大型购物中心项目，在此之前，海印运营的多是批发市场、专业店。

然而，恰逢此时，广州商业地产正处在“井喷”的前夜，不少开发商都大肆进军该领域，新的商场与商圈逐渐崛起。

再到近几年，电商崛起、零售竞争激烈，这给包括中华广场在内的实体商业带来不小的挑战。中华广场本身存在设备老化、商户过时、物权不集中的问题也逐渐突出，导致出现商场人流、租金收入下滑严重的局面，许多楼层位置存在大量空铺。

2019年8月30日，离合同到期尚有四年之时，海印股份一纸公告宣布，其与广州兴盛房地产发展有限公司签署《<中华广场合作经营合同书>解除协议》。未来，海印股份将不再与兴盛地产合作经营中华广场。

从红极一时到提前撤场，中华广场一时令人唏嘘不已。

所幸的是，在海印宣布退出之时，中华广场另一大业主广州新星投资也宣布将与昌盛联手合作统一经营，管理工作也由其主导。

这一步至少意味着，经营权多方割据的局面得以终结，商场可以走向统一经营规划。

接下来关键的是如何焕新这一老牌商业体。

“硬件老化、没有规划、有租无类、品牌不合理、服务不到位。”这是中华广场改造负责人、中华百货总经理窦怀山彼时的描述。而据悉，新星投资将计划投入2.8亿元对中华广场进行升级改造,用三年时间改善中华广场的整体运营。

寻求金融化

此后，新星投资对中华广场进行了一系列提档升级工作，涉及形象升级、动线升级和品牌升级，如三分之一的品牌调整比例，增加跨层直达扶梯，实现停车场智能化系统升级等等。

同时中华广场也逐渐明晰商场定位，即区域型中高端休闲购物中心，依托传统老城区独有优势改造成全业态、时尚的“老广州的新中心”。

今年8月，经过2年多时间的翻新改造，中华广场完成改造升级全面亮相。在此背景下，以中华广场为底层资产的这笔ABS能否顺利发行？

11月3日，据深交所披露，平安-华金-广州中华广场资产支持专项计划状态更新为“已受理”。

观点地产新媒体了解到，该债券类别为ABS，拟发行金额15.01亿元，发行人为新兴发展集团有限公司，承销商/管理人为华金证券股份有限公司，受理及更新日期为2021年11月2日。

目前项目仍在受理状态，能否成功发行或足额发行仍是一个值得观察的问题。

可以横向对比的是，随着今年6月首批9只基础设施公募REITs产品于沪、深交易所上市，不少人期待公募REITs扩容到商业地产。但仅就目前而言，国内对于商业项目的资产证券化探索仍多以ABS和CMBS两种模式为主，此类形式更多是一种“类Reits”的操作方式。

而所谓的ABS、CMBS融资方式面向机构投资者，这对于资产的估值和收益要求会非常高。可以看到，过往国内获得证交所审批通过的商业类reits项目，基本是一二线的优质资产项目。

而从当前公开数据情况看，并不能准确获取中华广场目前的营业收入、销售额、资产估值、客流水平。

不过另有一组数据可以参考对比，早在中华广场被昌盛集团打包转让时，业内曾传闻中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米。

而根据2007年年底昌盛中国筹备上市时所做的资产评估，中华广场的市值约为38亿元，2008年8月份，第一太平戴维斯重新估值后，做出的资产评估则是33亿元。

有商业研究人士就表示，13年前的估值尚且在33亿元，尽管近年来商业地产大宗交易不活跃、市场流动性较差，但估值水平应该还是有所上升。

而收益水平维度上，我们或许可以从承租了九成业权的海印股份上入手。

据观点地产新媒体查阅获悉，海印股份曾在2018年将旗下一些核心项目打包进行质押贷款，其中就包括中华广场。

该份评级报告曾披露，自承租的2009年至2018年，中华广场的可供出租面积为5.83万平方米，平均租金水平为219.21元/月/平方米，平均出租率则为92.85%。按此计算，九年间中华广场的年平均租金大概在1.43亿元。

可以与之对比的话，海印股份曾披露过，2012年中华广场项目再创佳绩，实现月租金收入近1700万元的经营目标，即一年约在2.21亿的租金收入水平。

这意味着，在2012年之后中华广场项目或面临着租金收入下降，甚至“入不敷出”——按照海印当初订立的合作经营协议，合作经营期内第一年、第二年海印股份向兴盛地产每月支付合作经营费用1100万元，从第三年开始合作经营费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。

结合该评估报告披露的2013年-2018年经营收入数据，可对比获悉，在2012年后，海印股份在该项目上的收益已日渐减少，即便2016年有所回弹，但在提前解约的前一年即2018年，项目甚至已经没有收益空间而言。

数据来源：海印股份评估报告，观点指数整理

而在2018年同年，海印股份正面临着业绩困局。彼时，海印股份实现营业总收入25.1亿，同比下降2.1%；实现归属于母公司所有者的净利润1.4亿，同比下降40.1%。

受市场影响，上述评估报告还披露，当年海印股份实际商业物业经营收入为6.59亿元，但评估物业经营收入金额则为7.17亿元，比预期少赚了半个小目标——因此也就不难理解海印股份的撤回。

回到中华广场的收益问题，如今回归经营方，该收益水平尽管偶有波动，但经过收益调整保持在2亿收入以上应有所保证。

按此大致估算，发行人在常规融资年限里完成的收益总和，是能够完全覆盖该笔ABS所募集的资金规模。

当然也有商业人士指出，目前中华广场尽管经过重整，但本身商圈依托的优势正在逐步消失，周围零星商业项目没落，未来发展仍不算明朗。

多年以来，天恒集团所到之处，既在践行国企担当，又以匠心精神改善人居环境。对于什刹海等北京传统商业区的城市更新项目，天恒集团在传承、融合、创新的基础上细致织补。而对于孙河傲云等新开发的项目，天恒集团则采用了世界顶级资源去精工雕琢。

如今，天恒集团通过“空间建设、产业经营、资本运作”三大平台，全面构建大健康产业生态链，为了“健康，让生活更美好”的企业使命，以追求极致的精神前行。

目前，天恒集团已在北京形成了“一城十区31盘”的布局。图为天恒·水岸壹号。

深耕北京十区，实现多元化产品格局

1935年，北京“成文厚”始建，开启了天恒品牌一段横跨两个世纪的成长史。从“地百”兴建到“西开”崛起，从地产独秀到产业繁开，八十多年的发展见证了天恒集团从扎根城区到立足北京，再到布局全国的历程。

据悉，北京天恒置业集团有限公司为西城区国资委所属的国有独资公司。1981年西城区成立第一家城市建设开发公司以来，相继与西城区住宅建设开发公司、北京华兴新业商贸有限责任公司合并，成为天恒置业集团。

如今，天恒集团通过多年深耕地产行业，在北京逐渐形成了集保障房、商品房、共有产权房、商业、别墅等各具风格的多元化产品布局。

截至目前，天恒集团在北京形成了“一城十区31盘”的布局。其中，半山世家占位雁栖湖板块；水岸壹号、京西悦府、摩墅、乐墅、乐活城、乐DO等多盘深耕房山；天悦壹号、公园懿府等项目重注丰台-大兴组团。为了匹配北京规划发展方向，天恒集团还积极落子朝阳、通州、石景山、海淀、顺义、昌平。

此外，天恒集团聚焦环渤海区域，于山东威海、文登、烟台倾力打造龙泽府苑系列项目。2020年5月，天恒进军西南、落子成都，其版图由此扩展至四川。

截至2020年底，天恒集团总资产达846.39亿元、净资产达193.19亿元，全年实现营业收入69.02亿元、利润总额4.43亿元、净利润3.71亿元。至此，天恒经历了一个由小到大、由弱到强的发展过程，这也与其坚定、踏实、精益求精的精神不无关系。

通过多年深耕地产行业，天恒集团已实现多元化产品布局。图为天恒·半山世家。

在织补更新中实现品牌传承和创新

目前，天恒集团已形成了“政府项目、地产开发、产业运营、商业管理”四大业务板块布局，涉及棚户区改造、历史文化名城保护、住宅开发、百货、康养、文旅等多个业务领域。

对于天恒集团来说，商业板块在其中占据举足轻重的地位。2013年，天恒置业集团与北京华兴新业商贸有限责任公司实施资产重组，自此天恒集团在商业运营能力上得到了复兴商业城、西西友谊商城、新街口百货、地安门百货、成文厚、京工友谊——北平汇、北平居等诸多知名商业品牌的加持。

如何让老品牌焕发新生机，是天恒集团一直专注、一丝不苟对待的问题。天恒在实现传统品牌保护和传承的同时，注重老商业的融合、升级和创新。

为了配合什刹海地区整体规划，天恒集团对地安门百货进行了升级改造，重新亮相的新地百引入国际文化交流中心、创意文化及中华老字号等产业。

此外，在什刹海地区，天恒集团先后创立“隐海”精品民宿、“喜友邻”连锁便利店、“恒心号红船”咖啡厅、海棠人才公寓等文化平台及品牌，打造了老城区高端精品文化酒店、办公及便民配套业态的样板。

在天恒集团看来，要从多角度开阔城市生活视野，让土生土长的北京老品牌、老字号以新姿态焕发新生机。为此，天恒持之以恒地对旗下商业项目进行细致织补更新。

墅居产品“傲云”打造低密人居标杆

对于北京传统商业，天恒在传承、融合、创新上下足了工夫。而对于新建项目，天恒则是通过精品人居，来承载万千家幸福梦想。

“傲云系”是天恒集团打造的高端系产品，目前这一产品已在北京孙河落地，并且天恒·傲云成为区域以及北京市高品质墅居产品的代表。

孙河板块是北京唯一一个先规划后建设的纯粹低密墅区，仅规划11块住宅用地，综合容积率仅1.5。孙河有着国际顶级居住区必备的环境资源，并且汇聚顶级配套。作为国际化的别墅住区，孙河区位资源稀缺、自然资源稀缺，其低密产品也就更为稀缺。

在天恒看来，在充分尊重每一分土地的前提下，把握城市发展脉搏，在深度考量土地基因和产品基因契合度的基础上，傲云以国际化视野，对标高端圈层生活圈层，打造一种全新生活方式。而傲云在产品打造上颇具匠心，从建筑设计、园林布局，到室内空间、智能生活、精装体系，都采用了世界顶级资源去精工雕琢。

最值得关注的是傲云园林景观，其由国际知名设计院奥雅设计院李宝章整体设计，其对区域属性的皇家园林文化进行提取，以轻奢华、新传统和探索为核心，为北京创造一个既有文化格调又赏心悦目的室外生活环境。设计师通过“两门，四园、十巷”来自然过渡邻里间关系，令空间达到一种无界的感觉。在傲云的园林中，设计师还将皇家园林规制与现代园林的疏落有致相结合，以“方壶胜境”为灵魂精心布置。此外，将荷花池、假山、跌水移植到孙河，以创造连贯开放的场景。

从项目整体来看，傲云饱含着东方文化底蕴的内涵。比如在园林上，处处体现了中国园林的精髓，宋代诗人曾端伯的“花中十友”一直传为佳话。为此，项目选择海棠、玉兰、丁香、樱花、紫薇、银杏、银红械、红枫、金槐十种人文品格的花卉植物移植至园林中。同时，在密竹围合的静谧空间，配以自然质朴的石材，再加上现代技艺灯光手法，打造出星光、月光的意境，更是营造出安静自然的空间氛围。身处其中，业主可以时刻感受到自然恬静。而这也正是天恒要打造的美好生活场景。

