进入后地产时代的房企，如何才能成为赢家？

面对新赛道环境，房企将必须从过往比拼“谁冲得快”思路中脱离，转变到去精研产品、提升服务，开拓实行差异化战略。

文/每日财报 何嫱

随着“三条红线”、“两集中”、“五档房贷”、“保障性租赁住房”和“二手房指导价”等政策的陆续落地，宣告着房地产行业的赛道规则已经彻底发生变化。未来，房企高周转、粗放式的增长模式已不再奏效。

因此，各房企的竞赛策略也就不得不做出相应的调整。面对新赛道环境，房企将必须从过往比拼“谁冲得快”思路中脱离，转变到去精研产品、提升服务，开拓实行差异化战略，只有打破固有思路才能在未来市场竞争中占据优势。

简而言之，后地产时代，整个行业将进入“求新求变求稳”的新阶段。只有跑得稳，才更有可能成为新的赢家。

风暴中从不缺优质的房企

对于房地产行业来说，今年的冬天来得有点早。各种“暴雷”的消息频繁传来，在行业重重调控下，过去大干快上的地产商们正在面临巨大的困境。

在外界看来，整个地产行业弥漫着悲观的消息。诚然，房地产行业遇到了巨大挑战，但实际上并没有舆论营造的那么“危言耸听”。

此刻，一些素来追求稳健高质量发展的企业，因较强的前瞻布局，已成为楼市下半场中的从容领跑者。

前段时间21世纪资管研究院公布了一份“TOP50强房企财务抗风险能力得分排行”，从资本构成、资产质量、盈利能力、融资能力、偿债能力五大维度考量统计，得出TOP50强房企财务抗风险能力得分并据此排名。

根据综合打分结果，今年8月份的最新数据显示，财务方面抗风险能力最强的三大房企为龙湖集团、华润置地、中国海外发展有限公司。位居榜首的龙湖集团，各项出色的抗风险指标尤其令各界关注。

实际上，今年龙湖强大而稳健的综合实力并不是第一次被业界所关注。年初，当多数企业还在为“三道红线”降档而焦灼，龙湖就凭借稳健经营水平，连续五年稳坐“绿档”房企。可以看到，过去数年龙湖被视为“保守”的财务盘面，如今已成为其交出稳健答卷的底气，这也为它在下半场的竞逐赢得了显著先机。

此外值得注意的是，一直以来比较低调的龙光集团排名也悄然来到了第8位，其财务抗风险能力属于“较强”等级。今年以来，龙光财务稳健性优势持续巩固，“三道红线”指标进一步优化，全部保持绿档。根据CRIC统计，截至10月25日，穆迪今年共下调了29家房企的信用评级或展望，仅龙光等3家房企的评级或展望获得上调，而惠誉也将龙光评级展望上调至“正面”。目前，龙光集团已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，今年到期的境内公司债和境外美元债已悉数偿付完毕，无债务到期的资金压力。

作为国企，中国海外发展更是一如既往，稳如磐石，其财务资金管理稳健，发展动能强力，稳坐钓鱼台。我们看到，今年以来，中国海外发展从容地购入了千亿的土地储备，为未来打下了坚实的基础。

精细赛道藏高手，迎全新机遇期

我们更应该看到，在新游戏规则下，除了部分具有超前意识的头部房企能够“安然如故”，也有不少过去规模巨大但负债高企的巨头已经走向下坡路。这时反观一些已经基本完成规模化布局的中小型房企，由于灵活度高、独特“打法”日渐成熟，反而迎来了属于他们的一个窗口期，走出了一条特色发展之路。

这方面实地集团就是其中的典型。面对新政策要求和行业环境，实地集团始终强调精细运营、审慎经营。

2021年上半年，实地集团财务盘面持续优化，收入利润均衡增长。在内部管理方面，集团总部人员精干高效，加强对区域的支撑；区域做实做强，对发展快业绩好的区域进行充分授权，搭建完整团队；一切以项目为中心，实行项目总负责制，负责项目的运营、工程、成本、营销等。借助高效的运营策略，实地集团实现了区域联动深耕，从而将管理成本最小化，市场收益最大化。

实地集团深知，在新形势下，房企既要专注打磨产品，更要在此基础上探索差异化发展。自成立以来，实地集团就一直致力于人类科技的探索创新，并以人居业态为依托运用到生活的方方面面，率先走出了一条差异化发展之路，成为智慧人居领航者。

早在2018年，实地集团就提出打造智慧人居生态系统（SLS）的战略构想，并在2019年上线了第一版。如今，实地的智慧人居生态系统已整体升级至2.0版本，通过“1朵智慧云、4大智能中台、N个社区智能单品和服务”的架构，真正实现了万物互联、物物对话及服务体验的跨场景协同。

国内数字经济方兴未艾，粤港澳大湾区勇立潮头。5G、新基建、智慧城市等利好政策相继推出，对于诞生于大湾区、深耕于大湾区的实地集团，再凭借在智慧人居领域的前瞻性布局和深厚实力，已抢先站在未来制高点，或将迎来全新的发展机遇期。

布局多元化产业，赋能企业发展

除了精细化、专业化运营这一关键破局口之外，后地产时代行业的发展逻辑也已不同于往日极度依赖资本和土地的比拼，新发展逻辑对多元化产业发展提出了更高的要求。

在战略方向的转移方面，万科集团很有自己独到的判断。从“住宅开发”到“城市配套服务”再到“城乡建设与生活服务”，其多元化业务探索始终没有停歇。

众多可能的赛道中，商业地产也是较具有想象空间的市场。相关数据显示，到2030年中国居民消费支出规模可达79万亿－88万亿元，与2019年相比增长81%-102%。届时购物中心消费规模约7.5万亿元，约是当前的1.75倍。

万亿赛道上，头部玩家收益颇丰的同时，步入存量时代的商业地产亦面临高强度的竞争格局，市场集中度将越来越高。从2016年－2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看，无论是数量上还是体量上，皆以华东、华北、西南及华南地区为主，而西北地区仍为全国存量占比及集中度最低的地区。

2018年，万科在西安推出首个文创综合体“曲江创意谷”，聚焦产业、商业、展演、居住等多重业态，聚集200余商业品牌，立即俘获市场的关注，商业部分开业次年提升56%；2021年5月，万科西北区域成立“万科西北区域商业联盟”，以期通过联盟伙伴之间的资源互联、优势互补，实现合作共赢。

后地产时代，万科目前做商业、城市更新、产业，“都是为了解决一个问题：让我们能够开始，在下个春天被需要”。郁亮透露，“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道够万科未来几年做的”。

眼下，在万科加速转型发展的过程中，万物云、商业、万纬物流、长租等多个板块发展已经逐渐成熟，多元发展的“合作共赢平台”，让业务板块之间相互赋能发展，迎来高速成长。

刘慈欣《三体》里有一句话：好日子过得久了，以为生存是轻而易举的事情，用来形容时下的地产行业最合适不过，悄无声息间，房地产行业赛道规则已经“翻篇”。但即使再调整，能够笃定的是，在未来，唯有稳健发展、精研产品、提升服务，修炼好独有内功的房企，才能平稳穿越周期，成为市场中的领跑者，迎来一个崭新的、属于他们的新明天。