傲云的园林将皇家园林规制与现代园林的疏落有致相结合。图为该项目效果图。

在建筑设计上，傲云以“东方艺墅”为蓝本，打造体现“中国的即世界的”新中式建筑。其中，合景院墅采取“一字”单排单列新规划，创新一代工字型院落设计，对空间进行有效分割；叠墅设计则是有大量露台来打造情景花园，南北双庭院，全景平墅打造超尺度“L”型、270°三面采光视野，与自然紧密连接。而在几乎绝版的低密院墅中，傲云做到了产品多样性，以及均好的设计，尤其是在选材上优中选优，完美规划施工的细节。

在傲云的项目中，天恒集团不遗余力地对产品精雕细琢，精益求精。按照天恒集团的企业愿景，“使天恒项目成为健康空间的有机组成、让天恒服务成为健康生活的有力保障、愿天恒品牌成为城市幸福的最佳代言”，傲云项目正是影射着这样的愿景，而这皆源于天恒集团始终如一的匠人秉性。

【匠心接力】

注重人才培养，拥抱数字经济

为促进人才培养和智力输出，天恒集团创办了天恒商学院，作为集团内部人才培养与专业交流的平台，以支持集团战略和领导力培养，为业务提升提供智力支撑。

随着数字经济时代已经到来，天恒集团以5G技术为支撑，抓紧新一轮科技革命机遇，拥抱“5G+AIoT”新技术，持续推动集团数字化、科技化、智联化、高效化转型。

【高光时刻】

天恒集团近年大事记

2008年，天恒集团土地储备工作取得重大突破，文登、威海项目标志着天恒集团向全国性企业发展迈出了一步，这也是其进军全国战略的开始。

2016年，天恒集团紧扣“发展转型”窗口机遇期，制定了《天恒集团转型发展五年战略实施方案》，并以“城市运营商”的战略定位，进一步完善了“销售与持有共进，开发与运营并举，产业与金融互动”的业务模式。

2017年，天恒集团以“产业型地产+政策倾斜产业”为方向，实现第一批项目落地启动，并成功进入北京房企第一阵营。

2019年，天恒集团确定“地产纵深发展，产业全面展翼”的“一纵一横”全新战略，在此战略贯彻实施下，多个新兴品牌项目落地运营，产业版图不断扩大。

据悉，11月3日，有市场消息称合生创展有意收购雅居乐的物业管理部门雅生活服务。据此，雅生活知情人士对此否认，称该消息不属实。

11月3日当天同样有消息称，中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展。中国奥园目标是在本月底前交易取得进展，以缓解流动性压力。观点地产新媒体第一时间查询奥园，奥园方面回应称以公告的消息为准。

她表示：“虽然大家都在讨论办公的供应量是不是太多了，但是供应量多、在市中心交通便利的，还有硬件和服务都很好的，我觉得还是很有生命力。”

其续称，但是短期在某一个区域，供应量非常集中，肯定会面临竞争压力。即使是这样，任何行业都一样，没有什么不好的产业和行业，只是谁做得好和不好。

她进一步表示，现在资本对很多风口，突然发现原来数据中心和物流是资管的新经济。太热的东西如果这时候再进去，大家都是明白的。“最终资产还是看运营能力，能不能真正提升价值，或者你的现金流能不能提升，这是永远不变的原则。谁会玩，这个才是真正的核心竞争力。这一点是不会改变的。”她说。

在商业地产，一些改变正在发生，首店靠不住了、主力店不主力了。还有一些机会正在孕育，奥特莱斯呈现增长趋势，街区、社区商业正在崛起。

凯德投资(中国)商业管理副首席执行官杨钦富谈到，商业护城河以前是靠首店，现在靠不住了，而是要看整个商业氛围，市场推广需要一直有亮点。他还表示团队要理解周边的客户群，“通常商场周边是配住宅，每五年商场定位要跟着周边住宅的客户群一起成长，之前搬进来的时候是年轻人，过后生了孩子，客户求就变了，要一直调整。”因此，他认为资管一方面是靠大数据，但也要肉眼看、用脑筋洞察人心才能把商业做好。

光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明则表示，疫情告诉大家，很多主力店不主力了，他们现在一直去主力化，比如有些项目把超市去掉，有的做成市集。“一个大的主力店调整是很难的事情，要有特点，区别于其他人的竞争优势，需要品类更全或者某些类别做得更全。”周颂明认为，去主力化要变成做主题、做内容、做深度，实际上是把附加值挖掘出来。

“疫情对奥特莱斯这个业态来讲，反而是一个机会。”奥特莱斯(中国)有限公司总裁曾先谈到，疫情之后大家更愿意去街区式的商业形态进行消费购物和休闲，这样也使奥特莱斯在疫情后能够快速恢复到正常的水平，而且国人疫情下不能出国，把大量的国际消费品的消费留在了国内，也令奥特莱斯大幅上升

“一定程度的消费降级也使大家更关注奥特莱斯业态性价比高的本质，”曾先认为这是回归商业的本质。疫情之后，奥特莱斯的业态呈现增长态势，他们公司目前每天都有一些地方政府，或者是开发商合作伙伴，来接洽合作，希望落地奥特莱斯项目。

消费者的迭代融合正在发生。

花样年商旅文副总裁朱莉莉表示，目前主力客群并不是70后、80后，而是90后、00后，就是现在大家都说的Z时代客群，他们有着他们自己独特的特征，比如说圈层文化、精神主义，热爱社交，喜欢分享等等。

上坤集团商用资产事业部副总经理兼融信上坤中心总经理董骏也认为，把人简单的分为70后、80后和90后这个标签太武断了，年轻人不喜欢标签，而应该试图用社群解释。“Z社群、Z世代，以前是一个小众的词，现在是一个非常蓬勃向上的消费力的代名词。

消费需求的升级意味商业地产的运营逻辑也需顺势改变。

董骏提出了自己对更新迭代的理解，他说自己从业20年一直做商业地产，经历了传统百货的没落、大卖场的更迭、一站式购物中心的扫荡以及后来的社区商业和特色商业街，他看到更新迭代的动力驱动，不是金钱，而是受消费者的迭代驱动。“从社群来说，越小众的社群越牢固，越牢固的社群单位产出越高，消费力黏性越强。要在更新迭代中抓住消费者的点，必须让他感觉我是懂你的，这样就愿意和商家做更长久的朋友。”

“他们的变化导致商业只有不断的变化，不断的迭代升级，才能保持市场竞争力。”朱莉莉提到，现在上海九十月份新开的商业，从传统的快餐集市慢慢大传统文化的集市，从主力店为超市影院，慢慢上升到剧场，以及一些更多年轻潮玩类的，社交的主力文化孵化商品已经慢慢出现了。

嘉里建设集团、北京嘉里中心总经理卢书成表示，通常作为一个房地产开发商，作为一个项目的运营，大家一般都是说这是做空间生意的，“我们想说的是其实不是，我们是做人的生意、社区的生意，这是一个理念上的转换。”

他表示，以前商场是购物目的地，现在首先是要做好配套，是一个社交目的地，这样对租赁行为、空间的设计和改变就都变得不一样了。“以前商场、写字楼、公寓、酒店之间是一个比较典型的纵向的关系，现在更强调之间的沟通交流，把各个业态有机的连接起来。”他指出，商场是一个配套，但这不是商场的全部定位，而是其中的一个定位。

卢书成认为，一个好的社区是生态系统是自循环的，可以自己产生内容的，不需要拼命花钱做。“什么是社区？社区就是一些有共同属性的人，不管是他们生活背景相似，兴趣爱好相似，总之是有一些共同属性的人，真正找到这一点才是真正的社区。”他举了一个社区内容创新的案例，其曾发现人人家里都有一些有价值而没有使用价值的物品，由此发起了一个公益二手市集，“自己把没用的东西卖出钱来，需要的人用很小的代价找到喜欢的，同时交易以后，我们拿出一些钱来做慈善，一举多得。”

“疫情很大程度上改变了大家的生活方式，疫情让人们的消费更加倾向于社区化，更加看重家附近的生活圈，这也对商业形态、格局产生了影响。”金科地产集团股份有限公司联席总裁王伟亦表示，后疫情时代，过去那种纯粹盒子型的购物中心的发展会受到影响，大家越来越倾向于到自然、生态、有意思的空间当中逛，或者社交。他本人也是一个反盒子主义者，比较倡导街区，倡导盒子的街区化。他判断，街区的商业形态会流行起来，盒子的形态会受到限制。社区商业也将慢慢发展起来，城市商业底层逻辑是体验，社区商业的底层逻辑是服务。“社区商业做好四个服务，需要把家庭的资产、老人、孩子、宠物四个方面管起来。”他表示。

近年来，商业地产在互联网零售的冲击下始终面临流量下滑的危机，同时也在不断调整自身定位、业态，以适应新消费时代，代表新消费文化的潮玩是当下最受年轻人喜爱的业态之一，自然受到商业地产的追捧，越来越多的潮玩品牌在购物中心“扎堆”开店。

潮玩行业正处于极速狂飙的风口之下，市场参与者们都急于用规模和速度证明自己。然而，作为潮流玩具的开创者，泡泡玛特10年间仅开300家门店，规模似乎并不算大。

事实上，线下门店是一个复杂的系统，规模和速度是暂时的光环，能不能实现可持续经营才是品牌的试金石。

1

理性扩张

潮玩从小众到大众，最直观的感受是今年线下掀起了前所未有的“开店潮”，品牌纷纷跑马圈地：52TOYS计划在2022年扩张到80家，去年刚成立的TOP TOY则计划今年国内拓店100家，并开出1000个线下机器人店。

相比之下，在开店这件事上，泡泡玛特并没有表现出狂热，甚至有些克制，背后的原因是什么呢？

在线下生意模型中，选址是决定生意好坏的关键，好的位置不仅意味着高流量，还意味着品牌圈层和消费力。优质购物中心的核心点位永远是稀缺资源，抢占的不仅是位置，更是发展的“先机”。因此在门店扩张过程中，泡泡玛特把选址放在重中之重。

从城市布局来看，潮玩消费的主阵地是一线、新一线城市，泡泡玛特大部分门店也集中在这些地区。究其根本，潮玩是在满足衣食住行物质需求之后的情感慰藉，目标用户更注重精神消费，有一定的消费门槛。

实际上，这是一种“偏见”，中国的消费市场非常大，即使在二线、三线城市，拥有共同消费偏好的用户聚集在一起，消费力也不可小觑。相对于高线城市的“内卷”，二、三线城市是一片未经充分开垦的潜力市场，他们对于潮玩的需求一直没有得到满足。

基于这个逻辑，除了深耕一、二线城市，泡泡玛特今年把入驻全国GDP百强城市作为拓店思路，目前已走进全国22个省、4个自治区及4个直辖市，入驻103个城市，城市覆盖率明显扩大，触及消费者量级几何级数增长。

在城市选择之后，商场的选择更严苛。泡泡玛特不再像过去那样局限于负一层的流量点位，流量之外，更在乎能否与周围“邻居”联动，形成相互契合的零售氛围。同时，随着消费体验升级、品牌势能提升，泡泡玛特已经能够凭借强势的“聚客”能力反哺购物中心，新开店铺的位置选择均为商场C位，寸土寸金。

从城市到商圈再到点位，“挑剔”的选址一定程度上限制了门店扩张速度，但是合理、科学的选址方式让门店的经营更具可持续性。

今年，有新锐品牌为了更快占领市场已经放开了加盟。目前，泡泡玛特所有的门店都是直营，暂时不考虑放开加盟，泡泡玛特副总裁肖杨曾在采访中表示：“创业初期，泡泡玛特就坚持直营模式，目的就是维持整个体系的一致性。”

显然，泡泡玛特并不迷恋“速度”，而是把重心放在了门店运营上。

2

体验升级

今年以来，网红打卡墙、巨型雕塑、超大空间，各种玩法层出不穷，潮玩品牌们不约而同地把打造特色店作为拉升品牌势能的主要方式。事实上，泡泡玛特早已将“体验升级”作为门店运营的主旋律。

2020年10月，泡泡玛特王府井APM旗舰店重装开业，由原来的三层搬到了首层，紧邻GODIVA、LONGINES、Dior等品牌，门店面积也延展至原来的两倍，接近400平米。这是泡泡玛特“移位焕新”行动的典型案例，今年泡泡玛特在全国有20家店铺完成移位焕新。

此前，潮玩门店普遍在地下一层近地铁口的流量位置，虽然租金单价与一层相差无几，但是在品牌调性上有明显差距，而且面积仅有几十平，只能通过密集摆货提高效率，缺乏空间留白。“移位焕新”之后，品牌从原先“不显眼”的位置换到首层主力展示位，门店面积也翻了几倍，留足空间去做品牌和文化输出，体验感明显提升。

作为深耕线下十年的行业老兵，泡泡玛特CEO王宁认为线下的逻辑在于做品牌，品牌的精髓不是卖货而是卖文化。文化的地方就像是一个教堂，它一定有一种包裹感，从音乐、灯光、产品服务，所有立体的内容，才能形成对品牌很深刻的认识。

经过十年发展，泡泡玛特进入全新的运营阶段。销售之外，门店承载的品牌和文化输出功能持续放大，消费体验再次升级，由此带来品牌粘性提升。这一点在越来越多的特色门店上得到充分体现。

今年4月，泡泡玛特北京首家太空主题店在丽泽天街开业，整个门店被打造成一个巨型太空舱，给顾客带来“漫步太空”的沉浸式体验感。除此之外，还有上海万象城“Molly的一天”主题店、武汉汉街蒸汽朋克主题旗舰店等不同主题的特色店铺，成为商圈引流的标志性门店。

除此之外，泡泡玛特陆续入驻北京环球影城、上海迪士尼小镇、三亚·亚特兰蒂斯等国际度假区，城市大道店像一个巨型“抓娃娃机”；亚特兰蒂斯店是首个海洋主题店铺，5米高的DIMOO玻璃钢潜入海底；迪士尼小镇则像一个不落幕的潮玩剧场。据透露，泡泡玛特全球旗舰店即将于上海南京东路开业。

9月，北京环球影城启幕，这座从筹备到开业耗时近20年的主题乐园开业就占据了社交媒体的流量C位。作为进入环球影城的第一站，能入驻城市大道的品牌自然备受瞩目，而泡泡玛特不仅成为5家入驻环球影城城市大道的零售品牌之一，更是占据城市大道的主入口。

事实上，入驻环球影城等其中任何一个国际度假区都不是一件容易的事。相比购物中心，环球影城和迪士尼这样的国际性乐园项目将面对更加多元的消费者，往往筛选品牌更加严苛，将全方位考验品牌的能力，比如理念、运营、设计、服务等。目前，泡泡玛特是唯一能入驻国际度假区的潮玩品牌。

肖杨曾在采访中介绍：“泡泡玛特能够入驻，一是两者经营理念契合，二是双方的用户重合率非常高，甚至是同一拨人。因此从最终的结果来看，双方都获得了良好的加持。”

标准化的门店复制难免给人以“千店一面”的感觉，缺乏惊喜感。在泡泡玛特的开店计划里，越来越多的特色店、地标性店铺将提上议程，用设计传达品牌和文化，给消费者更丰富的体验。

3

效率为王

在潮玩赛道上，硝烟味越来越浓。不可否认的是，无论是核心商圈选址还是特色门店打造，潮玩赛道的玩家们看起来越来越“像”。那么品牌真正的竞争壁垒是什么？

商业的本质是效率，潮玩赛道的竞争最终还是要回到效率的比拼上。

不同于一般的零售生意，潮玩有明显的文化属性，销售转化建立在用户对于产品设计、IP的认同上，因此很多新入局的玩家为了弥补在产品、IP方面的缺陷，把门店重点放在展陈上，营造出强娱乐氛围感染用户，从而拉动消费。这也可以解释为什么现在的潮玩店越开越大，甚至到几千平米。

超大面积潮玩店确实自带话题性，但是从商业角度来看，它的效率不高，持续性也值得商榷。

一方面，大面积的展陈不能直接产生收益，反而压缩了货架空间，拉低坪效；另一方面，空间需要IP和产品去填充，很多品牌实际上没有那么多的IP和产品支撑购买，只能依靠重复排列制造视觉冲击，消费体验并不好，很难形成持续复购。

另外，潮玩品类具有特殊性，玩家每次逛店都期待有新的收获，上新的速度一定程度上左右着销售转化率。大型集合店动辄千平的空间需要数千种不同的商品去填满空间，不同品类商品迭代周期不一，长则需要几个月的时间，即使是对上新要求最高的盲盒也很难做到每周上新。目前来看，大型集合店玩家没有有效解决品类与更新之间的矛盾。

反观泡泡玛特则更“实际”，门店平均面积在150平米左右。核心商圈点位租金昂贵，泡泡玛特没有将空间大面积让渡给艺术展示，而是通过空间设计、货架布置、商品摆放、灯光效果等细节凸显整体的艺术性，达到销售和展示的双重效果。

在上新方面，泡泡玛特凭借背后产业链一体化平台的规模优势，不仅能够做到每周持续上新，还在不断丰富产品线。今年火爆的MEGA珍藏系列就是泡泡玛特为推动潮玩艺术化打造的高端产品线，满足不同圈层用户对于潮玩的多样化需求。

2021年11月1日，泡泡玛特披露了第三季度运营数据。公告显示，2021年第三季度泡泡玛特整体零售收入同比增长75%-80%。泡泡玛特业绩延续了上半年的强劲增长势头，各渠道表现优异。其中，零售店收入同比增长40%-45%。

线下门店是一个复杂的系统，位置、面积、品类、上新等运营细节都将决定门店成败，泡泡玛特的高效不是一蹴而就的，而是来源于过去十年不断在实战中积累的经验，这是所有品牌都要走一遍的“弯路”。

4

结语

开店不需要“大干快上“的急速扩张，更不需要“大而全”的面子工程，“质”、“量”并重才能实现品牌可持续经营。从2010年北京中关村第一家店，到如今占据核心商圈的300家直营店，作为潮玩行业领导者，泡泡玛特已经蜕变成为商业地产重要流量入口。

不积跬步，无以至千里。从泡泡玛特在商业地产的表现，足以证明CEO王宁所说的“尊重时间，尊重经营”并不是一句空话。

正应如此，资本在过去这段时间也表现得异常活跃，尤其是对于商业新物种、细分新赛道，频繁融资、巨头加持已成为常态。为了更好捕捉商业新趋势，我们选取了近期受关注度较高的部分融资，与各位共同在2022年幕布拉开之前，提前看看这场加速创新的商业大戏。

微醺经济新赛道

代表品牌：WAT

在商业地产所历经的近两年“大考”中，夜经济逐渐从试水走向成熟，在夜经济所涉及的业态中，酒饮市场所代表的微醺经济开始呈现更圈层化、细分化的新趋势。尤其是对比国外市场，国内“微醺”酒饮还有很大的发展空间，比如精酿啤酒的崛起、预调酒的流行，而这类品牌在线下门店上也有更多的发挥空间。

以近日完成A轮融资的新国潮预调酒品牌WAT为例，据悉，品牌A轮融资由BAI资本、喜茶及番茄资本共同领投。在此之前，WAT已完成由BAI资本独家领投的千万级人民币Pre-A轮融资。从品类来说，预调酒市场在国内还未形成明显的头部效应，而主打新国潮无疑也为WAT打开了市场。

图片来源：数据公园

根据品牌方透露信息，产品线以和专业调酒师、米其林餐厅合作的高端产品线和罐装起泡酒为主的大众产品线为主，价格从10-50元/100ml不等。值得关注的是，该品牌不仅曾联动MUME、Longtail 、Impromptu等米其林餐厅推出相关产品，也不断尝试跨界玩法与设计师品牌STAYREAL、精品咖啡品牌 Seesaw等推出联名产品。

线下门店方面，WAT于今年7月在上海开设了首家WAT鸡尾酒品牌概念店。随着资本的加持，品牌将同步启动一、二线城市品牌概念店开设计划，预计2022年在线下开出 20 余家门店。

室内集合运动新趋势

代表品牌：弹力猩球

经过“黑天鹅事件”的洗礼，人们对于运动关注度普遍提升，而2021年欧洲杯、奥运会、全运会等大型赛事的举办和2022年北京冬奥会的倒计时，都强化了大众对于运动常态化和体育赛事的关注。另一方面，在“双减”之后，教育培训业态遭遇寒冬，体育运动继而成为众多家长孩子关注的新领域。多重背景下，大众健身、冰雪运动、室内运动等受到资本偏爱。

而从购物中心的角度出发，室内运动业态显然也正加速洗牌，运动体验的升级、运动和娱乐等复合业态的融合、细分领域运动业态等正加速涌现一批新品牌。

图片来源：弹力猩球

以近期获得千万级别天使轮融资的一站式室内体育娱乐运动中心弹力猩球为例。该品牌是一家室内综合运动中心，集潮流运动、休闲娱乐、餐饮、零售等为一体，其场馆占地约3000平，划分为运动主题探索区、派对团建区、零售周边区和亲子运动餐厅，其中运动主题探索区包括蹦床、攀爬、速滑、未来科技等六大主题。

从门店情况来看，目前已开营业门店包括上海南翔印象城MEGA店、上海太阳宫店和北京斯普瑞斯奥莱店。不难发现，门店拓展以购物中心为主，其所囊括的运动集合、复合型体验感，也是当下购物中心较为“刚需”的差异化业态。据悉，未来品牌将在一线和新一线城市加快开店速度，预计到明年底将开业15家门店。

微度假新玩法-露营营地

代表品牌：大热荒野

从疫情席卷而来到疫情常态化，人们的出游态度也逐渐发生变化。尽管微度假、轻旅游的概念在商业地产行业大为流行，但若说是否真正能给消费者带来“出游感” ，不少商业项目并无太大发言权。由此，文旅地产也加速了迭代，其中属于微度假的“露营营地”在今年几乎霸屏小红书、大众点评等社媒平台。严格来说，户外露营并不是新事物，但随着品牌自建或与地产合作的露营营地的兴起，不少露营集合品牌也颇受资本青睐，在商场开大店、快闪店的同时也加速筹建露营营地。

比如露营集合店ABC Camping、Outland等公司都在筹备新的营地。而在小红书热度较高的户外露营生活方式品牌大热荒野，则通过与香格里拉、艾美酒店等知名酒店合作，将营地设置在后者闲置草地、沙滩上。据悉，大热荒野近日获得千万级人民币天使轮融资，由小恐龙基金和惟一资本联合投资，本轮融资将用于营地拓展和市场运营。

事实上，受到资本青睐的大热荒野仅成立接近一年时间，品牌主要面向露营小白爱好者提供标准化的体验套餐。根据公开资料，大热荒野标准套餐为包含下午茶、帐篷搭建体验、晚餐、营地活动和早餐在内的一日露营体验，收费799元/人。从大热荒野露营营地布局来看， 一方面是类似三亚这样的超级目的地，一方面则是在大城市周边的目的地，也更贴合微度假的概念。

知情人士透露，未来大热荒野将围绕农村土地市场、文旅地产等领域持续拓展自营营地，今年下半年还将与融创、华侨城、世贸和华润万象城等多个文旅地产项目合作。

地域文化新物种

代表品牌：云梦山海

毫无疑问，超级文和友的爆红印证了市井文化、怀旧文化引发的大众共鸣。由此也引发了业界新的思考和探讨。比如，如何才能更进一步挖掘城市文化打造“一直网红一直爽”的场景？再比如，类似这样的表达地方特色文化的场景空间，是否有一定可能在城市购物中心进行演绎？

诸如此类的探讨还很多，超级文和友这样的场景获得的口碑也褒贬不一，其生命力还待时间进行验证。而这期间，新物种和新赛道也正加速崛起，迅速引起了资本的关注。比如近期完成千万元天使轮融资的沉浸式餐商旅品牌云梦山海，不同于传统的文商旅项目，该品牌主打的是更为细分的餐商旅赛道，也不同于以市井文化为主题的场景打法，云梦山海主打更因地制宜的地域文化。

图片来源：云梦山海

根据品牌释放的信息，云梦山海未来将以各地“地方志”作为文化载体，走“国潮”风格，在各地与在地商业地产、特色餐饮合作，以70%涵盖烧烤、火锅、小龙虾为主的自营餐饮和30%融合地方餐饮文化的合作店铺为主打，同时场景空间打造还将结合声光电等效果，同时打造沉浸式小剧场弘扬地域文化。

门店拓展方面，品牌将探索城市餐商旅综合体市场以及与城市购物中心的融合，开出面积超20000㎡的情怀版和面积在3000-5000㎡的情绪版“地方新志”。目前正在深圳、武汉等城市进行首店选址，预计明年10月将会开出首店。

沉浸娱乐体验新风潮-剧本杀

代表品牌：戏精桃花源

复盘今年的线下体验社交业态，剧本杀无疑是头号热词。今年6月份，美团研究院发布的《2021实体剧本杀消费洞察报告》预测，2021年国内剧本杀市场规模将超过150亿元，消费者规模或达941万。

另一方面，由于剧本杀具备更加灵活的场景，因此也是众多商业联名的新宠。商场、旅游景点、影院、酒店等，不同空间与剧本杀的合作随处可见，而剧本杀衍生出的品牌也受到颇多关注，成为年内融资事件的高频领域。

图片来源：戏精文化

7月19日，“戏精桃花源”获数千万元天使轮融资，五源资本与黑蚁资本联合领投；7月29日，线上剧本杀社区“小黑探”获阅文集团和金沙江创投战略融资；7月30日，“推理大师”获梅花创投千万美元Pre-A轮融资。

以戏精桃花源为例，戏精桃花源是戏精文化出品的、针对年轻人的城市沉浸式游乐园，内含餐饮、零售、娱乐等多种业态，占地面积主要集中在3000㎡~20000㎡。戏精桃花源将通过场景布置、演员设置、店铺内容、游戏机制等，在统一的世界观下，调动空间内容，为购物中心带来沉浸式体验。据悉，戏精桃花源全国首店将落地北京双井富力广场，占地面积3000㎡，最快将于年内面世。

宠物经济全业态升级

代表品牌：宠物家PET’EM

宠物经济在近几年一直是商业的热门话题，年轻消费群体成为宠物消费的主力军，他们更乐于为宠物生活方式买单，因此宠物经济投射在购物中心，也从传统的宠物用品及活体售卖衍生出宠物生活方式集合店、宠物娱乐体验空间、宠物跨界业态等，宠物友好型购物中心也从单纯允许宠物入内不断增加更多人性化、细节化的宠物友好设施。

有市场的地方就有资本的关注。艾媒数据中心数据显示，2021年上半年，宠物行业一共发生了25起融资事件，融资金额达到了60.56亿元。资本躬身入局，宠物经济无论在线上还是线下都呈现不断裂变的趋势。如果重点关注线下市场，不难发现，宠物经济的“全业态”、“一站式”、“超级大店”、“人宠互动空间”等正为购物中心主力店提供新的思路。

图片来源：ShenzhenLOOK

以今年频获融资的宠物家Pet’em为例，该品牌是一家综合性宠物服务与商品零售品牌，通过开设线下连锁店面，为用户提供犬证代办、宠物寄养、宠物洗美等服务，同时为用户提供预约上门服务，并提供宠物营养保健品、无谷进口主粮等产品。目前在北京和深圳已有130多家社区门店。

今年，宠物家Pet’em将全国旗舰店落地深圳万象天地，该店也是宠物家在深圳的首家城市主题店——星球探索PET'EM POWER，据悉品牌还将联合万象天地打造宠物友好街区，为消费者提供人宠互动的体验空间。

颜值经济持续裂变

代表品牌：MOODY

在年轻人为主导的市场中，颜值经济一直是购物中心密切关注的趋势。无论是此前买手店、集合店、小样经济亦或是高端化妆品的受宠，还是当下越来越多细分赛道诸如假发经济、美瞳经济等的兴起，都时刻可见资本追逐的影子。值得一提的是，疫情常态化人们佩戴口罩成为日常，眼妆受关注程度大大提高，在国内还处于初级阶段的彩瞳赛道正迎来上升趋势。《天猫隐形眼镜行业人口洞察白皮书》数据显示，2021年上半年彩色隐形眼镜同比增速达83%。

比如国产美瞳品牌moody便于近日完成了超10亿人民币的C轮融资，本轮融资由五源资本和KKR联合领投，GGV纪源资本作为老股东已连续三轮加码。这也是目前为止，美瞳行业最大的一笔融资。

图片来源：moody

事实上，moody成立仅仅两年时间，但其已完成数轮融资，且吸引十多家知名投资机构入局，其中B+轮融资还可见腾讯投资和小红书的身影。

除了和资本关系密切，moody作为颜值经济的细分赛道，同时又和年轻人的二次元文化有所关联，因此其进行品牌联名跨界的空间也较大，自成立起，moody就先后推出“瞳趣咖啡馆”、“布朗熊日记”、“太空DISCO”等联名产品，同时还联名橘朵进行跨界，与眼影组合“CP”售卖。

烟火经济“小店”崛起

代表品牌：喜姐炸串

时间再往前推，烟火经济是商业地产在经历了疫情的客流骤减之后，为了迅速吸引客流回暖而采取的大量布局餐饮美食业态的打法。美食主题街区、美食市集、网红小吃、天台夜市等都在烟火经济下有了越来越多玩法。

值得关注的是，不少街边小店的餐饮小吃业态如卤味、炸串、中式糕点等也因此开始出现一些进驻购物中心的网红品牌，且颠覆以往对于小吃店的印象，在装修风格、主题场景、产品体系上有了更多创新。其中，通过对消费场景的重构、制作流程的优化以及品牌化运营等方法，炸串领域也迎来了突破的机会。

以连锁炸串品牌喜姐炸串为例，品牌已在全国累计签约超1400家门店，品牌近期完成由源码资本和星纳赫这本联合领投的2.95亿元A轮融资。

喜姐炸串主打国潮风格的门店形象和包装设计，从品牌门店辨识度上进行了提升，因此也着重增强了消费者对于炸串品类的升级体验。从门店方面来看，喜姐炸串已有部分门店进入核心商圈，尤其是购物中心美食街区，为消费者提供同时满足走食、外卖以及堂食等多种消费场景。

铱星商业观察

事实上，在商业竞争日趋激烈的今天，资本所关注的新消费品牌还远不止本文所探讨的领域，正在购物中心加速拓展的品牌也不只有上述案例。

但从这些典型中，我们大致可以窥见一些新的行业趋势。Z世代占据主流消费市场已是不争的事实，商场在空间打造和营销场景上进行多元尝试能够拉近和年轻消费者的距离，但回顾逛街的本质，品牌服务依然是核心内容，因此，引入迎合潮流的新潮品牌能够拉开差异化、提升目的性消费人气的同时，能更好地帮助商场进行“圈层化”运营。

除了原本选址以购物中心为主的品牌业态带来的新商业灵感之外，那些吸引资本关注正加速孵化的新物种同样是值得关注的趋势，比如露营营地、虚拟偶像、元宇宙等，如果商业空间能玩转这些时下大热的概念，亦或者和这些品牌进行跨界联动，或许收获出其不意的“出圈”效果。

当然，对于受到资本青睐的品牌而言，风光无疑是当下的。能否行稳致远，从新物种变成真正的细分赛道头部品牌，亦或者在行业的碰撞中激发更多创新玩法，还需要时间来印证。

本文由铱星云商新媒体中心原创，作者：曹婕，文章版权归铱星云商所有，图片来源于品牌方或网络，不作商用。

深圳二手房市场已提前入冬。

最新数据显示，10月深圳共成交1605套二手住宅，环比下跌9.1％；成交面积为15.04万平方米，同比大跌66.42％。

二手房成交量创近10年新低

自2月官方发布二手房指导价政策后，过热的深圳楼市开始转凉，二手房成交量一跌再跌。

深圳中原研究数据显示，10月，深圳二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1％。二手住宅成交15.0万平方米，环比下滑11.2％。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。

随着市场行情持续低迷，二手住宅挂牌房源量则不断上涨。乐有家数据显示，10月份深圳二手住宅挂牌量已突破5.5万套，是过户成交量的数十倍，大量房源处于待售状态。

此前，深圳业主心态相当坚挺，即便是在二手房指导价出台后的半年时间里，二手房报价仍处于整体上涨的状态，僵持了几个月后终于有所松动。9月起，二手房挂牌价才有所下降。

据乐有家研究中心统计，9月、10月全市二手住宅挂牌均价环比均下跌0.5％，且近1个月内约有15％的业主下调报价。

豪宅也扛不住

深圳楼市越来越冷，就连此前坚挺的豪宅和学区房都挺不住了。

“最近在看香蜜湖的房子，发现市场真的很凉，去年涨得凶的时候挂牌都是20多万元一平方米，现在有一个急卖的，挂牌单价18万元都卖不出去。”准备在香蜜湖置业的王先生说道，“越是这样他越不敢买。”

香蜜湖是深圳传统的豪宅片区，片区经纪人告诉中证君，片区内的大户型（100平方米以上）近期没有成交，都在观望。

学区房因各种调控政策更是遭到重磅打击。以顶级学区百花为例，片区经纪人介绍，自指导价出台后成交量就急剧萎缩，下降八成左右。近期有个小区一套小户型房源急卖，最后以1000万元出头价格成交，与去年相比直降600多万元。

不仅如此，百花片区近期还有一批房源流出，价格直逼指导价。近日，深圳联合产权交易所公告显示，位于百花片区的长城大厦有23套房产转让，挂牌单价在10.3万元-11.3万元/平方米，逼近指导价。

新房走俏

二手房冰冻的同时，深圳新房市场却走俏了，呈现跷跷板效应。

深圳中原研究数据显示，10月深圳新房住宅成交4712套，环比上升41.0％；成交面积为48.6万平方米，环比上升48.1％。

深圳中原指出，从实时市场情况来看，10月有9个住宅项目开盘，整体开盘去化超过五成，9个入市的住宅项目中仅有两个楼盘为日光盘，新房整体市场氛围趋于理性。

而且各区域冷热和成交量不均。从各区新房住宅成交面积来看，10月，光明区以14.87万平方米的成交量位居各区第一，占全市成交的30.6％；宝安区成交面积为12.97万平方米，占全市成交的26.7％，位居第二；龙岗区成交8.93万平方米，占比18.4％，位居第三。福田区连续4个月无成交。

展望后市，深圳中原认为，当前的政策导向是践行房住不炒原则，抑制房价上涨，打击炒房行为，支持刚需购房。短期内，无论是新房还是二手，无论是住宅还是公寓商办，都将受到冲击。中长期看，深圳房价上涨速度将放慢，市场将回归到以刚需自住为主导的理性市场。

据观点地产新媒体了解，其中，鄞州区JD04-01-23、JD04-01-24地块（百丈地段），由福州市雍景湾房地产有限公司与宁波东钱湖投资开发有限公司联合竞得，成交价5.79亿元，楼面价12260元/平方米。企查查信息显示，福州雍景湾由深圳招商房地产有限公司间接持股49%。

该地块出让面积1.35万平方米，容积率3.5，建筑面积4.72万平方米，用途为商住，起价5.79亿元，楼面起价12260元/平方米。

另外，鄞州区JD01-02-10a地块（庆丰地段）因无人报价流拍。该地块出让面积9549平方米，容积率2.6，建筑面积2.48万平方米，用途为住宅，起价5.83亿元，楼面起价23500元/平方米。

昨日报道，宁波第二轮集中供地首日共29宗出让地块，其中14宗底价成交，3宗出现溢价，12宗地流拍，收金约145.56亿元。

据相关工商信息，沈阳盛金投资管理中心（有限合伙）成立于2021年11月3日，执行事务合伙人为沈阳盛京资本私募基金管理有限公司，经营范围为以私募基金从事股权投资、投资管理等。

其余几家主要的参股公司分别为全威（铜陵）铜业科技有限公司，持股28.3688%；西藏东方润澜投资有限公司，持股14.1844%；福建信通贸易有限公司，持股9.9291%；青岛垚熙股权投资合伙企业（有限合伙），持股8.5106%。

据了解，大连万达商管在10月增持频繁，分别接管武汉万达汉秀商管100%股权、增持上海万达茂乐园股份至100%、增持南京万达茂乐园股份至100%、接手延安红街投资比例100%。

另外，在4月21日，据路透社报道，大连万达商管计划为旗下商业地产管理业务万达轻资产商管公司融资200亿元，目标年底前在香港上市。目前万达商管已香港上市已获中国证监会批准，近期将出具H股发行批复。（观点地产网）

东部城市重新领跑

在过去10余年，经济增长呈现东慢西快的格局，以重庆、成都和武汉为代表的中西部城市增速领先，带动经济总量排名不断上升。不过，今年以来，东部城市重新领跑，这不仅表现在今年的增速上，而且两年平均增速也整体领先。

从今年前三季度的增速来看，23个去年GDP突破万亿元的城市中有14个增速超过或者持平全国9.8%的增速。其中武汉较为特殊，以18.8%位列第一，其后是佛山以11.4%位居第二，苏州以10.9%位居第三。无锡、青岛、北京以10.4%位居第四。

今年的GDP增速受去年基数的影响，与2019年对比的两年平均增速可以剔除了去年基数的影响，更能反映这一变化。今年前三季度，苏州、杭州、南通以6.6%位居第一，无锡和合肥以6.5%位居第二，青岛以6.3%位居第三。代表西部地区的成渝两地以6.2%位居第四。

即使增速排名落后的东部城市，其恢复势头也比较明显。比如，今年前三季度天津市GDP为11417.55亿元，同比增长8.6%，与2019年相比两年平均增长4.2%，两年平均增速比上半年加快0.7个百分点，比一季度加快1.8个百分点。

不只天津，多个东部城市的两年平均增速在逐季上升。深圳第一季度的两年平均增速是4.6%，前三季度已经回升到4.8%。杭州第一季度是6.2%，前三季度上升到6.6%。北京从一季度的4.6%上升到前三季度的5.3%。

相反，在两年平均增速上，中西部城市呈现下滑的趋势。虽然重庆从一季度的5.2%上升到前三季度的6.2%。但是，成都从一季度的6.7%下降到前三季度的6.2%；西安从一季度的5.5%下降到前三季度的5.1%；合肥从二季度的6.7%下滑到6.5%。

这一区域增长形势的分化根本还在于东西部城市在产业结构上的差距和经济增长方式的差异。西部城市在增长方式上依赖投资拉动，尤其是城镇化、工业化加速阶段带来的红利。而且过去10余年，其经济增量主要是大规模的产业转移带来的，内生增长动力较弱。

经济进入新常态，尤其是在疫情之下，这一优势虽仍然存在，但是，扩大投资的难度加大，生产生活空间大幅压缩的背景下，加大招商引资形成增量也越来越难，相反，东部城市形成的庞大制造业基础作用显现。

比如去年西安在全国前30个城市中增速位列第一，其中投资的高增长功不可没。全年固定资产投资（不含农户）增长12.8%。而自今年7月份以来，西安由于缺乏施工和新开工项目支撑及房产新政不断深化，基础设施、工业、房地产开发等投资增速逐渐回落，前三季度，全市固定资产投资同比下降5.6%，这拉低了西安的增长速度。

而东部城市的工业对经济增长形成强力支撑。比如苏州前三季度规模以上工业总产值30053.3亿元，同比增长20.5%，两年平均增长10.8%。其中，先进制造业占比继续提升。前三季度高新技术产业实现产值15837.4亿元，占规模以上工业总产值比重达52.7%，同比提高1.7个百分点。

七城陷入激烈卡位战

区域增长格局变化的同时，万亿元城市内部排名角力也更激烈。其实，GDP排名剧烈变动正是伴随大的经济环境的改变，2008年之后10余年，中西部城市快速增长搅动了东部领先的格局，而在疫情之下，现有格局面临重塑。

去年“爆冷”没有破万亿元的东莞，今年经济逐步恢复，今年前三季度GDP为7694.62亿元，同比增长9.1%，前三季度的经济总量已经超过西安和福州，今年大概率突破万亿元，成为第24个经济总量过万亿元的城市。

加上东莞，24个万亿元、准万亿元城市的排名中，有4组城市总量接近，分别为争夺“第四城”的广州和重庆，以及西安和福州的末位之争。另外则是多方参与的两组，排名12~14位的宁波、青岛和无锡，以及排名17~21位的佛山、泉州、南通、济南和合肥。

其实，广州和重庆的经济总量在2019年就十分接近，延续了原有格局下西部城市崛起的势头。重庆在去年一度超过广州，但去年全年仍然以微弱差距排名第五。今年前三季度重庆与广州的总量差距相比去年有所扩大，预计未来将进入几年的胶着竞争。

实际上，前十强城市排名不大会有变化，虽然前三季度南京受到疫情的影响，被武汉逼退到第十位，但是，南京与第十一位天津的差距相对去年仍有所扩大，而且从复苏的势头来看，南京有望继续留在十强内。

西安和福州都是去年GDP破万亿的城市，也是陕西和福建“强省会”战略的城市。目前，西安略微领先，今年前三季度西安和福州分别是7639.15亿和7631.98亿元，难分伯仲。从增速上来看，两座城市都排名靠后，福州快于西安。

除了前面两组，在这24强中有两组7个城市竞争更为激烈，一组就是排名12、13、14位的宁波、青岛和无锡。而第二组就是排名17~21位的佛山、泉州、南通、济南和合肥。

宁波、青岛和无锡前三季度GDP分别是10332.9亿、10310.36亿和10029.02元，而2020年他们分别是12408.66亿、12400.56亿和12370.48亿元，总量十分接近。今年前三季度增速分别为10%、10.7%和10.7%。

佛山、泉州、南通、济南和合肥前三季度GDP分别为8489.33亿、8352.72亿、8345.7亿、8282.45亿和8206.66亿元，增速分别为11.4%、8.8%、10.0%、8.6%和10.4%。后面四个城市是去年万亿元城市的升班马。去年佛山受疫情冲击比较大，逐渐被后来者逼近。

　　来源：爱范儿　　

　　亚马逊创始人杰夫·贝索斯变成外星人时，很多人都没发现。

　　太空舱门打开，他全身布满青色山丘版的沟壑，右手从一位粉色皮肤的外星人脸上滑下，迟疑片刻，转身离开。

　　——作为星际舰队官员在《星际迷航》电影里客串，可能是他离幻想的太空世界最近的一次。

　　为了让更多幻想成真，三个月前，他卸任了亚马逊 CEO，专注于他的私人航空航天公司蓝色起源（Blue Origin），并乘坐着自己的火箭飞往太空，打破了首次太空载人飞行的记录。

　　这次，他要再搞点大事情——在太空建一个商业空间站。

　　首个“太空乐园”要来了

　　之前，空间站都是在太空中作为“中间站”，供航天员长期工作生活，以及进行各种空间实验及应用。

　　现在，蓝色起源要打造首个在近地轨道的大型多功能商业空间站。

　　这个空间站名为“轨道礁”（Orbital Reef）。它依然有空间站的基础用途，但它同时又成了一个漂浮在太空中的小型乐园。

　　在蓝色银河公布的方案里，空间站的基础配置包括电源系统、核心模块、生命栖息所、科学模块和宇宙飞船。

　　它会带你飞到距离地球 500 公里的太空中，这里面积约 850 平方米，和国际空间站差不多大，官方称里面最多可以容纳 10 人。

　　人数虽不多，但这里作为一个商业园区，有着多种混合用途：

　　可以进行可持续的太空运输和自动化物流，降低传统太空运营商的成本和复杂度。

　　可以进行前沿的科学实验以及设备制造，里面甚至能种“太空蔬菜”。

　　它也是一个遥远的度假胜地，有着大视野的窗户，极具未来主义色彩，蓝色起源说，空间站的人每天可以看 32 次日落和日出。

　　据说住在 B612 星球上的小王子，一天也可以看 44 次日落，蓝色起源的空间站开始有点童话感了。

　　蓝色起源也把人们在此的日常生活，作为了方案的重心。

　　这里还将包括由多个客人共享的基础设施和服务，例如办公空间、太空花园、车辆港口、公用设施和其他生活便利空间。

　　听起来，就跟“太空豪华酒店”差不多。

　　甚至，这里还可以拍摄“微重力环境”的太空电影。

平民宇航员练习漂浮在微重力环境中. 图片来自：约翰克劳斯 / Netflix

　　它不像现有的太空旅行一样，只是让你上太空游一圈，然后回到地球。

　　“轨道礁”作为一个商业空间站的不同之处，真的能让你在太空生活一阵子。

　　蓝色起源设想的客户，包括了各国政府、太空机构、企业家和投资者、科技公司、媒体和旅游公司以及普通游客等等，可以说非常多元化了。

图片来自：Inc. Magazine

　　当然，这个大型项目，需要很多资金和能力支持，不是蓝色起源独立就可以完成。

　　他们和商业航天公司 Sierra Space 合资开发运营了这个大型项目。

　　蓝色起源自己负责其中的核心模块与系统、和可重复使用的新格伦号火箭发射系统。该运载火箭计划 2022 年末首次升空，将运送建设空间站所需的硬件上太空。

　　Sierra Space 则负责大型综合灵活环境模块 (LIFE) ，作为空间站主要生活区，并通过其追梦者航天器运输货物，协助全球的机组人员往返空间站。

　　另外，这个空间站还得到了包括波音、Redwire Space、Genesis Engineering Solutions 在内的航空航天合作方支持。

　　他们将在自己擅长的版块各司其职。

　　比如波音就负责科学模块，以及空间站的运营和维护工程，并利用 Starliner 载人宇宙飞船将机组人员和货物运送到空间站。

　　不过他们的飞船近期遇到了很多问题，预计 2022 年中期才能进行关键试飞。

　　Redwire Space 将在此进行微重力研究、开发和制造，带来新的科研成果。因为微重力下的生物物理现象不会受到地球引力的影响，所以这些新的研究成果将具有珍贵的价值。

　　另外，Redwire Space 还将运行该空间站的有效载荷操作和可部署结构。

　　Genesis Engineering Solutions 则主要负责空间站内的日常操作，以及旅游的单人航天器，让更多消费者能体验太空行走的感觉。

　　亚利桑那州立大学则会提供相关的研究咨询服务，并进行空间站的公共宣传。

　　与这些航天领域重量级公司或平台的合作，让他们展现经过验证的能力和技术，让“轨道礁”有了更多落地的可能性。

　　蓝色起源还表示，随着未来规模扩大，会增加更多模块，提供更多新的服务，包括空间租赁、硬件技术援助、机器人服务等。

　　它的背后有着广阔的商业潜力和机会。

　　只是现在除了提案和宣传视频、CGI 模型等，蓝色起源没有透露太多具体信息，尤其价格方面。

　　而且，这个空间站耗资巨大，成本和风险也很高，需要多次安全发射才能让人类前往。

　　“轨道礁”预计部署时间倒是有点眉目，官方称是在 2025 年至 2030 年间，离我们并不遥远。

　　相比之下，“轨道礁”仍是目前最有商业化可能的空间站方案。

　　空间站，也是“空间战”

　　私人空间站的竞争持续在加剧。

　　就在上月，就有旅行者太空公司（Voyager Space）、纳米拉克公司（Nanoracks）、洛克希德-马丁三家公司表示，他们将合作创建“有史以来第一个自由飞行的商业空间站”——Starlab。

　　比起蓝色起源的“轨道礁”，它的体积只有 340 立方米，比现在的国际空间站也小得多，可以容纳 4 人，计划于 2027 年开始运营。

　　开展太空商业，是人类进入太空生活的第一步。

　　而空间站是太空商业的极佳载体，也会带动周边产业的快速发展。

　　早在 1869 年，《大西洋月刊》就撰写了一则关于“用砖搭建的月球”的文章，提出了空间站的概念，后来多个科学家也提出了空间站的构想。

　　但空间站的发展可以说是在幻想中沸腾，又在技术上消沉。

　　1951 年，沃纳·冯·布劳恩在矿工周刊中刊登了他带有环状结构的空间站设计

　　100 年过去了。

　　直到阿波罗 11 号飞船在 1969 年抢先登陆月球，苏联在与美国登月的太空竞赛中落败，因此，苏联才转向了新的方向来展现他们的航天实力——空间站。

　　1971 年，苏联的首个太空站“礼炮 1 号”成功发射升空，这也是人类历史上首个空间站。

　　遗憾的是，3 名航天员 10 月 11 日返回地球时，由于返回舱上平衡阀异常打开，造成返回舱失压，成员全部死亡。

　　而后美国在 1973 年发射了天空实验室号空间站，并在空间站进行了一系列关于医药、地质、天文等方面的科学实验。

图片来自：NASA

　　苏联在 1986 年也跟了上来，发射了和平号空间站的核心舱，接着持续发射不同模块在太空组装，1996 年建成了和平号空间站，一直工作到 2001 年。

　　最具有全球性意义的太空站，还是现在仍在运行的国际空间站。

　　它在 1998 年 11 月发射第一个模块“曙光号功能货舱”升空，接着国家分工建造、联合运用，对它进行扩充和完善，国际空间站也成了国际合作进行太空开发的标志，由 16 个国家共同建造、运行和使用。

　　2010 年，国际空间站正式转入实用阶段，它是在轨运行最大的空间平台，也是一个具有现代化科研设备，可进行大规模多学科研究的空间实验室。

图片来自：Shutterstock

　　但是，国际空间站的寿命也将尽，预计将于 2028 年至 2030 年退役。

　　这些航天航空机构百年来的的研究和探索，也为当下太空商业化打下了足够的技术基础。

　　美国国家航空航天局一直在鼓励一个商业化的继任者，来取代老化的国际空间站，他们也会为此提供资金。

　　据悉，53 家公司和组织已表示对商业近地轨道空间站计划感兴趣。

图片来自：REUTERS/Isaiah J. Downing

　　空间站热潮，让我们离太空更近了

　　多个研究分析表明，私人空间站很难在不久的将来实现收支平衡，但当下的太空经济发展太快了。

　　因此，政府和众多私人航天航空公司各方协作和联手，让更完善的未来空间站尽快面世。

　　蓝色起源的“轨道礁”空间空间站，就是接任国际太空站的潜在候选者之一。

　　消息公布后，联合方 Redwire Space 的股票也迅速飙升，两度熔断，涨幅最高达到 32%，可见人们对此的关注与期待。

图片来自：Redwire Space

　　当然，它眼前的竞争对象也不少，除了前面提到的三家航天航空公司合作创建的 Starlab，还有 Axiom Space 已获准启动建造一个自由飞行基地。

图片来自：Axiom Space

　　该基地将首先连接到国际空间站，后面发展新的空间站就顺风顺水了。

图片来自：Phillipe Starck 设计的 AxStation 内部效果图

　　另外一个势如破竹的空间站制造者，就是中国的“天宫号”空间站。

　　今年 4 月份，长征五号 B 火箭点火升空，将我国的“天和”号核心舱成功送入轨道，标志着我国进入独立自主建设空间站阶段。10 月 16 日，神舟十三号载人飞船与空间站组合体完成自主对接，3 位中国航天员进入天和核心舱，中国空间站开启有人长期驻留时代。

　　按照空间站建造任务规划，2021 年和 2022 年我国将接续实施 11 次飞行任务，2022 年就可以完成空间站在轨建造。

　　美国宇航局（NASA）曾在一份声明中，将当前时刻描述为“载人航天的复兴”。

　　随着越来越多的人飞往太空，并在太空飞行中做更多事情，这也吸引了更多人前往近地轨道上开展更多活动，市场也正不断增长。

　　政府和众多私人航天航空公司都参与进来，将让“空间站之路”变得更热闹，也让商业化的空间站更快速发展和落地。

　　当然不可忽视的问题，比起资金，更大的障碍可能是执行。

　　我们需要所有航天航空设备真实落地、安全可靠，需要它们可以常规且更经济地飞上太空，需要构造更成熟的商业消费空间……

　　轨道组装公司 OAC 的太空酒店“旅行者”（Voyager Station）

　　而且现在，我们还在快速探索火星和月球的路上。

　　近地轨道的空间站，是我们和宇宙万物连接的关键点，是太空探索的一切开始的地方。

　　它让我们的技术和未来能稳定向太空延展，也揭示了我们在地球上肉眼可见的局限性。

　　好的一面是，它正前所未有地被重视起来。

　　毕竟，我们需要一个离家更近的太空目的地，也需要这个地方从科幻走向现实，走到每个人身边。

　　题图来自：Inc. Magazine

国家会展中心（天津）二期项目于2020年4月开工建设。现阶段，二期展厅区域主体结构已经基本完工，正在进行机电和精装修部分施工；中央大厅区域已经完成了主体钢结构的施工，开始外百叶以及屋面幕墙的插入施工。二期与一期最大的区别在中央大厅区域，二期增加了一个2800平方米的国家会议中心，可同时容纳2000人。

国家会展中心（天津）一期项目已于今年6月份正式投入使用，其绿色低碳建筑的优势也逐步显现，节能效果显著。二期项目同样采用了88项绿色低碳环保技术，是国内领先的绿色智慧创新型综合体。二期项目通过建设地源热泵系统，替代一部分现有的常规能源，建设大约7兆瓦的光伏发电系统，每年大约能为项目提供700万度电的绿色能源；海绵城市可以实现雨水年径流总量控制率达到80%以上。这些系统与主体建设同步施工，将同步投入使用。

据悉，二期工程计划于2022年年底竣工，综合配套区计划于明年5月投入使用。项目全部建成后，总建筑面积将达到138万平方米，室内外展览面积约55.8万平方米，将成为中国北方规模最大的国家级绿色智慧会展综合体。

编辑 |张假假

 特区永不眠   

美国加利福尼亚州，地处北美大陆西海岸，硅谷和好莱坞让这个拥有温暖地中海气候的富饶之地，成为无数人梦想所在。

加州是美国的中心之一，更是世界的财富最集中的地区之一。

而如今，深圳号称中国的“加州”，是因为深圳这里有着全中国最突出的加班文化。

三十年前来了就是深圳人，现在来了就是“加州人”。

毕竟阳光，棕榈树和海岸，比起真正的加州，深圳一样不少。还有最多的年轻人，最集中的高新科技区，以及最神奇的暴富传说，不敢说完全相似只能说一模一样。

异乡人来这个城市追寻财富，从特区设立至今，从未改变。

01 异乡人，欢迎来到深圳

在中国，很多城市你都必须亲自去过，才会有深入的感触。这种人居住过所留下的岁月气息如此微妙，影像和文字都难以替代。

但深圳不是。

深圳在中国无处不在，他是北京的西二旗，上海的张江高科，成都的天府新区，杭州的高科新城。是所有中国最先进最年轻开发区的集合体。

毕竟从诞生之初，深圳就被寄予了某种特定的使命——经济开发区。

经济开发区最重要的就是经济，在这里搞钱是最顺理成章天经地义的。

北京的大飒蜜 ，上海的嗲囡囡，只要南下深圳都会变成搞钱的女人。

然而作为一位游客，很难在深圳进行猎奇式的探索。因为在这里没有所谓的奇观类的生活凝视，这里只有常态。这种常态是努力工作，是中国最拔尖的那一小撮人在中国东南偏南的一个圈里面进行智力体力外加运气的竞赛。

比的是什么，变得有多富只是其一，变富的速度才是关键。

这种速度的竞赛从特区设立就开始了。随着比赛进行到了后半段，入场的条件开始越来越高。

到了现在，只有征服了高考中还能兼顾体育的那一群人，做到德智体美劳全面发展，如此才有资格能来建设祖国的经济特区。

深圳1号线的地铁在早高峰时120秒就会发车一班。如果能在西乡站挤上地铁，经过10站到达打工人聚集区高新园共计23分钟，下了地铁抢占一辆共享单车奔到写字楼不过6分钟。

壮观的深圳地铁

年轻人奔跑的速度就代表了深圳的速度。直到有一天年轻人跑成了中年人，中年人跑成了老年人，老年人呢？可能再也跑不动了。

90年代的时候，深圳最有名的旅游景点叫世界之窗，里面是世界各地著名景观的微缩版。在那个时代，让你足不出户游遍全球。现在这个景点在大众点评上评分3颗星。已经没有人花钱去看微缩的世界，毕竟在深圳已经可以看到整个世界的参差。

深圳兑现承诺，给每个人容身之所，不管是均价20万的豪宅还是一个月300块钱到处小强的城中村。但如果想要更好，就只能付出。这一切仿佛打怪升级的游戏。这个城市告诉你，努力就能上升。

你先找到工作，再拼命，接下来按照政策获得户口，再恰到好处上车买房，如果错过一步, 后面就需要加倍的气运和努力来弥补。

网易游戏氪金，腾讯游戏氪肝，深圳这场游戏氪得是人生。

这种不敢踏错一步的焦虑感，裹挟着每个来深圳的人。当然除了深二代和有楼的本地人。

十三年前，深圳楼市的天花板就是对岸的香港；十三年后，深圳楼市成了全国的天花板。

跟楼市比起来，A股不过是温和的波动，十二年过去了，大A还是3500点上下。而楼市却是真正地涨了就再不回头。宇宙教育中心通新岭的房价就像飞一样窜了到20万，当然为了学区不管哪里都一样，只是深圳不管是增值的速度还是杠杆比例都能让人感叹自身眼界的狭隘。

鹅厂内部著名的“搞房群”聚集了已经千军万马闯出来的精英们，他们面对瞬息万变的深圳楼市也不甘示弱。

再难的购房规则，金融政策对于通关《五年高考三年模拟》的胜利者们来说都不过是另一次小型测验。90万的免息贷款，3万+的月薪，还有为了买房可以组队过日子的对象，这些条件一个个达成，最后就可换成一张上车的房票。

到底是环境先异化还是人先异化，到了最后根本搞不清楚。

02 深圳的速度和被淘汰的失败者

1979年初，深圳刚刚建市后的第一届市委规划：未来深圳将建成一个面积10平方公里，有10万居民工作、生活的小型城市。

90年代的深圳——内地第一家麦当劳

后来这座几乎完全由流动人口组成的城市，成为了一个庞然大物。

2021年，第七次人口普查结果出炉，深圳常住人口1760万，占地面积1997平方公里。

作为中国最典型的移民城市，这里没什么历史底蕴，更没有历史包袱。

深圳号称是全球的速度之王。

从“三天一层楼”创造“深圳速度”起步，1980年的2.7亿元人民币，到了2019年这个数字变成了2.7万亿人民币，如今深圳人均GDP已超过20万元人民币。

用40年走过了国外一些国际化大都市上百年走完的历程，这可谓是世界发展史上的奇迹。

这个曾经的边陲的小渔村到了现在已经风头无两。

如今的深圳城市建设

这里有宇宙最强街道办的粤海街道，它的身后站着的是华为、大疆等一众行业巨头，还有上百家总市值超过4万亿的上市公司。

这里有深圳制造，中国最强的四大产业集群：新一代信息通信、电池材料、高端医疗器械和智能装备。

深圳的制造业占比颇高，高达36.6%，相比之下，北京接近10%，上海和广州大约在24%左右。无数工人支撑着这个城市的流水线。

这里还有不少像华为一样让美国头疼的公司，深圳打造的战略性新兴产业支撑了逾1/3的GDP，形成了一个以计算机、通信和其他电子设备制造业相互配合的强大产业集群。

差的不做，要做就要做最好的。

2021年，工信部25个先进制造业集群优胜者名单里，深圳是上榜集群最多的城市。这里的“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”全过程创新生态链已经成为一种标杆。

大疆无人机创始人汪滔谈到深圳时用了三个最好，“全球最好的产业链分工在深圳，最优秀的工程师在深圳，最好的工业化体系在深圳，我们离不开。”

汪滔是杭州人，他的家乡最有名的产业是网红和互联网，承载不了高科技制造业的野心。

而在最新的《支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》里，深圳的目标是全球标杆城市。

1995年8月7日，《深圳特区报》报道厉有为谈话：成立深圳特区时，中央给了1.5亿的开办费，以后就再没给过钱。

这笔钱的回报如下：2007年，深圳上划国家各项收入2112亿元：到了2020年，深圳实现财政收入9789亿元。

放眼全国，再也没有一个地方拥有那么多的经济奇迹和造富神话，再也没有哪个城市能够赶上深圳的发展速度，这是中国通往世界的一个南大门，也是无数普通人阶层跨越的应许之地。

北京太正统，咬文嚼字没有烟火味道。上海太洋气，虚虚实实弄得风情过盛。深圳才是人人都爱看的爽文，机遇，逆袭，翻盘，直到坐拥深圳湾一号遥望对岸香港。

有趣的是深圳湾一号脚下的公园叫深圳人才公园。踩在千万人才之上的豪宅，当真是爽文必备。

不是人人都是主角命，但小说看多了总是太入戏。

源源不断的年轻人来到深圳。2021年第七次人口普查结束，11年间深圳常住人口增加713.61万人，增长68.46%，年均增长5.35%。位居一二线城市第一。

人口是一切经济社会活动的基础，人才更是第一资源。深圳是人才流入最多的城市。人才净流入，人才吸引力等各项指标都是全国前列。

这座城市，历史只有42年、人口平均年龄只有33岁。

深圳人口普查数据解读中写道:深圳15-59岁的人口比重虽然有所下降，但仍然比全国高16.18个百分点，比广东省高10.73个百分点，表明深圳人口依然“年轻”， “人口红利”还在继续。

至于能继续多久，那就看还有多少年轻人向深圳奔涌而来。

但萝卜快了不洗泥，慢了，就要挑一挑了。一个狂飙突进的年代里，财富的大蛋糕以肉眼可见的速度变大，所有人都或多或少能分到；而当做蛋糕的速度降下来，大大小小的问题就会慢慢浮出水面。

如今，在一个房价超过香港，生活成本高于洛杉矶的城市生活，年轻人需要付出什么样的代价？答案是36.9%深圳人每天加班到晚上9点以后。

滴滴曾对工作日晚9点到凌晨0点之间从商务楼打车到住宅小区的订单占比测算， 深圳是全中国加班排名第二的城市，和上海不相上下。

不加班来深圳干什么？如果能抱着这样的信念，那必然会如愿以偿。

但信念一旦开始动摇了，可能就变了。

比如一些人，选择了彻底躺平。

龙华三和人力资源市场附近的大神们翘着脚，享受着亚热带的阳光，等待着日结的工作。如果没等到，那转身就拎着一瓶清蓝大水回了和蟑螂同住的床铺。

在这里，十年不涨价的双丰面馆让人果腹；红姐的传说在坊间流传，好多人信誓旦旦宣称见过她，但具体发生过什么，又都避而不谈。

他们是城市化浪潮中掉队的人，就像被时代机器遗弃的零件，留城无望，回村无意，萧索而失落。

那些大厂工作的精英和已经上岸的胜利者，不认为这个城市有那么多不为人知的一面，如果被有人离开，那就是被淘汰。如果你来到这里，就请遵守城市里的游戏规则。

抱怨无奈和失望只能隐藏在深圳夜晚无数写字楼的灯熄灭之后，与稍纵即逝的夜晚为伴，并再次拥抱第二天依旧升起的太阳。

03 割裂的特区与留不下的特区人

媒体总在不遗余力赞美深圳。

如果你在豆瓣上搜索深圳，足足100页的搜索列表中大部分都是在探讨深圳的制度建设，产业引入，人口与城市，经济与政治，还有那些伴随这个城市一起成长的著名公司背后的故事与光环，甚至包括这些公司的企业精神也被作书立传，奉如圣典。

但没有人为在这个城市里面生活的人写一本书。

同一时间如果你打开知乎，搜索深圳，映入眼帘的第一个问题是：在深圳你觉得累吗？

下面的答案足足有5080个——当代的社交媒体就是如此分裂。

这是一个深圳专用的互联网树洞

5080个答案里面汇集着各种各样的故事，人间百态不过如此。

有人列举出来自己细致到每日的开支和收入；有人记录下自己如何每天6：40起床然后通过一系列交通工具得以在8:30准时到达公司的。

有女生思索着自己随时要离开，连恋爱都不敢尝试；有男生断言离开的都是失败者，自己注定要在这座城市扎根。

有人反思着怎么样可以通过自律抵抗汹涌的消费主义；有人在想如何搏一把才能更好的满足自己的欲望。

你永远不知道一个城市会如何改变你，除非当你已经被一座城市改变了。

选择留在深圳的人，都成了勇士。

与其歌颂城市，其实应该有人为这个城市生活的勇士们记录下来他们的故事。

而很多时候，故事也就戛然而止，丝毫不留余地。

打开闲鱼，搜索“离开深圳”“逃离深圳”，你可以围观什么叫做打工人的生活和青春的价格。

不管是房子转租，还是电磁炉水壶锅铲健身球，一律清仓甩卖，只求速速离开。物品在人与人之间不停流转，假如一辆电瓶车可以拟人化，那肯定可以拍出一部绝佳的城市公路纪录片。

这种故事总是在深圳上演。

1999年，浙江衢州19岁的农家姑娘章桦来到深圳闯荡。

她和姐姐花了6万块钱盘下一家做美容发廊生意，被从北京南下深圳的导演李京红看中——成为纪录片《姐妹》镜头下的“发廊妹”这一群体的主角。

2003年18集纪录片《姐妹》播出，同时章烨，这个当年被记录的人物也拿起了摄像机，去拍摄更多的深圳故事。

14岁少女邝丹成为章烨的拍摄对象。邝丹一家来自四川仁寿县，来深圳打工十年，一家人住在一套与其他6户人家合租的不到100平米的三居室里面，而邝丹的父亲靠在立交桥下修自行车养活一家人。

面对家庭情况普遍较好的同学，家里的情况父亲让邝丹一直作为秘密保守。

直到某天，邝丹和全班同学在体育馆看完表演，经过笋岗立交桥下，看到埋头给人修自行车的父亲，犹豫片刻叫了一声：爸。

这个14岁少女主动公开了这个保守了7年的秘密。

2004年纪录片《邝丹的秘密》

章烨记录了邝丹一家500个小时的生活，做成DV短片《邝丹的秘密》，获得央视“我们的DV生活”大赛中唯一的评委会大奖。

邝丹的笑容和故事传遍当年的媒体，但却没有改变一家人的命运。2004年，深圳新规下，邝丹的爸爸不能摆摊修车了，没有户口的邝丹跟着父母回到四川老家读高中。

这是十六年前的故事。

十六年后这个故事的主角从修车的父亲和卑怯的少女，变成了手握985，211文凭，除了青春一无所有，单凭一腔孤勇来到深圳的你我他。

04 丰碑与墓志铭

美国作家埃尔文布鲁克斯怀特曾这样形容美国大都市的三种人：一种是土生土长的男男女女，在他们眼中，城市从来如此；一种是上班族，白天吞噬它，晚上吐出来；最后一种最伟大，是生于他乡来此寻找目标的人。

而在深圳，曾经每个人都是最后一种人。

后来，我们慢慢变成了第一种和第二种人。

可能，胜利者需要丰碑，失败者的墓志铭也该被这个城市留存。

发行人拟发行8.2亿元的中期票据，全部用于偿还发行人在银行间债券市场的存量债务融资工具的本金，具体明细如下：

工商信息显示，泉州市美智房地产开发有限公司成立于2019年3月28日，法定代表人为张子良，注册资本为48700万元人民币，经营范围包括房地产开发经营；房地产信息咨询；自有商业房屋租赁服务；提供企业营销策划服务等。

该公司原由泉州市美的房地产开发有限公司持股51%，由佛山宁置投资有限公司持股44%，由瓷玺文化传播有限公司持股5%；现由泉州市美的房地产开发有限公司、瓷玺文化传播有限公司、美的置业集团有限公司持股，持股比例尚未更新。

另悉，同日，美的置业新增投资企业茂名市电白区美航房地产开发有限公司，投资比例为49%。

茂名市电白区美航房地产开发有限公司成立于2019年4月15日，法定代表人为邱海源，注册资本为58300万元人民币，经营范围包括房地产开发、投资、经营；房地产营销策划等。该公司原由佛山市高明区美的房地产发展有限公司持股51%，由佛山宁业投资有限公司持股49%；现由佛山市高明区美的房地产发展有限公司持股51%，由美的置业集团有限公司持股49%。

观点地产新媒体获悉，佛山宁置投资有限公司与佛山宁业投资有限公司均由拉萨开发区凰朝投资有限公司持股100%；拉萨开发区凰朝投资有限公司由佛山永晟投资有限公司持股100%；佛山永晟投资有限公司由信保（天津）股权投资基金管理有限公司持股100%；信保（天津）股权投资基金管理有限公司由保利发展持股40%，由中信证券投资有限公司持股33%，由保利投资控股有限公司持股9%，由迟为国持股4%，由李彬海持股4%，由广州诚信创业投资有限公司持股4%，由光大金控不动产投资管理（天津）有限公司持股4%，由岳勇坚持股1.5%，由邓晓川持股0.5%。

就此，观点地产新媒体询问当代置业方面，回复称一切以公告为准。

据此前报道，10月26日，当代置业（中国）有限公司公告披露，有关于2021年到期的12.85厘优先票据更新及继续暂停买卖。应当代置业要求，自2021年10月21日上午9时正起，当代置业股份及债权证券于港交所暂停买卖。当代置业股份及债权证券将继续暂停买卖直至进一步通知。

另悉，当代置业董事会及管理层正在评估集团的财务状况及现金状况，并密切监察此事的发展。当代置业正与其法律顾问盛德律师事务所合作，并预计近期聘请独立财务顾问，以协助其制定顾及境内外利益相关者之利益的整体规划。

卓时水石

—

前言

随着改革开放推动的40多年快速城市化进程，中国的核心城市已经进入了从增量发展到存量发展的历史拐点。城市化的模式在进阶，人们理解城市与建设城市的方式都发生了巨大的变化，对存量土地的再利用方式与价值输出的导向也呈现多样化特质。

多年的城市核心区再开发设计实践，使我们对政府、社会、企业的三方平衡及设计创造价值的方式有了一定的思考：

- 土地更新模式的不断进化；

- 对在地文化及原生生活方式的尊重；

- 相对较长的开发周期对设计体系的动态、弹性要求。

在特定时期内为每个城市找到其独有的设计模式，是规划设计中一直坚持的原则。

系统化的设计能力建设

结合多年设计实践，设计团队形成了系统性的一体化复合设计能力，这一点尤为重要。

丨设计体系

丨针对存量物业的设计能力

本文结合实践的设计案例

—

结合实践的设计思考总结

1. 开发模式的适配性思考

01

开发容量限制下的政府/社会/企业三方平衡

- 珠海北山村-

北山村，自宋朝起便有杨氏族人在此定居，经历了800年的历史沉淀留下了一大批文物古迹。

丨城市核心区留存的传统岭南村落

作为改革开放背景下“珠漂人”的第一站，北山村的人口密度逐渐叠加，进入物理容量换租金价值的恶性循环。大量双坡传统民居被拆除，取代以高密高容的握手楼。青石板变成了水泥路，大量壁画、砖雕被铲除，北山村的文化价值遭到破坏。

/ 价值判断前提下的总量限制

财务模型及风貌平衡的前提下，第一轮的总拆除量被设定在6万方。在充分调研的基础上，根据历史价值、产权情况、原住民诉求、公共空间打造、形象展示需求等价值导向，形成场地的拆留思路。

丨拆留思考

/ 结合开发周期的模式适配

平衡政府、开发商、原住民之间复杂的利益博弈，以冻结式+有机更新的原则进行总体思考。

政府层面：对城市形象、产业升级的诉求；

开发层面：面对高密高容的拆迁难度下对开发价值的诉求；

原住民层面：对于生活品质提升、产权及利益转化的诉求。

丨模式研究

丨模式选择

丨界面及分期

/ 弹性生长

结合对不同历史时期建筑的价值判断，在充分尊重文保和风貌的前提下，设计结合产品的定制化设计，对于未来的可持续发展作出了思考。

丨空间打造

丨主入口空间

丨文化街巷空间

丨岭南村落广场空间

02

以城市开发为主的价值平衡

- 广州番禺沙头街片区城 &佛山西村 城市更新-

“三旧改造”是广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，是在核心区土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障城市发展用地的重要途径。在广东省范围内，实际项目的“三旧改造”已相继实践出了多种模式。

/ 混合型改造用地开发模式思考

在这两个项目中，设计对象是位于城市核心区里的“三旧用地”，场地内同时有老村、集体厂房、历史遗存等建筑，面临交通混乱、建筑老旧、空间狭窄、设施缺乏等城市问题，如何激发城市核心区活力同时实现相关主体利益的平衡，成为设计团队需要综合思考的问题。

丨佛山西村场地中旧村、旧厂、旧城镇的混合用地 图源：网络

基于对广东省“三旧改造”项目的综合研究以及其他实际项目经验，我们针对本项目场地实际情况，“多管齐下，对症下药”，用更灵活和创新的方式进行旧改开发。

多种旧改模式一起运用，针对不同建筑采用不同模式：

- 修复提升模式历史价值极高的建筑，政府主导；

- 迁移修复模式 历史价值较高的建筑，政府主导；

- 拆除优化模式质量较差的建筑，开发商主导，开发商运营。

/ 以价值驱动为导向的布局思考

城市核心区旧改开发呈现综合性、复杂度高的特点，其核心导向为土地价值。改造区域内有住宅、商业、配套服务、产业等不同物业，在土地价值导向下思考复建选区，从社会价值、经济价值、空间价值等多个维度综合判断，得到具有可行性的规划方向。

- 番禺项目-

丨价值判断下形成的总平面及鸟瞰图

- 佛山项目-

丨TOD的发展诉求

丨城市形象的诉求

丨产业服务的诉求

丨价值诉求下形成的鸟瞰图

03

基于存量更新的内容置换

- 青岛黄岛路历史文化街区更新-

黄岛路位于青岛绝对的城市核心区，基地中留存了大大小小的“里院”建筑：它不仅是老青岛人遮风挡雨的居所，更是青岛历史的见证。而如今的青岛里院，俨然成为了城市中的“贫民窟”，破旧不堪的建筑空间无法继续与现代生活相融。随着青岛旅游客群逐渐年轻化，带来“体验式”、“社交式”的消费模式，这改变的不仅是商业业态，还有对于建筑的想象力。

/ 以文旅设计先行的更新模式思考

设计提出“串里”的空间组织模式，以传统的生活方式与现代生活相融合，在此基础上植入更新内容。街道界面以复原修缮为主，适当加入风格化的立面元素；对片区入口和重点空间进行城市设计，带动整个片区的生长更新。

丨设计草图

// 腾笼换鸟，里院重生

老建筑的重生，在于其核心体验内容，通过业态的置换与更新激活历史场所。我们研究了里院的不同空间形式与特征，精准定位至每栋建筑里院模式，并适配相应的改造策略。不同的里院规模及建筑形态具有其相适应的商业业态，对里院的三种模式形成了业态建议，局部重点地块，根据其建筑规模及空间特征，进行业态的具体设计。

—

结合实践的设计思考总结

2.“城市在地生态体系”的构建

01

多元文化历史特征 & 丰富空间特质下的

城市核心区更新

-安庆古城再生 -

“吾安庆，古皖国”，安庆曾是安徽省省会，自古文化昌盛，承载了800年的光阴痕迹，留下了倒扒狮街、国货街、四牌楼街、大南门街、墨子巷等极具历史文化特色的街道。随着城市化进程，安庆的新城日益发展，而原本处于城市最核心位置的老城，因为建筑密度、人口结构、基础设施建设等问题，一直处于发展相对滞后的状态。

如何让时光里的老建筑成为城市里的新名片，同时有效的延续原有城市文化中开放、多元的特点，是设计面临的挑战。

/ 从城市设计到核心街区设计总包

复杂的体系需要由大到小的思考，也需要由点及面的带动实施。

在安庆古城历史街区，你可以看到典型民国风建筑与中国古典建筑在一条街上和谐并存；也可以看到天主堂和清真寺共沐朝阳；体会走过狭长的“九头十三坡”豁然见长江的开朗。安庆是个包容的城市，800年的历史，不同的文化在此交织碰撞，形成了独特的“安庆文化”。

我们从古城的核心区整体城市设计入手，进行了系统性的设计思考，为建筑片区的启动做了充分的准备。

丨安庆古城核心区历史建筑分布

结合安庆文化历史，从民生、产业、文化三个维度分析安庆古城现状矛盾，针对性地提出了“八大设计体系导则”，进行“穿针引线”式的改造。

丨安庆古城现状四大矛盾

丨八大设计体系导则

对古城历史街区空间体系进行细分，精细化梳理不同空间类型。

丨体系设计

/ L型历史街区的设计落地实践

作为安庆古城的先行示范区，由倒趴狮街、国货街、四牌楼街形成的L型街区，历时两年，从产权收储、违章整治、基础设施提升、建筑修缮、业态运营，我们作为设计总包单位，参与了城市更新的全过程。

// 文化调研，建筑测绘

// 从“拆改留”到“留改拆”

摈除以拆为主的更新方式，转向留改拆并举、保留保护为主的“适应性织补设计”，对具有历史价值的建筑进行保留与修复，对风貌良好建筑进行立面改造，对局部影响空间和形象的建筑进行拆除，对老城空间进行精细化织补。

// 精细化设计，场景营造

// 空间尺度

我们希望通过对场地特征的精细保护与现代生活环境的塑造，让人们感受历史与当下生活的多元性。在充分尊重原有肌理的基础上，结合人行舒适距离局部拆除形成广场庭院，不同尺度的广场及庭院将原本单一的空间划分为富有节奏的街区。

丨安庆L型历史文化街区——广场节点尺度分析

丨安庆L型历史文化街区——庭院节点尺度分析

将场地原有场景保留作为设计的核心价值，结合空间营造场景，于现代生活中留存古城记忆。

丨图源：水石景观

// 民生改善，基础设施设计提升

城市更新应当是充分尊重原住民生活方式的更新，是一种“共生”方式。将城市更新的成果真正用之于民、受益于民才是更新的目的和意义。

原先的古城面临着基础设施落后、排水系统破旧、消防安全隐患大、管线裸露等问题，影响当地居民生活。通过六大重组更新体系，全面提升古城中的基础设施，提升原住民生活品质。

丨六大重组更新体系

丨消防设计、综合网管示意图

// 业态运营

设计过程同步运营业态的考虑，这在项目落地中十分重要。

安庆古城中留存着许多百年老字号，这些老字号承载了安庆人祖祖辈辈的文化情结，建筑师希望与当地生活融合，将原有特色店铺及手工艺人留下来，让他们在这里创业和生活。在前期设计中，建筑师对当地店铺调研整理，对每一段街的主导业态进行功能规划，对每一间店铺业态进行 详细推敲，最后成果与落地实施后的业态基本一致，形成了一体化的设计思路。

丨安庆L型历史文化街区——业态运营细分表

如今的L型街业态丰富，涵盖传统老字号餐饮、特色小吃、老字号中医、传统手工艺、 非遗项目、茶馆、戏园、文创集合店、特色民宿、精品时尚、休闲会馆、咖啡馆等特色业态，重拾文化自信，升级旅游产业，复兴古城繁华。

// 建筑师的主导角色

L型街从开始施工到建成开业，历经了近两年的时光。设计师在整个项目落地过程中，成为协调政府、合作方、古建团队、施工团队、基建团队、景观团队等多方关系的主导，形成一套协作管理的落地经验。

丨现场原貌与拆除记录 2018.08

丨街区部分店铺开业集锦 2019.08

丨图源：潘爽

丨归家的老人经过古城的街巷、与海子的母亲合影 图源：王琇

02

一线城市核心历史街区与片区再生

城市历史街区

-上海泗泾古镇再生 -

松江是上海地区建县最早的地区，被称为“上海之根”，留存下的泗泾古镇集合了松江人文与建筑遗产，但亟需保护与提升。“保护”不仅仅是为了保